Cour d'Appel de Monaco, 15 juin 2021, n° 19848
Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 15 juin 2021, n° 19848 (Lire sur source officielle)
Faits et procédure
Un immeuble E comprend un bâtiment en superstructure, dénommé « W », et un bâtiment en infrastructure, dénommé Bâtiment G, composé de six sous-sols à usage de caves et de garages. Le requérant, M. g. B., et la SCI A, dont il est gérant, sont propriétaires de trois lots situés au quatrième sous-sol du bâtiment G : les caves n° 323 et 447 et le local à usage privatif n° 324. Ces locaux ne sont accessibles que par l'immeuble voisin dénommé H, et non par l'ensemble immobilier E.
Les propriétaires ont fait établir un projet de travaux d'ouverture dans des voiles porteurs, afin de permettre l'accès à ces locaux depuis l'ensemble E. Soumis aux assemblées générales des ensembles C et E le 2 juillet 2019, le projet a été rejeté, au motif que les locaux, « bien qu'ils soient inclus dans la copropriété, sont actuellement indépendants » et que les copropriétaires ne souhaitaient pas qu'un accès soit donné par l'entrée de la copropriété.
Par assignation du 6 août 2019, les propriétaires ont saisi le juge des référés sur le fondement de l'article 15, alinéa 1er, de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 relative à la copropriété des immeubles bâtis. Par ordonnance du 15 juin 2020, le président du Tribunal de première instance s'est déclaré incompétent, au motif que la contestation portait sur la destination de l'immeuble et sur les conditions de jouissance des parties communes, relevant du juge du fond et non du juge de l'évidence.
Les appelants ont relevé appel et sollicité, en évocation, l'autorisation d'exécuter les travaux à leurs frais. Ils soutenaient notamment que le juge des référés avait statué ultra petita en se prononçant sur un changement de destination en parking, et que le motif de refus retenu par les assemblées n'était pas prévu par le texte. Les syndicats intimés demandaient la confirmation de l'ordonnance d'incompétence et faisaient valoir que les travaux emportaient modification de la destination et de la numérotation des lots, ainsi que de la répartition des tantièmes, ce qui supposait une autorisation de l'assemblée générale.
Question de droit
La question posée était de savoir si le juge des référés saisi sur le fondement de l'article 15 de la loi n° 1.329 peut autoriser un copropriétaire à réaliser des travaux d'ouverture affectant les parties communes lorsque ces travaux ont pour effet, en réalité, de modifier la destination de lots privatifs et de répercuter cette modification sur les charges communes.
Plus précisément, il s'agissait de déterminer si la demande, en apparence limitée à des travaux, excédait le champ de compétence exceptionnel conféré au président du tribunal statuant en la forme des référés.
Solution et dispositif
La Cour rappelle d'abord le texte applicable. Aux termes de l'article 15 de la loi n° 1.329, « l'assemblée générale peut, à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés, dans les conditions et aux charges d'indemnité qu'elle détermine, autoriser, aux frais des copropriétaires qui en font la demande, des travaux ou installations affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ». Le texte ajoute que, en cas d'opposition sans juste motif, les copropriétaires peuvent saisir le président du tribunal « statuant en la forme des référés ».
La Cour en déduit que la compétence ainsi dévolue au président « déroge aux règles de compétence habituelles définies à l'article 414 du Code de procédure civile ». Ce point qualifie la nature de la compétence en cause : elle est d'attribution spéciale et ne saurait être étendue au-delà de l'hypothèse légale.
Sur le fond de la demande, la Cour relève plusieurs éléments de fait :
- le constat d'huissier du 16 juillet 2019 établit que les caves et le local sont uniquement accessibles par l'immeuble H et qu'ils sont dépourvus d'accès sur la rampe de circulation automobile ;
- l'avant-projet de l'architecte, intitulé « modifications intérieures des locaux existants à usage d
Copropriété - Action d'un copropriétaire - Demande d'autorisation de travaux - Incompétence du juge - Changement de destination des lots - Refus de l'assemblée générale C'est à bon droit que le premier juge s'est déclaré incompétent pour statuer sur la demande présentée, le juge ne pouvant, sous couvert d'une autorisation de travaux affectant les parties communes, se substituer à l'assemblée générale pour donner une autorisation relative à un changement de destination de lots avec une répercussion sur les charges communes. COUR D'APPEL ARRÊT DU 15 JUIN 2021 En la cause de :
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- La Société Civile particulière dénommée A, dont le siège social est sis X1 à Monaco, immatriculée au Répertoire Spécial des Sociétés Civiles de Monaco sous le n°Z1, agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice, Monsieur g. B. domicilié et demeurant « X2 », X2 à Monaco ;
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- Monsieur g. B., retraité, de nationalité italienne, né à Bucine (Italie) le 24 mai 1944, domicilié X2 à Monaco ; Ayant tous deux élu domicile en l'Étude de Maître Richard MULLOT, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco, et ayant pour avocat plaidant ledit avocat-défenseur ; APPELANTS, d'une part, contre :
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- Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé C, sis à Monaco, X3, pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL D, exerçant sous l'enseigne Y immatriculée au Répertoire du Commerce et de l'Industrie de Monaco, sous le n°Z2, dont le siège est situé audit Monaco, X3 prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié et demeurant en cette qualité audit siège ;
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- Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé E, sis à Monaco, X4, pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL D, exerçant sous l'enseigne Y immatriculée au Répertoire du Commerce et de l'Industrie de Monaco, sous le n°Z2, dont le siège est situé audit Monaco, X3 prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié et demeurant en cette qualité audit siège ; Ayant tous deux élu domicile en l'Étude de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco, et ayant pour avocat plaidant ledit avocat-défenseur ; INTIMÉS, d'autre part, LA COUR, Vu l'ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal de première instance, le 15 juin 2020 (R.4138) ; Vu l'exploit d'appel et d'assignation du ministère de Maître Claire NOTARI, huissier, en date du 30 juin 2020 (enrôlé sous le numéro 2020/000126) ; Vu les conclusions déposées le 1er décembre 2020 par Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, au nom du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé C et du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé E ; Vu les conclusions déposées le 1er février 2021 par Maître Richard MULLOT, avocat-défenseur, au nom de la société civile particulière dénommée A et de Monsieur g. B.; À l'audience du 30 mars 2021, vu la production de leurs pièces par les conseils des parties ; Après en avoir délibéré conformément à la loi ; La Cour statue sur l'appel relevé par la société civile particulière dénommée A et Monsieur g. B. à l'encontre d'une ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal de première instance du 15 juin 2020. Considérant les faits suivants : L'ensemble immobilier E situé X4 à Monaco, comprend deux bâtiments, l'un en superstructure élevé de dix étages, dénommé « W », l'autre en infrastructure, composé de six sous-sols à usage de caves et de garages, dénommé Bâtiment G. g. B. est propriétaire d'une cave (lot n° 323) et la SCI A, dont il est le gérant, est propriétaire d'une cave (lot n° 447) et d'un local à usage privatif (lot n° 324), ces lots étant situés au quatrième sous-sol du bâtiment G de l'ensemble immobilier E. Ils sont également propriétaires de divers lots situés dans l'immeuble voisin dénommé H Les locaux du bâtiment G, dont g. B. et la SCI A sont propriétaires, ne sont accessibles que par l'immeuble voisin dénommé H Souhaitant procéder à des travaux d'ouverture dans des voiles porteurs permettant l'accès à leurs locaux du bâtiment G par l'ensemble immobilier E, g. B. et la SCI A ont fait établir un projet de travaux par un architecte et l'ont soumis aux assemblées générales de l'ensemble immobilier E d'une part, et de l'ensemble immobilier C regroupant les copropriétaires du bâtiment G, d'autre part. Le 2 juillet 2019, les assemblées générales de l'ensemble immobilier E ont rejeté cette demande au motif que « les locaux concernés, bien qu'ils soient inclus dans la copropriété, sont actuellement indépendants. Le seul accès actuel d'origine se fait par l'extérieur. De ce fait, les copropriétaires ne souhaitent pas qu'un accès soit donné par l'entrée de la copropriété ». Considérant ce rejet abusif et injustifié, g. B. et la SCI A ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé C et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé E devant le Juge des référés le 6 août 2019, aux fins, sur le fondement des dispositions de l'article 15 alinéa 1 de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 relative à la copropriété des immeubles bâtis, de se voir autoriser à exécuter à leurs frais les travaux d'ouverture des lots n° 323, 324 et 447 pour en permettre l'accès par l'ensemble immobilier E. Suivant ordonnance du 15 juin 2020 le juge des référés s'est déclaré incompétent pour statuer sur la demande présentée et a condamné la SCI A et g. B. aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, sous sa due affirmation. Au soutien de cette décision, le juge des référés a retenu en substance que le refus des assemblées générales des copropriétaires est motivé par la volonté de ne pas créer un accès par l'entrée de la copropriété alors que les locaux en question ont toujours été indépendants, et que la contestation de cette position, qui concerne la destination de l'immeuble et les conditions de jouissance et d'administration des parties communes, ne relève que du Juge du fond et non du Juge des référés, juge de l'évidence. Suivant exploit du 30 juin 2020, la SCI A et g. B. ont interjeté appel de l'ordonnance susvisée du 15 juin 2020, non signifiée, dont ils ont sollicité la réformation, demandant à la Cour, en évoquant le fond du dossier en application des dispositions de l'article 15 alinéa 1 de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 relative à la copropriété des immeubles bâtis, de :