Vente - Formation du contrat (non) - Accord sur la chose vendue (non) À défaut d'accord sur la chose vendue, l'acheteur doit être débouté de sa demande de réalisation forcée de l'acte de vente, formée en application de l'article 1432 alinéa 3 du Code civil. En effet, alors que l'offre de vente acceptée porte sur un appartement avec cave et parking, la preuve n'est pas apportée que le vendeur soit propriétaire du parking. COUR D'APPEL ARRÊT DU 20 NOVEMBRE 2018 En la cause de :
- Monsieur b. FE., né le 6 avril 1992 à Paris, de nationalité monégasque, demeurant X1à Monaco (98000) ; Ayant élu domicile en l'Étude de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco, et ayant pour avocat plaidant Maître Xavier-Alexandre BOYER, avocat en cette même Cour ; APPELANT, d'une part, contre :
- Madame n. LO. épouse GR., demeurant « X2 » - X2- 98000 Monaco ; Ayant primitivement élu domicile en l'Étude de Maître j-p. LICARI, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco, puis en celle de Maître Sarah FILIPPI, avocat-défenseur en cette même Cour et enfin en celle de Maître TH. GIACCARDI, avocat-défenseur en cette même Cour, et ayant pour avocat plaidant ledit avocat-défenseur ; INTIMÉE, d'autre part, LA COUR, Vu le jugement rendu par le Tribunal de première instance, le 6 avril 2017 (R. 4228) ; Vu l'exploit d'appel et d'assignation du ministère de Maître Claire NOTARI, huissier, en date du 26 mai 2017 (enrôlé sous le numéro 2017/000158) ; Vu les conclusions déposées le 19 juillet 2017 par Maître j-p. LICARI, avocat-défenseur, au nom de Madame n. LO. épouse GR. celles déposées les 6 février 2018 et 11 mai 2018 par Maître Sarah FILIPPI, avocat-défenseur et celles déposées le 8 mai 2018 par Maître TH. GIACCARDI, avocat-défenseur, au nom de cette même partie ; Vu les conclusions déposées les 17 octobre 2017 et 13 mars 2018 par Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur, au nom de Monsieur b. FE.; À l'audience du 2 octobre 2018, vu la production de leurs pièces par les conseils des parties ; Après en avoir délibéré conformément à la loi ; La Cour statue sur l'appel relevé par Monsieur b. FE. à l'encontre d'un jugement du Tribunal de première instance du 6 avril 2017. Considérant les faits suivants : Le 9 décembre 2014, b. FE. a présenté une offre d'achat aux fins d'acquérir des biens immobiliers sis à Monaco dans l'immeuble dénommé A (un appartement de 2 pièces portant le numéro A61, un emplacement de parking numéro 8, lot 108 et une cave numéro 4) au prix de 1,7 millions d'euros appartenant à n. GR. et a versé entre les mains de Maître AUREGLIA-CARUSO, notaire chargé de rédiger l'acte de vente, une somme forfaitaire de 170.000 euros à titre d'acompte sur le prix, à la condition que l'acte de vente notarié intervienne au plus tard le 13 février 2015. Cette offre a été acceptée par n. GR. le même jour. Par courrier en date du 6 février 2015, Maître AUREGLIA-CARUSO a indiqué à b. FE. que la vente ne pouvait être exécutée aux conditions convenues dans l'offre « à défaut d'accord entre les parties sur la chose et le prix » dès lors que n. GR. ne « semblait pas être titrée sur l'emplacement de parking ». Saisi par b. FE. d'une action en réalisation forcée de la vente assortie d'une demande en paiement de dommages-intérêts à compenser sur le prix de la vente, le Tribunal de première instance, aux termes du jugement désormais entrepris prononcé le 6 avril 2017, a statué en ces termes : « Déboute n. LO. épouse GR. de sa demande tendant à voir écarter des débats la pièce adverse 5-2, Constate qu'aucun contrat de vente ne s'est valablement formé entre b. FE. et n. LO. épouse GR. concernant les biens suivants : un appartement de deux pièces, portant le numéro A61, un emplacement de parking portant le numéro 8, lot 108, et une cave portant le numéro 4, situés dans l'immeuble « A » - X3 à Monaco, En conséquence, Déboute b. FE. de ses demandes tendant à la réalisation forcée de la vente, Le déboute de sa demande de dommages et intérêts, Déboute n. LO. épouse GR. de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive, Condamne b. FE. aux dépens avec distraction au profit de Maître j-p. LICARI, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ». Selon exploit d'appel du 26 mai 2017, b. FE. a fait assigner n. GR. devant la Cour, à l'effet de voir : dire et juger que n. GR. est propriétaire du parking numéro 108, lot n° 897, Par voie de conséquence : infirmer le jugement rendu le 6 avril 2017 par le Tribunal de première instance et, statuant à nouveau, de voir : constater l'existence d'un accord de vente résultant de la rencontre des volontés sur les biens suivants dépendant de l'immeuble A, sis X3 à Monaco : une cave n° C A4 lot 309 située au rez-de-jardin, un appartement n° A61 lot 420 situé au 6ème étage et un garage n° B 108 situé au premier sous-sol, qui porte en réalité le n° de lot 897, dire que l'offre d'achat faite le 9 décembre 2014 et acceptée constitue accord sur la chose et le prix, ordonner à n. GR. de passer l'acte authentique de vente avec b. FE. ou toute personne physique ou morale qui se substituerait, au prix de 1.700.000 euros, des biens susvisés, dire que n. GR. devra s'exécuter dans le mois de la signification de l'arrêt à intervenir, dire qu'à défaut le jugement (en réalité l'arrêt) à intervenir tiendra lieu de vente et devra être publié à la Conservation des hypothèques, condamner n. GR. au paiement d'une indemnité de 170.000 euros à titre de dommages-intérêts toutes causes de préjudice confondu, dire que les condamnations prononcées contre n. GR. se compenseront avec le prix exigible au titre de la vente de GR. FE. débouter n. GR. de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, condamner n. GR. aux entiers dépens distraits au profit de Maître PASTOR-BENSA. Il soutient essentiellement dans ses écrits que : le Tribunal ne pouvait refuser d'ordonner la réalisation de la vente au motif d'une erreur commise par la demanderesse dans la mesure où la preuve de la propriété résulte de la mention du parking dans l'offre d'achat, que la description du bien objet de la vente par l'agent immobilier est identique à celle de l'offre d'achat et a nécessairement été effectuée sur la base des indications de la demanderesse, dont l'état dépressif au moment de la signature n'est pas avéré, c'est à tort que l'intimée invoque la nullité du contrat en prétextant ne pas être propriétaire du parking proposé à la vente, alors que selon les pièces versées elle règle les charges de copropriété y afférentes, le donne en location et a commandé des clés magnétiques pour y accéder et qu'en toute hypothèse elle s'est toujours comportée en véritable propriétaire depuis l'acquisition de l'appartement en 1983 et l'a acquis par l'effet de l'usucapion. Il verse à l'appui de ses prétentions un certain nombre d'attestations, dont certaines nouvelles en cause d'appel à l'effet de démontrer que n. GR. a loué son parking de 2013 à 2015, ce que seul un propriétaire est en droit de faire juridiquement selon lui. Il fait enfin observer que le fait que les mandats de vente donnés à d'autres agences immobilières n'incluent pas le parking, révèle simplement que la demanderesse n'avait pas donné son parking à la vente auxdites agences. Il en veut pour preuve certaines annonces immobilières concernant la vente d'un appartement avec cave au prix de 1.990.000 euros, avec possibilité d'acheter un parking en plus, reconnaissance par n. GR. de sa qualité de propriétaire du parking litigieux. Il sollicite également l'infirmation du jugement du chef des dommages-intérêts au regard de la mauvaise foi de l'intimée qui prétend ne pas être propriétaire du parking 108 sur le seul fondement d'une erreur qu'elle aurait commise. Assurant que la vente est parfaite, il allègue une privation de jouissance de l'appartement, une perte de chance de pouvoir acquérir un autre appartement en raison du blocage de son apport chez le notaire depuis le 9 décembre 2014 et réclame également une indemnisation de la perte des loyers perçus par n. GR. depuis cette date, du préjudice financier constitué par les intérêts qu'aurait pu produire la somme bloquée chez le notaire si elle avait été placée et enfin du préjudice moral du fait de la volte-face de n. GR. et de son obligation d'engager la présente procédure pour faire valoir ses droits. n. GR. intimée et appelante incidente, a répliqué le 19 juillet 2017 puis sous forme de conclusions récapitulatives les 6 février et 8 mai 2018, pour voir in fine la Cour : la recevoir en son appel incident et l'y déclarée fondée, confirmer le jugement du 6 avril 2017 en toutes ses dispositions, écarter des débats la pièce adverse n° 5-2, condamner b. FE. à lui verser la somme de 100.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, le condamner aux entiers dépens distraits au profit de Maître GIACCARDI. Elle expose pour l'essentiel dans ses écrits que : l'attestation mensongère de c. BO. sera écartée des débats, la vente d'un immeuble n'est parfaite qu'à partir du moment où elle est constatée par un acte authentique passé devant notaire en vertu des dispositions de l'article 1426 alinéa 2 du Code civil, l'absence de régularisation d'un tel acte authentique rend la réalisation forcée d'une vente immobilière sur le fondement de l'article susvisé impossible et l'appelant irrecevable à solliciter l'exécution forcée de cette promesse, la promesse unilatérale d'achat n'est pas valide en l'absence d'accord des parties sur la chose qui n'est pas la propriété de n. GR.; l'action de b. FE. ne peut être fondée sur l'article 1426 du Code civil, l'offre d'achat est nulle pour erreur sur la substance de la chose qui en est l'objet par application de l'article 965 alinéa 1er du Code civil, le consentement donné à la vente ayant été donné par erreur, seul celui qui revendique la propriété d'un bien immobilier peut invoquer la prescription acquisitive à son profit, la preuve de la propriété du parking litigieux n'est pas rapportée par les pièces produites qui sont inopérantes. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la Cour se réfère à leurs écritures ci-dessus évoquées auxquelles il est expressément renvoyé. SUR CE, Attendu que les appels interjetés dans les formes et délais prescrits sont réguliers et recevables ; Attendu que dans ses dernières conclusions du 8 mai 2018 qu'elle qualifie de récapitulatives, n. GR. ne tient pas pour répétés et acquis les moyens et demandes qu'elle avait précédemment développés, de sorte que la Cour n'est liée que par ce jeu d'écritures sans qu'il y ait lieu de retenir ses conclusions et demandes antérieures non reprises ; Qu'aux termes desdites conclusions, elle entend être reçue en « son appel incident », mais sollicite la confirmation du jugement « en toutes ses dispositions » tout en formulant des critiques à l'encontre des dispositions l'ayant déboutée de ses demandes de rejet de pièce n° 5-2 et de dommages-intérêts pour procédure abusive ; Que c'est donc manifestement de manière erronée que l'intimée conclut à l'entière confirmation du jugement ; 1/ Sur la demande de rejet de la pièce numérotée 5-2 versée par b. FE. Attendu que c'est à juste titre que les premiers juges ont débouté n. GR. de sa demande, la conformité de l'attestation aux dispositions de l'article 324 du Code de procédure civile n'étant pas alléguée et l'inexactitude des faits attestés n'étant nullement établie ; 2/ Sur la réalisation forcée de la vente Attendu que n. GR. épouse séparée de biens, a acquis seule, suivant acte reçu le 11 août 1983 par Maître Louis-Constant CROVETTO, notaire à Monaco, un appartement et une cave dépendant de la copropriété de l'ensemble immobilier dénommé résidences A ; Que le 9 décembre 2014 elle a accepté une offre d'achat du même jour émanant de b. FE. qui se proposait d'acquérir l'appartement et la cave outre un emplacement de parking numéro 8, lot 108 ; Que n. GR. qualifie l'offre de promesse synallagmatique de vente, ce qui n'est pas discuté par b. FE.; Que la réitération de la vente par acte authentique n'a pas eu lieu, les parties étant contraires sur l'existence d'un accord sur la chose vendue ; Attendu que selon l'article 1426 du Code civil, la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ou le prix payé, mais toutefois, lorsque la convention a pour objet un immeuble situé dans la Principauté d'une valeur supérieure à 23 euros, elle ne produit ses effets qu'à partir du moment où elle est constatée par acte authentique passé devant un notaire monégasque ; Que de même l'article 1432 du Code civil invoqué par l'intimée subordonne la validité de la vente d'un immeuble en Principauté à la réitération de la promesse de vente en la forme authentique ; Attendu qu'il est constant en l'espèce qu'aucune vente n'est intervenue à défaut d'acte authentique, conformément aux articles susvisés et au demeurant à la clause b) des conditions de vente qui prévoit que l'acquéreur aura la propriété des parties d'immeuble susmentionnées à compter du jour de signature de l'acte authentique de vente ; Que néanmoins l'alinéa 3 de l'article 1432 permet, en cas de refus de l'une des parties contractantes de satisfaire à son obligation de passer l'acte, de solliciter la réalisation forcée de la vente ; Que n. GR. s'y oppose aux motifs d'une part que la réalisation forcée d'une vente immobilière ne peut intervenir que si la promesse synallagmatique de vente a été constatée par acte authentique, d'autre part qu'il n'y a pas eu d'accord sur la chose vendue, l'offre comportant la mention erronée qu'un emplacement de parking, dont elle n'est pas propriétaire, figurait au nombre des biens immobiliers en vente ; Que b. FE. pour contester l'erreur de consentement alléguée soutient que n. GR. est bien propriétaire de l'emplacement de parking, objet de la promesse de vente ; Attendu, en premier lieu, que n. GR. conditionne à tort l'action en réalisation forcée de la vente à la signature préalable d'un acte authentique en l'état des dispositions de l'alinéa 3 de l'article 1426, auxquelles renvoie expressément l'article 1432 du même Code relatif à la promesse synallagmatique de vente, selon lesquelles en cas de refus d'une des parties contractantes de passer l'acte authentique, l'autre peut, si la propriété n'a pas été transférée à un tiers par un acte de vente authentique régulièrement transcrit, faire ordonner par justice qu'elle sera tenue de la passer et que, faute de ce faire, le jugement en tiendra lieu ; Attendu en second lieu, que par l'application combinée des articles 964 et 965 du Code civil le consentement donné par erreur n'est pas valable si l'erreur porte sur la substance même de la chose qui en est l'objet ; Attendu, au cas d'espèce, que ne figure au nombre des pièces produites par les parties aucun titre par lequel la propriété du parking litigieux figurant sur l'offre d'achat du 9 décembre 2014 aurait été conférée à n. GR.; qu'ainsi ni l'acte de vente du 11 août 1983, ni l'état succinct des transcriptions à la Conservation des hypothèques au 27 mai 2016, n'établissent que celle-ci en est propriétaire ; Que toutefois la preuve de la propriété immobilière est libre et peut être rapportée par la production de tout élément (attestations, décompte des charges de copropriété...) soumis à l'appréciation du juge ; Attendu à cet égard que les premiers juges ont à juste titre relevé que les documents produits ne visent pas n. GR. mais son époux ; Que b. FE. ne peut utilement rétorquer qu'il ne peut être reproché au témoin BO. de ne pas savoir qui de Madame ou de Monsieur GR. est le propriétaire du parking, alors que l'attestation est précisément versée pour rapporter la preuve de la propriété ; Que le courriel du 9 mai 2015 est dénué de force probante en ce qu'il a été suscité par b. FE. dans un contexte précontentieux et que son auteur n'est pas identifiable ; Qu'en cours d'appel, l'appelant a versé cinq nouvelles attestations ; Que la première attestation est établie par j-p. PR. gérant de l'agence immobilière B par l'intermédiaire de laquelle l'offre d'achat a été proposée à n. GR. qui a signé une convention d'honoraires de négociation vendeur à son profit, circonstance de nature à rendre ce témoignage dénué des garanties d'objectivité et d'impartialité suffisantes pour emporter la conviction de la présente juridiction, d'autant que n'est pas produit le mandat de vente invoqué, que la première page de la note d'évaluation sur lequel le témoin s'appuie ne porte pas la désignation du bien évalué et qu'enfin l'annonce, isolée, de mise en vente des biens incluant un parking invoquée n'est pas suffisante à établir la réalité de la propriété ; Que trois autres témoignages DE. LA. et TH. attribuent la propriété du parking litigieux au couple GR. tandis que b. ME. atteste que le propriétaire est Monsieur GR.; Qu'ainsi ces documents ne sont pas davantage probants ; Qu'enfin, même à retenir que n. GR. a donné en location le parking litigieux, qu'elle a effectivement obtenu des badges d'accès au parking et réglé pour la période du 1er octobre 2014 au 31 mars 2016 des charges de copropriété incluant le parking litigieux, il doit être considéré, à la suite des premiers juges qui ont à juste titre relevé que le paiement des charges de copropriété n'incombait pas au seul copropriétaire d'un lot, mais aussi à l'usufruitier ou encore l'indivisaire occupant un lot en copropriété, de même que la mise en location d'un bien ou encore l'obtention de badges permettant son occupation, qu'en l'absence d'éléments permettant d'apprécier en quelle qualité n. GR. a pu agir de la sorte, la preuve n'était pas rapportée qu'elle était propriétaire de l'emplacement de parking litigieux ou encore qu'elle se serait comportée comme propriétaire de ce bien, le moyen tiré de la prescription acquisitive devant en conséquence être rejeté ; Que tirant les conséquences de ce défaut de preuve, le Tribunal a dès lors à juste titre retenu que c'est par une erreur sur les qualités substantielles des biens objet de la vente que n. GR. avait acquiescé à l'offre d'achat, erreur entrainant la nullité de cet acte ; Qu'à défaut d'accord sur la chose vendue, b. FE. ne pouvait qu'être débouté de sa demande de réalisation forcée de l'acte réitératif de vente, ainsi que de sa demande de dommages-intérêts, les préjudices invoqués n'étant pas constitués du fait du défaut de formation de la vente, pas davantage que ne sont caractérisées les manœuvres dolosives et abusives de n. GR. pour rompre son engagement et l'immobilisation de l'acompte déposé auprès du notaire ne résultant que de la volonté de b. FE. qui s'est opposé à sa restitution ; Qu'enfin, aux termes d'une motivation qui n'appelle aucune critique et que la Cour retient valablement pour sienne, le Tribunal a, à juste titre, débouté n. GR. de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive, l'appréciation erronée qu'une partie fait de ses droits n'étant pas, en soi, constitutive d'un abus, sauf démonstration, non rapportée au cas d'espèce, d'une intention de nuire, d'une malveillance ou d'une erreur équipollente au dol ; Attendu que le jugement sera confirmé de ces chefs ; Attendu par ailleurs que c'est à bon droit que les dépens de première instance ont été mis à la charge de b. FE.; Que ce dernier qui succombe en l'ensemble de ses prétentions devant la Cour d'appel sera condamné aux dépens d'appel ; PAR CES MOTIFS, LA COUR D'APPEL DE LA PRINCIPAUTÉ DE MONACO, statuant publiquement et contradictoirement, Reçoit les appels, Les déclare mal fondés, Confirme le jugement rendu par le Tribunal de première instance le 6 avril 2017, Condamne b. FE. aux entiers dépens d'appel distraits au profit de Maître TH. GIACCARDI, Avocat-défenseur, sous sa due affirmation, Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le Greffier en chef, au vu du tarif applicable, Vu les articles 58 et 62 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires, Après débats en audience de la Cour d'Appel de la Principauté de Monaco, par-devant Madame Muriel DORATO-CHICOURAS, Vice-Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, Monsieur Éric SENNA, Conseiller, Madame Françoise CARRACHA, Conseiller, assistés de Madame Nadine VALLAURI, Greffier en Chef adjoint, Après qu'il en ait été délibéré et jugé par la formation de jugement susvisée, Lecture est donnée à l'audience publique du 20 NOVEMBRE 2018, par Madame Muriel DORATO-CHICOURAS, Vice-Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, assistée de Madame Nadine VALLAURI, Greffier en Chef adjoint, en présence de Monsieur Hervé POINOT, Procureur Général adjoint.