Baux commerciaux - Vente du local commercial - Droit de préemption du preneur - Conditions d'exercice Si l'article 32 ter de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, modifié par la loi n° 1.287 du 24 novembre 2004, accorde au preneur d'un bail commercial un droit de préemption en cas de cession des locaux, aucune disposition légale ne met à la charge du bailleur une obligation d'informer le preneur qu'il ne peut exercer son droit de préemption que sous la forme d'un acte extrajudiciaire. La notification des conditions de la cession étant conforme aux dispositions légales, l'exercice du droit de préemption par courrier recommandé est irrégulier. COUR D'APPEL ARRÊT DU 28 SEPTEMBRE 2018 En la cause de : - La Société en Commandite Simple dénommée A, exerçant le commerce sous l'enseigne D, ayant son siège sis à Monaco, X1 agissant poursuites et diligences de son gérant commandité en exercice, domicilié et demeurant ès-qualité audit siège ; Ayant élu domicile en l'Étude de Maître Richard MULLOT, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco, et plaidant par ledit avocat-défenseur ; APPELANTE, d'une part, contre : 1 - La Société Civile Immobilière B, dont le siège est sis à Monaco, X3, prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié et demeurant ès-qualité audit siège ; Ayant élu domicile en l'Étude de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco, et plaidant par Maître Bernard BENSA, avocat-défenseur en cette même Cour, substituant ledit avocat-défenseur ; 2 - Madame y. CL. veuve DU., de nationalité française, domiciliée et demeurant à Monaco, « X2, X2; Ayant élu domicile en l'Étude de Maître Alexis MARQUET, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco, et plaidant par ledit avocat-défenseur ; INTIMÉES, d'autre part, LA COUR, Vu le jugement rendu par le Tribunal de première instance, le 13 juillet 2017 (R.6800) ; Vu l'exploit d'appel et d'assignation du ministère de Maître Claire NOTARI, huissier, en date du 18 octobre 2017 (enrôlé sous le numéro 2018/000036) ; Vu les conclusions déposées les 5 décembre 2017 et 12 juin 2018 par Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur, au nom de la SCI B ; Vu les conclusions déposées le 6 mars 2018 par Maître Alexis MARQUET, avocat-défenseur, au nom de y. CL. veuve DU.; Vu les conclusions déposées le 17 avril 2018 par Maître Richard MULLOT, avocat-défenseur, au nom de la SCS A ; À l'audience du 26 juin 2018, ouï les conseils des parties en leurs plaidoiries ; Après en avoir délibéré conformément à la loi ; La Cour statue sur l'appel relevé par la SCS A à l'encontre d'un jugement du Tribunal de Première Instance du 13 juillet 2017. Considérant les faits suivants : y. CL. veuve DU. est propriétaire au sein de l'immeuble dénommé « C » sis X5 et X1 à Monaco des biens suivants : - les murs commerciaux constituant le cinquante-cinquième lot de la copropriété désigné sous la lettre D, au rez-de-chaussée inférieur, comprenant un magasin et un arrière-magasin, - le vingt-sixième lot, constitué d'une cave en sous-sol, - le quarante-sixième lot comprenant un wc au rez-de-chaussée inférieur, - outre l'ensemble des droits y attachés dans les parties communes. Ces biens ont été donnés à bail commercial en date du 23 janvier 1970 à Maurice GU. pour y exploiter un commerce de serrurerie. Ce bail commercial a fait l'objet d'un apport à la société en commandite simple A, immatriculée au RCI le 23 octobre 1998 et exploitant le commerce à l'enseigne « D ». Ces biens immobiliers ont fait l'objet d'une offre d'achat de la société civile immobilière de droit monégasque B en date du 20 octobre 2015, pour un prix d'un million d'euros. Cette offre a été acceptée par y. CL. veuve DU. Selon exploit en date du 10 novembre 2015, y. CL. veuve DU. a notifié à la SCS A son intention de céder les biens immobiliers donnés à bail commercial. Cet acte extrajudiciaire faisait expressément mention de la faculté offerte au preneur, dans le délai d'un mois, d'exercer un droit de préemption, aux prix et conditions de l'offre d'achat de la SCI B. Par courrier recommandé avec accusé de réception adressé à y. CL. en l'étude de Maître Magali CROVETTO-AQUILINA, en date du 2 décembre 2015, reçu le 3 décembre 2015, la SCS A a déclaré vouloir exercer son droit de préemption. Suivant exploit d'huissier de justice en date du 16 décembre 2015, la SCS A a indiqué confirmer les termes de son courrier du 2 décembre 2015 et « entendre faire valoir son droit de préemption » . Aucun acte authentique de vente n'ayant été établi, Maître Magali CROVETTO-AQUILINA a dressé le 10 mars 2016, un procès-verbal de difficultés rappelant que selon la SCI B, la SCS A n'avait pas valablement exercé le droit de préemption dont elle bénéficiait. Par acte en date du 1er avril 2016, la SCI B a assigné la SCS A et y. CL. devant le Tribunal de Première Instance en sollicitant que : - il soit jugé que la SCS A n'avait pas valablement exercé son droit de préemption et qu'elle ne l'avait pas utilement fait prospérer si bien qu'elle s'en trouvait déchue, - soit jugée parfaite la promesse d'achat et de vente passée entre elle et y. CL. veuve DU. et que la vente venant en réitération de la promesse synallagmatique soit constatée par acte authentique du ministère de Maître CROVETTO-AQUILINA, à compter de l'acquisition de l'autorité de la chose jugée de la décision judiciaire à intervenir et donne lieu à libération concomitante par le notaire au profit de la venderesse, de l'intégralité du prix d'un million d'euros, dûment consigné par la SCI B, - la SCS A soit condamnée au paiement d'une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice occasionné par son comportement fautif. Par jugement en date du 13 juillet 2017, le Tribunal a statué comme suit : « - déclare la société civile immobilière B recevable en ses demandes ; - dit que la SCS A, preneur commercial, n'a pas valablement exercé son droit de préemption ; - déclare réalisée la condition stipulée dans l'offre d'achat de la société civile immobilière B en date du 20 octobre 2015, acceptée par y. CL. veuve DU.; - dit que la promesse synallagmatique de vente conclue entre y. CL. veuve DU. et la société civile immobilière B doit produire tous ses effets ; - renvoie y. CL. veuve DU. et la société civile immobilière B à l'exercice de leurs droits en application des dispositions de l'article 1432 alinéas 2 et 3 du Code civil ; - déboute la société civile immobilière B de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts formulée à l'encontre de la SCS A ; - déboute la SCS A de sa demande accessoire en paiement de la somme de 10.000 euros présentée à l'encontre de la société civile immobilière B ; - déboute les parties du surplus de leurs prétentions ; - condamne la SCS A aux dépens, avec distraction au profit de Maître Alexis MARQUET et Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocats-défenseurs, chacun en ce qui les concerne ». Par assignation en date du 18 octobre 2017 et par conclusions en date du 17 avril 2018, la SCS A a formé appel de ce jugement et sollicite de : « - allouer à la SCS A l'entier bénéfice de son acte d'appel et assignation, - recevoir la SCS A en son appel régulier en la forme et, au fond, l'en déclarer bien fondée, - réformer en toutes ses dispositions le Jugement rendu par le Tribunal de Première Instance du 13 juillet 2017, avec toutes conséquences de droit, Et statuant à nouveau, - dire et juger que la notification faite par acte extrajudiciaire le 10 novembre 2015 est nulle et de nul effet en ce que la venderesse n'a pas respecté l'obligation d'information de la preneuse qui lui incombait, avec toutes conséquences de droit, - dire et juger que la SCS A a valablement exercé son droit de préemption sur la vente du local d y. CL. - dire et juger que la condition suspensive ne s'est pas réalisée en sorte que la promesse de vente du 20 octobre 2015 est caduque, avec toutes conséquences de droit, - dire et juger que la vente du local appartenant à y. CL. situé dans l'immeuble C sis 4, boulevard des moulins et X1à MONACO, doit être régularisée par Maître CROVETTO-AQUILINA au profit de la SCS A, moyennant le prix de 1.000.000 €, - condamner solidairement y. CL. et la SCI B à payer 50.000 € à la SCS A à titre de dommages-intérêts, toutes causes de préjudices confondues, - condamner solidairement y. CL. et la SCI B aux entiers dépens de Première Instance et d'Appel, lesquels comprendront tous frais et accessoires, frais d'huissiers, d'expertises traductions éventuelles, dont distraction au profit de Monsieur le Bâtonnier Richard MULLOT, Avocat-Défenseur, sous sa due affirmation ». aux motifs essentiellement que : - sa demande tendant à voir déclarer sans effet la notification faite par acte extrajudiciaire est recevable car il s'agit d'un moyen de défense à l'action principale qui est autorisé par l'article 431 du Code de procédure civile, - l'obligation d'information du preneur du droit de préempter découle de la loi n°490 du 24 novembre 1948 modifiée par la loi n° 1.287 du 15 juin 2004 qui sont particulièrement protectrices du locataire commercial et garantes de son droit d'accession préférentiel à la propriété, - il existe une obligation de loyauté et d'information qui incombe à la partie émettrice d'un acte ayant des conséquences juridiques pour assurer son efficacité et de bonne foi, - la notification réalisée par y. CL. le 10 novembre 2015 est incomplète car elle ne mentionne pas à l'adresse du preneur commercial, que l'exercice du droit de préemption doit prendre la forme d'un acte extrajudiciaire, ni même ne cite les dispositions de l'article 32 ter de la loi n°490, alors que cela aurait dû être le cas, - ce défaut entraine la nullité de l'acte de notification et par suite, elle n'a pas été mise en mesure d'exercer son droit de préemption, - le notaire en charge de la vente, à la réception de la lettre du 3 décembre 2015, ne l'a pas alertée que l'exercice du droit de préemption devait s'exercer par acte extrajudiciaire, alors qu'il restait sept jours avant l'expiration du délai d'un mois, au 10 décembre 2015 et ce n'est qu'une fois celui-ci expiré qu'elle a été informée de la difficulté, - selon la jurisprudence française, le bénéficiaire du droit de préemption doit recevoir une information loyale lui permettant d'exercer ce droit, - en tout état de cause, son intention de préempter est dénuée d'équivoque et comme elle a valablement exercé son droit, la vente doit s'effectuer à son profit, - la perte de chance d'acquérir le local où elle exerce depuis près de 50 ans lui cause un préjudice considérable. Par conclusions en date des 5 décembre 2017 et 12 juin 2018 la SCI B, appelante incidente, sollicite de la Cour de : « - rejeter l'appel de la SCS A et la débouter de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; - condamner la SCS A à payer à la SCI B la somme de 50.000 €, à titre de dommages et intérêts ; - condamner la SCS A aux entiers dépens, de première instance et d'appel, distraits au profit de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, Avocat-Défenseur, sous sa due affirmation ». aux motifs essentiellement que : - la SCS A n'établit pas qu'elle ait jamais émis le souhait d'acquérir les lieux loués, - celle-ci n'a pas fait valoir son droit de préemption dans les formes légales puisqu'elle s'est bornée à envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception le 2 décembre 2015, - les dispositions d'ordre public de l'article 32 ter de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 énoncent que le preneur doit procéder par acte extrajudiciaire, - la notification effectuée le 16 décembre 2015 ne peut avoir aucun effet de régularisation et a été effectuée au-delà du délai d'un mois prévu par la loi et la condition suspensive tenant au non-exercice de ce droit s'est trouvée réalisée, - la notification réalisée par y. CL. le 10 novembre 2015 était explicite, sur les conditions de la vente et le délai d'un mois donné au preneur pour faire valoir son droit et prendre position, - le preneur ajoute aux termes précis de la loi et il lui appartenait de respecter les formes légales impératives pour sa réponse, - il n'appartient pas au bailleur de locaux commerciaux non professionnel d'informer et de conseiller le preneur qui a la qualité de commerçant sur les conditions qu'il doit respecter pour bénéficier de l'application de la loi n°490 du 24 novembre 1948, - l'huissier instrumentaire a agi comme mandataire du bailleur et ne pouvait être tenu à plus d'obligations que son mandant, - un prétendu manquement à une obligation d'information et de conseil n'aurait aucune incidence sur la validité même de l'acte, - en tout état de cause, même à tenir pour acquise la volonté de préempter de la SCS A, celle-ci n'a en rien été suivie des préparatifs nécessaires à la passation de l'acte de vente, qui aurait dû intervenir, en application des dispositions de l'article 32 ter alinéa 6 de loi n°490, au plus tard le 3 janvier 2016, - elle a respecté ses obligations en consignant un acompte de 10% du prix de vente et a adressé au notaire le 15 janvier 2016 un chèque de 996.000 euros correspondant au solde du prix, - l'attitude de l'appelante est abusive car depuis deux ans, elle a eu comme conséquence de bloquer la vente alors que le prix est consigné. Par conclusions en date du 6 mars 2018, y. CL. veuve DU. sollicite de la Cour de : « - débouter la société A des fins de son appel ; - confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ; - déclarer irrecevables les demandes de la SCS A en ce qu'elles constituent des demandes nouvelles non formulées en première instance et contraires à l'article 431 du Code de procédure civile, savoir celles mentionnées dans le dispositif de son acte d'appel du 18 octobre 2017, comme suit : dire et juger que la notification faite par acte extrajudiciaire le 10 novembre 2015 est nulle et de nul effet en ce que la venderesse n'a pas respecté l'obligation d'information de la preneuse qui lui incombait, avec toutes conséquences de droit, dire et juger que la condition suspensive ne s'est pas réalisée en sorte que la promesse de vente du 20 octobre 2015 est caduque, avec toutes conséquences de droit, condamner solidairement y. CL. (...) aux entiers dépens de Première Instance et d'Appel (...) . En toutes hypothèses, - dire et juger que la notification par acte d'huissier de Maître Claire NOTARI du 10 novembre 2015, à la requête de Madame y. CL. à la SCS A est parfaitement régulière et valable ; En conséquence, - constater que Madame y. CL. a parfaitement rempli son obligation relative au droit de préemption de son locataire ; - constater qu'aucune demande n'est formulée à l'encontre de Madame y. CL. tant par la SCI B que par la SCS A ; - condamner enfin tout contestant aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris tous frais et accessoires, tels que frais de greffe et d'enregistrement, d'huissier, procès-verbaux de constat, sommations, frais d'expertise et de traduction éventuels, dont distraction au profit de Maître Alexis MARQUET, Avocat-Défenseur, sous son affirmation de droit ». aux motifs essentiellement que : - elle a parfaitement rempli ses obligations par la notification adressée le 10 novembre 2015 qui est régulière et conforme aux dispositions de l'article 32 ter alinéa 6 de loi n° 490, - le Tribunal a justement relevé qu'aucune disposition légale ne mettait à sa charge une quelconque information sur la forme de la notification d'exercice du droit de préemption, - aucune demande n'était formulée à son encontre en première instance, - la demande de condamnation aux dépens de première instance à son encontre est nouvelle en cause d'appel tout comme la demande de nullité de l'exploit de notification du 10 novembre 2015 qui se heurtent aux dispositions de l'article 431 du Code de procédure civile. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la Cour se réfère à leurs écritures ci-dessus évoquées auxquelles il est expressément renvoyé. SUR CE, Attendu que les appels régulièrement formés dans les conditions de fond et de forme prévues par le Code de procédure civile, doivent être déclarés recevables, Attendu en premier lieu, que les dispositions du jugement relatives à la recevabilité des demandes de la SCI B ne sont pas critiquées par l'appelante et seront donc confirmées ; Attendu en second lieu que devant le Tribunal l'appelante s'est bornée à demander qu'il soit constaté qu'elle avait exercé régulièrement son droit de préemption se prévalant d'un défaut d'information sur les modalités d'exercice de son droit de préemption, qu'ainsi, celle-ci n'avait pas formé de demande de nullité de l'exploit de notification en date du 10 novembre 2015 ; Que pour échapper à l'irrecevabilité de cette demande de nullité soulevée par y. CL. veuve DU. et résultant de la prohibition des demandes nouvelles prescrite par l'article 431 du Code de procédure civile, l'appelante soutient à juste titre, qu'il s'agit d'une demande nouvelle qui n'est qu'une défense à l'action principale ; Qu'en effet, cette demande vise à contester la régularité des conditions d'exercice de son droit de préemption dont se prévaut le bailleur pour faire juger que la SCS A, preneur commercial, n'a pas valablement exercé son droit de préemption ; Que dans ces conditions, cette demande est recevable à l'exclusion toutefois de la demande visant à la condamnation aux dépens de première instance d y. CL. veuve DU. laquelle n'avait pas été formulée devant le Tribunal ; Sur l'exercice du droit de préemption par la SCS A Attendu qu'aux termes de l'article 32 ter de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, modifié par la loi n° 1.287 du 24 novembre 2004, le preneur d'un bail commercial, en cas de cession à titre onéreux par le propriétaire dispose d'un droit de préemption ; Que les alinéas 4 et 5 de ce texte précisent les modalités d'exercice de ce droit comme suit : « Pour permettre au preneur l'exercice de son droit de préemption, le propriétaire des locaux est tenu de notifier au preneur, par acte extrajudiciaire, le prix ainsi que les conditions de la cession projetée. Dans les cas visés au deuxième alinéa, [cas dans lesquels le droit de préemption ne peut être exercé] la notification est faite par simple lettre recommandée en vue d'assurer l'information du preneur. Hors les cas visés au deuxième alinéa, le preneur peut, dans le délai d'un mois qui suit cette notification, faire connaitre au cédant, par acte extrajudiciaire, qu'il exerce son droit de préemption, aux prix et conditions qui lui ont été notifiés » ; Que ces dispositions d'ordre public encadrent strictement en cas de cession du droit au bail tant l'information du preneur sur son droit de préemption que sur les modalités de son exercice ; Qu'en l'espèce y. CL. a fait notifier à la SCS A par acte d'huissier en date du 10 novembre 2015, son intention de céder l'ensemble immobilier donné à bail commercial ; Que cette notification apparait conforme aux exigences légales en ce qu'elle comporte le prix et les diverses conditions de la cession envisagée et mentionne expressément pour le preneur la faculté dans le délai d'un mois de faire connaître au bailleur s'il entend exercer son droit de préemption ; Attendu que comme l'ont relevé justement les premiers juges, aucune disposition légale ne met à la charge du propriétaire une obligation d'informer le preneur qu'il ne peut exercer son droit de préemption que sous la forme d'un acte extrajudiciaire ; Que l'examen des travaux parlementaires de la loi n° 1.287 révèle pour l'article 32 ter, dans sa rédaction actuelle, que compte tenu du formalisme particulier applicable à la vente d'immeubles, la notification de la cession des murs devra être faite par le propriétaire par acte extrajudiciaire et que le locataire disposera de la faculté d'exercer son droit de préemption, « suivant les mêmes formes » ; Que l'information due au locataire commercial qui est invoquée par la SCS A a été réalisée régulièrement par acte d'huissier en date du 10 novembre 2015 ; Que dans ces conditions, il appartenait au preneur, sans qu'une information n'ait à lui être délivrée spécifiquement sur ce point, de respecter le parallélisme des formes pour exercer valablement son droit, en procédant par voie de notification extrajudiciaire ; Qu'en l'espèce, ni la lettre recommandée avec accusé de réception en date du 2 décembre 2015, reçue le 3 décembre 2015, par laquelle la SCS A a fait état de sa volonté de préempter, ni la notification réalisée tardivement le 16 décembre 2015, par acte d'huissier de justice, ne sont conformes aux prescriptions impératives prévues par l'article 32 ter de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 ; Attendu en conséquence, que d'une part, la SCS A sera déboutée de sa demande de nullité de l'acte extrajudiciaire en date du 10 novembre 2015 et d'autre part, le jugement sera confirmé en ce qu'il a considéré que l'appelante n'avait pas valablement exercé son droit de préemption et que par suite, du fait de l'absence d'exercice de ce droit, la condition suspensive de la promesse synallagmatique de vente était réputée accomplie et qu'il convenait ainsi de renvoyer les parties à l'exercice de leurs droits, en application des dispositions des articles 1426 alinéas 2 et 3 du Code civil ; Attendu en outre, que l'appelante succombant en toutes ses demandes, a justement été déboutée de sa demande indemnitaire ; Attendu que la SCI B sollicite à l'encontre de la SCS A une somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts ; Qu'en l'état, il n'est pas démontré que la résistance opposée par l'appelante ait dégénéré en abus de droit de se défendre en justice ; Qu'en conséquence, le jugement sera également confirmé en ce qu'il a débouté la SCI B de sa demande de ce chef ; Attendu que la SCS A qui succombe intégralement, sera condamnée aux dépens ; PAR CES MOTIFS, LA COUR D'APPEL DE LA PRINCIPAUTÉ DE MONACO, statuant publiquement et contradictoirement, Reçoit les appels, Déclare recevable la demande de nullité de l'exploit de notification en date du 10 novembre 2015, Déclare irrecevable la demande de la SCS A visant à la condamnation aux dépens de première instance à l'encontre d y. CL. veuve DU. Déclare les appels mal fondés, Confirme en toutes ses dispositions déférées le jugement du Tribunal de Première Instance en date du 13 juillet 2017, Condamne la SCS A aux entiers dépens d'appel avec distraction au profit de Maître Alexis MARQUET et Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocats-défenseurs, chacun en ce qui les concerne, Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le Greffier en chef, au vu du tarif applicable, Vu les articles 58 et 62 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires, Après débats en audience de la Cour d'Appel de la Principauté de Monaco, par-devant Madame Brigitte GRINDA-GAMBARINI, Premier Président, Commandeur de l'Ordre de Saint-Charles, Madame Muriel DORATO-CHICOURAS, Vice-Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, Monsieur Éric SENNA, Conseiller, assistés de Madame Nadine VALLAURI, Greffier en Chef Adjoint, Après qu'il en ait été délibéré et jugé par la formation de jugement susvisée, Lecture est donnée à l'audience publique du 28 SEPTEMBRE 2018, par Madame Brigitte GRINDA-GAMBARINI, Premier Président, Commandeur de l'Ordre de Saint-Charles, assistée de Madame Nadine VALLAURI, Greffier en Chef Adjoint, en présence de Monsieur Hervé POINOT, Procureur Général Adjoint.