Baux - Sous-location d'un local à usage de bureau - Obligation du sous-locataire de payer le loyer (oui) - Exception d'inexécution légitimement invoquée (non) Le sous-locataire doit être condamné à payer l'arriéré locatif, dès lors qu'il ne démontre pas un manquement du locataire principal à son obligation de délivrance du local à usage de bureau. COUR D'APPEL ARRÊT DU 14 JANVIER 2020 En la cause de : - La Société A, Société à responsabilité limitée de droit monégasque, immatriculée au Répertoire du Commerce et de l'Industrie de Monaco sous le numéro X, ayant son siège social X1 « X1 », 98000 Monaco, agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice, Monsieur a F. demeurant en cette qualité audit siège, et domicilié par ailleurs X2 98000 Monaco ; Ayant élu domicile en l'Étude de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco, et ayant pour avocat plaidant Maître Thomas BREZZO, avocat-stagiaire près la même Cour ; APPELANTE, d'une part, contre : - La Société B, Société à responsabilité limitée de droit monégasque, immatriculée au Répertoire du Commerce et de l'Industrie de Monaco sous le numéro 10 S 05285, ayant son siège social sis X4, 98000 Monaco, prise en la personne de son gérant en exercice, Monsieur f. T. demeurant en cette qualité audit siège ; Ayant élu domicile en l'Étude de Maître Sophie LAVAGNA, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco, et ayant pour avocat plaidant ledit avocat-défenseur ; INTIMÉE, d'autre part, LA COUR, Vu le jugement rendu par le Tribunal de première instance, le 20 décembre 2018 (R. 1758) ; Vu l'exploit d'appel et d'assignation du ministère de Maître Patricia GRIMAUD-PALMERO, huissier, en date du 21 mars 2019 (enrôlé sous le numéro 2019/000084) ; Vu les conclusions déposées le 23 juillet 2019 par Maître Sophie LAVAGNA, avocat-défenseur, au nom de la Société B ; Vu les conclusions déposées le 16 octobre 2019 par Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, au nom de la Société A ; À l'audience du 3 décembre 2019, vu la production de leurs pièces par les conseils des parties ; Après en avoir délibéré conformément à la loi ; La Cour statue sur l'appel relevé par la Société A à l'encontre d'un jugement du Tribunal de première instance du 20 décembre 2018. Considérant les faits suivants : Suivant acte sous seing privé enregistré à Monaco le 13 février 2012 sous le n° 127 827, la Société de droit panaméen dénommée « C » a donné à bail à la société D un bail d'une durée d'un an, portant sur un local dépendant de la Galerie Marchande sis au X4 à Monaco, se composant comme suit : entrée, bureau, dégagement et WC. Aux termes d'un avenant du 4 février 2014, le bail a été renouvelé pour une durée de trois années à compter du 1er février 2014 ; selon avenant du 28 novembre 2014, la SARL D a cédé son bail à compter du 1er décembre 2014 à la SARL B, devenant ainsi le locataire principal desdits locaux, et ce moyennant un loyer annuel H. T de 28.464 euros hors charges. Suivant acte sous seing privé en date du 15 avril 2016, la SARL B a donné à bail à la SARL A, exerçant sous l'enseigne « E », un local en sous-location compris dans les bureaux occupés par le bailleur au X4 à Monaco, moyennant un loyer annuel H. T. de 18.000 euros charges comprises, payable par trimestre anticipé, pour un usage exclusif de bureaux. Aux termes d'un courrier en date du 27 mars 2017, la SARL B a notifié à la SARL A la rupture du contrat de sous-location pour non-paiement des loyers depuis le mois de juillet 2016 et, par courrier recommandé avec demande d'avis de réception du 11 avril 2017, l'a mise en demeure d'avoir à régler la somme de 16.200 euros et à quitter les lieux dans un délai de 8 jours suivant réception du courrier RAR. Suivant exploit d'huissier en date du 6 juin 2017, la SARL B a fait assigner la SARL A devant le Tribunal de première instance à l'effet d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, sa condamnation au paiement de la somme de 16.200 euros, correspondant aux loyers impayés de la période de juillet 2016 à mars 2017, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 avril 2017, outre la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour avoir été contrainte de faire valoir ses droits en justice. Suivant jugement en date du 20 décembre 2018, le Tribunal de première instance a : « - écarté des débats les pièces n° 1 et 2 produites par la SARL A, - condamné la SARL A à payer à la SARL B la somme de 16.200 euros avec intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2017 au titre des loyers impayés de la période de juillet 2016 à mars 2017, - débouté la SARL A de sa demande en dommages et intérêts au titre des sous-loyers réglés pour la période comprise entre le 15 avril et 15 juillet 2016, - débouté la SARL B de sa demande en dommages et intérêts pour résistance abusive, - débouté la SARL A de l'ensemble de ses prétentions, - dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire du présent jugement, - condamné la SARL A aux dépens ». Au soutien de cette décision, les premiers juges ont pour l'essentiel retenu que les conventions souscrites entre les parties et les pièces produites attestant de l'exécution normale du contrat de sous-location, la société B était en droit de réclamer le paiement du loyer afférent à cette sous-location en l'absence de violation de ses obligations de bailleur. Ils ont également estimé que la société A ne justifiait pas de la réalité des paiements invoqués. Suivant exploit en date du 21 mars 2019, la société A a interjeté appel du jugement susvisé, signifié le 19 février 2019, dont elle a demandé l'infirmation en toutes ses dispositions, demandant à la Cour, statuant à nouveau, de : - constater que la société B n'a jamais permis à la société A de jouir librement des locaux sous-loués en application du contrat de sous-location du 15 avril 2016, - en conséquence, débouter la société B de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions, - prononcer la résolution judiciaire du contrat de sous-location du 15 avril 2016 aux torts exclusifs de la société B, - condamner la société B à payer à la société A la somme de 5.400 euros à titre de dommages intérêts en raison de l'inexécution fautive du contrat de bail de sous-location, - condamner la société B à lui verser la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et au titre des frais engagés pour la défense de ses intérêts ainsi qu'aux entiers dépens, - à titre subsidiaire, si le jugement devait être confirmé, ordonner un échelonnement sur une durée de deux ans du montant de la condamnation et en tout état de cause débouter la société B de l'intégralité de ses demandes et la condamner aux entiers dépens. La société A fait valoir en substance que : - il est désormais établi qu'elle s'était plainte de ne pas avoir la jouissance du local avant d'être assignée en paiement, les pièces écartées des débats en première instance étant désormais régulièrement traduites, - la société B ne s'est pas inquiétée du paiement des sous-loyers jusqu'à ce qu a F. ne lui fasse parvenir un courriel pour régulariser la situation évoquant l'impossibilité d'accéder aux locaux sous-loués ainsi qu'à la boîte aux lettres de la société, - par courriel du 20 mars 2017 adressé à Maître GRIMAUD-PALMERO à la suite d'un commandement de payer il évoquait encore cette impossibilité d'accès, - sa proposition d'apurer sa dette locative au moyen d'un échéancier a démontré sa volonté de trouver une issue amiable pour prendre possession du local loué, - la société B n'apporte pas la preuve qui lui incombe d'avoir procédé à une remise des clés lors de la signature du bail ni d'en avoir sollicité la restitution après la résiliation, le fait qu'elle ait fait appel à un serrurier pour changer les clés ne pouvant servir d'élément probant dans le cadre de la présente procédure, - la société B a manqué à son obligation de délivrance des lieux telle que prévue par l'article 1559 du Code civil, - le paiement des loyers apparaissant dénué de toute contrepartie il conviendra de prononcer la résolution judiciaire du bail aux torts et griefs de la société B qui n'a pas respecté son obligation de délivrance et devra lui payer la somme de 5.400 euros correspondant au versement du sous-loyer pour la période comprise entre le 15 avril et le 15 juillet 2016 outre 3.000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive. La SARL B, intimée, entend pour sa part voir confirmer le jugement du Tribunal de première instance en date du 20 décembre 2018 en toutes ses dispositions et débouter la société A des fins de son appel. Elle sollicite la condamnation de cette dernière à lui payer la somme de 8.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et dilatoire ainsi qu'aux entiers dépens. La société B expose en réponse les moyens suivants : - en dépit des obligations inhérentes au bail de sous-location souscrit, la société A ne s'est pas acquittée du montant du loyer mensuel lui incombant depuis le mois de juillet 2016 ce qui a généré une dette locative de 16.200 euros, - l'allégation selon laquelle la sous-locataire n'aurait jamais reçu les clés du local apparaît extrêmement tardive puisque la société A n'évoque ce prétendu défaut de remise des clés qu'une année après la signature du bail de sous-location, - elle n'a jamais mis en demeure son bailleur d'avoir à régulariser cette situation ni fait constater cette défaillance par un huissier de justice, - la société A ne conteste pas être redevable des arriérés locatifs puisqu'elle a proposé au bailleur un échéancier de règlement le 31 janvier 2017 qu'elle n'a d'ailleurs jamais respecté, n'hésitant pas à faire preuve de cynisme en laissant croire qu'elle s'acquitte en plusieurs échéances de l'arriéré locatif avec des photographies de chèques à l'appui dont elle n'a jamais adressé le montant, - il a fallu attendre la résiliation du bail par lettre recommandée du 27 mars 2017 pour que la sous-locataire fasse état de la prétendue défaillance du bailleur dans son obligation de délivrance, - les clés des locaux ont bien été remises à la sous-locataire et si tel n'avait pas été le cas, elle n'aurait jamais engagé des frais pour faire procéder à un changement de serrure après la résiliation de la convention, - la dette locative de 16.200 euros n'a jamais été contestée et elle reste due, la société A cherchant à gagner du temps pour échapper à ses obligations et devant être condamnée à lui payer la somme de 8.000 euros en réparation de la procédure abusive et dilatoire intentée. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la Cour se réfère à leurs écritures ci-dessus évoquées auxquelles il est expressément renvoyé. SUR CE, Attendu que l'appel formé dans les conditions de forme et de délai prévues par le Code de procédure civile doit être déclaré recevable ; Attendu qu'à la suite de l'acte sous-seing privé du 13 février 2012 aux termes duquel la société C a donné à bail à la société D un bail d'une année portant sur les locaux litigieux, ladite entité a, par l'avenant du 28 novembre 2014, cédé ledit bail à la société B qui est alors devenue locataire principale des locaux ; Qu'aux termes de l'acte sous-seing privé du 15 avril 2016, la société B a donné à bail en sous-location un local compris dans les bureaux occupés par le bailleur situé au X4 à Monaco à la société A représentée par son gérant a F. moyennant un loyer annuel hors-taxes de 18.000 euros ; Attendu qu'il résulte des dispositions combinées des articles 989 et 990 du Code civil que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi, obligeant notamment les parties à toutes les suites que la loi donne à l'obligation concernée ; Que dès lors qu'il s'agit d'un contrat synallagmatique, le bail de sous-location imposait donc en l'espèce d'une part au bailleur de délivrer la chose louée au locataire et de lui en assurer la jouissance paisible par application des dispositions de l'article 1559 du Code civil, tandis que le locataire était tenu de se conformer aux clauses du bail et de s'acquitter du montant des loyers et des charges aux échéances prévues dans le contrat conformément aux dispositions de l'article 1568 du Code civil ; Attendu que la SARL A fait grief à la SARL B, locataire principal, d'avoir manqué à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible du bien loué ; Attendu que les premiers juges ont à bon droit rappelé la chronologie des faits qui permet de constater en premier lieu que les parties avaient convenu d'héberger au X4 à Monaco, siège social de la SARL B, les bureaux de la SARL A à compter du 11 avril 2016 jusqu'au 10 octobre 2017, ainsi que cela résulte sans équivoque de l'attestation du 11 avril 2016 émanant de l'agent immobilier des propriétaires du local, la société C ; Que le bail de sous-location alors souscrit le 15 avril 2016 entre la SARL B, locataire principal et la SARL A, sous-locataire, prévoyait en effet que la sous-location était consentie et acceptée, sauf cas de résiliation anticipée, pour une durée d'une année à compter du 15 avril 2016 renouvelable par tacite reconduction d'année en année, sauf à chacune des deux parties de dénoncer à l'autre son intention de ne pas renouveler par lettre recommandée avec avis de réception, et moyennant un préavis d'un mois ; Qu'après le règlement régulier du premier trimestre, la SARL B a adressé à sa sous-locataire, la SARL A, trois factures successives le 30 juin 2016, au titre des loyers de juillet, août, et septembre 2016, le 29 septembre 2016 au titre des loyers d'octobre, novembre et décembre 2016, et enfin le 11 janvier 2017 au titre des échéances locatives de janvier, février et mars 2017 ; Attendu que sans faire état en réponse de l'absence de délivrance des locaux, a F. gérant de la SARL A, a au contraire adressé par courriel le 31 janvier 2017 au gérant de la SARL B, une proposition de règlement échelonné en lui notifiant un échéancier de 1.800 euros sur la période du 10 février au 30 avril 2017 au titre des loyers impayés tout en proposant d'envoyer les chèques de règlements correspondants aux échéances prévues ; Qu'à défaut de toute pièce probante en attestant, il résulte à suffisance de ces éléments que la SARL 'A n'a jamais fait état d'un manquement du locataire principal à son obligation contractuelle de lui délivrer les locaux et ne s'est jamais plainte auprès de lui de n'avoir pas été mise en possession des clefs tant du local, que de la boite aux lettres, avant d'être assignée en paiement de l'arriéré locatif ; Que la SARL A a au contraire admis de façon dénuée d'équivoque être redevable des arriérés locatifs réclamés qu'elle a proposé d'acquitter moyennant un échéancier, reconnaissant ainsi implicitement mais nécessairement auprès de son bailleur la délivrance de la chose louée ; Attendu que la preuve d'un manquement du bailleur, dans le cadre de la sous-location, à ses obligations, voire d'une inexécution fautive ne peut être en l'état imputée à la SARL B ; Attendu que les pièces produites notamment tirées des correspondances échangées entre les parties attestent en revanche de ce que le preneur, la société A, n'a pas rempli ses propres obligations afférentes au règlement des loyers dus au titre de la sous-location ; Que les premiers juges ont à cet égard légitimement relevé que cette entité était alors dans une situation financière critique, ayant fait l'objet d'une injonction de payer déposée devant le Juge de Paix le 8 février 2017 pour une facture impayée de 1.343 euros de la SAM MONTE CARLO GRAND HOTEL, suivie peu après d'une assignation en cessation de paiement ; Attendu que le sous-locataire, la SARL A, se prétend quant à elle libérée de son obligation à paiement par la production de copies de trois chèques ; Mais attendu que s'agissant d'un tel instrument de paiement, il est établi que le paiement ne résulte que de l'encaissement des chèques, les pièces produites ne permettant en aucune façon d'établir que lesdits chèques des 13 février, 24 février et 3 mars 2017 auraient été reçus et mis à encaissement par la SARL B, la décision entreprise ayant à bon droit relevé qu'une simple communication d'un relevé bancaire de la société B ne pouvait permettre d'établir l'encaissement desdits chèques ; Attendu que le jugement entrepris sera en conséquence confirmé en ce que la SARL A a été déboutée de ses demandes en résolution judiciaire du contrat de sous-location du 15 avril 2016, aux torts exclusifs de la société B et en dommages et intérêts pour inexécution fautive dudit contrat de bail et en ce que la SARL A a été condamnée à payer à la SARL B la somme de 16.200 euros correspondant à l'arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2017, date de la mise en demeure ; Attendu qu'en considération des délais écoulés depuis la date des premiers manquements à l'obligation de payer le loyer remontant à l'année 2016, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de règlement échelonné formulée à titre subsidiaire par la société appelante ; Attendu que la société appelante sera dès lors déboutée de l'ensemble de ses prétentions ; Sur la demande en dommages et intérêts formée par la société B : Attendu que si l'intimée la société B sollicite l'allocation d'une somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts, la preuve n'apparaît pas rapportée d'un abus dans la mise en œuvre du droit d'appel ni d'une erreur équipollente au dol, l'appréciation erronée qu'une partie fait de ses droits n'apparaissant pas, en soi, constitutive d'une faute ; Attendu que la société intimée sera en conséquence déboutée des fins de cette demande ; Attendu que la SARL A, qui succombe, supportera les dépens d'appel ; PAR CES MOTIFS, LA COUR D'APPEL DE LA PRINCIPAUTÉ DE MONACO, statuant publiquement et contradictoirement, Reçoit l'appel de la société A, Au fond confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 20 décembre 2018 par le Tribunal de première instance, Déboute la société appelante des fins de sa demande de règlement échelonné de la dette et du surplus de ses prétentions, Déboute la société B des fins de sa demande de dommages-intérêts, Condamne la société A, aux entiers dépens d'appel et dit qu'ils seront distraits au profit de Maître Sophie LAVAGNA, avocat-défenseur, sous sa due affirmation, Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le Greffier en chef, au vu du tarif applicable, Vu les articles 58 et 62 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires, Après débats en audience de la Cour d'Appel de la Principauté de Monaco, par-devant Madame Brigitte GRINDA-GAMBARINI, Premier Président, Commandeur de l'Ordre de Saint-Charles, Madame Muriel DORATO-CHICOURAS, Vice-Président, Officier de l'Ordre de Saint-Charles, Madame Sylvaine ARFINENGO, Conseiller, assistées de Madame Nadine VALLAURI, Greffier en Chef adjoint, Après qu'il en ait été délibéré et jugé par la formation de jugement susvisée, Lecture est donnée à l'audience publique du 14 JANVIER 2020, par Madame Brigitte GRINDA-GAMBARINI, Premier Président, Commandeur de l'Ordre de Saint-Charles, assistée de Madame Nadine VALLAURI, Greffier en Chef adjoint, en présence de Mademoiselle Alexia BRIANTI, Substitut du Procureur Général.