Cour d'Appel de Monaco, 29 septembre 2017, n° 16338
Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 29 septembre 2017, n° 16338 (Lire sur source officielle)
Faits et procédure
Par acte sous seing privé du 3 décembre 2013, une société de droit panaméen, bailleresse, a donné à bail à loyer d'habitation à deux particuliers un appartement de cinq à six pièces situé dans un immeuble monégasque. Le loyer annuel était fixé à 252 000 euros, payable par trimestres civils anticipés. Le bail, conclu pour un an à compter du 1er décembre 2013, se renouvelait par tacite reconduction pour des périodes d'un an, sauf congé notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et préavis de trois mois.
Le 27 octobre 2014, les locataires ont informé l'agence chargée de la gestion du bien de leur décision de résilier le bail « pour des raisons personnelles », avec effet au 1er décembre 2014. Ils ont précisé qu'ils demeuraient liés jusqu'à la relocation de l'appartement et s'engageaient à acquitter les loyers et provisions sur charges jusqu'à cette date.
Le 30 janvier 2015, leur conseil a sollicité la résiliation du bail au 31 janvier 2015 aux torts exclusifs du bailleur, en invoquant des dysfonctionnements du système de climatisation et de chauffage, du système thermostatique et d'autres équipements. La bailleresse a contesté cette demande et réclamé le paiement du loyer et des charges du premier trimestre 2015. Après un commandement de payer, elle a fait pratiquer une saisie-arrêt, laquelle s'est révélée infructueuse. Les locataires ont été assignés en paiement et en validité de la saisie.
Par jugement du 1er décembre 2016, le Tribunal de première instance a constaté la reconduction du bail au 1er décembre 2014, prononcé sa résiliation judiciaire à la date du 30 juin 2015 aux torts des locataires et les a condamnés solidairement au paiement de 140 053 euros en principal, avec intérêts au taux légal. Il a constaté le versement d'un dépôt de garantie de 63 000 euros, ordonné la compensation et donné mainlevée de la saisie-arrêt.
Les locataires ont interjeté appel le 31 janvier 2017. Ils demandaient l'infirmation du jugement, la reconnaissance d'une résiliation valable au 31 janvier 2015 aux torts de la bailleresse, la restitution du dépôt de garantie et l'indemnisation d'un préjudice de jouissance. La société appelante incidente sollicitait la confirmation, la capitalisation des intérêts et 20 000 euros de dommages et intérêts.
Question de droit
La Cour devait trancher deux questions.
La première porte sur la validité de la rupture anticipée du bail par les locataires. Il s'agissait de déterminer si des manquements du bailleur à son obligation de délivrance et de jouissance paisible permettaient aux preneurs de résoudre ou de résilier unilatéralement le contrat, notamment au titre d'une exception d'inexécution, en l'absence de toute procédure judiciaire préalable.
La seconde concerne l'étendue de l'obligation de paiement des locataires après leur départ. Elle consiste à déterminer si les loyers restent dus jusqu'à la relocation du logement lorsque la rupture est jugée injustifiée.
Accessoirement, la Cour a dû se prononcer sur la reconduction tacite du bail, sur la preuve de l'état du logement en l'absence d'état des lieux d'entrée contradictoire et sur les demandes indemnitaires réciproques.
Solution et dispositif
Sur la reconduction, la Cour relève que le congé devait être donné au plus tard le 30 septembre 2014. Les locataires, qui n'ont saisi la juridiction que le 29 janvier 2015, n'ayant pas respecté ce délai, la clause de tacite reconduction a produ
Baux d'habitation - Résiliation anticipée par les locataires - Exception d'inexécution légitimement invoquée (non) - Loyer dû jusqu'à la relocation (oui) Les locataires ne pouvaient résilier de façon anticipée le bail d'habitation, dès lors que la preuve n'est pas apportée que le logement était inhabitable, le bailleur ayant d'ailleurs fait diligence pour résoudre le dysfonctionnement de la climatisation dans une pièce. Le loyer est donc dû jusqu'à la relocation du logement. COUR D'APPEL ARRÊT DU 29 SEPTEMBRE 2017 En la cause de : 1 - Monsieur v. ME., né le 7 juillet 1967 à KHARKOV, Ukraine, de nationalité ukrainienne, demeurant et domicilié « X1 », X1, 98000 MONACO, 2 - Madame a. PA., née le 17 janvier 1987 à KHARKOV, Ukraine, de nationalité ukrainienne, demeurant et domiciliée « X1 », X1, 98000 MONACO, Ayant tous deux élu domicile en l'Étude de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, et plaidant par ledit avocat-défenseur ; APPELANTS, d'une part, contre : La société de droit panaméen dénommée «A», immatriculée au Registre Public du Panama, sous les références Fiches X, document X, dont le siège social est sis X2 (Panama), prise en la personne de son président en exercice, domicilié en cette qualité audit siège social, Ayant élu domicile en l'Étude de Maître Yann LAJOUX, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, et plaidant par ledit avocat-défenseur ; INTIMÉE, d'autre part, LA COUR, Vu le jugement rendu par le Tribunal de première instance, le 1er décembre 2016 (R. 1331) ; Vu l'exploit d'appel et d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 31 janvier 2017 (enrôlé sous le numéro 2017/000088) ; Vu les conclusions déposées les 25 avril 2017 et 29 juin 2017 par Maître Yann LAJOUX, avocat-défenseur, au nom de la société A ; Vu les conclusions déposées le 7 juin 2017 par Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, au nom de Monsieur v. ME. et de Madame a. PA. ; À l'audience du 4 juillet 2017, vu la production de leurs pièces par les conseils des parties ; Après en avoir délibéré conformément à la loi ; La Cour statue sur l'appel relevé par Monsieur v. ME. et de Madame a. PA. à l'encontre d'un jugement du Tribunal de Première Instance du 1er décembre 2016. Considérant les faits suivants : Par acte sous seing privé en date du 3 décembre 2013, la Société de droit panaméen A a donné à bail à loyer d'habitation à v. ME. et à a. PA. un appartement de 5/6 pièces situé dans l'immeuble « F », X3 à Monaco moyennant un loyer annuel de 252.000 euros payable par trimestres civils anticipés. Ce bail a été consenti pour une durée d'un an à compter du 1er décembre 2013, renouvelable par tacite reconduction pour des périodes d'un an, sauf congé notifié par lettre recommandée avec accusé de réception avec un préavis de trois mois. Le 27 octobre 2014, les consorts ME. - PA. ont adressé un courrier à l'agence immobilière E, administrant leurs biens, comme suit : « Nous vous informons par la présente que nous avons décidé pour des raisons personnelles de résilier le contrat de location cité en référence. Nous souhaiterions libérer les lieux dans les meilleurs délais et vous demandons par conséquent de bien vouloir retrouver un locataire à compter du 1er Décembre 2014. Nous restons néanmoins liés à notre contrat de location jusqu'à ce que l'appartement soit reloué, et nous engageons à payer les loyers et provisions sur charges jusqu'à cette date (...) ». Par courrier recommandé avec avis de réception du 30 janvier 2015, Maître Laurent ROTGE, conseil des consorts ME. PA. a indiqué au conseil de la société A qu'eu égard aux nombreux dysfonctionnements du système de climatisation et de chauffage, du système thermostatique et autres défaillances de fenêtres, portes et piscine, les locataires sollicitaient la résiliation du bail au 31 janvier 2015 aux torts exclusifs du bailleur. Par courrier en date du 12 février 2015, le conseil de la société A contestait cette demande et sollicitait le paiement de la somme de 70.296,25 euros en règlement du loyer et des charges du 1er trimestre 2015. Dès le lendemain, la société A a fait signifier aux consorts ME. PA. un commandement d'avoir à payer cette somme, soit 35.148,13 euros chacun. Par ordonnance du 28 avril 2015 le Président du Tribunal de Première Instance, saisi par requête du 13 avril 2015 de la société A, a autorisé la saisie arrêt des comptes ouverts aux noms de v. ME. et a. PA. dans les livres de la banque D et de la BANQUE C, à concurrence de la somme de 140.053 euros représentant les loyers et charges afférents aux 1er et 2ème trimestres 2015, soit 70.026,50 euros chacun. Pratiquée le 30 avril 2015, la saisie-arrêt s'est avérée infructueuse, seule la SA BANQUE C détenant un compte au nom de v. ME. dont le solde était débiteur. Le même jour et par le même acte, v. ME. et a. PA. ont été assignés par la société A devant le Tribunal de Première Instance en paiement de la somme totale de 140.053 euros en principal et en validité de la saisie-arrêt. Par jugement en date du 1er décembre 2016, le Tribunal a statué comme suit : « - dit que le contrat de bail en date du 3 décembre 2013 a été reconduit le 1er décembre 2014 pour une durée d'un an,