Cour d'appel, 1 décembre 2020, La SAS B c/ La SCI A

Baux commerciaux - Formation du contrat (non) - Promesse de bail (non) - Rejet de la demande d'exécution forcée Le signataire d'une promesse de bail commercial doit, comme tout contractant, avoir, à la date de la promesse, la capacité et le pouvoir de s'engager et donc de consentir les droits faisant l'objet de la convention. En l'espèce, la SCI n'était pas encore propriétaire du local lorsque le projet de bail a été rédigé. Ce document, qui n'est d'ailleurs signé que du candidat à la location, n'est qu'un document de travail pour des négociations. La demande d'exécution forcée du contrat est donc rejetée. COUR D'APPEL ARRÊT DU 1 er DÉCEMBRE 2020 En la cause de :

• La SAS B, société par actions simplifiée de droit français immatriculée au greffe du Tribunal de commerce de Paris sous le numéro X, dont le siège social est X1 à Paris (75008), agissant poursuites et diligences de son Président en exercice, demeurant en cette qualité audit siège ; Ayant élu domicile en l'Étude de Maître Olivier MARQUET, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco, et ayant pour avocat plaidant Maître Sophie-Charlotte MARQUET, avocat en cette même Cour ; APPELANTE, d'une part, contre :
• La SCI A, société civile immobilière de droit monégasque immatriculée au Répertoire spécial des sociétés civiles sous le numéro X, dont le siège social est X2, 98000 Monaco, prise en la personne de son gérant en exercice, Monsieur d. R. demeurant en cette qualité audit siège ; Ayant élu domicile en l'Étude de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco, et ayant pour avocat plaidant ledit avocat-défenseur ; INTIMÉE, d'autre part, LA COUR, Vu le jugement rendu par le Tribunal de première instance, le 10 octobre 2019 (R. 165) ; Vu l'exploit d'appel et d'assignation du ministère de Maître Claire NOTARI, huissier, en date du 28 novembre 2019 (enrôlé sous le numéro 2020/000058) ; Vu les conclusions déposées le 5 mai 2020 par Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, au nom de la SCI A ; Vu les conclusions déposées le 14 septembre 2020 par Maître Olivier MARQUET, avocat-défenseur, au nom de la SAS B ; À l'audience du 3 novembre 2020, vu la production de leurs pièces par les conseils des parties ; Après en avoir délibéré conformément à la loi ; La Cour statue sur l'appel relevé par la SAS B à l'encontre d'un jugement du Tribunal de première instance du 10 octobre 2019. Considérant les faits suivants : Suivant exploit d'huissier en date du 30 janvier 2018, la société par actions simplifiée de droit français B a fait assigner la SCI A devant le Tribunal de première instance aux fins d'obtenir, à titre principal, sous astreinte de 1.500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, l'exécution de la convention de bail passée entre les parties et la mise à disposition des locaux, objets de ladite convention, à son profit ainsi que la désignation d'un expert, si le Tribunal de céans s'estimait insuffisamment informé, avec mission de déterminer le montant du préjudice subi par la SAS B au regard de la perte d'exploitation résultant de l'inexécution tardive du bail qu'elle fixe provisoirement à la somme de 5.300.000 euros, montant qu'elle se réserve de revoir à la hausse en sollicitant à titre subsidiaire, sur le fondement d'une inexécution fautive de la convention de bail, la condamnation de la SCI A au paiement de dommages et intérêts pour un montant provisoire identique, outre la désignation d'un expert. Par jugement en date du 10 octobre 2019, le Tribunal de première instance a : débouté la SAS B de l'ensemble de ses demandes, débouté la SCI A de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts, condamné la SAS B aux entiers dépens de l'instance. Au soutien de cette décision, les premiers juges ont en substance retenu que l'existence d'une convention de bail entre les parties n'était pas démontrée à défaut d'établir d'une part la capacité et le consentement de la SCI A et, d'autre part, le caractère définitif de l'offre ou de la promesse de bail du futur bailleur. Ils ont estimé qu'il n'existait qu'un document de travail préalable à l'établissement d'un contrat de bail en sorte que la société B devait être déboutée de l'ensemble de ses demandes principale et subsidiaire. Suivant exploit en date du 28 novembre 2019, la société B a interjeté appel du jugement susvisé, demandant à la Cour : À titre principal dire et juger que l'accord constaté entre la SCI A et la SAS B constitue une convention de bail mettant à la charge du bailleur et du preneur, des obligations réciproques, ordonner, sous astreinte de 1.500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, l'exécution de la convention de bail entre la SCI A et la SAS B et la mise à disposition des locaux objet de ladite convention à cette dernière, désigner tel expert qu'il plaira à la Cour, si celui-ci devait s'estimer insuffisamment informé, avec mission de déterminer le montant du préjudice subi par la SAS B au regard de la perte d'exploitation résultant de l'exécution tardive fautive du bail, condamner la SCI A au paiement de dommages et intérêts tel qu'évalués par l'expert désigné, ou le cas échéant au regard du préjudice subi à la date de la décision à intervenir, pour le préjudice causé par l'exécution tardive fautive, que la SAS B entend fixer provisoirement à la somme de sept millions d'euros (7.000.000 euros), sauf à parfaire. À titre subsidiaire
• constater l'inexécution fautive de la convention de bail par la SCI A,
• désigner tel expert qu'il plaira à la Cour, si celui-ci devait s'estimer insuffisamment informé, avec mission de déterminer le montant du préjudice subi par la SAS B au regard de la perte d'exploitation résultant de l'inexécution du bail, et le cas échéant au titre des frais à engager ou engagés au titre de la conclusion d'un nouveau contrat de bail pour démarrer l'exploitation envisagée,
• condamner la SCI A au paiement de dommages et intérêts tel qu'évalués par l'expert désigné, ou le cas échéant au regard du préjudice subi à la date de la décision à intervenir et ne pouvant en tout état de cause être inférieur à sept millions d'euros (7.000.000 euros), sauf à parfaire, pour le préjudice causé par l'inexécution fautive et la conclusion d'un nouveau droit au bail pour un bien ayant des caractéristiques similaires à celui donné à bail. En conséquence et en tout état de cause
• infirmer en ses dispositions en ce qu'il a débouté la SAS B de l'ensemble de ses demandes et l'a condamnée aux entiers dépens de l'instance avec distraction au profit de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, le jugement rendu par le Tribunal de première instance en date du 10 octobre 2019,
• condamner la SCI A aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise éventuels, distraits au profit de Maître Olivier MARQUET, avocat-défenseur, sous sa due affirmation. Au soutien de cet appel et aux termes de l'ensemble de ses écritures, la société B fait valoir pour l'essentiel que :
• la société A s'est engagée de façon expresse et dénuée d'équivoque à lui donner à bail les locaux litigieux selon des conditions précises qu'elle a acceptées sans aucune réserve,
• l'offre de contrat de bail adressée le 14 octobre 2017 a dès lors revêtu la nature d'un contrat de bail commercial dont les effets ont impliqué des obligations de la part du bailleur,
• la capacité de la société A à émettre une offre de location le 14 octobre 2017 est tout à fait avérée par référence aux dispositions des articles 1670 à 1711 du Code civil sur les sociétés civiles et de la loi n° 797 du 18 février 1966 sur les sociétés civiles,
• cette société a été constituée par des actes notariés des 26 et 27 septembre 2017 régulièrement enregistrés dans les 10 jours de leur signature, aucune autre formalité n'étant exigée par la loi et le gérant étant donc à même de s'engager à l'égard des tiers,
• le contrat portait sur une chose déterminée future et sur laquelle la société A disposait déjà de droits sous condition d'acquisition dans un délai déterminé,
• l'engagement sur la chose d'autrui est valable dans les rapports entre bailleur et preneur mêmes si le bailleur n'est pas propriétaire des lieux loués et si l'offre de location porte une date postérieure à la vente définitive des locaux,
• la société A était donc tenue par son engagement contractuel de donner à bail le local dont elle était en cours d'acquisition,
• l'offre émise le 14 octobre 2017 a présenté un caractère ferme et définitif en sorte qu'un contrat de bail s'est formé dès l'acceptation de cette offre par ses soins,
• il a été jugé qu'une promesse de bail vaut bail dès lors que les parties se sont accordées sur la chose, le prix et la durée de la location ce qui était le cas en l'espèce en l'état du courriel de la société A du 14 octobre 2017 et de sa propre acceptation le 16 octobre 2017,
• elle a pour sa part rempli toutes les obligations légales lui incombant en sa qualité de preneur en procédant le 20 décembre 2017 à l'enregistrement de la Convention de bail dans les délais légaux auprès du service de l'enregistrement,
• indépendamment de la dénomination donnée à cette Convention les parties se sont engagées à donner à bail et la société se trouve titulaire de droits au titre d'un bail commercial sur le bien,
• en l'absence d'exécution spontanée de la convention de bail par la société A il lui a été fait notification et sommation d'avoir à se conformer aux termes de l'accord conclu le 16 octobre 2017,
• les refus réitérés par cette entité sont caractérisés par l'absence de délivrance des appels de fonds pour le paiement des loyers, ce qui caractérise l'inexécution du contrat liant les parties,
• il convient dès lors d'ordonner l'exécution de la convention de bail par application des dispositions de l'article 1559 du Code civil et, à défaut, de réparer le préjudice résultant de cette inexécution par l'octroi de dommages-intérêts. La société A, intimée, entend pour sa part voir la Cour confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société B de toutes ses demandes, débouter celle-ci de l'intégralité de ses prétentions et, formant appel incident, entend voir infirmer le jugement déféré en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de réparation du préjudice subi et, statuant à nouveau, condamner la société B à lui verser la somme de 40.000 euros de dommages-intérêts en réparation des préjudices matériel et moral ainsi qu'aux entiers dépens. La SCI A soutient aux termes de l'ensemble de ses écritures que :
• les premiers juges ont à bon droit estimé que le document du 14 octobre 2017 devait s'analyser comme un document de travail préalable à l'établissement d'un contrat de bail mais ne caractérisait nullement une promesse ou une offre de bail valant bail après acceptation,
• la seule signature de la SAS B sur le document du 14 octobre 2017 ne l'engageait nullement et ne pouvait lui conférer la qualification de contrat à défaut de rencontre de volontés,
• Monsieur p. P. qui a adressé ce document, apparaît effectivement être intervenu dans les pourparlers sans pouvoir pour autant engager le bailleur, ce qui explique qu'il n'a pas été signé par la SCI A et était soumis à la régularisation dans le cadre d'un véritable contrat,
• l'auteur d'une promesse de bail doit avoir la capacité et le pouvoir de consentir le bail, ce qui n'était pas le cas de la société A le 14 octobre 2017 dès lors qu'elle n'avait pas encore la qualité de propriétaire du local commercial considéré puisqu'elle ne l'a acquis qu'un mois plus tard, soit le 14 novembre 2017,
• les échanges intervenus révèlent que les parties avaient simplement entamé des pourparlers pour trouver un accord sur les conditions du bail et notamment le non-paiement d'un pas-de-porte à sa signature, alors que demeurait en discussion la contrepartie du droit au renouvellement,
• aucun commencement d'exécution du document de travail du 14 octobre 2017 n'est intervenu et son enregistrement de mauvaise foi auprès du service de l'enregistrement de la Principauté ne lui confère aucune valeur de bail, ce service étant tenu d'enregistrer tout document qui lui est présenté,
• non seulement cette pièce ne porte pas le tampon du numéro de bail mais les droits payés ne correspondent pas à la valeur de la location,
• à supposer qu'il s'agisse d'un commencement de preuve par écrit, il appartenait à la société B de le parfaire par la production d'autres éléments émanant de la société A de nature à corroborer la portée ce qui n'est pas le cas,
• les demandes formulées par l'appelante sont particulièrement abusives, la non concrétisation du bail à la suite des discussions entre les parties ne justifiant absolument pas une demande d'indemnisation chiffrée à 7.000.000 d'euros alors même que l'échec des négociations est dû à la mauvaise foi de la société B,
• le jugement déféré sera dès lors réformé en ce qu'elle a été déboutée des fins de sa demande reconventionnelle en dommages intérêts, la présente action lui causant un préjudice direct en ce qu'elle l'a contrainte à exposer des frais. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la Cour se réfère à leurs écritures ci-dessus évoquées auxquelles il est expressément renvoyé. SUR CE, Attendu que les appels, tant principal qu'incident, ont été formés dans les conditions de forme et de délai prévues par le Code de procédure civile et doivent être déclarés recevables ; Attendu, s'agissant de l'existence d'une convention liant les parties -objet du présent litige- qu'il résulte des dispositions de l'article 963 du Code civil que la validité d'une convention suppose la réunion de 4 conditions essentielles que sont le consentement de la partie qui s'oblige, la capacité de contracter, un objet certain qui forme la matière de l'engagement et une cause licite dans l'obligation ; Qu'en l'occurrence, si la réalité de l'objet et de la cause du contrat ne soulève aucune réserve et apparait établie, la capacité et le consentement de la SCI A sont formellement contestés ; Attendu que le signataire d'une promesse de bail commercial doit, comme tout contractant, avoir, à la date de la promesse, la capacité et le pouvoir de s'engager et donc de consentir les droits faisant l'objet de la convention ; Mais attendu qu'il s'induit en l'espèce des pièces produites qu'à la date du 14 octobre 2017, la SCI A, alors en cours de constitution, n'avait pas encore la qualité de propriétaire du local objet de l'offre de bail qu'elle n'a acquis, suivant acte authentique, que le 14 novembre 2017, les premiers juges ayant à cet égard légitimement observé que la date d'effet du bail apparaît fixée au 18 novembre 2017 et qu'il n'est fait mention d'aucune condition suspensive d'acquisition des locaux qui seraient offerts ultérieurement à la location ; Qu'au demeurant, ce document du 14 octobre 2017 portant la seule signature de la société B, ne saurait engager, à sa date et en qualité de bailleresse une entité qui n'est pas encore propriétaire des locaux considérés, à savoir la société A ; Que l'attestation de Monsieur p. P. président délégué de l'agence immobilière P. , confirme que son intervention aux côtés de la société A, sans mandat et sans pouvoir pour engager un quelconque bailleur, rendait équivoque l'e-mail du 14 octobre 2017 en lui ôtant sa force obligatoire entre les parties ; Qu'en outre, la teneur même des échanges de mails entre la SAS B et Monsieur p. P. mandataire de la SCI A, révèle à suffisance que les principaux éléments du bail n'étaient pas déterminés puisque la question de la propriété commerciale, et donc de la nature du bail, devait encore être résolue ; Que force est en effet de constater le caractère équivoque de ces courriels en ce qui concerne tant la durée de la location que son prix annuel, chiffré à 690.000 euros dans le courriel du 14 octobre 2017 et à 665.000 euros dans le document du même jour portant offre de bail, de telles contradictions ne permettant pas de caractériser l'accord des parties sur l'objet du contrat ; Attendu que les premiers juges ont dès lors à bon droit estimé que le document en date du 14 octobre 2017 ne pouvait s'analyser en une promesse ou offre de bail valant bail après acceptation de la SAS B, mais caractérisait simplement un document de travail préalable à l'établissement d'un contrat de bail ; Attendu que le jugement déféré sera dès lors confirmé en ce que la SAS B a été déboutée de l'ensemble de ses demandes, tant principale que subsidiaire ; Attendu sur l'appel incident tendant d'une part à la réformation de la décision entreprise en ce que la demande reconventionnelle en dommages et intérêts formée par la société A devant le Tribunal de première instance a été rejetée et, d'autre part à l'octroi de dommages-intérêts pour appel abusif, qu'il ne résulte pas des pièces produites la démonstration d'une faute, voire même de la mauvaise foi dont aurait fait preuve la société B et ce, tant devant les premiers juges qu'en cause d'appel ; Attendu que la SCI A sera donc déboutée des fins de son appel incident à ce titre et de sa demande de dommages-intérêts pour appel abusif ; Attendu que le jugement déféré du 10 octobre 2019 sera dès lors confirmé en toutes ses dispositions et la SAS B, qui succombe, condamnée aux dépens d'appel ; PAR CES MOTIFS, LA COUR D'APPEL DE LA PRINCIPAUTÉ DE MONACO, statuant publiquement et contradictoirement, Reçoit les appels principal et incident, Au fond, en déboute respectivement la société B et la société A, Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 10 octobre 2019 par le Tribunal de première instance, Condamne la société B aux entiers dépens d'appel et dit qu'ils seront distraits au profit de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, sous sa due affirmation, Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le Greffier en chef, au vu du tarif applicable, Vu les articles 58 et 62 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires, Après débats en audience de la Cour d'Appel de la Principauté de Monaco, par-devant Madame Brigitte GRINDA-GAMBARINI, Premier Président, Madame Muriel DORATO-CHICOURAS, Vice-Président, Madame Sandrine LEFEBVRE, Conseiller, assistées de Madame Nadine VALLAURI, Greffier en Chef adjoint, Après qu'il en ait été délibéré et jugé par la formation de jugement susvisée, Lecture étant considérée comme donnée à l'audience publique du 1 er DÉCEMBRE 2020, par Madame Brigitte GRINDA-GAMBARINI, Premier Président, assistée de Madame Nadine VALLAURI, Greffier en Chef adjoint, en présence de Monsieur Olivier ZAMPHIROFF, Procureur général adjoint, le dispositif de la décision étant affiché dans la salle des pas perdus du Palais de justice.