I. Faits, cadre procédural et contexte du litige
A. Origine du litige et prétentions des parties
Cour d'Appel de Monaco, 13 juin 2017, n° 16121
Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 13 juin 2017, n° 16121 (Lire sur source officielle)
Faits et procédure
La société L'Oiseau Bleu Investment faisait construire un immeuble contigu à la copropriété « Eden Tower », sis boulevard de Belgique à Monaco. Des sondages ayant révélé la nécessité de tirants provisoires dans le tréfonds de la copropriété, un premier protocole fut conclu prévoyant la pose de deux lits de 15 à 16 tirants, moyennant une indemnité de 150 000 euros. Le nombre de tirants posés ayant excédé celui convenu, un second protocole fut négocié. Il stipulait, outre les 150 000 euros déjà acquis, le versement d'une « somme forfaitaire globale et définitive supplémentaire » de 300 000 euros, la copropriété étant présentée comme « dans l'impossibilité matérielle de solliciter leur retrait ».
Ce protocole fut approuvé à la majorité absolue par l'assemblée générale du 8 avril 2010. Par arrêt du 11 mars 2014, devenu définitif, la Cour d'appel confirma l'annulation de cette résolution, au motif qu'une autorisation sans limitation du nombre de tirants relevait de la majorité des deux tiers de l'article 16-2° de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007, non atteinte lors du vote.
Pendant que l'instance était pendante, l'assemblée générale du 24 octobre 2012 adopta à la majorité des deux tiers des voix présentes ou représentées une résolution identique (point IX-3° de l'ordre du jour). Les époux GA., venant aux droits de la SCI MAGA II, assignèrent le syndicat le 4 janvier 2013 en annulation de cette résolution et en dommages et intérêts pour résistance abusive. Le Tribunal de première instance les débouta le 25 février 2016 et les condamna à 5 000 euros de dommages et intérêts. Ils interjetèrent appel le 13 avril 2016.
Par arrêt avant dire droit du 10 janvier 2017, la Cour sursit à statuer sur la demande de communication des pièces visées dans l'avis technique de M. MA., subordonnant son bien-fondé à l'examen au fond. Les dates du protocole sont elles-mêmes rapportées de manière divergente : 25 juin 2004 dans l'exposé des faits, 25 janvier 2010 dans les motifs et le libellé de la résolution (les motifs ne précisent pas la raison de cette divergence).
Question de droit
La Cour devait trancher quatre questions :
- La pose de tirants d'ancrage dans le tréfonds d'une copropriété, au profit d'un tiers, relève-t-elle de la règle de l'unanimité de l'article 17 de la loi de 2007, en tant que travaux d'affouillement ou qu'aliénation de partie commune ?
- Une assemblée peut-elle régulièrement remettre au vote une résolution annulée, alors que l'instance d'appel est en cours, sans commettre de fraude ?
- Le nouveau régime de quorum issu de la loi n° 1.391 du 2 juillet 2012 s'applique-t-il à ce vote sans rétroactivité prohibée ?
Dans l'espèce soumise à l'appréciation de Cour d'appel de Monaco, le différend s'est noué autour de l'application des règles régissant le domaine immobilier copropriete · cour-appel-civile au sein de l'ordre juridique de Principauté de Monaco.
« Copropriété - Assemblée générale - Annulation d'une décision (non) - Règle de l'unanimité applicable (non) - Nouvelles dispositions légales relatives au quorum d'application immédiate - Fraude (non) - Abus de majorité (non) Il convient de débouter, par voie de confirmation du jugement, les époux GA. de leur demande en annulation de la décision de l'assemblée générale du 24 octobre 2012 portant acceptation du protocole d'accord conclu le 25 janvier 2010 avec la société L'OISEAU BLEU INVESTMENT. L'implantation, par f… »
B. Déroulement de l'instance et saisine de la juridiction
Saisie suivant les formes et délais prescrits par le droit processuel applicable devant les juridictions de Principauté de Monaco, Cour d'appel de Monaco devait vérifier la régularité des moyens soulevés ainsi que la qualification juridique exacte des faits constatés. La décision inscrite sous la référence Cour d'appel, 13 juin 2017, Monsieur v. GA. et Madame p. MA. épouse GA. c/ le Syndicat de Copropriété de l'immeuble « EDEN TOWER » s'inscrit dans la jurisprudence constante visant à garantir la sécurité juridique des sujets de droit et la prévisibilité du contrôle juridictionnel.
II. Problème de droit et fondements textuels mobilisés
A. La question juridique centrale soumise au juge
La question déterminante posée à Cour d'appel de Monaco consistait à déterminer dans quelle mesure les constatations souveraines opérées au fond et l'interprétation des textes invoqués justifiaient la solution retenue (confirmation), au regard des exigences d'équilibre probatoire et de légalité matérielle.
B. Corpus normatif et textes de référence cités
L'analyse juridique s'articule autour des dispositions et références normatives suivantes :
- Corpus normatif applicable en Principauté de Monaco (immobilier copropriete · cour-appel-civile)
- Principes directeurs du procès équitable et contrôle de motivation juridictionnelle
III. Solution retenue et architecture de la motivation
A. L'articulation du syllogisme juridictionnel
Pour trancher le litige, Cour d'appel de Monaco procède à une confrontation rigoureuse entre la règle de droit applicable et les éléments matériels versés aux débats :
« Copropriété - Assemblée générale - Annulation d'une décision (non) - Règle de l'unanimité applicable (non) - Nouvelles dispositions légales relatives au quorum d'application immédiate - Fraude (non) - Abus de majorité (non) Il convient de débouter, par voie de confirmation du jugement, les époux GA. de leur demande en annulation de la décision de l'assemblée générale du 24 octobre 2012 portant acceptation du protocole d'accord conclu le 25 janvier 2010 avec la société L'OISEAU BLEU INVESTMENT. L'implantation, par forage, de tirants d'ancrage dans le tréfonds de l'immeuble E… »
B. Dispositif et sens de la décision
Au terme de sa démonstration, la juridiction prononce son dispositif dans les termes suivants :
« Copropriété - Assemblée générale - Annulation d'une décision (non) - Règle de l'unanimité applicable (non) - Nouvelles dispositions légales relatives au quorum d'application immédiate - Fraude (non) - Abus de majorité (non) Il convient de débouter, par voie de confirmation du jugement, les époux GA. de leur demande en annulation de la décision de l'assemblée générale du 24 octobre 2012 portant acceptation du protocole d'accord conclu le 25 janvier 2010 avec la société L'OISEAU BLEU INVESTMENT. L'implantation, par f… »
Cette motivation met en évidence le soin apporté par Cour d'appel de Monaco à caractériser précisément les conditions d'application de la norme avant d'en tirer toutes les conséquences juridiques à l'égard des parties.
IV. Portée normative, sécurité juridique et repères pratiques
A. Apport à la cohérence jurisprudentielle (Principauté de Monaco)
Sur le plan théorique et systémique, cet arrêt consolide l'interprétation retenue par Cour d'appel de Monaco en matière de immobilier copropriete · cour-appel-civile. Il offre un jalon fiable pour l'évaluation de la stabilité de la règle jurisprudentielle et s'intègre dans le référentiel comparé suivi par Korpus.
B. Recommandations opérationnelles pour les praticiens
- Qualification préalable : vérifier systématiquement la réunion cumulative des critères factuels exigés par Cour d'appel de Monaco avant d'engager l'action ou de soulever le moyen ;
- Traçabilité probatoire : documenter par écrit l'ensemble des pièces justificatives correspondant aux textes visés (corpus légal applicable) ;
- Anticipation procédurale : mobiliser cette décision du 24 octobre 2012 comme précédent pertinent dans les écritures portant sur un litige analogue en Principauté de Monaco.
Copropriété - Assemblée générale - Annulation d'une décision (non) - Règle de l'unanimité applicable (non) - Nouvelles dispositions légales relatives au quorum d'application immédiate - Fraude (non) - Abus de majorité (non) Il convient de débouter, par voie de confirmation du jugement, les époux GA. de leur demande en annulation de la décision de l'assemblée générale du 24 octobre 2012 portant acceptation du protocole d'accord conclu le 25 janvier 2010 avec la société L'OISEAU BLEU INVESTMENT. L'implantation, par forage, de tirants d'ancrage dans le tréfonds de l'immeuble EDEN TOWER en vue de construire, au profit de la société L'OISEAU BLEU INVESTMENT, un immeuble contigu, ne constitue pas des travaux d'affouillement en vue de créer de nouveaux locaux privatifs de la copropriété EDEN TOWER. Ainsi, l'application de la règle de l'unanimité prévue par l'article 17-1° de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007, dans sa rédaction issue de la loi n° 1.391 du 2 juillet 2012, doit être écartée, comme l'a jugé à bon escient le Tribunal. L'annulation de la décision de l'assemblée générale du 8 avril 2010 n'interdisait pas à cette assemblée d'en prendre régulièrement une seconde identique le 24 octobre 2012, selon de nouvelles règles de quorum, alors même que l'instance d'appel était en cours. Aucune fraude ne résulte d'une telle initiative de l'assemblée générale, destinée à éviter une nouvelle irrégularité. Comme l'a exactement retenu le Tribunal, l'assemblée générale, en remettant au vote l'adoption du protocole litigieux, était tenue de respecter les nouvelles dispositions légales relatives au quorum, d'application immédiate, issues de la loi n° 1.391 du 2 juillet 2012. Il ne peut en être déduit ni une application rétroactive de la loi, puisque celle-ci s'appliquait à une décision postérieure à sa promulgation, peu important que l'objet de cette décision soit identique à celle du 8 avril 2010, ni, par conséquence, une quelconque fraude de ce chef. Il ne peut être reproché à quiconque d'avoir trompé les copropriétaires sur l'objet du vote en laissant croire que les tirants ne seraient pas désactivés, dès lors que, au moment du vote du 24 octobre 2012, deux documents établissaient, au contraire, que cette désactivation était intervenue. Sur l'abus de majorité, les époux GA. affirment, à tort, que la contrepartie financière prévue par le protocole litigieux a été versée pour une occupation temporaire alors qu'au contraire l'acte stipule expressément que la copropriété EDEN TOWER est placée dans l'impossibilité matérielle de solliciter le retrait des tirants. Il en résulte, à l'inverse de ce que soutiennent les appelants, que l'indemnité convenue, et réévaluée, est la contrepartie d'une implantation définitive des tirants. Aussi, et contrairement à ce qu'avancent les appelants GA., la fixation des tirants a été réalisée également au profit de la copropriété EDEN TOWER en ce que celle-ci avait tout intérêt à ce que les ouvrages de soutènement de l'immeuble OISEAU BLEU soient stabilisés par ce procédé, que l'immeuble en construction repose ainsi sur des bases solides et ne menace pas, à terme, son propre édifice. Enfin les appelants GA. ne démontrent pas que l'implantation des tirants ait causé de graves dommages à l'immeuble EDEN TOWER. En effet, ils ne rapportent nullement la preuve que la décision attaquée de l'assemblée générale est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires et qu'elle constitue un abus de majorité. COUR D'APPEL ARRÊT DU 13 JUIN 2017 En la cause de :