Cour d'appel, 29 septembre 2017, Madame e. KH. c/ L'État de Monaco

Bail – Clause résolutoire – Mise en œuvre – Conditions L'ÉTAT DE MONACO a satisfait aux conditions de la mise en jeu de la clause résolutoire prévue à l'article 9 du contrat en l'état du défaut de paiement par cette dernière de la somme de 56.746,75 euros représentant les loyers et charges impayées qui lui a été réclamée par la mise en demeure du 4 mai 2016 valant commandement de payer et qui est demeurée infructueuse dans le délai contractuel de 15 jours et n'a donné lieu à aucune régularisation. Le preneur est tenu de payer son loyer aux termes convenus et ne peut se prévaloir de l'inexécution de travaux de réparation incombant au bailleur pour cesser tout paiement dès lors qu'il n'est pas justifié d'une impossibilité d'occuper les lieux loués. Pour fonder son exception d'inexécution, l'appelante invoque un constat d'huissier dressé le 11 août 2016 par Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET qui fait état de dysfonctionnements et de nuisances, qui à supposer que leur réparation incombe au bailleur, ne permettent nullement de considérer que le preneur se serait trouvé dans l'impossibilité totale d'utiliser les locaux loués, ce qui d'ailleurs n'est pas allégué. Pas plus, la dangerosité invoquée liée à la circonstance que la porte fenêtre serait manquante n'apparait établie (volet roulant électrique fermé) alors que le bailleur justifie avoir effectué des réparations de cet équipement au cours de l'année 2016. La demande d'expertise judiciaire formée à titre subsidiaire par l'appelante, n'apparaît pas justifiée pour s'opposer à la demande principale tendant à voir constater la résiliation du bail et ordonner l'expulsion. Au surplus, l'intimé établit que les réclamations de la locataire ont été prises en compte et traitées par l'Administration des Domaines malgré les difficultés d'accès à l'appartement du fait de la locataire et ont donné lieu à de multiples interventions dont la liste figure dans la lettre du cabinet VI en date du 12 septembre 2016 qui a également procédé à des contrôles et a organisé deux réunions avec l'intéressée sans que pour autant celle-ci ait repris le paiement des loyers et charges interrompu depuis le 1er janvier 2014. En conséquence, le premier juge a justement considéré qu'en l'état des délais écoulés, de la dette locative accumulée et des tentatives de rapprochement, l'ÉTAT DE MONACO n'apparaissait pas avoir fait preuve de mauvaise foi dans la mise en œuvre de la clause résolutoire, laquelle devait produire ses effets. Le bail s'étant trouvé résilié de plein droit à la date du 20 mai 2016, e. KH. est donc occupante sans droit ni titre de l'appartement et de la cave susvisés, ce qui fonde son expulsion des lieux loués, laquelle sera confirmée. Il y a lieu de lui accorder un délai d'un mois pour quitter les lieux. COUR D'APPEL ARRÊT DU 29 SEPTEMBRE 2017 En la cause de :

• Madame e. KH., née le 29 juin 1962 à Moscou, de nationalité monégasque, demeurant et domiciliée immeuble « X1 », sis X1 à Monaco ; Bénéficiaire de l'assistance judiciaire n° 542 BAJ 16, par décision du Bureau du 2 février 2017 ; Ayant primitivement élu domicile en l'Étude de Maître Christine PASQUIER-CIULLA, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, et plaidant par Maître Raphaëlle SVARA, avocat-stagiaire près la même Cour, puis en celle de Maître Géraldine GAZO, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, et plaidant par ledit avocat-défenseur ; APPELANTE, d'une part, contre :
• L'ÉTAT DE MONACO, (Administration des Domaines, sise 24, rue du Gabian à Monaco, représentée par Monsieur Rémy ROLLAND, Administrateur des Domaines), représenté au sens de l'article 139 du Code de procédure civile par Monsieur le Ministre d'État, sis Palais du Gouvernement, Place de la Visitation, Monaco-Ville ; Ayant élu domicile en l'Étude de Maître Christophe SOSSO, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, et plaidant par ledit avocat-défenseur ; INTIMÉ, d'autre part, LA COUR, Vu l'Ordonnance de référé du 18 janvier 2017 (R. 2334) ; Vu l'exploit d'appel et d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 2 février 2017 (enrôlé sous le numéro 2017/000090) ; Vu les conclusions déposées les 7 avril 2017 et 21 juin 2017 par Maître Christophe SOSSO, avocat-défenseur, au nom de l'ÉTAT DE MONACO ; Vu les conclusions déposées le 9 mai 2017 par Maître Géraldine GAZO, avocat-défenseur, au nom d e. KH. ; À l'audience du 27 juin 2017, vu la production de leurs pièces par les conseils des parties ; Après en avoir délibéré conformément à la loi ; La Cour statue sur l'appel relevé par e. KH. à l'encontre d'une Ordonnance de référé du 18 janvier 2017. Considérant les faits suivants : Selon acte sous seing privé en date du 23 novembre 2011, l'ÉTAT DE MONACO a donné à bail à e. KH. divorcée BE. un appartement de trois pièces « DUPLEX » portant le numéro 3PA133 (lot n° 138) ainsi qu'une cave (lot n° 52) situés dans l'immeuble « X1 », sis X1 à Monaco, pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction d'année en année, moyennant le paiement d'un loyer annuel révisable de 27.787,40 euros, payable par trimestres anticipés, outre une provision trimestrielle sur charges. Ce contrat comporte une clause résolutoire en cas de non-paiement des loyers (article 9). Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 4 mai 2016, l'ÉTAT DE MONACO a mis en demeure e. KH. d'avoir à lui régler dans le délai de 15 jours la somme de 56.746,75 euros représentant les loyers, charges et pénalités impayés jusqu'au 30 juin 2016, tout en se prévalant de la clause résolutoire précitée. Suivant exploit du 3 juin 2016, l'ÉTAT DE MONACO a fait assigner e. KH. en référé à l'effet de voir constater que celle-ci occupait sans droit ni titre cet appartement et la cave et ordonner son expulsion. Par ordonnance en date du 18 janvier 2017, le juge des référés a statué comme suit :