Cour d'appel, 31 octobre 2017, La SCI B c/ La SARL A

Bail commercial – CALC – Compétence – Indemnité d'éviction (oui) La commission arbitrale des loyers commerciaux, juridiction d'exception, dispose d'une compétence exclusive en matière de fixation des loyers lors du renouvellement du bail à son échéance, voire dans le cadre des demandes de révision du loyer, ou à l'occasion de la fixation de l'indemnité d'éviction quand le refus de renouvellement n'est pas fondé sur une faute du preneur. S'il n'entre pas dans la compétence d'attribution de la commission arbitrale des loyers commerciaux prévue par la loi d'ordre public portant le numéro 490 de se prononcer sur la validité juridique d'un congé, il lui est cependant loisible de se déterminer sur le fondement des éléments factuels qui lui sont soumis pour apprécier si elle est régulièrement saisie d'une demande d'indemnité d'éviction à l'occasion d'un refus de renouvellement du bail. En l'espèce, sans dénaturer les faits de la cause et à la simple lecture des éléments contractuels liant les parties, le propriétaire apparaît en conséquence avoir valablement donné congé à son preneur pour la date d'échéance contractuellement prévue, soit le 26 avril 2015. La décision déférée sera dès lors réformée en toutes ses dispositions, le congé apparaissant avoir régulièrement produit ses effets à la date indiquée du 26 avril 2015 et la SARL A étant devenue une occupante sans droit ni titre à compter de cette date. Par application des dispositions de l'article 9 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, ce preneur est en droit de prétendre à l'octroi d'une indemnité d'éviction pour ce commerce de vente d'art de la table cadeau articles de décoration qu'il exploitait dans le local numéro 225 dépendant du centre commercial D situé à Monaco X5. COUR D'APPEL ARRÊT DU 31 OCTOBRE 2017 En la cause de :

• La SCI B (venant aux droits de M. AL AM.), dont le siège social est sis X à Monaco, poursuites et diligences de son gérant en exercice, M. DE., demeurant et domicilié X2 à Monaco ; Ayant élu domicile en l'Étude de Maître Patricia REY, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, plaidant par Maître André JACQUIN, avocat au Barreau de Paris, substitué par Maître Marie-Laure RODRIGUEZ, avocat en ce même barreau ; APPELANTE, d'une part, contre :
• La SARL « A », dont le siège social est situé au X5, Galerie Commerciale du D à Monaco, local n° 225, immatriculée au répertoire du commerce et de l'industrie de Monaco sous le n° 00S03780, prise en la personne de son gérant en exercice, demeurant et domicilié en cette qualité audit siège ; Ayant élu domicile en l'Étude de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, et plaidant par ledit avocat-défenseur ; INTIMÉE, d'autre part, LA COUR, Vu le jugement rendu par la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux, le 18 janvier 2017 (R.2332) ; Vu l'exploit d'appel et d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 24 février 2017 (enrôlé sous le numéro 2017/000108) ; Vu les conclusions déposées les 23 mai 2017 et 29 septembre 2017 par Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, au nom de la S. A. R. L. A ; Vu les conclusions déposées le 11 juillet 2017 par Maître Patricia REY, avocat-défenseur, au nom de la SCI B ; À l'audience du 3 octobre 2017, ouï les conseils des parties en leurs plaidoiries ; Après en avoir délibéré conformément à la loi ; La Cour statue sur l'appel relevé par la SCI B à l'encontre d'un jugement de la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux du 18 janvier 2017. Considérant les faits suivants : Par acte sous seing privé du 27 avril 1988, Monsieur AL AM., aux droits duquel vient la SCI B, a consenti un bail à e R, aux droits duquel est venue la SAM C, devenue en 2007 la SARL B, portant sur un local n° 225, sis dans la galerie commerciale du D. Le 25 avril 2014, la SCI B a fait délivrer à la SARL B, un congé pour la date du 26 avril 2015, sans offre de renouvellement et avec offre de verser une indemnité d'éviction de 450.000 euros. La SCI B saisissait le président de la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux le 24 février 2015 afin de faire fixer le montant de l'indemnité d'éviction à la somme de 450.000 euros. Le 15 avril 2015, un procès-verbal de non-conciliation était dressé. Par exploit du 27 mai 2015, la SARL B a fait assigner la SCI B par-devant la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux afin de voir dire et juger que le congé du 26 avril 2014 est nul et de nul effet et, qu'ainsi, le bail a été renouvelé pour une nouvelle période de 9 ans et à titre subsidiaire, fixer l'indemnité d'éviction à la somme de 1.875.000 euros et à titre encore subsidiaire, désigner un expert. Suivant jugement en date du 18 janvier 2017, la Commission arbitrale des loyers commerciaux a :
• « Déclaré le congé délivré par la SCI B le 26 avril 2014 nul et de nul effet,
• dit en conséquence que le bail s'est trouvé renouvelé pour une nouvelle période de 9 ans,
• dit n'y avoir lieu à statuer sur les autres demandes,
• condamné la SCI B aux dépens ». Au soutien de cette décision, les premiers juges ont en substance relevé que :
• il résulte de la lecture du bail conclu le 27 avril 1988, et notamment de son article 1.2, que le bail ne prend effet qu'à la date de livraison des locaux,
• il s'ensuit que le bail n'a pas pris effet à sa date de signature,
• lors de la signature du bail, les locaux étaient encore en cours de construction et ne pouvaient être livrés immédiatement,
• la mention figurant dans l'avenant du 1er janvier 1994 et fixant au 27 avril 1988 le début du bail est erronée,
• la date d'échéance du bail visée dans le congé délivré le 24 avril 2015 est donc inexacte et le congé délivré par la SCI B est nul,
• le bail s'est de la sorte renouvelé tacitement lors de l'échéance véritable du contrat de bail, pour une période de 9 ans, en application de l'article 2 de la loi 490,
• il n'y a donc pas lieu de statuer sur le surplus des demandes. Suivant exploit en date du 24 février 2017, la SCI B a interjeté appel à l'encontre du jugement rendu par la commission arbitrale le 18 janvier 2017 et signifié le 26 janvier 2017. Elle entend voir la Cour :
• réformer en toutes ses dispositions le jugement susvisé pour absence de motivation et omission de statuer,
• statuant à nouveau, prononcer la validité du congé pour refus de renouvellement de bail avec offre d'indemnité d'éviction délivrée par la SCI B à la SARL A sous la date du 25 avril 2014 à effet de la date d'échéance du bail, avec toutes conséquences de droit,
• en conséquence, à titre principal dire et juger que la date d'échéance du bail étant le 26 avril 2015 la SARL A est occupante sans droit ni titre depuis cette date du local commercial numéro 225 dépendant du centre commercial D situé à Monaco X5,
• à titre subsidiaire, dire et juger que si la date d'échéance du bail est le 26 juin 2015 la SARL A est occupante sans droit ni titre depuis cette date du local commercial numéro 225 dépendant du centre commercial D situé à Monte-Carlo X5 à Monaco,
• fixer le montant de l'indemnité d'éviction que la SCI B a offert et offre de verser à la SARL A à la somme de 450.000 euros dans le local numéro 225 dépendant du centre commercial D,
• à titre subsidiaire, si la Cour devait estimer qu'elle ne dispose pas d'éléments suffisants pour déterminer l'indemnité d'éviction que le preneur est en droit de recevoir, nommer tel expert qu'il appartiendra afin de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction que la SCI B devra verser à la SARL A,
• en tout état de cause, écarter des débats le rapport de Monsieur BOISSON produit par la SARL A,
• condamner celle-ci aux entiers dépens de première instance et d'appel. Au soutien de son appel, la SCI B fait valoir pour l'essentiel que :
• en estimant que la date d'échéance du bail visant le congé serait erronée mais, qu'en revanche, le bail se serait renouvelé sans précision de la date de renouvellement et en constatant son impossible détermination, la commission arbitrale des loyers commerciaux n'a pas motivé sa décision,
• l'avenant au bail en date du 1er octobre 1994 dispose de façon expresse et non équivoque que le bail a commencé à courir le 27 avril 1988 en sorte que c'est de bonne foi, au regard du bail régularisé le 27 avril 1988 et de l'avenant en date du 1er octobre 1994, qu'un congé a été signifié le 25 avril 2014 avec offre de payer l'indemnité d'éviction à compter du 26 avril 2015,
• le rapport d'expertise de Monsieur Christian BOISSON établi à la demande de la SARL A confirme que la boutique a été ouverte le 25 mai 1988 après la livraison des locaux le 27 avril précédent, date de prise d'effet du bail,
• le jugement entrepris sera donc réformé et il sera jugé que la propriétaire a valablement donné congé à la SARL A à la suite d'un refus de renouvellement avec offre de payer l'indemnité d'éviction à la date d'échéance du bail soit le 26 avril 2015,
• à titre subsidiaire, si la Cour devait estimer que l'échéance du bail n'était pas le 26 avril 2015, mais une date postérieure à celle-ci, les effets du congé devront être alors reportés à cette date, aucun élément ne justifiant l'annulation du congé puisque le bailleur a manifesté clairement au preneur son opposition au renouvellement du bail avant l'expiration de celui-ci,
• si le congé a été donné pour une date prématurée, il n'est pas nul mais reste valable pour la date à laquelle il aurait dû prendre effet ainsi qu'il l'a au demeurant été jugé par la plus haute juridiction de l'ordre judiciaire français,
• en l'état des différentes cessions portées à sa connaissance par la société en charge de la gestion du centre commercial le D pour une moyenne de prix au mètre carré de 11.560 euros, et au regard de la situation du local loué au niveau 2 du centre commercial, le montant de l'indemnité d'éviction peut être fixé à la somme maximum de 450.000 euros,
• le rapport d'expertise dressé par Monsieur BOISSON ne permet pas de remettre en cause le montant de l'indemnité d'éviction proposée dès lors qu'il fait état de comparaisons erronées ou mal interprétées ; il sera donc écarté des débats car il a notamment été établi à la demande d'une seule des parties et sur la base des seules informations communiquées par ses soins,
• la SARL A n'apporte pas la moindre preuve de ce qu'elle avance au soutien de sa demande d'indemnité d'éviction très excessive chiffrée à 1.875.000 euros c'est-à-dire un montant quatre fois supérieur à l'offre, en sorte qu'il est à titre subsidiaire proposé l'instauration d'une expertise tendant à déterminer la valeur de l'indemnité d'éviction due par la SCI B. La SARL A, intimée, entend aux termes de ses écrits judiciaires, à titre principal voir dire et juger que le congé délivré le 26 avril 2014 est nul et ne peut produire aucun effet dès lors qu'il n'entrait pas dans la compétence d'attribution de la commission arbitrale des loyers commerciaux de déterminer la date d'échéance du bail. Elle entend en conséquence voir confirmer le jugement du 18 janvier 2017 par la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux et, à titre subsidiaire, si par impossible la Cour devait considérer que le congé délivré le 25 avril 2014 est valable :
• dire et juger que la SARL A est en droit d'obtenir une indemnité d'éviction telle que prévue par l'article 9 de la loi 490,
• fixer à 1.875.000 euros l'indemnité correspondant au préjudice causé par la société B à la SARL A du fait du non-renouvellement de son bail,
• condamner la bailleresse à lui verser cette somme à titre d'indemnité d'éviction,
• et, si la Cour d'appel devait estimer qu'elle ne dispose pas d'éléments suffisants pour déterminer le montant de l'indemnité d'éviction qu'elle est en droit de percevoir, nommer tel expert qu'il appartiendra afin de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction due,
• en tout état de cause, débouter la SCI B de ses demandes et la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel. La SARL A fait en substance valoir au soutien de sa demande de confirmation du jugement déféré que :
• la date de prise d'effet du bail n'est pas la date de la signature, mais celle de la livraison des locaux, ainsi que le stipule le bail signé le 27 avril 1988 entre les parties,
• la date de prise d'effet du contrat de location ne pouvait être la date de signature de la convention puisque les parties avaient signé le même jour une promesse de bail d'une durée de quatre mois prévoyant l'établissement d'un bail à loyer dès l'obtention des autorisations administratives dès lors que le centre commercial D était en construction,
• ce n'est que le 27 juin 1988 que l'autorisation d'exploiter les locaux a été donnée à la locataire et ce, à compter du 6 octobre 1988,
• le bail n'a pas pu prendre effet le 27 avril 1988 et il appartient au preneur, venant aux droits du signataire initial, d'établir précisément à quelle date le propriétaire a mis les lieux à sa disposition,
• le congé délivré pour l'échéance du bail arbitrairement fixé au 26 avril 2015 est donc nul et ne peut produire aucun effet,
• la décision entreprise sera donc confirmée en toutes ses dispositions,
• l'interprétation d'un contrat et la détermination de la date d'échéance du bail relève du droit commun et de la compétence du Tribunal de première instance, en sorte que la commission arbitrale des loyers commerciaux, juridiction d'exception, ne pouvait statuer sur ce point,
• subsidiairement, si la Cour d'appel devait estimer que le congé délivré le 25 avril 2014 est valable il lui appartiendra de fixer le montant de l'indemnité d'éviction que le preneur est en droit d'obtenir,
• l'expert BOISSON estime que le droit au bail des locaux à une valeur de 1.440.000 euros à laquelle doivent être ajoutés de nombreux autres frais correspondant aux travaux à réaliser, à l'augmentation des loyers, aux frais d'architecte, de notaire et d'enregistrement, aux frais de déménagement, de publicité, de communication et à la perte d'exploitation, en l'état desquels le montant global de l'indemnité s'élève en réalité à 1.875.000 euros,
• si les éléments versés au débat n'apparaissaient pas suffisants à la Cour pour déterminer le montant de l'indemnité d'éviction qu'elle est en droit de percevoir, une expertise pourra être ordonnée. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la Cour se réfère à leurs écritures ci-dessus évoquées auxquelles il est expressément renvoyé. SUR CE, Attendu que l'appel a été régulièrement formé dans les conditions de forme et de délai prévues par le Code de procédure civile et doit être déclaré recevable ; Attendu que la commission arbitrale des loyers commerciaux, juridiction d'exception, dispose d'une compétence exclusive en matière de fixation des loyers lors du renouvellement du bail à son échéance, voire dans le cadre des demandes de révision du loyer, ou à l'occasion de la fixation de l'indemnité d'éviction quand le refus de renouvellement n'est pas fondé sur une faute du preneur ; Attendu que saisie d'une demande d'indemnité d'éviction sur la base d'un congé notifié par le preneur à une date présentée comme celle de l'échéance du bail, la commission des loyers commerciaux a en l'espèce estimé que le bail n'avait pu prendre effet avant la livraison des locaux, c'est-à-dire lors de sa signature le 27 avril 1988 dès lors que le centre commercial était encore en construction ; Attendu que s'il n'entre pas dans la compétence d'attribution de la commission arbitrale des loyers commerciaux prévue par la loi d'ordre public portant le numéro 490 de se prononcer sur la validité juridique d'un congé, il lui est cependant loisible de se déterminer sur le fondement des éléments factuels qui lui sont soumis pour apprécier si elle est régulièrement saisie d'une demande d'indemnité d'éviction à l'occasion d'un refus de renouvellement du bail, Attendu que force est à cet égard de constater que les pièces produites devant cette juridiction démontraient à suffisance que si le contrat de bail initialement signé par les parties le 27 avril 1988 stipulaient comme date d'effet de la location celle de livraison des locaux, l'avenant du 1er octobre 1994 précisait en revanche de façon expresse que le bail d'une durée de 3, 6 ou 9 années avait commencé à courir le 27 avril 1988 ; Que ledit avenant signé par les deux parties au contrat a force de loi entre elles et apparaît dénué d'équivoque sur la date effective d'effet du bail fixée au 27 avril 1988, cette date ne présentant aucune incohérence apparente, dès lors que le Centre commercial du D avait bien été inauguré quelques jours plus tard, c'est-à-dire le 13 mai 1988 ; Qu'il apparaît ainsi établi que les parties, propriétaire d'une part et preneur d'autre part, ont conjointement confirmé que leurs obligations respectives avaient pris effet quelques jours avant l'inauguration du centre commercial et donc, implicitement mais nécessairement, après la livraison des locaux loués ; Que sans dénaturer les faits de la cause et à la simple lecture des éléments contractuels liant les parties, le propriétaire apparaît en conséquence avoir valablement donné congé à son preneur pour la date d'échéance contractuellement prévue, soit le 26 avril 2015 ; Attendu que la décision déférée sera dès lors réformée en toutes ses dispositions, le congé apparaissant avoir régulièrement produit ses effets à la date indiquée du 26 avril 2015 et la SARL A étant devenue une occupante sans droit ni titre à compter de cette date ; Attendu que par application des dispositions de l'article 9 de la loi 490, ce preneur est en droit de prétendre à l'octroi d'une indemnité d'éviction pour ce commerce de vente d'art de la table cadeau articles de décoration qu'il exploitait dans le local numéro 225 dépendant du centre commercial D situé à Monaco X5 ; Attendu que si la SCI B offre de verser une indemnité chiffrée à 450.000 euros, le preneur prétend quant à lui obtenir une somme de 1.875.000 euros en réparation de l'éviction subie ; Attendu que ces deux parties étant contraires en fait sur les éléments devant servir à évaluer le préjudice résultant du congé d'une part et étant d'autre part observé que le rapport établi par Monsieur Christian BOISSON a été établi à la demande d'une seule des parties, la SARL A et à partir d'éléments d'information communiqués par elle seule, il apparaît que la Cour ne dispose pas d'éléments suffisants d'appréciation contradictoirement notifiés, en sorte qu'il est conforme à une bonne administration de la justice de faire droit à l'ensemble des demandes subsidiaires et de désigner un expert ayant pour mission de déterminer la valeur de l'indemnité d'édition due par la SCI B, dans les termes du dispositif ci-après ; Attendu que les dépens seront réservés en fin de cause ; PAR CES MOTIFS, LA COUR D'APPEL DE LA PRINCIPAUTÉ DE MONACO, statuant publiquement et contradictoirement, Déclare recevable l'appel formé par la SCI B, Réforme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 18 janvier 2017 par la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux, Constatant qu'il a été valablement donné congé par la SCI B à la SARL A pour l'échéance du bail commercial fixé au 26 avril 2015, dit et juge que ce preneur est en droit de prétendre à l'octroi de l'indemnité d'éviction prévue par les dispositions de l'article 9 de la loi 490 du 24 novembre 1948 du local loué numéro 225 au Centre commercial le D X5 à Monaco, Avant dire droit sur le montant de cette indemnité d'éviction, Commet en qualité d'expert, Monsieur Roland MELAN, demeurant 14 boulevard des Moulins à MONACO, lequel serment préalablement écrit aux formes de droit, aura pour mission de : décrire succinctement les locaux en cause en précisant leur situation et leur superficie tant en Principauté de Monaco qu'en France, leur état et les aménagements qu'ils comportent, ainsi que les commodités ou inconvénients qu'ils présentent, au regard de l'activité commerciale effectivement exercée au 26 avril 2015, déterminer le chiffre d'affaires et les bénéfices réalisés par la SARL A pour les trois dernières années ayant précédé le congé, à partir du compte d'exploitation, du bilan ou de tous autres documents utiles, rechercher tous éléments de comparaison dans l'éventualité d'une réinstallation du fonds et d'en apprécier la possibilité, fournir, plus généralement, tous éléments circonstanciés notamment quant à la valeur du fonds de commerce, en ce compris celle du droit au bail, et à l'ensemble des frais de réinstallation dans les locaux similaires permettant d'apprécier le préjudice causé au locataire par le refus de renouvellement du bail. Dit que les frais de la présente expertise seront avancés par la SARL A, Impartit à l'expert ainsi commis un délai de HUIT JOURS pour l'acceptation ou le refus de sa mission, ledit délai courant à compter de la réception par lui de la copie de la présente décision adressée par le Greffe Général, Dit qu'en cas d'acceptation de sa mission, ce même expert déposera au Greffe Général un rapport écrit de ses opérations dans les TROIS MOIS du jour où il les aura débutées, à défaut d'avoir pu concilier les parties, ce qu'il lui appartiendra de tenter dans toute la mesure du possible, Désigne Madame Brigitte GRINDA-GAMBARINI pour suivre l'expertise qui obéira aux dispositions des articles 344 et 366 du Code de procédure civile, Réserve les dépens en fin de cause, Vu les articles 58 et 62 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires. Après débats en audience de la Cour d'Appel de la Principauté de Monaco, par-devant Madame Brigitte GRINDA-GAMBARINI, Premier Président, Commandeur de l'Ordre de Saint-Charles, Madame Muriel DORATO-CHICOURAS, Vice-Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, Madame Virginie ZAND, Conseiller, assistés de Madame Nadine VALLAURI, Greffier, Après qu'il en ait été délibéré et jugé par la formation de jugement susvisée, Lecture est donnée à l'audience publique du 31 OCTOBRE 2017, par Madame Brigitte GRINDA-GAMBARINI, Premier Président, Commandeur de l'Ordre de Saint-Charles, assistée de Madame Nadine VALLAURI, Greffier, en présence d'Olivier ZAMPHIROFF, Premier Substitut du Procureur Général.