Baux d'habitation - Résiliation anticipée - Responsabilité du bailleur (oui) - Manquement à l'obligation de délivrer un logement en bon état de réparation Dès lors qu'un dégât des eaux survenu avant la date de prise d'effet du bail a rendu le logement inhabitable, le bailleur, qui a manqué à son obligation de délivrer un logement en bon état de réparation, doit indemniser les locataires des préjudices subis et rembourser les sommes perçues. COUR D'APPEL ARRÊT DU 10 AVRIL 2018 En la cause de : - La Société Civile Immobilière B, dont le siège social est X1 à Monaco, agissant poursuites et diligences de ses gérantes en exercice Madame m. CO. veuve PO. et Madame p. PO. divorcée MO., domiciliées en cette qualité audit siège ; Ayant élu domicile en l'Étude de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco, et ayant pour avocat plaidant ledit avocat-défenseur ; APPELANTE, d'une part, contre : 1/ Monsieur n. MI., né le 7 septembre 1943 à Liverpool (Grande-Bretagne), professeur en médecine et directeur de société, de nationalité britannique et demeurant X2, LONDON EC1Y2AN (Grande-Bretagne) ; 2/ Madame i. KA. épouse MI., née le 9 février 1964 à Zhytomyr (Russie), médecin et directeur de société, de nationalité britannique et demeurant X2, X2, LONDON EC1Y2AN (Grande-Bretagne); Ayant tous deux élu domicile en l'Étude de Maître Sarah FILIPPI avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco, et ayant pour avocat plaidant ledit avocat-défenseur ; INTIMÉS, d'autre part, LA COUR, Vu le jugement rendu par le Tribunal de première instance, le 9 mars 2017 (R.3496) ; Vu l'exploit d'appel parte in qua et d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 26 avril 2017(enrôlé sous le numéro 2017/000138) ; Vu les conclusions déposées les 20 juin 2017, 24 novembre 2017 et 13 février 2018 par Maître Sarah FILIPPI, avocat-défenseur, au nom de Monsieur n. MI. et de Madame i. KA. épouse MI. ; Vu les conclusions déposées les 3 octobre 2017 et 23 janvier 2018 par Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur, au nom de la Société Civile Immobilière B ; À l'audience du 20 février 2018, vu la production de leurs pièces par les conseils des parties ; Après en avoir délibéré conformément à la loi ; La Cour statue sur l'appel relevé par la Société Civile Immobilière B à l'encontre d'un jugement du Tribunal de première instance du 9 mars 2017. Considérant les faits suivants : Selon acte sous seing privé en date du 11 juin 2015, les époux MI. ont pris à bail, par l'intermédiaire de l'agence K un appartement à usage d'habitation appartenant à la SCI B, situé au premier étage de l'immeuble « X3 », sis X3 à Monaco, pour une période d'une année à compter du 1er août 2015 jusqu'au 31 juillet 2016, renouvelable par tacite reconduction sauf dénonciation trois mois au moins avant l'échéance par l'une ou l'autre des parties, moyennant un loyer de 60.000 euros, outre 3.600 euros au titre des charges. Ils ont procédé à ce titre au versement de la somme de 38.788 euros, comprenant le montant de la commission d'agence de 7.200 euros, la somme de 15.000 euros au titre du dépôt de garantie, la somme de 15.900 euros correspondant à trois mois de loyers et charges ainsi que la somme de 688 euros au titre du droit d'enregistrement. Dans le courant du mois de juillet 2015, les époux MI. ont été informés que l'appartement avait subi un important dégât des eaux, mais que la mise en place d'un déshumidificateur et une remise en état complète devaient intervenir avant leur entrée dans les lieux. Le 3 août 2015, les époux MI. ont renoncé à intégrer l'appartement en raison de son état qu'ils ont estimé insalubre. Ils se sont installés dans une résidence hôtelière à proximité de Monaco et ont fait établir un procès-verbal de constat de l'appartement le 5 août 2015. Le 10 août 2015, ils ont signalé à l'agence PA. IMMOBILIER, une aggravation des dommages, sans que les travaux de remise en état aient débuté, laquelle leur a assuré de l'intervention le jour même d'une entreprise d'électricité et d'une société de nettoyage, leur précisant que la décision d'une éventuelle compensation financière ne lui appartenait pas. Dans les jours qui ont suivis des courriers ont été échangés mentionnant la persistance de désordres, confirmée par la présence d'eau dans le mur empêchant l'intervention du peintre initialement prévue le 2 septembre 2015. C'est dans ces conditions que le 7 septembre 2015, les époux MI. ont dénoncé le bail par anticipation en raison de l'insalubrité de l'appartement qu'ils n'ont jamais occupé. Par la suite, ils ont constaté l'existence d'une fuite au niveau de la machine à laver, dont a été avisée l'agence K le 25 septembre 2015, et la mise en route du chauffage dans le salon de l'appartement établi selon procès-verbal de constat d'huissier en date du 20 octobre 2015. Le 23 octobre 2015, ils recevaient un avis d'échéance, et l'information selon laquelle l'appartement était reloué à compter du 5 novembre 2015. À l'occasion de l'état des lieux de sortie en date du 16 novembre 2015, il était constaté la remise à neuf complète de l'appartement. À l'exception de la somme de 15.000 euros, représentant le dépôt de garantie, ils n'ont obtenu remboursement d'aucune autre somme. C'est dans ces circonstances qu'ils ont fait assigner la SCI B m. PO. et p. PO. aux fins d'obtenir la condamnation de la SCI B à leur payer la somme de 35.413 euros en réparation de leur préjudice matériel et la somme de 3.500 euros à titre de dommages et intérêts. En réponse, les défenderesses ont demandé au Tribunal de fixer le montant du préjudice de jouissance à la somme maximale de 1.855 euros. Par jugement du 9 mars 2017, le Tribunal a : - constaté qu'aucune demande n'a été formée à l'encontre de m. PO. et p. PO., - condamné la SCI B à payer aux époux MI. les sommes de : 18.550 euros au titre des loyers et charges perçus pour la période du 1er août 2015 au 14 novembre 2015, 3.610 euros au titre des frais de résidence hôtelière, 772 euros au titre des frais de déplacement, 143 euros au titre de l'assurance-habitation, 66 euros au titre des frais d'électricité, 7.888 euros au titre des frais d'agence et d'enregistrement, 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, - condamné la SCI B aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur, sous sa due affirmation. Pour statuer ainsi le Tribunal a retenu que : l'obligation de délivrer la chose se prolonge par celle de délivrer cette chose en bon état de réparation, les locataires doivent justifier d'une impossibilité absolue de jouir des lieux et établir que le bailleur n'a pas tout mis en œuvre pour y remédier, les éléments du dossier ôtent toute force probante à la clause du bail sur le bon état de l'appartement et détruisent la présomption édictée par la loi, les deux constats d'huissier corroborent les déclarations des preneurs sur l'existence d'importantes traces d'humidité sur les murs du séjour sur la période d'août 2015 au 20 octobre 2015, aucune réparation n'a été effectuée pendant cette période, alors qu'il a été indiqué aux preneurs qu'une remise en état des lieux interviendrait avant leur arrivée en août, il n'est pas contesté que les époux MI. n'ont jamais habité l'appartement litigieux et ont signalé immédiatement leur impossibilité à y vivre en raison des problèmes de santé de leur fille confirmés par certificat médical, le désordre localisé essentiellement dans la pièce à vivre rendait le logement en son intégralité inhabitable, les époux MI. ont accepté de garder l'appartement en raison des affirmations de l'agence K selon lesquelles les travaux de remise en état seraient effectués très rapidement, la SCI B a manqué à son obligation de délivrance de la chose « en bon état de réparation de toute espèce » et elle n'a pas tout mis en œuvre pour y remédier, les époux MI. sont en droit d'obtenir la restitution des loyers du 1er août 2015 au 14 novembre 2015 en l'absence d'une quelconque jouissance du bien, sans qu'il soit tenu compte de l'engagement des locataires dans la demande de résiliation du bail datée du 7 septembre 2015 portant sur le règlement des loyers et charges jusqu'à l'échéance du bail, la bailleresse reconnait l'existence d'un préjudice de jouissance, par voie de conséquence, les époux MI. doivent être remboursés de leurs frais annexes liés à la location litigieuse, les frais d'honoraires d'agence et d'enregistrement ont été rendus nécessaires par la location d'un bien dont les demandeurs n'ont jamais eu la jouissance, et doivent être remboursés à titre de dommages et intérêts par la bailleresse en réparation du préjudice subi, la carence et le comportement d'une parfaite mauvaise foi de la bailleresse est à l'origine d'un préjudice qui doit être réparé à hauteur de la somme de 2.000 euros. La SCI B a interjeté appel du jugement le 26 avril 2017. Dans l'exploit d'appel et d'assignation, puis par conclusions en réponse du 3 octobre 2017 et conclusions récapitulatives du 23 janvier 2018, elle demande à la Cour de : la recevoir en son appel, réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a constaté qu'aucune demande n'a été formée à l'encontre de m. PO. et de p. PO., débouter les époux MI. des fins de leurs conclusions en date du 20 juin 2017 et du 22 novembre 2017, Statuant à nouveau, réformer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SCI B à payer aux époux MI. les sommes de : 18.550 euros au titre des loyers et charges perçus pour la période du 1er août 2015 au 14 novembre 2015, 3.610 euros au titre des frais de résidence hôtelière, 772 euros au titre des frais de déplacement, 143 euros au titre de l'assurance-habitation, 66 euros au titre des frais d'électricité, 7.888 euros au titre des frais d'agence et d'enregistrement, 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, lui donner acte de ce qu'elle offre de verser aux intimés à titre de réparation du préjudice de jouissance la somme maximale de 1.855 euros correspondant à 10 % du montant des loyers versés, débouter les intimés de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, débouter les intimés de leurs demandes subsidiaires comme irrecevables et en tout cas mal fondées, les débouter de leur demande en dommages et intérêts complémentaires pour appel prétendument abusif, les condamner aux entiers dépens tant de première instance que d'appel distraits au profit de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur sous sa due affirmation. Elle fait valoir pour l'essentiel que : l'appartement litigieux a été très bien entretenu et entièrement rénové, un dégât des eaux est toutefois intervenu avant la prise d'effet du bail, elle a tout mis en œuvre pour que le sinistre soit réparé dans les meilleurs délais, l'insistance des époux MI. pour prendre possession des lieux s'explique par le dépôt de leur demande de carte de séjour, il résulte du constat d'huissier en date du 5 août 2015 que l'appartement était parfaitement habitable, les époux MI. ont accepté la situation puisqu'à cette date, ils ont reçu les clés de l'appartement, les derniers travaux de remise en état se sont poursuivis dans le courant du mois d'août 2015, il n'y a eu aucune détérioration ni aggravation de l'état de l'appartement entre août et octobre 2017, l'affirmation selon laquelle l'électricité n'aurait pas été conforme est une contre-vérité, les époux MI. opposent avec une parfaite mauvaise foi leur mauvaise connaissance du français pour affirmer qu'ils n'auraient pas compris la teneur de leurs engagements, puisque les documents leur ont tous été traduits avant signature, aucun comportement fautif ne peut lui être reproché, l'absence à Monaco des époux MI. n'est pas en lien avec l'état des lieux loués, ils ne justifient pas d'une impossibilité absolue de jouir des lieux ni qu'elle n'aurait pas tout mis en œuvre pour y remédier, c'est de manière unilatérale et par pure convenance personnelle qu'ils ont fait le choix de ne pas intégrer l'appartement, les problèmes de santé de leur fille ne sont pas établis, elle a pleinement respecté les obligations découlant de l'article 1560 du Code civil relatives à l'obligation faite au bailleur de délivrer la chose louée en bon état de réparations, elle considère que le préjudice de jouissance subi par ses locataires peut justifier une remise des loyers de l'ordre de 10 %, l'appartement était parfaitement habitable de sorte que les demandes en réparation des autres chefs de préjudice allégués devront être rejetées, le coût des constats d'huissier n'a pas à être supporté par la société bailleresse, la demande de remboursement des honoraires de conseil exposés par les époux MI. ne repose sur aucun fondement juridique, en interjetant appel, la SCI B n'a fait qu'user d'un droit essentiel et n'a commis aucun abus. En réponse et par conclusions en date des 20 juin 2017, 24 novembre 2017 et 13 février 2018, Monsieur et Madame MI. demandent à la Cour de : débouter la SCI B de son exploit d'appel et assignation signifié le 26 avril 2017, En conséquence et à titre principal : confirmer le jugement rendu par le Tribunal de première instance le 9 mars 2017 en toutes ses dispositions, À titre subsidiaire : condamner la SCI B à leur verser, en plus des sommes allouées par les premiers juges, la somme complémentaire de 4.400 euros des chefs des préjudices pour lesquels le Tribunal de première instance a omis de statuer, En toutes hypothèses : condamner la SCI B à leur verser la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour appel abusif, condamner la SCI B aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Maître Sarah FILIPPI avocat-défenseur sous sa due affirmation. Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que : la bailleresse n'a pas respecté les obligations du contrat de bail qui lui incombaient, puisqu'elle n'a pas remis l'appartement en état à la suite du dégât des eaux, ne leur permettant pas d'y habiter, les travaux de remise en état ont été effectués entre le 20 octobre et le 16 novembre 2015 pour l'arrivée des nouveaux locataires, il est inopérant d'évoquer l'état de l'appartement avant la survenance du dégât des eaux lequel l'a rendu inhabitable, la remise en état de l'appartement ne peut s'entendre d'une simple reprise des enduits et peintures sur deux cloisons, le dégât des eaux a été tel que les prises électriques ont été arrachées, laissant apparaître sur un mur gorgé d'eau des fils à nu, l'habitabilité de l'appartement ne se déduit pas de la remise des clés, les pièces versées par l'appelante démontrent l'aggravation du sinistre, la remise en état n'a pu être réalisée qu'au milieu du mois de novembre, date à laquelle l'appartement a été reloué, la bailleresse n'a accompli aucune diligence pour remettre en l'état l'appartement, ce qui a engendré une détérioration du bien immobilier les empêchant d'y habiter, les photographies des constats d'huissier suffisent à elles seules à démontrer que la détérioration de l'appartement le rendait inhabitable, leur fille souffrant de problèmes respiratoires, l'humidité, les germes et la présence d'insectes rendaient totalement insalubre et dangereux l'appartement, ils sont fondés à réclamer le remboursement des frais d'agence et frais d'enregistrement qu'ils ont inutilement exposés à hauteur de 7.888 euros, leur demande de dénonciation par anticipation du bail n'a pas été rédigée par eux, et ils n'ont pu vérifier les termes employés en raison de leur mauvaise maîtrise de la langue française, les frais annexes sont justifiés, dès lors qu'ils n'ont jamais pu intégrer l'appartement, aux préjudices évalués par les premiers juges, il convient d'ajouter la somme complémentaire de 4.400 euros, correspondant au coût des constats d'huissier et au montant des honoraires de conseil. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la Cour se réfère à leurs écritures ci-dessus évoquées auxquelles il est expressément renvoyé. SUR CE, 1° Sur la recevabilité de l'appel Attendu que la recevabilité de l'appel du jugement interjeté par la SCI B, dans les formes et délais prescrits, n'est pas contestée ; 2° Sur le fond Attendu que pour solliciter réparation de leur préjudice, les époux MI. ont invoqué l'inexécution par le bailleur de ses obligations résultant des articles 1559 et 1560 du Code civil, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail, et de délivrer la chose en bonne état de réparation, ce que le Tribunal a admis ; Qu'en l'espèce il n'est pas contesté que des désordres affectant l'appartement loué sont apparus à la suite d'un dégât des eaux survenu dans le courant du mois de juillet 2015 ; Que ces désordres ont été constatés à l'occasion de l'entrée dans les lieux des locataires le 5 août 2015, et sont mentionnés et décrits dans le procès-verbal de constat établi à cette occasion ; Que ces désordres persistaient à la date du 20 octobre 2015, ainsi qu'il résulte du procès-verbal établi à cette date, la remise en état de l'appartement n'ayant été constatée qu'à l'occasion du constat de sortie des lieux, laquelle est intervenue le 16 novembre 2015 ; Attendu que pour contester la décision rendue, la SCI B considère d'une part avoir accompli toutes diligences pour remédier aux conséquences dommageables du dégât des eaux, et d'autre part que les désordres n'étaient pas de nature à rendre inhabitable l'appartement loué ; Mais attendu que les interventions ponctuelles d'entreprises missionnées par la SCI propriétaire ou son mandataire, qui, pour l'essentiel, ont procédé au nettoyage de l'appartement et à une campagne de désinsectisation n'ont pas mis fin aux désordres d'humidité qui ont perduré au-delà du 20 octobre, empêchant l'intervention de l'entreprise de peinture ; Que le délai de trois mois nécessaire pour procéder aux travaux de remise en état rend compte de l'importance des désordres d'infiltration, qui sont confirmés par les photographies annexées aux procès-verbaux de constat en date des 5 août et 20 octobre 2015, par l'installation de radiateurs électriques pour accélérer le séchage des murs, et par la nécessité d'établir un nouveau devis de travaux de remise en état pour tenir compte de l'aggravation des désordres ; Que quand bien même le désordre n'a affecté qu'une seule des pièces de l'appartement, son importance et sa nature l'ont rendu inhabitable en son intégralité, dès lors que la pièce concernée est une pièce à vivre ; Qu'il convient à cet égard de relever que les époux MI. n'ont jamais habité l'appartement ; Que l'habitabilité ou non de l'appartement doit également s'apprécier au regard du standing recherché de l'appartement ; Qu'à l'évidence, compte-tenu du montant du loyer convenu, ce critère n'a pas été satisfait ; Qu'il convient enfin de tenir compte des problèmes de santé rencontrés par la fille mineure des époux MI., qu'un certificat médical décrit, lequel précise qu'une exposition à l'humidité est de nature à les accentuer ; Attendu qu'il ne saurait être déduit de l'entrée dans les lieux des locataires le 5 août 2015, une quelconque acceptation de les prendre en l'état, ni un renoncement à faire valoir leurs droits, dès lors que le mandataire du propriétaire avait mentionné une reprise rapide des désordres, laquelle n'est pas intervenue ; Qu'à cet égard, la nécessité, alléguée mais non établie, pour les époux MI. de disposer rapidement d'une adresse à Monaco, est indifférente ; Attendu que le parfait état d'entretien de l'appartement jusqu'au dégât des eaux survenu en juillet 2015, mentionné par le propriétaire et qui n'est pas contesté, n'est pas de nature à établir qu'il a satisfait, postérieurement à cet événement, à ses obligations de délivrer la chose en bonne état de réparation et de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail ; Attendu qu'invoquant l'état de l'appartement, les époux MI. ont, par courrier du 7 septembre 2015, sollicité la résiliation anticipée du bail, ce que le contrat ne prévoit pas, laquelle n'a pas été contestée par le propriétaire, qui l'a acceptée ; Que l'engagement des époux MI. de procéder au règlement des loyers et des charges afférents à l'appartement dans l'attente de sa relocation, ne saurait valoir renonciation à l'indemnisation de leur entier préjudice résultant des manquements du bailleur à ses obligations ; Attendu que le préjudice qu'ils invoquent comprend les sommes qu'ils ont inutilement exposées pour la location d'un appartement qu'ils n'ont jamais occupé, et celles qu'ils ont été contraints d'exposer, en raison de la défaillance du bailleur ; Que le Tribunal a justement chiffré le montant de ce préjudice aux sommes de : 18.550 euros au titre des loyers et charges pour la période du 1er août 2015 au 14 novembre 2015, 3.610 euros au titre des frais de résidence hôtelière, 772 euros au titre des frais de déplacement, 143 euros au titre de l'assurance-habitation, 66 euros au titre des frais d'électricité, 7.888 euros au titre des frais d'agence et d'enregistrement ; Qu'il a par ailleurs retenu, à juste titre, un préjudice complémentaire réparé à hauteur de 2.000 euros, résultant de l'absence de bonne foi de la société bailleresse, laquelle, consciente de l'impossibilité des locataires de résider dans l'appartement justifiant leur demande de résiliation anticipée qu'elle n'a pas discutée, s'est opposée à tout arrangement financier amiable ; Attendu que le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions, de sorte qu'il n'y a pas lieu de se prononcer sur les demandes formées à titre subsidiaire par les époux MI. ; Attendu enfin qu'il ne résulte pas de la confirmation du jugement un quelconque abus de la SCI B dans l'exercice de son droit à exercer un recours à l'encontre d'une décision qui lui fait grief ; Que les époux MI. seront en conséquence déboutés de leur demande de dommages et intérêts complémentaires ; Attendu que la SCI B qui succombe en son appel sera condamnée aux dépens de la présente procédure ; PAR CES MOTIFS, LA COUR D'APPEL DE LA PRINCIPAUTÉ DE MONACO, statuant publiquement et contradictoirement, Reçoit la SCI B en son appel, Sur le fond l'en déboute, Confirme le jugement du Tribunal de première instance du 9 mars 2017 en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Déboute Monsieur et Madame MI. de leur demande de dommages et intérêts complémentaires, Condamne la SCI B aux dépens d'appel, dont distraction au profit de Maître Sarah FILIPPI, avocat défenseur sous sa due affirmation, Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le Greffier en chef, au vu du tarif applicable, Vu les articles 58 et 62 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires, Après débats en audience de la Cour d'Appel de la Principauté de Monaco, par-devant Madame Brigitte GRINDA-GAMBARINI, Premier Président, Commandeur de l'Ordre de Saint-Charles, Madame Sylvaine ARFINENGO, Conseiller, Madame Virginie ZAND, Conseiller, assistées de Madame Nadine VALLAURI, Greffier, Après qu'il en ait été délibéré et jugé par la formation de jugement susvisée, Lecture est donnée à l'audience publique du 10 AVRIL 2018, par Madame Brigitte GRINDA-GAMBARINI, Premier Président, Commandeur de l'Ordre de Saint-Charles, assistée de Madame Nadine VALLAURI, Greffier en chef adjoint, en présence de Monsieur Hervé POINOT, Procureur général adjoint.