Baux commerciaux - Clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer - Acquisition de la clause résolutoire (oui) Il convient de constater l'acquisition de la clause résolutoire, dès lors que le défaut de paiement du loyer est établi et que le preneur ne démontre pas la mauvaise foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause. COUR D'APPEL ARRÊT DU 13 JUIN 2017 En la cause de : - Monsieur n. BA., né le 30 mai 1973 à SOFIA (BULGARIE), de nationalité Bulgare, demeurant et domicilié X1 à MONACO ; Ayant élu domicile en l'Étude de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, ayant pour avocat plaidant Maître Françoise ASSUS-JUTTNER, avocat au Barreau de Nice ; APPELANT, d'une part, contre : 1 - Monsieur j-m. VE., né le 8 octobre 1956 à Monaco, de nationalité française, demeurant X2 à MONACO ; 2 - Monsieur p. VE., né le 14 septembre 1968 à Monaco, de nationalité française, demeurant X3 à MONACO ; Ayant élu domicile en l'Étude de Maître Christine PASQUIER-CIULLA, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, et plaidant par ledit avocat-défenseur ; INTIMÉS, d'autre part, LA COUR, Vu l'ordonnance de référé rendue le 15 février 2017 (R.3037) ; Vu l'exploit d'appel et d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 28 février 2017 (enrôlé sous le numéro 2017/000106) ; Vu les conclusions déposées le 4 avril 2017 par Maître Christine PASQUIER-CIULLA, avocat-défenseur, au nom de j-m. et p. VE. ; À l'audience du 16 mai 2017, vu la production de leurs pièces par les conseils des parties ; Après en avoir délibéré conformément à la loi ; La Cour statue sur l'appel relevé par Monsieur n. BA. à l'encontre de l'ordonnance de référé rendue le 15 février 2017. Considérant les faits suivants : Par acte sous seing privé en date du 4 juillet 1995, l'hoirie d a. VE., composée de sa veuve, j. PI. et de ses enfants j-m. et p. VE., a donné à bail commercial pour une durée de 9 années à compter du 1er juillet 1995 à t. d. NG. épouse HA TA DA., des locaux situés au n° X4 et X5 pour y exercer l'activité de Bar-restauration, moyennant paiement d'un loyer mensuel fixé à partir du 1er juillet 1997, à la somme de 9.000 francs payable par trimestres anticipés, révisable chaque année en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction, outre les charges évaluées à 4.000 francs par an, payables selon la même périodicité que le loyer. La location susvisée a été renouvelée par avenant en date du 21 décembre 2004 enregistré le 23 février 2005, pour une durée de 9 années à compter du 1er juillet 2004 pour se terminer le 30 juin 2013 aux mêmes conditions, à l'exception du montant du loyer porté à 2.300 euros par mois à compter du 1er juillet 2007, outre les charges. Une clause conventionnelle stipule la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance ou d'exécution d'une seule de ses conditions, un mois après une mise en demeure de payer ou d'exécuter la condition contenant déclaration de son intention d'user du bénéfice de ladite clause demeurée totalement ou partiellement sans effet. Aux termes d'un acte authentique reçu le 1er août 2008 par Maître n. A-C., t. d. NG., assistée de M. c. BO., Syndic de la cessation des paiements de Mme NG., a cédé à n. BA. les éléments de son fonds de commerce, comprenant notamment le droit au bail, moyennant le prix de 930.000 euros, ladite cession ayant été dument autorisée par le Tribunal de première instance suivant jugement en date du 12 juin 2008. Suivant exploit d'huissier en date du 16 juin 2016, j-m. et p. VE., venant aux droits de j. PI. veuve VE., en qualité de propriétaires des locaux donnés à bail à n. BA., ont délivré commandement à n. BA. de s'acquitter de la somme de 162.573,29 euros, représentant les loyers et charges restant dus au 30 juin 2016, ce commandement se référant à la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et intégralement reproduit. Ce commandement étant selon eux resté infructueux, j-m. et p. VE., ont par exploit du 25 juillet 2016 fait assigner n. BA. en référé à l'effet de voir constater la résiliation de plein droit du bail commercial liant les parties par l'effet de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion de n. BA. et de tous occupants de son chef des locaux commerciaux situés X4 et X5 à Monaco, avec, le cas échéant le concours de la Force Publique et d'un serrurier. Suivant ordonnance en date du 15 février 2017, le juge des référés a : « - Dit n'y avoir lieu d'écarter des débats la pièce communiquée le 23 décembre 2015 sous le numéro 7 par le conseil de n. BA. au conseil des consorts VE., - constaté la résiliation de plein droit, à la date du 17 juillet 2016, par le jeu de la clause résolutoire qui y est contenue, du bail commercial conclu le 4 juillet 1995 entre l'hoirie VE. et t. d. NG. épouse HA TA DA., cédé à n. BA. selon acte authentique reçu le 1er août 2008 par Maître A-C. portant sur des locaux situés au X4 et au X5, suite à la délivrance le 16 juin 2016 d'un commandement de payer les loyers arriérés demeuré infructueux, - ordonné en conséquence, à défaut pour n. BA. d'avoir volontairement libéré les locaux désignés ci-dessus de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef dans le délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, son expulsion immédiate de corps et des biens avec le concours de la Force Publique et d'un serrurier, si nécessaire, - déclaré irrecevable, comme excédant la compétence du juge des référés, la demande reconventionnelle en dommages et intérêts formulée par n. BA., - condamné n. BA. aux dépens de la présente ordonnance, distraits au profit de Maître Christine PASQUIER-CIULLA, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ». Le Juge des référés a, pour l'essentiel, constaté que son office résultait de la convention des parties et que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 17 juillet 2016, alors même que le bailleur n'avait fait preuve d'aucune mauvaise foi dans la mise en oeuvre, le 16 juin 2016, de cette clause conventionnelle. Suivant exploit en date du 28 février 2017, n. BA. a interjeté appel de l'ordonnance de référé susvisée contradictoire de j-m. et p. VE. à l'effet de voir la Cour : « - Déclarer son appel recevable et bien fondé, - infirmer l'ordonnance de référé du 15 février 2017 en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau : - constater que Monsieur n. BA. soutient que les travaux préconisés par l'expert BE. et pour lesquels les consorts VE. ont été condamnés ne sont pas de nature à lui permettre la poursuite de son projet, - constater que les consorts VE. ont parfaitement connaissance de la position de Monsieur BA. depuis 2011, - constater que la Cour de révision a confirmé le jugement rendu le 20 février 2014 qui, dans les mêmes circonstances, a considéré que les bailleurs ne pouvaient pas se prévaloir de la clause résolutoire, - constater que le commandement a été délivré le jour où le jugement en date du 16 juin 2016 a été rendu et alors même que ledit jugement n'est pas revêtu de l'exécution provisoire, - dire que dès lors que Monsieur BA. a saisi la Cour d'appel en suite du jugement intervenu le 16 juin 2016, le Juge des référés n'est pas compétent pour ordonner une mesure qui aurait nécessairement des conséquences irréversibles et qui, en ce sens, préjudicierait au principal, - dire qu'il n'entre pas dans les compétences du juge des référés d'apprécier le bien-fondé des demandes de Monsieur BA. dans le cadre de la procédure d'appel du jugement du 16 juin 2016 pour en déduire l'absence de contestation sérieuse, En conséquence, - dire qu'il existe une contestation plus que sérieuse faisant obstacle au jeu de la clause résolutoire, dès lors que c'est avec une parfaite mauvaise foi qu'il a été délivré un commandement alors même que les locaux sont inexploitables, que les travaux envisagés sont inopérants et qu'une procédure au fond en désignation d'expert est en cours, - dire que Monsieur BA. n'a commis aucun abus de droit dès lors qu'il soutient que les bailleurs ne sauraient se prévaloir de la clause résolutoire, - dire qu'il n'y a pas lieu à référé, - renvoyer les consorts VE. à mieux se pourvoir, En tant que de besoin : - dire que les consorts VE. ne sauraient se prévaloir de la mise en œuvre de la clause résolutoire dès lors qu'ils agissent de parfaite mauvaise foi, - dire qu'il n'existe aucune urgence à ordonner l'expulsion de Monsieur BA. dès lors que les travaux mis à la charge des consorts VE. n'ont pas été réalisés, - dire recevable Monsieur BA. en ses demandes dès lors que l'arrêt rendu par la Cour de révision en date du 29 octobre 2015 a cassé et annulé en toutes ses dispositions l'arrêt rendu par la Cour d'appel en date du 7 avril 2015 si bien que les consorts VE. ne sauraient se prévaloir du principe de l'autorité de la chose jugée, - En conséquence débouter les consorts VE. de toutes leurs demandes, fins et conclusions, - condamner les consorts VE. au paiement de la somme de 10.000 euros au profit de Monsieur BA. à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, - condamner les intimés aux entiers dépens tant de première instance que d'appel ». L'appelant soutient en substance que : - le Juge des référés, bien que relevant l'existence d'une procédure au fond tendant à la désignation d'un nouvel expert judiciaire, n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations, - une procédure aux fins de désignation d'expert est pendante devant la Cour d'appel de Monaco, - le juge des référés a préjugé de la décision à intervenir au fond et aurait dû considérer qu'il existe une contestation sérieuse s'opposant à la mise en œuvre de la clause résolutoire, - le bailleur a fait preuve de mauvaise foi en invoquant cette clause conventionnelle puisqu'il soutient depuis plusieurs années que les travaux préconisés par l'expert ne sont pas de nature à lui permettre de réaliser son projet, le commandement ayant été délivré le 16 juin 2016 c'est-à-dire le jour où le jugement de désignation d'un nouvel expert a été rendu et avant même sa signification le 13 juillet 2016, - la réfection des canalisations et des égouts est indispensable et ce défaut de conformité de l'immeuble ne permet pas en l'état l'exploitation des lieux, le réseau d'assainissement devant être démoli et reconstruit, - la Cour de révision rappelle également en Principauté les limites de la mise en œuvre de la clause résolutoire et notamment l'obligation du bailleur de faire preuve de bonne foi, alors même en l'espèce que le propriétaire ne pouvait ignorer que l'état des locaux rendait impossible l'exploitation normale du fonds de commerce. j-m. et p. VE., intimés, ont pour leur part conclu à la confirmation de l'ordonnance de référé du 15 février 2017 et à ce que l'appelant soit débouté des fins de toutes ses exceptions et demandes. Ils font valoir en substance que la compétence du Juge des référés dans le cadre de cette instance n'est pas fondée sur les dispositions de l'article 414 du Code de procédure civile mais bien sur la volonté des parties qui lui ont attribué expressément la prérogative de prononcer l'expulsion en dehors de toute condition d'urgence. Ils estiment à cet égard que l'existence d'une procédure pendante au fond ne caractérise pas un obstacle à la compétence du Juge des référés dès lors que la validité en la forme du commandement mettant en œuvre la clause résolutoire n'est pas en jeu et que la Cour de révision a, le 24 mars 2016, définitivement statué sur une partie des causes du commandement de payer en ce que le locataire a été condamné au paiement des loyers, les responsabilités et obligations des parties y ayant par ailleurs été également tranchées. Les intimés observent enfin que l'expertise judiciaire a pris fin avec le dépôt du rapport BE. le 9 septembre 2013 sur lequel il a déjà été définitivement statué par arrêt de la Cour de révision du 24 mars 2016, ayant acquis une autorité irrévocable de chose jugée, en sorte que toutes les difficultés relatives au réseau d'égout ont déjà été débattues et tranchées, tandis que les bailleurs n'ont pas fait preuve de mauvaise foi en mettant en œuvre la clause résolutoire puisqu'il est constant que Monsieur BA. ne s'est jamais acquitté de la moindre somme au titre des loyers après l'arrêt de la Cour de révision, depuis le 1er juillet 2012 jusqu'à la résiliation de plein droit du bail. Ils observent enfin que le Juge des référés est radicalement incompétent pour prononcer une condamnation pécuniaire autre qu'une astreinte et ne pouvait dès lors que rejeter la demande reconventionnelle en dommages-intérêts. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la Cour se réfère à leurs écritures ci-dessus évoquées auxquelles il est expressément renvoyé. SUR CE, Attendu que l'appel régulièrement formé dans les conditions de fond et de forme prévues par le Code de procédure civile, doit être déclaré recevable ; Attendu qu'en l'espèce, la compétence du Juge des référés ne procède pas de la mise en œuvre des articles 414 et suivants du Code de procédure civile mais uniquement de la volonté des parties au contrat de bail et en particulier des termes de la clause résolutoire stipulée dans le bail les liant, par laquelle le propriétaire et le preneur ont attribué compétence au Juge des référés pour tirer toutes conséquences de l'acquisition des effets de la clause résolutoire conventionnelle et ordonner l'expulsion du preneur ; Que l'office du Juge des référés saisi d'une demande de constatation de la résiliation d'un bail par le jeu d'une clause résolutoire et d'expulsion du preneur, le conduit en effet simplement, par la volonté même des parties au contrat de location, à s'assurer que les conditions présidant à la mise en jeu de la clause conventionnelle de résolution du bail sont remplies, toutes les conséquences qui en résultent ayant été envisagées par les parties elles-mêmes ; Attendu que le Premier juge a dès lors très légitimement estimé, par des motifs que la Cour adopte, que les critères tenant à l'urgence et à l'absence de risque de préjudice au principal, telles que prévus à l'article 414 du Code de procédure civile, ne sont nullement requis en l'espèce ; Attendu qu'il résulte des éléments de la cause que le commandement de payer la somme de 162.573,29 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 30 juin 2016 que j-m. et p. VE. ont en l'espèce fait délivrer le 16 juin 2016 à n. BA., a intégralement reproduit la clause résolutoire conventionnelle attribuant compétence au Juge des référés outre la mention expresse de la volonté des bailleurs de s'en prévaloir ; Qu'il est également établi par les pièces produites que ce commandement - régulièrement délivré conformément aux dispositions de l'article 148 du Code de procédure civile avec copie de l'acte en mairie et avis à son destinataire par lettre recommandée - est demeuré infructueux puisqu'à l'issue du délai d'un mois imparti par le bail, n. BA. ne s'est pas acquitté de la somme de 162.573,29 euros correspondant aux loyers échus et demeurés impayés à la date du 30 juin 2016, ni même d'une fraction de cette dette ; Qu'il apparaît ainsi à la Cour que la clause résolutoire conventionnelle a régulièrement acquis ses effets à la date du 17 juillet 2016 ; Attendu que pour faire obstacle aux effets de cette clause résolutoire, l'appelant soutient encore qu'elle aurait été mise en œuvre de mauvaise foi ; Mais attendu qu'il résulte de l'arrêt rendu au fond, après cassation, le 24 mars 2016 par la Cour de révision, soit 3 mois avant la signification du commandement de payer susvisé rappelant la clause résolutoire conventionnelle, que n. BA. a notamment été débouté de ses demandes de suspension du paiement des loyers ou de consignation et condamné à payer aux consorts VE. la somme de 14.513,93 euros à titre d'arriéré locatif au 4 juin 2012, outre au paiement des loyers et charges échus depuis le 1er juillet 2012 jusqu'au 24 mars 2016, date du prononcé de cette décision ; Que les bailleurs ayant par ailleurs été condamnés par cet arrêt ayant acquis force de chose jugée à effectuer des travaux, leur conseil a fait savoir par courrier du 21 avril 2016 à l'avocat du locataire qu'ils envisageaient de remédier aux désordres affectant le réseau d'égouts et souhaitaient faire intervenir la société G tout en leur demandant de bien vouloir préciser en retour une date ainsi que les modalités d'accès aux lieux loués ; Qu'aux termes de la même correspondance, il était demandé à n. BA. de bien vouloir s'acquitter de la somme de 153.283,55 euros au titre de l'arriéré locatif au 4 juin 2012 et aux loyers et charges échus du 1er juillet 2012 au 24 mars 2016 ; Attendu que le bailleur n'a, par voie de conséquence, fait preuve d'aucune mauvaise foi dans la mise en œuvre le 16 juin 2016 de la clause résolutoire stipulée dans le bail liant les parties ; Que l'appelant ne peut davantage faire obstacle à la mise en œuvre de cette clause résolutoire au motif, peu sérieux, de l'introduction d'une instance parallèle au fond ne concernant pas la validité formelle du commandement de payer d'une part et alors d'autre part que l'autorité de la chose jugée se trouve désormais attachée à l'arrêt rendu le 24 mars 2016 par la Cour de révision ; Attendu que le juge des référés a en définitive justement fait droit à la demande des bailleurs tendant à voir constater la résiliation de plein droit du bail et à voir ordonner l'expulsion du preneur ; Qu'enfin le Premiers juge s'est également, à bon droit, déclaré incompétent pour statuer sur la demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts, une telle demande excédant les limites de sa compétence ; Attendu que l'ordonnance de référé entreprise sera confirmée avec toutes conséquences de droit et n. BA. sera débouté de l'ensemble de ses prétentions ; Attendu que l'appelant sera condamné aux entiers dépens de première instance et d'appel ; PAR CES MOTIFS, LA COUR D'APPEL DE LA PRINCIPAUTÉ DE MONACO, statuant publiquement et contradictoirement, Reçoit n. BA. en son appel, Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue le 15 février 2017 par le Juge des référés, Condamne n. BA. aux entiers dépens de première instance et d'appel et dit qu'ils seront distraits au profit de Maître Christine PASQUIER-CIULLA, avocat-défenseur, sous sa due affirmation. Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le Greffier en chef, au vu du tarif applicable, Vu les articles 58 et 62 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires, Après débats en audience de la Cour d'Appel de la Principauté de Monaco, par-devant Madame Brigitte GRINDA-GAMBARINI, Premier Président, Commandeur de l'Ordre de Saint-Charles, Monsieur Eric SENNA, Conseiller, Monsieur Paul CHAUMONT, Conseiller, assistés de Madame Nadine VALLAURI, Greffier, Après qu'il en ait été délibéré et jugé par la formation de jugement susvisée, Lecture est donnée à l'audience publique du 13 JUIN 2017, par Madame Brigitte GRINDA-GAMBARINI, Premier Président, Commandeur de l'Ordre de Saint-Charles, assistée de Madame Nadine VALLAURI, Greffier, en présence de Monsieur Hervé POINOT, Procureur Général Adjoint.