Procédure civile - Autorité de la chose jugée - Baux - Congé pour reprise - Validité du congé pour reprise (non) Conformément aux dispositions de l'article 1198 du Code civil, l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement, ce qui implique une identité de demande, de cause, de parties et une identité de qualité de ces dernières. En l'espèce, les deux congés, même fondés sur l'article 12 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, tendant à une reprise des lieux pour occupation personnelle par le bailleur, délivrés à près de dix ans d'intervalle constituent deux demandes distinctes, sauf à priver définitivement le bailleur de toute possibilité de reprise, alors que sont alléguées des circonstances nouvelles tenant à l'obtention par l'appelant d'une carte de résident monégasque. La cour rejette en conséquence la fin de non-recevoir soulevée par le preneur et déclare l'action du bailleur recevable. Les locaux en cause consistent en un appartement de cinq pièces d'une superficie de 179 m², utilisés par le preneur comme bureaux administratifs et commerciaux. Le bailleur allègue vouloir reprendre les locaux pour les occuper lui-même avec son épouse. Or, cette dernière vit en Irlande et son mari vit à Florence. Ce dernier n'établit ni la réalité d'une communauté de vie avec son épouse ni son intention de vouloir vivre à Monaco avec lui. En cas de reprise, il serait seul à l'occuper et il ne peut soutenir qu'un tel appartement correspondrait au besoin normal d'un homme seul, quand bien même ses deux filles, domiciliées à l'étranger, viendraient de temps à autre lui rendre visite en Principauté, ce dont, au demeurant il ne justifie pas. Le bailleur ne justifie pas davantage de son intention de reprendre l'appartement loué pour l'occuper personnellement dès lors que les éléments produits attestent de son souhait de vendre l'appartement litigieux. Le fait de détenir une carte de résident à Monaco, régulièrement renouvelée, ne lui confère pas plus de droits à la reprise, peu important à cet égard son lieu actuel d'habitation. Ses développements relatifs à sa santé fragile s'avèrent également sans emport puisqu'il est régulièrement suivi en Italie. Enfin, il possède un palais florentin, récemment rénové où il a toujours résidé avant de louer un appartement de deux pièces à Monaco.  La cour déboute en conséquence le bailleur de sa demande de validation du congé. COUR D'APPEL ARRÊT DU 18 JUIN 2019 En la cause de : - Monsieur p. C. DI S., de nationalité italienne, né le 27 octobre 1938 à Rome (Italie), demeurant et domicilié « X1 » - X1 à Monaco ; Ayant élu domicile en l'Étude de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco, et plaidant par Maître Bernard BENSA, avocat-défenseur près la même Cour, substituant ledit avocat-défenseur ; APPELANT, d'une part, contre : - 1/ Monsieur m. D., agent I. exploitant sous l'enseigne « A » sis X2 à Monaco et demeurant X3 à Monaco ; 2/ La Société Anonyme Monégasque dénommée A, ayant son siège social X2 à Monaco, prise en la personne de son Président Délégué en exercice, Monsieur m. D. demeurant en cette qualité audit siège ; Ayant tous deux élu domicile en l'Étude de Maître Didier ESCAUT, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco, et plaidant par ledit avocat-défenseur ; INTIMÉS, d'autre part, LA COUR, Vu le jugement rendu par le Tribunal de première instance, le 7 juin 2018 (R. 5413) ; Vu l'exploit d'appel parte in qua et d'assignation du ministère de Maître Claire NOTARI, huissier, en date du 27 juillet 2018 (enrôlé sous le numéro 2019/000012) ; Vu les conclusions déposées les 30 octobre 2018 et 23 avril 2019 par Maître Didier ESCAUT, avocat-défenseur, au nom de Monsieur m. D. et de la Société Anonyme Monégasque dénommée SAM A ; Vu les conclusions déposées le 5 février 2019 par Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur, au nom de Monsieur p. C. DI S.; À l'audience du 14 mai 2019, ouï les conseils des parties en leurs plaidoiries ; Après en avoir délibéré conformément à la loi ; La Cour statue sur l'appel parte in qua relevé par Monsieur p. C. DI S. à l'encontre d'un jugement du Tribunal de première instance du 7 juin 2018. Considérant les faits suivants : Par acte sous seing privé du 6 novembre 1985, prenant effet au 1er janvier 1986, s. T. a donné à bail à m. D. agent I. sous l'enseigne A les locaux suivants, à usage de bureaux administratifs et commerciaux : Dans l'immeuble « X2 », X2 à Monaco : - un appartement cinq pièces et chambre de bonne au premier étage, - les 951/10.000èmes des parties communes. Le bail a été conclu pour une durée de six années, renouvelable par période de trois ans, à charge pour la partie souhaitant y mettre fin de donner congé par lettre recommandée, au moins six mois avant l'expiration de la période. Suite au décès de sa mère, s. T. survenu le 15 avril 1993, et à la cession de leurs droits par les cohéritiers, reçue par acte authentique du 18 novembre 1993, p. C. DI S. est devenu propriétaire des locaux dont s'agit. En 2002, m. D. a fait apport à la SAM A du fonds de commerce exploité dans les locaux pris à bail. Par exploit d'huissier du 16 octobre 2014, p. C. DI S. a fait délivrer à m. D. et à la SAM A un congé pour reprise aux fins d'occupation personnelle des lieux loués, pour la prochaine échéance du bail, soit le 31 décembre 2015, avec mise en demeure d'avoir à remettre les lieux en état d'habitation bourgeoise. Le locataire s'est maintenu dans les lieux. Par exploit d'huissier délivré le 25 mars 2016, p. C. DI S. a fait assigner m. D. et la SAM A devant le Tribunal de première instance en validation du congé et en expulsion des défendeurs, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard. m. D. et la SAM A ont soulevé l'irrecevabilité de la demande pour autorité de la chose jugée. Par jugement contradictoire en date du 7 juin 2018, le Tribunal de première instance a statué ainsi qu'il suit : - « rejette la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée et déclare p. C. DI S. recevable en son action, - déclare f. L. épouse C. DI S. irrecevable en son intervention volontaire, - déboute p. C. DI S. de sa demande principale de validation du congé pour reprise délivré à sa requête le 16 octobre 2014 à m. D. et à la SAM A et de sa demande subséquente d'expulsion, - déboute m. D. et la SAM A de leur demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts, - condamne p. C. DI S. aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Maître Didier ESCAUT, avocat-défenseur, sous sa due affirmation, - ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le Greffier en chef, au vu du tarif applicable ». Pour statuer ainsi, les premiers juges ont retenu, en substance, que le bailleur ne démontrait pas que l'occupation des lieux correspondait, pour lui, à un besoin normal au sens de l'article 12 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948. Par exploit d'appel et assignation délivré le 27 juillet 2018, p. C. DI S. a relevé appel de cette décision. Au terme de cet exploit et des conclusions qu'il a déposées le 5 février 2019, l'appelant demande à la Cour de : «- le recevoir en son appel parte in qua et l'y déclarer bien fondé, - débouter M. m. D. et la SAM A des fins de leur appel incident et plus généralement de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, - rejeter l'exception d'irrecevabilité tirée d'une prétendue autorité de la chose jugée attachée à l'arrêt de la Cour d'appel de Monaco du 13 avril 2010 et à l'arrêt de la Cour de révision du 25 novembre 2010, - le déclarer recevable en ses demandes, - faisant droit aux fins de l'appel principal, - réformer le jugement entrepris mais uniquement en ce qu'il a débouté l'appelant de sa demande principale en validation de congé pour reprise délivrée à sa requête le 16 octobre 2014 tant à Monsieur m. D. qu'à la SAM A et de sa demande subséquente d'expulsion, et l'a condamné aux dépens de l'instance, Et statuant à nouveau, - dire et juger qu'en rejetant la demande de l'appelant tendant à reprendre le bien lui appartenant aux fins d'occupation personnelle avec son épouse, la décision entreprise a porté atteinte au caractère inviolable de la propriété et au droit au respect de la vie privée et familiale, consacré respectivement par les articles 24 et 22 de la Constitution, - dire et juger que Mme f. C. DI S. justifie bien de sa qualité de bénéficiaire de la reprise aux côtés de son époux, - dire et juger que la notion de besoin normal afférente au local litigieux doit s'examiner par rapport au couple M. et Mme C. DI S. tel que mentionné dans le congé aux fins de reprise et non pas au seul M. C. DI S. - dire et juger que les locaux objets de la reprise correspondent aux besoins normaux de l'appelant et de son épouse, bénéficiaires de la reprise, au sens de l'article 12 de la loi n° 490 modifiée, - valider le congé aux fins de reprise en vue d'une occupation à usage d'habitation qui a été notifié au requis par acte en date du 16 octobre 2014 pour le 31 décembre 2015, - constater que les requis n'ont pas déféré audit congé malgré le long délai qui leur a été accordé et qu'ils sont désormais sans droit ni titre, - dire et juger que les requis devront libérer les lieux loués objet de la reprise à savoir, dans l'immeuble X2 sis X2 à Monaco : un appartement sis au premier étage de l'immeuble composé d'un hall d'entrée, living-room, quatre chambres, une cuisine, trois salles de bains avec WC, penderies, dégagements et chambre de bonne, terrasse en façade sur X6, et les 951/10.000èmes des parties communes de l'immeuble, et ce dès la signification de l'arrêt à intervenir sous peine d'une astreinte non comminatoire de 1.000 euros par jour de retard jusqu'à la libération complète et effective des lieux loués, - à défaut de ce faire, - ordonner l'expulsion des requis ainsi que de tous occupants de leur chef des lieux loués et dire que l'huissier ainsi commis pourra, si besoin était, se faire assister d'un serrurier et d'un représentant de la force publique, - donner acte à l'appelant de ce qu'il formule les plus expresses réserves de faire valoir ses droits quant à la remise en état à l'identique des lieux loués, objet de la reprise, aux frais et charges exclusifs des locataires, sous réserve d'approbation préalable des travaux à effectuer et sous contrôle d'un homme de l'art, - lui donner acte également de ses plus expresses réserves de réclamer en cas de carence de leur part, de justes dommages-intérêts pour sanctionner leur résistance abusive, - débouter les intimés de leur demande reconventionnelle en dommages-intérêts, - les débouter de leur demande subsidiaire tendant à voir scinder l'appartement litigieux en deux lots distincts, - condamner solidairement les intimés aux entiers dépens tant de première instance que d'appel, distraits au profit de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ». L'appelant soutient qu'il est recevable en sa demande, et qu'aucune autorité de la chose jugée ne peut lui être opposée dès lors qu'il n'y a pas identité d'objet et qu'il allègue des circonstances nouvelles. Sur le fond, il expose que les bénéficiaires de la reprise sont mentionnés dans le congé, ainsi que l'exige l'article 12 de la loi n° 490, en son article 2, savoir lui-même et son épouse. Il indique que celle-ci a rédigé une attestation de laquelle il ressort clairement son intention de passer ses vieux jours dans l'appartement litigieux, précisant qu'elle attend que son époux soit autorisé à reprendre son appartement pour venir y habiter avec lui, en sorte qu'il ne saurait lui être fait grief de ne pas avoir entamé des démarches en vue de l'obtention d'une carte de résident à Monaco pour en tirer la conséquence qu'elle n'aurait pas l'intention d'y venir. Il soutient que le fait de résider à Monaco n'est pas une condition exigée par l'article 12 de la loi précitée pour exercer le droit de reprise aux fins d'occupation personnelle, ou être mentionné comme bénéficiaire de cette reprise dans le congé. En effet, aucun texte n'exige l'obtention d'un titre de séjour en Principauté. Il se rapporte à la lecture des travaux préparatoires du Conseil National en vue de l'adoption de la loi n° 969 modifiant et complétant la loi n° 490 pour comprendre que la réforme de l'article 12 relative au droit de reprise du propriétaire en vue d'une occupation personnelle avait pour objectif d'assouplir l'exercice de ce droit de reprise. Il rappelle que la loi n'impose pas d'autres exigences au propriétaire des murs, si ce n'est l'obligation, pour le bénéficiaire de la reprise, d'habiter les lieux libérés dans l'année du départ effectif du locataire évincé, outre celle que cette habitation se poursuive pendant cinq ans. Il estime qu'en reprochant à l'épouse de ne pas avoir montré sa réelle intention de venir vivre à Monaco, faute de ne pas avoir entamé une procédure d'obtention de carte de séjour, les premiers juges ont commis une erreur et ont mis à la charge du bénéficiaire de la reprise une obligation non prévue par la loi, portant gravement atteinte au droit de propriété consacré par la Constitution. Il fait également grief au jugement d'avoir commis une grave erreur d'appréciation en affirmant que la preuve ne serait pas rapportée de la volonté de son épouse de venir vivre à Monaco. L'appelant considère qu'il n'est pas acceptable de lire dans les conclusions adverses que l'attestation faite par son épouse serait une attestation de complaisance, la volonté des époux de vivre ensemble à Monaco ne pouvant pas être mise en doute. Il ajoute que son épouse, âgée de 80 ans, est atteinte d'une maladie dégénérative et que celle-ci aura besoin d'une personne pour l'assister au quotidien, en sorte que plus que jamais, l'appartement litigieux correspond aux besoins normaux d'un couple de personnes âgées, dont l'une se trouve en état de totale dépendance et nécessite l'assistance d'une tierce personne. Il précise que par la qualité de vie offerte à ses habitants et les structures médicalisées de haut niveau dont elle dispose, la Principauté de Monaco correspond en tous points aux attentes du couple C. DI S. et souligne qu'ils ont d'un droit fondamental, celui de choisir ensemble leur lieu de vie, droit consacré par l'article 22 de la Constitution et l'article 8 de la Convention Européenne de Sauvegarde des Droits de l'Homme. Il indique que lui-même a fait l'objet de plusieurs hospitalisations, en lien avec de graves problèmes de santé, et que la contrainte exigée par l'état de santé de chacun des deux époux justifie la nécessité pour eux de disposer d'un appartement spacieux, qui leur permettrait également d'accueillir leurs enfants. En outre, il fait valoir que depuis l'année 2006, il loue un garde-meubles à Monaco, qu'il est fermement décidé à utiliser tout le mobilier qui y est entreposé pour emménager dans l'appartement litigieux, qu'il est à l'initiative du réaménagement des ascenseurs dans la copropriété et que lorsqu'il a vendu le studio du 3ème étage dont il était propriétaire dans l'immeuble X2 il a exclu la cave de cette vente, dans l'espoir de l'utiliser le jour de la libération de l'appartement litigieux. Il fait également observer que des liens forts, affectifs et familiaux, le rattachent à l'appartement objet de la reprise, qui appartenait précédemment à sa grand-mère. S'agissant de la notion de besoin normal, l'appelant considère que les lieux loués correspondent parfaitement aux besoins normaux d'un couple de personnes âgées, dont l'état de santé nécessite, au moins pour l'une d'entre elles, la présence d'une aide à domicile, et qui souhaitent en outre y accueillir leurs enfants. Il précise que l'actuel appartement qu'il occupe à titre provisoire ne correspond pas à ces besoins car il s'agit d'un logement réduit, déjà insuffisant pour y loger un couple de personnes âgées, et qui ne permettrait pas une cohabitation avec son épouse et des aides à domicile. Il conteste les affirmations des intimés selon lesquelles il serait notoire qu'il n'habiterait pas au X1 et indique qu'il n'aurait jamais obtenu sa carte de séjour, ni le renouvellement de celle-ci, si son domicile n'était pas effectivement établi dans cette résidence. Il considère, en outre, que ce débat est stérile car les textes n'imposent pas au propriétaire désireux de récupérer son bien pour l'occuper, ni au bénéficiaire de la reprise, d'avoir déjà une résidence à Monaco pour invoquer le bénéfice du droit de reprise. Il conteste également les affirmations des intimés selon lesquelles le couple ne démontrerait pas une réelle intention d'occuper les lieux loués dans l'année du départ effectif, si le congé était validé. Il ajoute qu'il a fait réaliser un devis par une entreprise de rénovation générale, le 7 novembre 2016, en vue de la transformation des lieux loués en appartement. L'appelant affirme en outre que le droit, pour le propriétaire, d'exercer la reprise sur le local qui lui appartient est le corollaire du droit de propriété, dont le caractère inviolable est consacré par l'article 24 de la Constitution et que dès lors décision prise par le Tribunal l'a été en violation de ce texte. Il fait valoir que depuis qu'il est devenu propriétaire du local litigieux, toutes les actions qu'il a engagées à l'encontre de son locataire n'ont jamais revêtu un quelconque caractère abusif, et ajoute qu'il n'y a jamais eu ni mauvaise foi, ni intention malicieuse de sa part. Il précise qu'à seule fin de démontrer sa bonne foi et l'absence de toute intention de fraude à la loi de sa part, il a, sans attendre l'issue de l'instance en cours, et quand bien même ce ne serait pas une condition requise par l'article 12 de la loi n° 490, effectué les démarches en vue de l'obtention d'un titre de séjour, et qu'il l'a obtenu. Il considère que le comportement du preneur est frauduleux, car celui-ci contrevient à ses obligations de locataire telle qu'elles découlent du contrat de bail, notamment en domiciliant, dans les lieux loués, des sociétés anonymes sans lien aucun avec l'objet du bail et l'activité économique d'agent I. exercée par celui-ci. Il conclut au rejet de la demande en dommages-intérêts formée par les intimés, qui ne caractérisent aucun abus du droit d'agir en justice de sa part. Sur la demande subsidiaire tendant à ne lui accorder que la reprise d'un des deux lots, il la considère comme « surréaliste » et estime qu'elle ne repose sur aucun fondement, l'appartement litigieux étant une entité indivisible. L'appelant souligne que la vente, en 2006, du studio dont il était propriétaire dans l'immeuble, est indifférente à la solution du litige dès lors qu'il s'agissait d'un appartement aux dimensions réduites, ne correspondant absolument pas à ses besoins normaux et à ceux de sa famille, et que cette vente est ancienne. Aux termes de conclusions déposées les 30 octobre 2018 et 23 avril 2019, la SAM A et m. D. demandent à la Cour de : «- les déclarer recevables en leur appel incident, - infirmer le jugement du 7 juin 2018 du Tribunal de première instance, en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée et déclaré Monsieur p. C. DI S. recevable en son action, Et statuant à nouveau, - constater l'autorité de la chose jugée, - dire et juger irrecevable la demande de Monsieur p. C. DI S. pour cause d'autorité de la chose jugée, à défaut, - débouter Monsieur p. C. DI S. de sa demande principale de validation du congé pour reprise délivré à sa requête le 16 octobre 2014 à Monsieur m. D. et à la SAM A et de sa demande subséquente d'expulsion, - dire et juger que le bail s'est renouvelé à compter du 1er janvier 2016, pour une durée de trois années, - à défaut, et dans l'hypothèse extraordinaire où la reprise serait validée, dire et juger que la reprise doit s'exercer sur l'un des deux lots, objet du bail du 6 novembre 1985, sis au premier étage de l'immeuble susvisé, portant les lettres B et C, et plus précisément le plus petit en superficie, après mesurage par un expert nommé par le Tribunal et aux frais exclusifs de Monsieur p. C. DI S. - à défaut, confirmer le jugement du 7 juin 2018 rendu par le Tribunal de première instance, En tout état de cause, - condamner Monsieur p. C. DI S. à verser à la SAM A et à Monsieur m. D. créanciers solidaires, la somme de cent mille euros (100.000 euros) à titre de dommages-intérêts, - condamner Monsieur p. C. DI S. aux entiers dépens de première instance et d'appel, distraits au profit de Maître Didier ESCAUT, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ». Les intimés, appelants incidents, soutiennent que la demande de p. C. DI S. est irrecevable pour cause d'autorité de chose jugée, en application de l'article 1198 du Code civil, dès lors que ce dernier a déjà introduit une instance selon assignation du 31 janvier 2007, aux fins de voir valider un congé aux fins de reprise délivrée au preneur le 6 décembre 2005, que cette instance, ayant abouti à un arrêt de la Cour d'appel du 13 avril 2010, puis un arrêt de la Cour de révision du 25 novembre 2010, démontre qu'il existe une identité de partie, une identité de cause, puisque le fondement juridique de la demande est identique, ainsi qu'une identité d'objet dès lors que la demande actuelle tend aux mêmes fins que la précédente, à savoir une reprise pour occupation personnelle. Sur le fond, ils font valoir que le bailleur ne démontre pas que l'occupation des lieux réponde, pour lui, à un besoin normal car : - le logement qu'il occupe actuellement X1 à Monaco est parfaitement conforme à ses besoins, - il n'est pas démontré que son épouse, qui demeure en Irlande depuis 40 ans, viendra habiter avec lui à Monaco, et aucune communauté de vie entre eux n'est établie, - l'attestation de complaisance que celle-ci a rédigée ne mentionne pas qu'elle souhaite quitter l'Irlande pour s'installer de façon permanente à Monaco, - le seul bénéficiaire du congé est p. C. DI S. qui est en outre seul titulaire du bail de l'appartement situé X1 à Monaco, - si l'appelant a obtenu une carte de résident en Principauté, il n'en est pas de même de son épouse, - l'appelant ne démontre pas qu'il aurait besoin, pour des raisons de santé, de s'installer à Monaco dans l'appartement litigieux, - son épouse est suivie médicalement en Irlande, - le comportement de leur bailleur est frauduleux car celui-ci a vendu le studio dont il était propriétaire dans l'immeuble X2 transformé en deux pièces, dans le but de frauder les droits de son locataire, - il n'existe aucune violation de l'article 24 de la Constitution car l'appelant peut exercer son droit de propriété, mais à la condition de respecter les dispositions prévues par la loi n° 490 du 24 novembre 1948. Les intimés exposent que les locaux loués en vertu du bail à loyer du 6 novembre 1985 se composent de deux lots, ainsi décrits dans l'état hypothécaire versé aux débats : un appartement au premier étage, formé par la réunion de deux appartements, lettres B et C, et de deux chambres de bonne, numéros 8 et 9. Ils considèrent, dans l'hypothèse où la Cour estimerait que la demande de reprise est fondée, que l'un des deux appartements suffirait à satisfaire le besoin normal de l'appelant. Enfin, ils estiment que les procédures engagées à leur encontre depuis des années par p. C. DI S. leur ont causé un préjudice qui doit être réparé par l'allocation de dommages-intérêts. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la Cour se réfère à leurs écritures ci-dessus évoquées auxquelles il est expressément renvoyé. SUR CE, 1-Attendu que les appels, principal et incident, relevés dans les formes et conditions prescrites par le Code de procédure civile, sont réguliers et recevables ; Attendu que la disposition du jugement ayant déclaré f. L. épouse C. DI S. irrecevable en son intervention volontaire, non appelée, est définitive ; 2-Attendu que l'article 1198 du Code civil énonce que l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même, que la demande soit fondée sur la même cause, que la demande soit entre les mêmes parties et formée par elles et contre elles en la même qualité ; Attendu qu'au cas particulier, en retenant que la chose demandée n'était pas la même, dès lors que les arrêts rendus le 13 avril 2010 par la Cour d'appel et le 25 novembre 2010 par la Cour de révision portaient sur une demande de validation d'un congé pour reprise délivré le 6 décembre 2005, alors qu'au cas d'espèce est sollicitée la validation d'un congé délivré, certes pour le même motif, mais le 16 octobre 2014, les premiers juges ont fait une exacte application de l'article 1198 précité ; Que les deux congés, même fondés sur l'article 12 de la loi n° 490, tendant à une reprise des lieux pour occupation personnelle par le bailleur, délivrés à près de dix ans d'intervalle constituent deux demandes distinctes, sauf à priver définitivement le bailleur de toute possibilité de reprise, alors que sont alléguées des circonstances nouvelles tenant à l'obtention par l'appelant d'une carte de résident monégasque ; Qu'en conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée et déclaré p. C. DI S. recevable en son action ; 3-Attendu que la Cour ne statuera pas sur les demandes de « donner acte » qui ne constituent pas des prétentions ; 4-Attendu que l'article 12 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 concernant les baux à usage commercial, industriel ou artisanal prévoit en son article 12 que : « Le propriétaire pourra s'opposer, sans être astreint au paiement de l'indemnité prévue à l'article 9, au renouvellement du bail lorsqu'il voudra reprendre les locaux pour les occuper lui-même à usage d'habitation ou pour les faire occuper pour le même usage par ses ascendants, ses descendants ou leurs conjoints, à condition que l'occupation de ces locaux réponde pour lui ou pour le bénéficiaire à un besoin normal. Il devra, par acte extrajudiciaire, notifier au locataire, au moins douze mois avant l'expiration du bail ou de chaque période triennale visée au troisième alinéa de l'article 2, qu'il entend reprendre les locaux en vertu des dispositions du présent article ; ce préavis devra mentionner de façon précise le bénéficiaire de la reprise. L'habitation devra commencer dans l'année du départ effectif du locataire évincé et se poursuivre au moins pendant cinq ans. Le locataire pourra faire échec à l'exercice du droit de reprise en prouvant que le propriétaire ou le bénéficiaire de celle-ci dispose de locaux affectés à un usage non commercial industriel ou artisanal répondant à ses besoins normaux ou pourrait en recouvrer » ; Que ces dispositions sont d'ordre public en vertu de l'article 28 de la même loi, selon lesquelles : « Seront nuls et de nul effet, quels qu'en soient la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui auraient pour conséquence directe de faire échec aux dispositions de la présente loi » ; Que les premiers juges ont pertinemment rappelé que cette loi avait pour objet d'organiser la protection du locataire commerçant dans ses rapports avec le bailleur ; Que la loi prévoit, au profit du preneur, un droit au renouvellement du bail ainsi qu'en cas de non-renouvellement, le principe du paiement d'une indemnité d'éviction ; Que, par exception à ce principe, la loi dispense le bailleur du paiement de cette indemnité dans l'hypothèse d'une reprise aux fins d'occupation personnelle ; Que s'agissant d'une disposition dérogatoire à la protection d'ordre public dont bénéficie le locataire commerçant, elle doit être interprétée strictement ; Qu'il se déduit des termes de l'article 12 de la loi précitée, qu'il appartient au propriétaire bailleur, qui souhaite reprendre, pour les occuper lui-même, des locaux faisant l'objet d'un bail commercial, de démontrer que l'occupation de ces locaux réponde pour lui à un besoin normal ; Qu'enfin, les conditions édictées par ce texte doivent être appréciées à la date de la délivrance du congé et au cours de l'instance en reprise. Que dès lors, il est nécessaire que les besoins en vue desquels la reprise a été notifiée existent à la date à laquelle celle-ci doit se réaliser, les juges devant en outre examiner si ces besoins existent encore à la date à laquelle ils statuent ; Attendu qu'au cas d'espèce, il est constant que par acte sous seing privé du 6 novembre 1985, prenant effet au 1er janvier 1986, s. T. a donné à bail à m. D. agent I. sous l'enseigne A les locaux suivants, à usage de bureaux administratifs et commerciaux : Dans l'immeuble « X2 », X2 à Monaco : - un appartement cinq pièces et chambre de bonne au premier étage, - les 951/10.000èmes des parties communes ; Que selon un premier acte extrajudiciaire en date du 26 juin 2003, p. C. DI S. a donné congé à son locataire, sur le fondement de l'article 9 de la loi n° 490, avec offre d'une indemnité d'éviction ; Que les locataires ont sollicité l'obtention d'une indemnité d'éviction d'un montant de 9.500.000 euros ; Que par ordonnance du 28 mai 2004, le Président du Tribunal de première instance a arbitré à la somme de 1.000.000 euros le montant de la consignation que le propriétaire était tenu de déposer à l'organisme privé chargé de la gestion d'un service public R, et a autorisé les locataires à se maintenir dans les locaux à défaut de consignation de cette somme ; Que le 20 avril 2005, p. C. DI S. a notifié aux locataires sa volonté d'exercer son droit de repentir, en application de l'article 11 de la loi n° 490 ; Que selon un second acte extrajudiciaire délivré le 6 décembre 2005, soit moins de huit mois après son droit de repentir, p. C. DI S. a fait signifier un nouveau congé à son locataire sur le fondement, cette fois, de l'article 12 de la loi n° 1.287 du 15 juillet 2004, modifiant la loi n° 490 du 24 novembre 1948, pour une reprise en vue d'une occupation personnelle ; Que le demandeur a été débouté de sa demande par un arrêt rendu le 13 avril 2010 par la Cour d'appel, devenu définitif suite au rejet par la Cour de révision, le 25 novembre 2010, du pourvoi formé par p. C. DI S.; Que, par acte extrajudiciaire délivré le 16 octobre 2014, p. C. DI S. a donné congé à m. D. et à la SAM A pour le 31 décembre 2015 aux fins de reprise, en vue d'une occupation personnelle avec son épouse, des locaux loués, en application des dispositions de l'article 12 de la loi n° 490 ; Que les lieux litigieux, d'une superficie de 179 m², étaient composés, lors de la conclusion du bail, d'un hall d'entrée, d'un living-room, de quatre chambres, d'une cuisine, de trois salles de bains, de water-closets, de penderies, d'un dégagement et d'une chambre de bonne ; Qu'actuellement, ils sont aménagés en bureaux ; Attendu que les premiers juges ont retenu à juste titre que la preuve que p. C. DI S. voulait reprendre les locaux pour les occuper lui-même avec son épouse, à condition que l'occupation de ces locaux réponde pour lui ou pour le bénéficiaire à un besoin normal, n'était pas rapportée ; Attendu qu'en premier lieu, il apparaît que f. L. épouse C. DI S. est domiciliée en Irlande, et ce depuis de nombreuses années, ainsi qu'en attestent : - l'attestation établie le 1er juin 2017, dans laquelle f. L. épouse C. DI S. se domicilie en Irlande, et à laquelle est jointe la copie de son passeport irlandais délivré le 21 juillet 2009, - les conclusions en intervention volontaire qu'elle a déposées en première instance, où elle se domicilie également en Irlande, - le permis de conduire de f. L. épouse C. DI S. délivré le 20 juin 2012, sur lequel figure son adresse permanente : X5 Co. Wicklow en Irlande ; Qu'en outre, il ne ressort pas des autres pièces produites que l'appelant demeurerait avec son épouse ; Qu'en effet, à la date de la délivrance du congé en 2014 ainsi que lors de la délivrance de l'assignation introductive d'instance le 25 mars 2016, p. C. DI S. demeurait X4 à Florence en Italie, alors que son épouse demeurait, et demeure encore à ce jour, X5 Co Wicklow en Irlande ; Qu'antérieurement à cette date, la carte d'identité de l'appelant, établie le 10 juillet 2013, mentionne l'adresse précitée à Florence ; Que, par ailleurs, l'épouse de l'appelant, a établi le 1er juin 2017, une attestation en ces termes : « Je suis mariée avec p. C. DI S. qui est le demandeur dans le cadre de ce procès. J'ai 77 ans et je souhaite m'associer à mon mari p. et confirmer que je soutiens entièrement ses demandes dans le cadre de ce procès » ; Que les termes de cette attestation ne suffisent pas à rapporter la preuve de la volonté de son auteur de s'installer avec son époux à Monaco ; Que s'il est invoqué que l'état de santé de l'épouse de l'appelant, qui souffre d'une pathologie dégénérative laquelle rendrait nécessaires, outre l'assistance d'une tierce personne, un logement d'une capacité suffisante pour permettre l'accueil du couple et de l'auxiliaire de vie, il ressort des pièces versées aux débats que f. L. épouse C. DI S. est suivie en Irlande sur le plan médical ; Qu'enfin, si aux termes de l'article 187 du Code civil, la résidence de la famille est au lieu que les époux choisissent d'un commun accord, il n'apparaît pas que les époux aient choisi de fixer leur résidence commune à Monaco, dans les lieux actuellement donnés à bail aux intimés, pas plus qu'ils n'établissent l'avoir communément fixée en Irlande ou en Italie ; Qu'au regard de l'ensemble de ces éléments, l'appelant ne rapporte ni la preuve d'une communauté de vie entre son épouse et lui, se limitant, sur ce point, à des affirmations non étayées par des pièces, pas plus qu'il ne démontre l'intention de son épouse de venir s'établir avec lui à Monaco ; Que dès lors, ainsi que l'ont retenu les premiers juges, il apparaît que l'appelant serait, en cas de reprise, le seul bénéficiaire de celle-ci et qu'il ne peut soutenir qu'un appartement d'une superficie de 179 m², comprenant cinq pièces et trois salles de bains correspondrait au besoin normal d'un homme seul, quand bien même ses deux filles, domiciliées à l'étranger, viendraient de temps à autre lui rendre visite en Principauté, ce dont, au demeurant il ne justifie pas ; Attendu qu'en second lieu, l'appelant n'établit pas son intention de reprendre l'appartement loué pour l'occuper personnellement ; Que la Cour relève en effet que postérieurement à la délivrance du congé, des échanges ont eu lieu par courriel entre m. D. et la fille de l'appelant, l. C. DI S. les 30 juillet 2015, 3 août 2015, et 27 juin 2016, dont il résulte le souhait de p. C. DI S. de vendre l'appartement litigieux ; Que le premier mail a été écrit le 30 juillet 2015 par m. D. à la fille de l'appelant en ces termes : « Chère l., Je n'ai pas oublié notre récente conversation, cependant j'ai été très pris par les modifications de la Chambre de commerce que je préside. Je pars samedi 8 août en vacances pour trois semaines, j'essaie de faire une offre entre-temps, sinon dès la rentrée, la première quinzaine de septembre. J'espère que vous passez de bonnes vacances. Bien cordialement » ; Que l. C. DI S. lui a répondu par un courriel du 3 août 2015, avec, en objet, « Re : appartement Y », en ces termes : « Cher Monsieur D. Je vous remercie pour votre e-mail et mes excuses pour ma réponse tardive ; j'étais sans Internet ce week-end. Ne vous inquiétez pas pour l'offre, avant ou après les vacances convient, nous ne sommes pas pressés. Je vous souhaite de bonnes vacances. Cordialement » ; Que le 27 juin 2016, la SAM A écrivait un nouveau mail à l. C. DI S. libellé ainsi qu'il suit : « Chère l., C'était un plaisir de vous rencontrer pour l'assemblée générale ordinaire de l'appartement Y lundi dernier et que nous partagions un moment ensemble, pour évoquer le problème du premier étage. Je suis dans l'attente du résultat de la réflexion que vous deviez avoir avec votre père, pour formaliser le prix de vente du bien. Vous m'avez indiqué que le prix par lui souhaité est de 7.000.000 d'euros (sept millions d'euros). Pour ma part, ainsi que nous en avons discuté, 6.000.000 d'euros (six millions d'euros) me paraissent raisonnables, non pondérée à ce stade par la lia judiciaire, bien que tel dut être le cas. De plus, en cas d'accord, l'acte de vente pourrait être signé très rapidement. Je demeure dans l'attente de votre retour. Bien cordialement » ; Qu'aux termes de ces courriels, il apparaît que l'appelant avait bien l'intention de vendre l'appartement litigieux et non de l'occuper personnellement, et ce en dépit du congé pour reprise qu'il avait fait délivrer au preneur le 16 octobre 2014 ; Que le dernier mail produit, écrit par la fille de l'appelant le 15 septembre 2017, en réponse, plus d'un an après au mail précité du 27 juin 2016, est libellé en ces termes : « Cher Monsieur D. Je vous remercie de votre e-mail et pour moi aussi c'était un plaisir inattendu de vous voir à l'assemblée générale de l'appartement Y lundi passé. Malheureusement, comme je vous ai précisé, je ne peux pas parler pour mon père, propriétaire du premier étage, qui voudrait toujours reprendre l'étage pour y habiter, tout comme il avait prévu au moment où il avait acheté, en indivision à l'époque, son frère et sœur en 1993. Je n'ai pas encore eu la possibilité de parler avec mon père à propos de votre offre d'acheter le premier étage et je crains fort qu'il ne sera guère très convaincu de votre offre. Pour ce prix, il n'y a pas beaucoup de possibilités de prendre un bel appartement de 179m² de surface habitable avec 95 m² de terrasse et étant donné qu'ils souhaitent vivement se retirer dans la Principauté, c'est important pour lui de vivre selon ses habitudes et avoir une belle résidence pour l'accueillir .../... » ; Que cependant, l'écriture tardive de ce mail, en réponse à un mail écrit par le locataire plus d'un an auparavant, ainsi que sa teneur discordante par rapport à l'ensemble des autres échanges ne permettent pas d'exclure qu'il ait été écrit pour les besoins de la cause ; Qu'en outre, le fait que l'appelant ait sollicité puis obtenu, le 22 février 2017, une carte de résident à Monaco, depuis renouvelée, ne lui confère pas plus de droits à la reprise, peu important à cet égard son lieu actuel d'habitation ; Que l'appelant invoque également un état de santé fragile, légitimant selon lui qu'il puisse accéder aux structures médicalisées de la Principauté. Que cependant, il résulte des pièces qu'il a produites aux débats qu'il est régulièrement suivi pour son état de santé en Italie, s'agissant de ses hospitalisations les plus récentes (hospitalisations en 2009, 2014, en juillet et novembre 2016, respectivement à Florence et à Rome), son suivi médical à Monaco datant des années 2000 et 2001 ; Que le fait que l'appelant ait été à l'initiative du réaménagement de l'ascenseur de la résidence X2 à supposer ce fait avéré, démontre son souci de veiller, en qualité de copropriétaire, au bon état de conservation de l'immeuble mais ne suffit pas à caractériser son intention de résider dans l'appartement litigieux, alors même que les procès-verbaux des assemblées générales qu'il invoque datent de mars 1997 et mars 1998 ; Que la location d'un garde-meubles, et les devis établis en vue d'un réaménagement des lieux loués sont également insuffisants, en l'état des développements qui précèdent, à caractériser une telle intention ; Que les liens émotionnels invoqués par l'appelant, le rattachant aux lieux loués ayant appartenu à sa grand-mère, n'ont pas empêché la location de ceux-ci pendant plus de trente ans ; Que p. C. DI S. allègue aussi qu'en cas de non-respect de l'obligation, pour le bénéficiaire de la reprise, d'habiter les lieux libérés dans l'année du départ effectif du locataire évincé et de continuer à les habiter pendant cinq ans, le locataire évincé pourrait alors prétendre à une indemnité réparant le préjudice causé, il n'en demeure pas moins que les conditions de la reprise sont strictement encadrées par l'article 12 de la loi n° 490 ; Qu'enfin, la circonstance, à la supposer exacte, que les locataires des lieux litigieux ne respecteraient pas les clauses du bail, est indifférente à la solution du litige ; Attendu qu'en troisième lieu, il apparaît que l'appelant dispose de locaux affectés à un usage non commercial, industriel ou artisanal, répondant à ses besoins normaux ; Qu'en effet, p. C. DI S. est propriétaire d'une résidence à Florence en Italie, ainsi qu'il ressort des développements précédents ; Que les intimés soutiennent, sans être utilement contestés de ce chef, qu'il s'agit d'un palais florentin, récemment rénové par l'appelant où celui-ci a toujours habité, avant de prendre à bail en 2016 un appartement à Monaco ; Que, par ailleurs, p. C. DI S. a conclu le 18 octobre 2016 un bail d'habitation portant sur un appartement de deux pièces dépendant de l'immeuble X1 situé X1 à Monaco, dont, selon l'attestation de surface établie par la société G, la superficie « vendable » est de 64 m² et la superficie « balayable » est de 54,25 m² ; Que cette location est intervenue postérieurement à la délivrance du congé et même à l'assignation introductive d'instance ; Que la mention suivante que p. C. DI S. en sa qualité de preneur, a fait figurer, en page 2 du bail, « Étant précisé que le preneur est d'ores et déjà propriétaire d'un appartement en Principauté de Monaco et loue lesdits biens dans l'attente de récupérer son bien pour l'occuper » est purement déclarative et ne saurait, pour émaner du demandeur à l'instance, constituer une preuve pertinente de son intention de reprendre les lieux pour les occuper ; Attendu qu'en conséquence, au regard de l'ensemble des développements ci-dessus, l'appelant qui ne démontre pas son intention de reprendre, pour les habiter avec son épouse, les lieux loués ni que ceux-ci correspondraient, eu égard à leur superficie, à un besoin normal, ce alors même qu'il dispose d'habitations pouvant correspondre à ses besoins, ni encore quelle serait l'atteinte portée à son droit de propriété consacré par la Constitution, en l'état des dispositions d'ordre public de la loi n° 490, sera débouté de ses demandes, par voie de confirmation du jugement entrepris ; 5-Attendu que les premiers juges ont, à juste titre, débouté m. D. et la SAM A de leur demande de dommages-intérêts en retenant qu'ils ne démontraient pas que les différentes actions judiciaires menées à leur encontre par leur bailleur étaient constitutives d'un abus. Que dès lors, leur décision sera également confirmée de ce chef ; Que, pour les mêmes motifs, m. D. et la SAM A seront déboutés de leur demande plus ample de dommages-intérêts présentée devant la Cour d'appel ; 6-Attendu que l'appelant, qui succombe en son appel, en supportera les entiers dépens, distraits au profit de Maître Didier ESCAUT, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ; PAR CES MOTIFS, LA COUR D'APPEL DE LA PRINCIPAUTÉ DE MONACO, statuant publiquement et contradictoirement, Déclare recevables les appels principal et incident formés contre le jugement rendu par le Tribunal de première instance le 7 juin 2018, Dit que la disposition du jugement ayant déclaré f. L.épouse C. DI S. irrecevable en son intervention volontaire, non appelée, est définitive, Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal de première instance le 7 juin 2018, Déboute m. D. et la SAM A de sa demande plus ample de dommages-intérêts formée devant la Cour d'appel, Condamne aux dépens d'appel p. C. DI S. et dit qu'ils seront distraits au profit de Maître Didier ESCAUT, avocat-défenseur, sous sa due affirmation, Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le Greffier en chef, au vu du tarif applicable, Vu les articles 58 et 62 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires, Après débats en audience de la Cour d'Appel de la Principauté de Monaco, par-devant Madame Muriel DORATO-CHICOURAS, Vice-Président, Officier de l'Ordre de Saint-Charles, Madame Sylvaine ARFINENGO, Conseiller, Madame Françoise CARRACHA, Conseiller, assistées de Madame Nadine VALLAURI, Greffier en Chef adjoint, Après qu'il en ait été délibéré et jugé par la formation de jugement susvisée, Lecture est donnée à l'audience publique du 18 JUIN 2019, par Madame Muriel DORATO-CHICOURAS, Vice-Président, Officier de l'Ordre de Saint-Charles, assistée de Madame Nadine VALLAURI, Greffier en Chef adjoint, en présence de Monsieur Olivier ZAMPHIROFF, Premier Substitut du Procureur Général.