Baux commerciaux - Indemnité d'éviction - Fixation de l'indemnité provisionnelle En application de l'article 18 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 sur les loyers commerciaux, il convient de fixer à 900 000 euros l'indemnité d'éviction provisionnelle due au preneur évincé, sur la base de la valeur du droit au bail telle que fixée dans une promesse de cession de ce droit. COUR D'APPEL ARRÊT DU 11 MAI 2021 En la cause de :
- Monsieur f. (ou f. H.), de nationalité libanaise, né le 29 décembre 1980 à Saida (Liban), demeurant immeuble X1 à Monaco ; Ayant élu domicile en l'Étude de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco, et ayant pour avocat plaidant ledit avocat-défenseur ; APPELANT, d'une part, contre :
- La Société à Responsabilité Limitée E., dont le siège social est X2 à Monaco, prise en la personne de son gérant en exercice, demeurant en cette qualité audit siège ; Ayant élu domicile en l'Étude de Maître Arnaud ZABALDANO, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco, et ayant pour avocat plaidant ledit avocat-défenseur ; INTIMÉE, d'autre part, LA COUR, Vu l'ordonnance rendue par le juge de la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux, le 27 juillet 2020 (R. 5056) ; Vu l'exploit d'appel parte in qua et d'assignation du ministère de Maître Claire NOTARI, huissier, en date du 30 septembre 2020 (enrôlé sous le numéro 2021/000041) ; Vu les conclusions déposées les 22 décembre 2020 et 22 mars 2021 par Maître Arnaud ZABALDANO, avocat-défenseur, au nom de la SARL E. ; Vu les conclusions déposées le 5 février 2021 par Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur, au nom de f H. ; À l'audience du 30 mars 2021, vu la production de leurs pièces par les conseils des parties ; Après en avoir délibéré conformément à la loi ; La Cour statue sur l'appel parte in qua relevé par f H. à l'encontre d'une ordonnance rendue par le juge de la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux, le 27 juillet 2020. Considérant les faits suivants : Suivant acte du 14 avril 1989, la SCI A, aux droits de laquelle vient f H. consentait un bail commercial à la SARL E. portant sur un local sis X3 à Monaco. Monsieur H. dénonçait ce bail commercial auprès de la SARL E. le 20 septembre 2019 manifestant son intention de s'opposer au renouvellement du bail au 1er janvier 2020 et lui donnant congé pour le 31 décembre 2019 avec obligation d'avoir à libérer les lieux loués. Le 4 décembre 2019, la SARL E. saisissait la CALC à l'effet de voir fixer une indemnité d'éviction, au besoin par expertise, ayant donné lieu à un procès-verbal de non-conciliation du 22 janvier 2020, rectifié suite à une erreur matérielle par procès-verbal rectificatif du 3 février 2020 et suivi d'une assignation devant la commission arbitrale des loyers commerciaux en date du 11 février 2020. Par requête du 27 décembre 2019, la SARL E. saisissait par ailleurs le président de la commission arbitrale des loyers commerciaux sur le fondement des dispositions de l'article 18 de la loi n° 490 aux fins de fixation de l'indemnité provisionnelle d'éviction à la somme de 1.500.000 euros et qu'il soit sursis à l'expulsion du local jusqu'à versement de ladite indemnité, le preneur devant libérer les lieux loués dans un délai de 3 mois après le paiement de cette indemnité provisionnelle. La SARL E. faisait valoir en substance devant le premier juge que l'éviction allait entraîner la perte du fonds de commerce en ce qu'aucun local de remplacement n'avait été trouvé, exposant qu'avant la notification du congé elle se préparait à céder le droit au bail pour une valeur de 900.000 euros, à laquelle il conviendrait d'ajouter une somme de 860.000 euros comprenant la valeur du stock, à hauteur de 350.000 euros, les frais de déménagement évalués à 15.000 euros, les frais de réaménagement dans un nouveau local, la perte d'exploitation durant une année évaluée à 150.000 euros, les droits de mutation et une augmentation de loyer évaluée à 120.000 euros. Elle sollicitait par ailleurs qu'il soit ordonné au bailleur d'accepter les règlements mensuels calculés sur le dernier loyer à titre d'indemnité d'occupation, soit 7.336 euros. f H. concluait pour sa part à l'incompétence du premier juge concernant la demande d'intégration à l'indemnité d'éviction des frais d'huissier dans le cadre du maintien dans les lieux après la cessation de la relation contractuelle, tout en proposant de fixer l'indemnité provisionnelle à la somme de 100.000 euros et demandant que soit ordonné l'expulsion du preneur dans les quinze jours du versement de l'indemnité provisionnelle. Suivant ordonnance en date du 27 juillet 2020, le président de la commission arbitrale des loyers commerciaux statuant dans le cadre des dispositions de l'article 18 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 modifiée : « - a dit n'y avoir lieu à statuer sur sa compétence quant aux demandes relatives à l'indemnité d'occupation,
- s'est déclaré incompétent sur les demandes indemnitaires liées aux indemnités d'occupation,
- a fixé à 900.000 euros le montant de l'indemnité d'éviction provisionnelle que f H. devra verser à la SARL E.
- a autorisé la SARL E. à se maintenir dans les lieux à défaut de paiement de ladite indemnité,
- a ordonné dans un délai de un mois à compter du paiement de l'indemnité d'éviction provisionnelle, l'expulsion de la SARL E. avec si besoin est, le concours de la force publique et d'un serrurier,
- a dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ;
- a débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- a partagé les dépens par moitié entre les parties ». Suivant exploit en date du 30 septembre 2020, f H. a interjeté appel de l'ordonnance susvisée, signifiée le 16 septembre 2020 à l'effet de voir la Cour : recevoir f H. en son appel « parte in qua » et l'y déclarer bien fondé, s'entendre réformer l'ordonnance entreprise en date du 27 juillet 2020 en ce qu'elle a fixé à la somme de 900.000 euros le montant de l'indemnité d'éviction provisionnelle devant revenir à la SARL E. en suite du refus de renouvellement de son bail commercial par Monsieur H. la réformer également en ce qu'elle a accordé à la SARL E. un délai d'un mois à compter du paiement de l'indemnité provisionnelle pour libérer les lieux et à défaut ordonné son expulsion, Et statuant à nouveau de ces chefs dans le cadre des dispositions de l'article 18 de la loi n° 490 sur les baux commerciaux modifiée par la loi n° 12.187 du 15 juillet 2004,
- débouter la SARL E. de sa demande tendant à voir fixer l'indemnité provisionnelle à la somme de 1.600.000 euros comme abusive et infondée,
- arbitrer à la somme de 100.000 euros l'indemnité d'éviction provisionnelle, prévue par l'article 18 de la loi n° 490 modifiée, que M. f H. devra verser à la SARL E. afin de lui permettre de poursuivre son expulsion,
- ordonner, conformément à l'alinéa 4 de l'article 18 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, modifiée, l'expulsion du preneur ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués, passé le délai de quinze (15) jours à compter du paiement par le concluant de l'indemnité provisionnelle,
- dire qu'en cas de besoin l'huissier commis pour procéder à l'expulsion pourra se faire assister d'un serrurier et d'un représentant de la Force Publique,
- voir condamner la société à responsabilité limitée E. aux entiers dépens tant de première instance que d'appel, distraits au profit de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur, sous sa due affirmation. Aux termes de ce recours et de l'ensemble de ses écritures judiciaires, Monsieur H. fait valoir pour l'essentiel que :
- le premier juge a estimé à tort disposer d'éléments suffisants pour déterminer le montant de l'indemnité d'éviction provisionnelle en prenant pour unique référence un projet d'acte de cession de droit au bail évaluant à 900.000 euros la valeur dudit droit au bail,
- ce montant doit nécessairement être revu à la baisse en déduisant le montant lié à la déspécialisation dont l'effet est d'amoindrir la valeur du droit au bail,
- la SARL E. exploite un fonds de vente de chaussures et entendait céder son droit au bail à une agence immobilière, en sorte qu'il ne pouvait être tenu compte du projet d'acte de cession du droit au bail laquelle était soumise au contraire à une condition suspensive tenant à l'absence de demande d'indemnité de déspécialisation,
- un tel accord n'engageait en rien le propriétaire bailleur qui demeurait libre d'accepter ou non la déspécialisation,
- la nouvelle activité exploitée s'avère radicalement opposée à la précédente en sorte que l'indemnité de déspécialisation à laquelle le propriétaire n'entendait pas renoncer doit raisonnablement être évaluée à 50 % et viendra s'imputer sur la somme nette revenant au cédant la SARL E.
- les publicités d'agences communiquées en première instance ne peuvent servir d'élément utile de comparaison car elles correspondent à des commerces plus grands, de plain-pied et ne présentant pas les mêmes critères de commercialité,
- la surface exploitable des locaux litigieux n'est pas de 130 m² mais correspond en réalité à une superficie devant être pondérée à 1/3 au niveau du sous-sol, soit 31 m², outre un commerce de 39 m² en rez-de-chaussée et donc un total utile d'exploitation de 70 m²,
- les résiliations récentes intervenues pour des locaux situés dans la même galerie commerciale de la société B révèlent des évaluations comparatives comprises dans une fourchette allant de 150.000 à 166.666 euros, en sorte que la provision à valoir sur l'indemnité d'éviction ne saurait en l'espèce excéder la somme de 100.000 euros,
- l'expulsion devra être ordonnée à défaut d'un départ volontaire après règlement de cette provision sans qu'il y ait lieu de faire droit à la demande d'octroi d'un délai de 3 mois pour quitter les lieux, un délai de 15 jours apparaissant à cet égard suffisant,
- la décision déférée ayant arbitré à un mois ce délai devant être à cet égard également réformée compte tenu notamment de la surface à déménager. La SARL E. intimée, entend voir débouter Monsieur H. des fins de son appel et confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise rendue le 27 juillet 2020. Au soutien de l'ensemble de ses conclusions, la SARL E. observe en substance que :
- l'ordonnance entreprise s'est à bon droit référée au projet de cession du droit au bail, non contesté, portant sur une somme de 900.000 euros qui permet de connaître la valeur marchande du droit au bail qui constitue un élément du fonds de commerce,
- l'acquéreur demeure au demeurant toujours intéressé par le local commercial dont s'agit et un compromis de cession sous condition suspensive a été régularisé le 8 juin 2020 et notifié le jour même au candidat acquéreur,
- si Monsieur H. a maintenu son refus il ne peut se prévaloir d'une prétendue part revenant au bailleur au titre de l'indemnité de déspécialisation qu'il évalue arbitrairement à 50 %,
- il n'avait jamais instauré une telle discussion sur son montant ni avec la Sarl E. ni avec son acquéreur, étant relevé que l'éventuelle indemnité devait incomber uniquement à l'acquéreur du droit au bail en sus du prix de cession de 900.000 euros,
- le projet d'acte précise que le cessionnaire fera son affaire personnelle de la souscription d'un nouveau bail notamment eu égard au changement d'activité envisagée,
- il est acquis que la contrepartie éventuellement due au bailleur au titre du changement d'activité nécessaire à l'acquéreur ne devait pas venir en déduction de la valeur du droit au bail dont le prix avait été convenu net vendeur,
- il conviendra de confirmer la décision entreprise de ce chef, la valeur marchande du droit au bail ne pouvant pas être remise en cause au regard des éléments prétendument objectifs avancés par l'appelant et de l'indemnité fantaisiste dérisoire proposée,
- les critères de comparaison n'apparaissent pas pertinents et les éléments tirés d'une éventuelle pondération de surface sans intérêt, étant au contraire précisé qu'en 2008 l'évaluation du droit au bail litigieux par la société C, mandataire immobilier, se chiffrait à 750.000 euros en sorte qu'il n'est pas étonnant que 12 années plus tard le même droit au bail puisse être évalué à 900.000 euros,
- le délai d'un mois accordé par les premiers juges pour libérer les lieux a été justement apprécié au regard des contraintes liées au déménagement de l'ensemble du stock, des matériels et aménagements d'un local commercial exploité depuis de nombreuses années. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la Cour se réfère à leurs écritures ci-dessus évoquées auxquelles il est expressément renvoyé. SUR CE, Attendu que l'appel formé par f H. dans les conditions de forme et de délai prévues par la loi doit être déclaré recevable ; Attendu que l'appel interjeté par f H. portant sur l'évaluation de l'indemnité provisionnelle d'éviction et le délai octroyé pour quitter les locaux ne tend pas à remettre en question la décision déférée concernant la déclaration d'incompétence du premier juge inhérente aux demandes indemnitaires relatives à l'indemnité d'occupation, en sorte que ce chef de l'ordonnance entreprise apparaît désormais définitif ; Attendu qu'il résulte des dispositions de l'article 18 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 sur les loyers commerciaux que tout locataire menacé d'expulsion et susceptible d'avoir droit à une indemnité peut saisir le Président du Tribunal de première instance conformément aux dispositions de l'article 4 de la même loi, lequel, après avoir entendu les parties ou leurs représentants, statue sur le sursis à expulsion jusqu'au versement de l'indemnité si le montant de celle-ci est déjà fixé ; Que ce texte prévoit a contrario que dans l'hypothèse où le montant de l'indemnité reste à fixer, le président arbitre le montant de l'indemnité provisionnelle qui devra être versée par le bailleur au locataire et peut également ordonner l'expulsion de ce preneur après paiement, lequel ne peut être obligé de quitter les lieux avant d'avoir reçu le montant de cette provision ; Attendu que l'indemnité provisionnelle qu'il convient de chiffrer doit s'approcher autant que possible de l'indemnité d'éviction prévue par l'article 9 de la loi n° 490 sur les baux commerciaux destinés à réparer l'entier préjudice causé à un preneur par le défaut de renouvellement de son bail ; Que le premier juge pour fixer l'indemnité provisionnelle à laquelle la SARL E. est en droit de prétendre de la part de f H. apparaît avoir dès lors à bon droit estimé devoir prendre en considération outre la valeur du fonds de commerce, le coût du droit au bail d'un local de remplacement, également les frais de déménagement et de réinstallation, la perte d'exploitation liée au déplacement de l'activité et tous autres postes de préjudice et frais ; Mais attendu qu'en l'état des éléments précédemment soumis au président de la commission arbitrale des loyers commerciaux puis désormais à la Cour d'appel, il n'apparaît pas à ce jour justifié de la recherche effective d'un local de remplacement, ni donc de l'actualité d'un transfert du fonds de commerce, en sorte que le calcul de l'indemnité provisionnelle ne saurait à ce stade de la procédure tenir compte de ce critère d'évaluation qui pourra, le cas échéant, être appréhendé lors de la détermination de l'indemnité d'éviction ; Attendu qu'il y a dès lors lieu de chiffrer l'indemnité provisionnelle par référence à la seule valeur du fonds de commerce considéré ; Qu'il résulte à cet égard des pièces produites que le local commercial situé X3 à Monaco se compose d'une partie inférieure de 31 m² actuellement dédiée au stockage des marchandises mais disposant d'une porte d'accès de sécurité et d'une importante hauteur de plafond, outre d'une superficie en rez-de-chaussée de 39 m², soit une superficie totale d'exploitation de 70 m², qu'il n'y a pas lieu à ce stade de pondérer dès lors que le sous-sol pourrait, compte tenu de sa configuration, caractériser une surface utile de vente ; Attendu qu'il résulte par ailleurs des pièces produites qu'un projet de cession du droit au bail, portant sur une somme totale de 900.000 euros apparaît avoir été signé le 8 juin 2020 et prévoyait le changement d'activité nécessaire à l'acquéreur sans diminuer pour autant la valeur du droit au bail en déduisant une quelconque indemnité de déspécialisation ; Qu'il s'ensuit que le premier juge apparait avoir à bon droit considéré que cette somme caractérisait une évaluation « net vendeur » puisque le contrat prévoyait même au titre des conditions suspensives que le bailleur ne sollicitait pas d'indemnité de déspécialisation et autorisait l'activité envisagée de gestion immobilière, administration de biens immobiliers, syndic d'immeubles et transactions sur immeubles et fonds de commerce ; Attendu que les éléments de comparaison tirés de certaines résiliations anticipées conclues par Monsieur H. n'apparaissent pas pertinents pour minorer l'évaluation susvisée et ce, compte tenu des contextes très spécifiques ayant présidé à ces congés de référence, mêlant soit les intérêts du propriétaire et du preneur, soit correspondant à des locaux inexploités ; Attendu que le premier juge apparaît avoir en définitive justement tenu compte des éléments objectifs dont il disposait et des termes de la promesse de vente susvisée pour chiffrer à la somme de 900.000 euros la valeur du droit au bail considéré et, par voie de conséquence, l'indemnité d'éviction provisoire à laquelle peut légitimement prétendre la SARL E.; Attendu que la décision déférée sera confirmée de ce chef et en ce qu'a été ordonnée l'expulsion de la SARL E. et de tous occupants de son chef après paiement effectif de ladite indemnité provisionnelle ; Qu'en outre, le délai de 15 jours proposé par l'appelant pour libérer les lieux n'apparaît pas suffisant pour permettre d'organiser le départ d'un preneur commercial et le déménagement de tous les matériels et marchandises se trouvant dans le local considéré ; Que le premier juge apparaît avoir à bon droit considéré que cette expulsion pourra intervenir dans un délai d'un mois à compter du paiement effectif de l'indemnité d'éviction provisionnelle en sorte qu'il y a lieu de confirmer également ce chef de l'ordonnance déférée du 27 juillet 2020 ; Attendu que l'appelant sera en conséquence débouté de l'ensemble de ses demandes et l'ordonnance rendue par le président de la commission arbitrale des loyers commerciaux le 27 juillet 2020 confirmée en toutes ses dispositions appelées ; Attendu que les dépens d'appel demeureront à la charge de f H. qui succombe ; PAR CES MOTIFS, LA COUR D'APPEL DE LA PRINCIPAUTÉ DE MONACO, statuant publiquement et contradictoirement, Déclare l'appel formé par f H. recevable, Au fond, l'en déboute et confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue le 27 juillet 2020 par le président de la commission arbitrale des loyers commerciaux au visa des dispositions de l'article 18 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, Condamne f H. aux dépens d'appel, distraits au profit de Maître Arnaud ZABALDANO, avocat-défenseur, sous sa due affirmation, Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le Greffier en chef, au vu du tarif applicable, Vu les articles 58 et 62 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires, Après débats en audience de la Cour d'Appel de la Principauté de Monaco, par-devant Madame Brigitte GRINDA-GAMBARINI, Premier Président, Madame Muriel DORATO-CHICOURAS, Vice-Président, Madame Françoise CARRACHA, Conseiller, assistées de Madame Nadine VALLAURI, Greffier en Chef adjoint, Après qu'il en ait été délibéré et jugé par la formation de jugement susvisée, Lecture étant considérée comme donnée à l'audience publique du 11 MAI 2021, par Madame Brigitte GRINDA-GAMBARINI, Premier Président, assistée de Madame Nadine VALLAURI, Greffier en Chef adjoint, en présence de Monsieur Olivier ZAMPHIROFF, Procureur général adjoint, le dispositif de la décision étant affiché dans la salle des pas perdus du Palais de justice.