Bail – Clause résolutoire – Mise en œuvre – Conditions L'ÉTAT DE MONACO a satisfait aux conditions de la mise en jeu de la clause résolutoire prévue à l'article 9 du contrat en l'état du défaut de paiement par cette dernière de la somme de 56.746,75 euros représentant les loyers et charges impayées qui lui a été réclamée par la mise en demeure du 4 mai 2016 valant commandement de payer et qui est demeurée infructueuse dans le délai contractuel de 15 jours et n'a donné lieu à aucune régularisation. Le preneur est tenu de payer son loyer aux termes convenus et ne peut se prévaloir de l'inexécution de travaux de réparation incombant au bailleur pour cesser tout paiement dès lors qu'il n'est pas justifié d'une impossibilité d'occuper les lieux loués. Pour fonder son exception d'inexécution, l'appelante invoque un constat d'huissier dressé le 11 août 2016 par Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET qui fait état de dysfonctionnements et de nuisances, qui à supposer que leur réparation incombe au bailleur, ne permettent nullement de considérer que le preneur se serait trouvé dans l'impossibilité totale d'utiliser les locaux loués, ce qui d'ailleurs n'est pas allégué. Pas plus, la dangerosité invoquée liée à la circonstance que la porte fenêtre serait manquante n'apparait établie (volet roulant électrique fermé) alors que le bailleur justifie avoir effectué des réparations de cet équipement au cours de l'année 2016. La demande d'expertise judiciaire formée à titre subsidiaire par l'appelante, n'apparaît pas justifiée pour s'opposer à la demande principale tendant à voir constater la résiliation du bail et ordonner l'expulsion. Au surplus, l'intimé établit que les réclamations de la locataire ont été prises en compte et traitées par l'Administration des Domaines malgré les difficultés d'accès à l'appartement du fait de la locataire et ont donné lieu à de multiples interventions dont la liste figure dans la lettre du cabinet VI en date du 12 septembre 2016 qui a également procédé à des contrôles et a organisé deux réunions avec l'intéressée sans que pour autant celle-ci ait repris le paiement des loyers et charges interrompu depuis le 1er janvier 2014. En conséquence, le premier juge a justement considéré qu'en l'état des délais écoulés, de la dette locative accumulée et des tentatives de rapprochement, l'ÉTAT DE MONACO n'apparaissait pas avoir fait preuve de mauvaise foi dans la mise en œuvre de la clause résolutoire, laquelle devait produire ses effets. Le bail s'étant trouvé résilié de plein droit à la date du 20 mai 2016, e. KH. est donc occupante sans droit ni titre de l'appartement et de la cave susvisés, ce qui fonde son expulsion des lieux loués, laquelle sera confirmée. Il y a lieu de lui accorder un délai d'un mois pour quitter les lieux. COUR D'APPEL ARRÊT DU 29 SEPTEMBRE 2017 En la cause de : - Madame e. KH., née le 29 juin 1962 à Moscou, de nationalité monégasque, demeurant et domiciliée immeuble « X1 », sis X1 à Monaco ; Bénéficiaire de l'assistance judiciaire n° 542 BAJ 16, par décision du Bureau du 2 février 2017 ; Ayant primitivement élu domicile en l'Étude de Maître Christine PASQUIER-CIULLA, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, et plaidant par Maître Raphaëlle SVARA, avocat-stagiaire près la même Cour, puis en celle de Maître Géraldine GAZO, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, et plaidant par ledit avocat-défenseur ; APPELANTE, d'une part, contre : - L'ÉTAT DE MONACO, (Administration des Domaines, sise 24, rue du Gabian à Monaco, représentée par Monsieur Rémy ROLLAND, Administrateur des Domaines), représenté au sens de l'article 139 du Code de procédure civile par Monsieur le Ministre d'État, sis Palais du Gouvernement, Place de la Visitation, Monaco-Ville ; Ayant élu domicile en l'Étude de Maître Christophe SOSSO, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, et plaidant par ledit avocat-défenseur ; INTIMÉ, d'autre part, LA COUR, Vu l'Ordonnance de référé du 18 janvier 2017 (R. 2334) ; Vu l'exploit d'appel et d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 2 février 2017 (enrôlé sous le numéro 2017/000090) ; Vu les conclusions déposées les 7 avril 2017 et 21 juin 2017 par Maître Christophe SOSSO, avocat-défenseur, au nom de l'ÉTAT DE MONACO ; Vu les conclusions déposées le 9 mai 2017 par Maître Géraldine GAZO, avocat-défenseur, au nom d e. KH. ; À l'audience du 27 juin 2017, vu la production de leurs pièces par les conseils des parties ; Après en avoir délibéré conformément à la loi ; La Cour statue sur l'appel relevé par e. KH. à l'encontre d'une Ordonnance de référé du 18 janvier 2017. Considérant les faits suivants : Selon acte sous seing privé en date du 23 novembre 2011, l'ÉTAT DE MONACO a donné à bail à e. KH. divorcée BE. un appartement de trois pièces « DUPLEX » portant le numéro 3PA133 (lot n° 138) ainsi qu'une cave (lot n° 52) situés dans l'immeuble « X1 », sis X1 à Monaco, pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction d'année en année, moyennant le paiement d'un loyer annuel révisable de 27.787,40 euros, payable par trimestres anticipés, outre une provision trimestrielle sur charges. Ce contrat comporte une clause résolutoire en cas de non-paiement des loyers (article 9). Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 4 mai 2016, l'ÉTAT DE MONACO a mis en demeure e. KH. d'avoir à lui régler dans le délai de 15 jours la somme de 56.746,75 euros représentant les loyers, charges et pénalités impayés jusqu'au 30 juin 2016, tout en se prévalant de la clause résolutoire précitée. Suivant exploit du 3 juin 2016, l'ÉTAT DE MONACO a fait assigner e. KH. en référé à l'effet de voir constater que celle-ci occupait sans droit ni titre cet appartement et la cave et ordonner son expulsion. Par ordonnance en date du 18 janvier 2017, le juge des référés a statué comme suit : - disons n'y avoir lieu à écarter des débats le procès-verbal de constat établi le 11 août 2016 par Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, - constatons qu'en application de la clause résolutoire qui y est contenue, le bail conclu le 23 novembre 2011 entre e. KH. et l'ÉTAT DE MONACO s'est trouvé résilié de plein droit à la date du 20 mai 2016, - ordonnons en conséquence à défaut pour e. KH. d'avoir libéré l'appartement portant le numéro 3PA133 (lot n° 138) ainsi que la cave (lot n° 52) situés dans l'immeuble « X1 », sis X1 à Monaco, de sa personne, de ses biens ou de tous occupants de son chef, dans le délai de deux mois à compter du prononcé de la présente ordonnance, son expulsion immédiate avec le concours de la force publique et d'un serrurier si nécessaire, - déboutons e. KH. de sa demande d'expertise judiciaire, - condamnons e. KH. aux dépens de la présente ordonnance avec distraction au profit de Maître Christophe SOSSO, avocat-défenseur, sous sa due affirmation. Par acte du 2 février 2017, e. KH. a formé appel de l'ordonnance entreprise complété par conclusions du 9 mai 2017 à l'effet de la voir réformer en ce sens : - « statuant à nouveau : - à titre principal, - constater que Madame KH. a informé l'État de Monaco (Administration des Domaines) des désordres afférents à son appartement, - constater que l'État de Monaco (Administration des Domaines) n'a pas procédé aux réparations des désordres afférents à l'appartement de Madame KH., - constater que l'État de Monaco (Administration des Domaines), en sa qualité de bailleresse, a manqué gravement à ses obligations, - constater que l'exception d'inexécution opposée par Madame KH. est fondée, - constater qu'il existe une contestation sérieuse empêchant la mise en œuvre de la clause résolutoire, - en conséquence, - se déclarer incompétent en faveur de la juridiction de fond, - à titre subsidiaire, - ordonner une expertise judiciaire de l'appartement de 3 pièces principales duplex référencé n° 3PA133 situé au 13ème étage de l'immeuble dénommé « X1 », sis X1 à Monaco dont Madame KH. est locataire, - en tout état de cause, - débouter l'État de Monaco (Administration des Domaines) de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - condamner l'État de Monaco (Administration des Domaines) aux entiers dépens distraits au profit de Maître Géraldine GAZO, sous sa due affirmation ». Aux motifs essentiellement que : - après son divorce prononcé par jugement du 14 juillet 2011, elle a conservé la jouissance du domicile conjugal et a été invitée le 19 octobre 2011 par l'Administration des Domaines à régulariser la situation et à signer le bail à son nom, - elle a fait connaître au bailleur, préalablement à cette régularisation, les différents désordres relatifs à l'appartement (courrier du 23 novembre 2011) puis a obtenu l'assurance de leur prise en charge, - au cours des mois qui ont suivi, aucun des dysfonctionnements n'a été réparé, ce qui l'a empêché de jouir paisiblement des locaux loués, - elle est atteinte d'une maladie auto-immune grave et d'une dépression importante, si bien que les contrariétés subies lui ont causé un préjudice important, - face à l'inertie du bailleur, elle a cessé de payer les loyers à compter de janvier 2014, - les obligations incombant au bailleur en application des articles 1559 et 1560 du Code civil n'ont pas été respectées, - les désordres relevés par l'huissier dans son constat du 11 août 2016 lui ont occasionné un véritable préjudice de jouissance et présentent un caractère de dangerosité non négligeable : la porte fenêtre faisant la jonction entre la cuisine et la terrasse extérieure n'a jamais été réparée effectivement et a été entreposée à l'extérieur, en sorte qu'il n'existe à ce jour aucun moyen de fermer la cuisine, - la contestation sérieuse dont elle se prévaut justifie le rejet des demandes, - lorsqu'il est saisi d'une demande tendant à voir constater la résiliation d'un bail par le jeu de la clause résolutoire et à ordonner l'expulsion du locataire, le Juge des référés statue en vertu des dispositions de l'article 414 du Code de procédure civile en s'assurant qu'il n'y a pas de contestation sérieuse, - plusieurs attestations démontrent le caractère dangereux de l'état de la porte-fenêtre, - la clause résolutoire a été mise en œuvre de mauvaise foi par le bailleur. Par conclusions des 7 avril et 21 juin 2017, l'ÉTAT DE MONACO sollicite : - « voir débouter Madame e. KH. de l'intégralité de ses demandes fins et conclusions, - voir confirmer en toutes dispositions l'Ordonnance de référé du 18 janvier 2017, - voir condamner Madame e. KH. au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice financier subi par l'État de Monaco (Administration des Domaines), - voir condamner Madame e. KH. aux entiers dépens, tant de référé que d'appel en ce compris tous frais et accessoires, tels que frais d'huissier etc., dont distraction au profit de Maître Christophe SOSSO, Avocat-Défenseur, sous sa due affirmation ». Aux motifs essentiellement que : - l'article 414 du Code de procédure civile est inapplicable en l'espèce en présence d'une clause attributive de compétence au juge des référés, qui exclut la contestation sérieuse, - le juge des référés doit en ce cas vérifier si les conditions de mise en œuvre de la clause conventionnelle sont remplies et si aucune mauvaise foi ne l'accompagne, - si le bailleur ne respecte pas les obligations à sa charge (ce qui est contesté en l'espèce), le locataire ne peut se faire justice à lui-même en refusant de payer le loyer mais doit diligenter une procédure judiciaire pour faire cesser les désordres, - l'exception d'inexécution ne peut être admise qu'en cas d'impossibilité absolue d'utiliser les lieux loués ou en cas de dangerosité, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, - la défenderesse ne conteste pas avoir « bloqué » ou « suspendu » le paiement des loyers depuis le ler janvier 2014, - des rendez-vous se sont tenus dans les locaux de l'Administration des Domaines avec la locataire le 10 décembre 2014 et le 23 février 2016, afin de solutionner la question des loyers impayés et de mettre en place un échéancier de remboursement, alors qu'aucun règlement même partiel n'est intervenu, - le procès-verbal de constat du 11 août 2016 dressé par Maître ESCAUT-MARQUET fait état de désordres qui sont imputables au locataire par défaut d'entretien, - les prétendus désordres invoqués - qui sont consécutifs à un défaut d'entretien incombant à la locataire et auraient dû faire l'objet de réparations à la charge de celle-ci, ont donné lieu à une réparation assumée par le bailleur - ne sauraient remettre en cause l'habitabilité ou la sécurité du logement, étant souligné que la locataire s'est maintenue dans les lieux et y demeure encore, - il a été procédé en décembre 2014 au remplacement (qui ne lui incombait pas) du double vitrage de la porte fenêtre (aucune réserve formulée à l'issue des travaux), ce que le locataire passe sous silence, - le document établi par le gestionnaire de l'immeuble le 12 septembre 2016 liste les nombreux travaux pris en charge avec l'ensemble des factures correspondantes, - les coffres des volets roulants ont été isolés, la porte fenêtre de la cuisine remplacée et le cumulus a été changé deux fois, - l'appelante n'a pas toujours fait preuve de bonne volonté à l'égard des entreprises qui venaient faire des réparations à sa demande, - les attestations nouvelles produites en cause d'appel sont de complaisance et n'établissent en aucune façon la dangerosité de l'état de la porte fenêtre, - au 30 juin 2016, la dette s'élève à 90.264,17 euros, - la situation de la locataire doit être examinée en considération du fait qu'à titre bienveillant, une solution de relogement dans un appartement type F1 ou F2 moyennant un loyer plus adapté à sa situation financière, lui a été proposée, - sa qualité d'adulte handicapé n'est pas en lien avec les désagréments dont elle se plaint, - l'appartement loué est salubre et l'asthme dont elle souffre n'est pas en rapport avec cette location. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la Cour se réfère à leurs écritures ci-dessus évoquées auxquelles il est expressément renvoyé. SUR CE, Attendu que l'appel formé dans les conditions de forme et de fond prévues par le Code de procédure civile, sera déclaré recevable ; Attendu qu'il résulte des termes de l'article 9 du contrat de bail liant l'ÉTAT DE MONACO à e. KH., que le contrat sera résilié de plein droit à défaut de paiement dans les délais stipulés en ces termes : « Il est expressément convenu qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer et charges à son échéance, ou au cas de violation de l'une quelconque des clauses et conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit, sans qu'il soit besoin de donner congé, ni de demander cette résiliation en justice, QUINZE JOURS après mise en demeure de payer ou d'exécuter faite par lettre recommandée avec avis de réception et demeurée totalement ou partiellement infructueuse ; En ce cas, le PRENEUR devra vider les lieux sans aucun délai et les restituer au BAILLEUR libres et vacants, et faute par celui-ci de ce faire, l'expulsion pourra être prononcée par simple ordonnance rendue en référé par le Président du Tribunal, laquelle sera exécutoire par provision, nonobstant opposition ou appel et ce sans préjudice des droits du BAILLEUR pour loyers dus, dommages, intérêts et frais (...) » ; Attendu que cette clause résolutoire attributive de compétence, qui est insérée dans le bail, a été intégralement reproduite dans la correspondance de mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception du 4 mai 2016, le bailleur ayant précisé qu'il entendait s'en prévaloir ; Attendu que l'ÉTAT DE MONACO a satisfait aux conditions de la mise en jeu de la clause résolutoire prévue à l'article 9 du contrat en l'état du défaut de paiement par cette dernière de la somme de 56.746,75 euros représentant les loyers et charges impayées qui lui a été réclamée par la mise en demeure du 4 mai 2016 valant commandement de payer et qui est demeurée infructueuse dans le délai contractuel de 15 jours et n'a donné lieu à aucune régularisation ; Attendu que le preneur est tenu de payer son loyer aux termes convenus et ne peut se prévaloir de l'inexécution de travaux de réparation incombant au bailleur pour cesser tout paiement dès lors qu'il n'est pas justifié d'une impossibilité d'occuper les lieux loués ; Que pour fonder son exception d'inexécution, l'appelante invoque un constat d'huissier dressé le 11 août 2016 par Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET qui fait état de dysfonctionnements et de nuisances, qui à supposer que leur réparation incombe au bailleur, ne permettent nullement de considérer que le preneur se serait trouvé dans l'impossibilité totale d'utiliser les locaux loués, ce qui d'ailleurs n'est pas allégué ; Que pas plus, la dangerosité invoquée liée à la circonstance que la porte fenêtre serait manquante n'apparait établie (volet roulant électrique fermé) alors que le bailleur justifie avoir effectué des réparations de cet équipement au cours de l'année 2016 ; Que la demande d'expertise judiciaire formée à titre subsidiaire par l'appelante, n'apparaît pas justifiée pour s'opposer à la demande principale tendant à voir constater la résiliation du bail et ordonner l'expulsion ; Qu'au surplus, l'intimé établit que les réclamations de la locataire ont été prises en compte et traitées par l'Administration des Domaines malgré les difficultés d'accès à l'appartement du fait de la locataire et ont donné lieu à de multiples interventions dont la liste figure dans la lettre du cabinet VI en date du 12 septembre 2016 qui a également procédé à des contrôles et a organisé deux réunions avec l'intéressée sans que pour autant celle-ci ait repris le paiement des loyers et charges interrompu depuis le 1er janvier 2014 ; Qu'en conséquence, le premier juge a justement considéré qu'en l'état des délais écoulés, de la dette locative accumulée et des tentatives de rapprochement, l'ÉTAT DE MONACO n'apparaissait pas avoir fait preuve de mauvaise foi dans la mise en œuvre de la clause résolutoire, laquelle devait produire ses effets ; Attendu que le bail s'étant trouvé résilié de plein droit à la date du 20 mai 2016, e. KH. est donc occupante sans droit ni titre de l'appartement et de la cave susvisés, ce qui fonde son expulsion des lieux loués, laquelle sera confirmée ; Qu'il y a lieu de lui accorder un délai d'un mois pour quitter les lieux ; Attendu que l'intimé ne démontre pas en quoi, l'appelante aurait agi de manière abusive avec légèreté blâmable, qu'il convient par conséquent, de le débouter de sa demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive ; Qu'e. KH. qui succombe en son appel, doit supporter les dépens de la présente instance. PAR CES MOTIFS, LA COUR D'APPEL DE LA PRINCIPAUTÉ DE MONACO, statuant publiquement et contradictoirement, Reçoit l'appel, Le déclare mal fondé, Confirme l'Ordonnance de référé du 18 janvier 2017 en toutes ses dispositions appelées, Y ajoutant, Déboute l'ÉTAT DE MONACO de sa demande indemnitaire pour résistance abusive, Dit que l'expulsion d e. KH., ainsi que celle de tout occupant de son chef, de corps et de biens, des locaux, pourra être poursuivie dans un délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt et au besoin avec le concours d'un huissier de justice, de la force publique et d'un serrurier, Condamne e. KH. aux entiers dépens d'appel distraits au profit de Maître Christophe SOSSO, avocat-défenseur, sous sa due affirmation, Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le Greffier en chef, au vu du tarif applicable, Vu les articles 58 et 62 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires, Après débats en audience de la Cour d'Appel de la Principauté de Monaco, par-devant Monsieur Éric SENNA, Conseiller, faisant fonction de Président, Madame Virginie ZAND, Conseiller, Monsieur Paul CHAUMONT, Conseiller, assistés de Madame Nadine VALLAURI, Greffier, Après qu'il en ait été délibéré et jugé par la formation de jugement susvisée, Lecture est donnée à l'audience publique du 29 SEPTEMBRE 2017, par Monsieur Eric SENNA, Conseiller, faisant fonction de Président, assisté de Madame Nadine VALLAURI, Greffier, en présence de Monsieur Jacques DORÉMIEUX, Procureur Général.