Cour d'Appel de Monaco, 20 novembre 2018, n° 17411

Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 20 novembre 2018, n° 17411 (Lire sur source officielle)

Faits et procédure

Par acte sous seing privé du 4 novembre 2016, la SAM B a consenti à M. a VI. un bail portant sur un appartement de trois pièces principales à Monaco, une cave et deux emplacements de stationnement, à usage mixte. Le bail, conclu pour une durée courant du 1er décembre 2016 au 31 décembre 2018, était assorti d'une clause résolutoire conventionnelle. Celle-ci prévoyait la résiliation de plein droit du bail, huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ou un commandement de payer contenant déclaration de l'intention du bailleur d'user de la clause, en cas de défaut d'exécution d'une seule des obligations du preneur.

Le preneur ayant laissé impayés les loyers du troisième trimestre 2017, le bailleur lui a adressé une mise en demeure par lettre recommandée le 12 juillet 2017, puis lui a fait délivrer un commandement de payer le 7 août 2017 par exploit d'huissier. Ce commandement n'a pas été remis à la personne du preneur, absent de son domicile ; l'huissier a procédé par dépôt en mairie, doublé d'un envoi recommandé avec accusé de réception.

Le bailleur a saisi le juge des référés aux fins de constat de la résiliation de plein droit et d'expulsion. Le président du Tribunal de première instance a, par ordonnance du 14 mars 2018, constaté la résiliation, ordonné l'expulsion et condamné le preneur aux dépens. Le premier juge a relevé que le locataire ne justifiait pas avoir avisé son bailleur de son absence prolongée, ni de l'incapacité alléguée à gérer ses affaires.

Le preneur a interjeté appel. Il soutenait que le délai de huit jours n'avait pas commencé à courir, faute de réception effective du commandement, et que l'accident subi le 16 mai 2017 constituait un cas fortuit ou de force majeure. Il invoquait également la bonne foi d'exécution du contrat. L'intimée sollicitait la confirmation de l'ordonnance et 5 000 euros de dommages-intérêts pour appel abusif et dilatoire.

Question de droit

La Cour devait déterminer si la clause résolutoire avait régulièrement produit ses effets, en particulier au regard de deux points : d'une part, la validité de la signification d'un commandement de payer remis par dépôt en mairie à un preneur absent, sans réception effective ; d'autre part, l'opposabilité au bailleur d'un empêchement de paiement fondé sur un accident. Il lui revenait également d'apprécier la bonne foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause.

La question sous-jacente est celle de l'office du juge saisi en référé d'une demande fondée sur une clause résolutoire conventionnelle. La Cour rappelle qu'elle « ne peut [...] que vérifier si la loi des parties a été respectée en s'assurant que cette clause a régulièrement acquis ses effets et n'a pas été invoquée de mauvaise foi par le cocontractant bailleur ».

Solution et dispositif

La Cour confirme l'ordonnance de référé en toutes ses dispositions. Son raisonnement repose sur plusieurs constats successifs.

1. Caractère non équivoque de la clause. La clause permettait au bailleur d'adresser une simple mise en demeure ou un commandement de payer, à l'issue d'un délai de huit jours, passé lequel le bail était résilié de plein droit « sans aucune autre formalité judiciaire » en l'absence d'exécution.

2. Régularité de la mise en œuvre. Aucun règlement n'étant intervenu dans le délai de huit jours, la Cour retient que l'huissier s'est conformé aux prescriptions de l'article 148 du Code de procédure civile. Elle juge que « la justification de la réception de l'acte n'apparaît pas requise par la loi » et qu'il « ne saurait être ajouté au formalisme prévu » par ce texte, dès lors que le dépôt en mairie a été suivi de l'avis par lettre recommandée.

3. Absence de cas fortuit ou de force majeure. Le juge relève, d'une part, que le preneur n'a pas informé son bailleur de son absence ni des raisons de son incapacité ; d'autre part, que le certificat médical du 22 juin 2017 « affirme le contraire » de ce qu'il devait établir. En cause d'appel, la preuve n'est pas rapportée que l'accident « aurait présenté les caractères d'un cas fortuit ou de la force majeure l'empêchant de gérer l'ensemble de ses affaires et le privant de toute possibilité de procéder au règlement des loyers ».

4. Bonne foi. Le juge retient qu'un précédent ret