Cour de révision, 7 mai 1953, Hoirs R. et Ra. ès-qual. c/ dame A.

Résumé

# Cour de Révision de Monaco, 07 mai 1953, n° 25002 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 07 mai 1953, n° 25002 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1953/05-07-25002)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'adoption en Principauté de Monaco de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 concernant les baux à usage commercial, industriel ou artisanal a profondément redéfini les rapports locatifs en instituant une protection statutaire du fonds de commerce, articulée autour du droit au renouvellement du bail ou, à défaut, du versement d'une indemnité d'éviction. C'est dans les premières années d'application de ce texte fondamental que s'inscrit le litige opposant les hoirs R. et le sieur Ra., agissant ès-qualités, en leur qualité de preneurs, à la dame A., bailleresse. L'origine factuelle du différend réside dans l'échéance d'un contrat de bail commercial (dont la nature exacte de l'activité et l'emplacement précis ne sont pas précisés dans la décision) liant les parties. Entendant bénéficier de la protection nouvellement conférée par la législation spéciale sur la propriété commerciale, les hoirs R. et le sieur Ra. ès-qualités ont initié les démarches nécessaires pour obtenir la reconduction de leur titre locatif et ont formellement revendiqué leur droit au renouvellement du bail auprès de la propriétaire, la dame A. Face à cette prétention, le processus légal imposait une phase préliminaire de conciliation devant une autorité judiciaire avant tout débat contentieux au fond. Les parties ont ainsi comparu devant le Président du Tribunal civil, magistrat investi par la loi de cette mission conciliatrice. C'est lors de cette audience de conciliation, tenue le 8 juin 1949, que s'est cristallisé le nœud gordien de l'affaire. À cette occasion, la dame A. s'est opposée à la prétention des locataires. Toutefois, selon les énonciations mêmes de l'acte authentifiant cette comparution, si les preneurs ont expressément revendiqué le droit au renouvellement de leur bail, la bailleresse leur a contesté ce droit « sans exprimer de motif ». Constatant l'impossibilité de rapprocher les points de vue des parties, le Président du Tribunal civil a dressé, le 8 juin 1949, un procès-verbal de non-conciliation. Ce document officiel s'est borné à acter la revendication des locataires d'une part, et l'attitude d'opposition muette ou du moins non motivée de la bailleresse d'autre part, laquelle s'abstenait de prendre explicitement position sur les raisons de sa contestation ou de son refus. C'est la régularité formelle et substantielle de cet acte initial, pourtant appelé à lier le contentieux futur, qui va devenir l'objet exclusif d'une bataille procédurale menée jusqu'au sommet de la hiérarchie judiciaire monégasque. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties À la suite de l'établissement du procès-verbal de non-conciliation du 8 juin 1949, et afin de préserver leurs droits dans le délai impératif d'un mois imparti par l'article 10 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, les hoirs R. et le sieur Ra. ès-qualités ont saisi la juridiction spécialisée nouvellement créée par ce même texte : la Commission arbitrale des baux commerciaux. Dès l'ouverture des débats devant cette juridiction du premier degré, et avant toute défense au fond (*in limine litis*), les preneurs demandeurs ont soulevé une exception de procédure majeure. Excipant de la carence manifeste de la bailleresse lors de la phase de conciliation — à savoir l'absence totale d'expression de motifs au soutien de sa contestation du droit au renouvellement —, ils ont conclu à la nullité pure et simple du procès-verbal de non-conciliation du 8 juin 1949. Leur thèse reposait sur l'idée que le silence de la dame A. entachait d'irrégularité l'acte dressé par le Président du Tribunal civil, les privant des informations indispensables pour orienter leur action procédurale et apprécier l'opportunité de leur recours devant la juridiction arbitrale. La Commission arbitrale a toutefois rejeté cette exception de nullité et déclaré régulière la procédure suivie aux fins de contestation du droit au renouvellement. Pour justifier sa décision, la juridiction spécialisée du premier degré a opéré une distinction subtile mais artificielle : elle a estimé que « l'allégation du manque de fondement d'une demande de renouvellement ne devait pas être confondue avec l'indication d'un motif matériel de refus ». En d'autres termes, selon la Commission, le bailleur qui conteste le principe même du droit au renouvellement (le droit au statut) n'aurait pas à motiver sa position dans le procès-verbal, cette exigence de motivation étant réservée au seul cas où le bailleur, reconnaissant le droit au renouvellement, refuse néanmoins celui-ci pour des motifs matériels (tels que des griefs contre le preneur ou une volonté de reprise). Mécontents de cette décision, les hoirs R. et le sieur Ra. ès-qualités ont interjeté appel devant la Cour d'appel de Monaco, reprenant intégralement leurs conclusions tendant à l'annulation du procès-verbal de non-conciliation. Par un arrêt rendu le 6 décembre 1952, la Cour d'appel a confirmé l'analyse des premiers juges et débouté les locataires de leur demande d'annulation. S'appropriant la dichotomie esquissée par la Commission arbitrale, la juridiction du second degré a développé une motivation reposant sur une séparation étanche entre deux notions. Elle a déclaré que « le refus de renouvellement qui était à l'origine du procès, impliquait nécessairement le droit au renouvellement et qu'on ne saurait confondre la contestation de ce droit avec la discussion des motifs de refus du renouvellement, les deux conflits procédant de deux concepts juridiques distincts ». Selon la Cour d'appel, dès lors que la bailleresse contestait le droit même au renouvellement, le formalisme relatif à l'énonciation des motifs de refus n'avait pas lieu de s'appliquer lors de la tentative de conciliation. C'est contre cet arrêt confirmatif du 6 décembre 1952 que les hoirs R. et le sieur Ra. ès-qualités ont formé un pourvoi devant la Cour de révision de Monaco. Au soutien de leur requête, et plus particulièrement dans leur premier moyen (les autres moyens n'étant pas précisés dans la décision, la Cour n'ayant pas eu besoin d'y statuer), les demandeurs au pourvoi reprochaient à la Cour d'appel d'avoir violé les articles 4, 6, 9 et 10 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 en refusant d'annuler un procès-verbal de non-conciliation qui ne mentionnait aucun motif au soutien de l'opposition de la bailleresse, leur causant ainsi un grief direct dans l'exercice de leurs droits légaux. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé L'affaire soumise à la censure de la Cour de révision posait une question de droit procédural et substantiel d'une importance capitale pour l'économie générale de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 : Dans le cadre de la procédure de renouvellement d'un bail commercial régie par la loi n° 490 du 24 novembre 1948, la validité du procès-verbal de non-conciliation dressé par le Président du Tribunal civil est-elle subordonnée, à peine de nullité, à la mention expresse et non ambiguë des raisons pour lesquelles le bailleur s'oppose à la demande du preneur, sans qu'il y ait lieu de distinguer selon que le bailleur conteste l'existence même du droit au renouvellement ou qu'il oppose un refus de renouvellement fondé sur des motifs déterminés ? De manière sous-jacente, il s'agissait pour la Haute juridiction de déterminer la nature et la fonction exactes du procès-verbal de non-conciliation : constitue-t-il une simple formalité constatant l'échec d'un rapprochement amiable, ou représente-t-il l'acte fondateur de l'instance contentieuse, devant à ce titre cristalliser loyalement les termes du litige pour garantir les droits de la défense du preneur et délimiter la saisine de la Commission arbitrale ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour répondre par l'affirmative à cette question et censurer l'arrêt attaqué, la Cour de révision déploie un raisonnement systémique et téléologique d'une grande rigueur, articulé autour du visa combiné des articles 4, 6, 9 et 10 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948. L'analyse de la motivation révèle une démonstration en trois temps : l'exégèse de l'architecture légale (la majeure), la confrontation aux faits de l'espèce et à l'analyse des juges du fond (la mineure), et enfin la déduction de la sanction procédurale (la conclusion). En premier lieu, la Cour de révision procède à une lecture combinée des textes régissant la procédure devant la juridiction spéciale des baux commerciaux pour en dégager l'esprit et la cohérence interne : * Tout d'abord, en associant les articles 4 et 6 de la loi n° 490, la Cour rappelle le rôle fondamental du procès-verbal de non-conciliation vis-à-vis de la juridiction de jugement. Elle énonce que la Commission arbitrale, qu'elle qualifie de « juridiction spéciale à la Principauté », « puise, dans le procès-verbal de non-conciliation dressé par le Président du Tribunal civil, la connaissance du différend sur lequel elle a toute compétence pour statuer ». Cet attendu est capital : il signifie que le procès-verbal constitue l'acte de liaison du contentieux (la *litis contestatio*). La Commission arbitrale n'est saisie que dans la limite et selon les termes du différend tel qu'il a été consigné devant le juge conciliateur. Si ce document est vide de substance quant à la position du défendeur, la juridiction spéciale ignore la nature exacte du litige qu'elle doit trancher. * Ensuite, la Cour mobilise l'article 9 de la loi, qui gouverne le droit substantiel à réparation du locataire évincé. Elle observe que ce texte « met l'indemnité d'éviction à la charge du bailleur, soit qu'il s'oppose au renouvellement soit qu'il le refuse si les motifs allégués ne sont pas jugés graves et légitimes ». En citant cet article, la Cour de révision détruit par avance la distinction conceptuelle opérée par la Cour d'appel. Au regard de la finalité indemnitaire de la loi, que le bailleur « s'oppose » (contestation du droit) ou qu'il « refuse » (invocation de motifs), l'enjeu financier est identique : le paiement de l'indemnité d'éviction, sauf motifs graves et légitimes reconnus par le juge. * Enfin, la Cour intègre l'article 10 dans son syllogisme pour mettre en lumière l'impératif de protection du preneur dans le temps procédural. Ce texte « impartit le délai d'un mois à compter de la signification du procès-verbal de non-conciliation pour assigner le bailleur devant la Commission arbitrale ». Or, souligne la Cour avec une remarquable acuité pratique, l'existence de ce délai préfix très bref « implique nécessairement que le preneur, à la disposition duquel le législateur a mis une action compensatrice exceptionnelle, l'exerce ou y renonce selon son opinion du mérite actuel, de la contestation ou du refus dont le procès-verbal doit lui apporter, sans ambiguïté, l'expression ». La motivation atteint ici son point culminant : le locataire ne peut décider de manière éclairée d'engager un procès (ou d'y renoncer) dans le délai d'un mois que s'il connaît exactement les armes et les arguments de son adversaire dès la lecture du procès-verbal. L'exigence de motivation sans ambiguïté est donc la condition *sine qua non* de l'effectivité du droit d'agir du preneur. En deuxième lieu, la Cour de révision confronte ces principes directeurs aux faits constatés et au raisonnement des juges du fond. Elle relève que lors de la comparution du 8 juin 1949, la dame A. a contesté le droit au renouvellement « sans exprimer de motif ». Elle rappelle ensuite la thèse de la Commission arbitrale et de la Cour d'appel, qui avaient cru pouvoir valider ce mutisme en distinguant deux concepts juridiques : la contestation du droit au renouvellement (qui n'aurait pas besoin d'être motivée) et le refus de renouvellement (qui supposerait la reconnaissance du droit et l'allégation de motifs matériels). La Cour de révision balaie cette construction doctrinale artificielle par un attendu lapidaire mais décisif : « Mais attendu qu'était en cause, devant le magistrat chargé de la conciliation, une demande en renouvellement, à l'égard de laquelle la bailleresse s'abstenait de prendre explicitement position ». Peu importe les subtilités sémantiques entre contestation du droit et refus de renouvellement ; la réalité procédurale était que le bailleur gardait le silence sur les raisons de son opposition, laissant le locataire dans l'ignorance totale de ce qui lui était reproché ou de la condition légale qui lui aurait fait défaut. En troisième lieu, la Cour tire les conséquences juridiques de cette abstention sur le terrain des nullités procédurales. En raison du silence de la bailleresse dans le procès-verbal, « les demandeurs se trouvaient privés d'un élément essentiel à l'appréciation du bien fondé de la contestation qui leur était opposée », de sorte que « l'exercice du droit que la loi leur réserve s'en trouvait affecté ». La Cour caractérise ainsi souverainement l'existence d'un grief : la carence formelle et substantielle de l'acte a directement entravé les droits de la défense et le droit d'action des preneurs. Dès lors, ces derniers « requéraient, à bon droit, de ce chef, l'annulation d'un procès-verbal qui leur portait grief ». En refusant de prononcer cette nullité, la Cour d'appel a commis une fausse application et, par suite, une violation directe des articles 4, 6, 9 et 10 de la loi n° 490. Enfin, usant de son pouvoir de révision au fond et statuant par dispositions nouvelles en application de l'article 456 du Code de procédure civile (tel que modifié par l'article 21 de la loi n° 138 du 5 février 1930), la Cour de révision ne se contente pas de casser l'arrêt d'appel. Elle évoque le point procédural, annule elle-même le procès-verbal de non-conciliation du 8 juin 1949, annule par voie de conséquence toute la procédure subséquente suivie devant la Commission arbitrale, et replace les parties à l'exact point de départ du conflit en les renvoyant devant le Président du Tribunal civil pour qu'il soit dressé un nouveau procès-verbal conforme aux prescriptions de l'article 4 de la loi n° 490. ### C. Le dispositif La Cour de révision prononce sa décision dans les termes exacts suivants : > « PAR CES MOTIFS > Et sans qu'il soit besoin de statuer sur les autres moyens de la requête : > Casse et annule l'arrêt rendu entre les parties par la Cour d'appel le six décembre mil neuf cent cinquante deux ; > Décharge les requérants de l'amende ; condamne la dame A. aux dépens, dont distraction est prononcée au profit de Maître Marquet, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ; > Et statuant par dispositions nouvelles, en application du texte de l'article 456 du Code de Procédure Civile, modifié par l'article 21 de la loi n° 138 du 5 février 1930 ; > Annule le procès-verbal de non-conciliation dressé entre les parties le huit juin mil neuf cent quarante neuf, et par voie de conséquence, la procédure subséquente devant la Commission arbitrale ; > Condamne la dame A. aux dépens de cette procédure ; > Renvoie les parties devant le Président du Tribunal pour être, par ce magistrat, dressé procès-verbal dans les termes et conditions de l'article 4 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948. » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 7 mai 1953 par la Cour de révision s'impose comme une décision véritablement fondatrice du droit monégasque des baux commerciaux. Intervenant moins de cinq ans après la promulgation de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, il fixe avec une autorité remarquable l'interprétation qu'il convient de donner aux dispositions procédurales de ce texte, en érigeant la loyauté des débats dès la phase de conciliation en principe directeur du contentieux de la propriété commerciale. 1. Le rejet définitif de la distinction spécieuse entre « contestation du droit » et « refus de renouvellement » au stade de la conciliation L'apport théorique majeur de l'arrêt réside dans la condamnation sans appel de la thèse, pourtant validée tant par la Commission arbitrale que par la Cour d'appel, selon laquelle il existerait une différence de régime procédural entre la dénégation du droit au statut (contestation du droit au renouvellement) et le refus de renouvellement proprement dit. Sur un plan purement conceptuel, l'observation de la Cour d'appel n'était pas dénuée de tout fondement logique : contester le droit au renouvellement, c'est soutenir que le locataire ne remplit pas les conditions légales pour bénéficier de la loi n° 490 (par exemple, défaut d'exploitation effective du fonds, absence de clientèle propre, durée d'occupation insuffisante, nature non commerciale des lieux). À l'inverse, refuser le renouvellement suppose implicitement mais nécessairement que le bailleur reconnaît l'applicabilité du statut, mais entend y mettre fin soit en payant une indemnité d'éviction, soit en s'en exonérant par la démonstration d'un motif grave et légitime à l'encontre du preneur, ou encore en exerçant un droit de reprise spécifique (pour habiter ou reconstruire). Toutefois, si ces deux attitudes procèdent effectivement de « concepts juridiques distincts » quant au fond du droit, la Cour de révision démontre avec force qu'elles doivent obéir à une exigence formelle strictement identique lors de la phase préliminaire de conciliation. En affirmant que le procès-verbal doit apporter au preneur, « sans ambiguïté, l'expression » « de la contestation ou du refus », la Haute juridiction unifie le régime procédural de l'opposition du bailleur. Que ce dernier dénie l'existence du droit au bail ou qu'il invoque une faute du locataire, il doit impérativement dévoiler ses batteries devant le Président du Tribunal civil. S'il conteste le droit au renouvellement, il doit dire *pourquoi* (quel élément constitutif du statut fait défaut). S'il refuse le renouvellement, il doit dire *sur quel fondement* (offre d'indemnité d'éviction, griefs précis reprochés au preneur, reprise). L'abstention ou l'opposition laconique est bannie. 2. La consécration de l'office substantiel du juge conciliateur et de la fonction d'acte de saisine du procès-verbal Au-delà de la question de la motivation, cet arrêt éclaire la nature juridique singulière de la procédure instituée par la loi n° 490. À Monaco, le législateur de 1948 a maintenu une architecture procédurale originale (inspirée des conceptions françaises de l'entre-deux-guerres, notamment de la loi du 30 juin 1926, avant que la France ne réforme sa procédure par le décret-loi du 30 septembre 1953) reposant sur un préalable obligatoire de conciliation devant le Président du Tribunal civil, suivi, en cas d'échec, de la saisine d'une juridiction d'exception échevinale : la Commission arbitrale des baux commerciaux. La Cour de révision précise ici que la Commission arbitrale « puise, dans le procès-verbal de non-conciliation [...], la connaissance du différend sur lequel elle a toute compétence pour statuer ». Cette formule consacre le principe de l'immutabilité relative du litige fixé par le procès-verbal de non-conciliation. Ce document n'est pas un simple certificat de passage devant le juge conciliateur ; il est la matrice du procès futur. Il délimite la compétence matérielle et l'étendue de la saisine de la Commission arbitrale. Par voie de conséquence, l'arrêt de 1953 définit indirectement mais fermement l'office du Président du Tribunal civil siégeant en conciliation. Ce magistrat ne peut

Baux commerciaux Renouvellement - Refus - Procès-verbal de non-conciliation - Motivation. Le procès-verbal de non-conciliation doit, à peine de nullité, comporter l'expression, sans ambiguïté, de la contestation ou des motifs du refus de renouvellement. La Cour de révision, En la forme : Attendu que le pourvoi est régulièrement formé ; qu'il échet de le déclarer recevable ; Au fond : Vu les articles 4, 6, 9 et 10 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 ; Attendu que les dispositions combinées de ces deux premiers textes font apparaître que la Commission arbitrale, juridiction spéciale à la Principauté, puise, dans le procès-verbal de non-conciliation dressé par le Président du Tribunal civil, la connaissance du différend sur lequel elle a toute compétence pour statuer ; Que l'article 9 met l'indemnité d'éviction à la charge du bailleur, soit qu'il s'oppose au renouvellement soit qu'il le refuse si les motifs allégués ne sont pas jugés graves et légitimes ; Que la disposition, aux termes de laquelle l'article 10 impartit le délai d'un mois à compter de la signification du procès-verbal de non-conciliation pour assigner le bailleur devant la Commission arbitrale, implique nécessairement que le preneur, à la disposition duquel le législateur a mis une action compensatrice exceptionnelle, l'exerce ou y renonce selon son opinion du mérite actuel, de la contestation ou du refus dont le procès-verbal doit lui apporter, sans ambiguïté, l'expression ; Attendu que des énonciations du procès-verbal dressé le 8 juin 1949, par le Président du Tribunal Civil, il appert que les hoirs R. et le sieur Ra., ce dernier es-qualité, ont revendiqué le droit au renouvellement du bail, que la dame A. leur a contesté, sans exprimer de motif ; Que les demandeurs, excipant de cette carence, ont conclu, in limine litis, devant la Commission arbitrale, à la nullité du procès-verbal de non-conciliation ; Que la juridiction du premier degré a disposé qu'était régulière la procédure aux fins de contestation du droit au renouvellement, au motif que l'allégation du manque de fondement d'une demande de renouvellement ne devait pas être confondue avec l'indication d'un motif matériel de refus ; Que, sur appel, la Cour, saisie à son tour des mêmes conclusions, s'est rapprochée de l'appréciation de la Commission arbitrale, en déclarant que le refus de renouvellement qui était à l'origine du procès, impliquait nécessairement le droit au renouvellement et qu'on ne saurait confondre la contestation de ce droit avec la discussion des motifs de refus du renouvellement, les deux conflits procédant de deux concepts juridiques distincts ; Mais attendu qu'était en cause, devant le magistrat chargé de la conciliation, une demande en renouvellement, à l'égard de laquelle la bailleresse s'abstenait de prendre explicitement position ; Qu'ainsi les demandeurs se trouvaient privés d'un élément essentiel à l'appréciation du bien fondé de la contestation qui leur était opposée ; Que l'exercice du droit que la loi leur réserve s'en trouvait affecté ; Qu'ils requéraient, à bon droit, de ce chef, l'annulation d'un procès-verbal qui leur portait grief ; Que pour avoir manqué à la prononcer, la Cour d'appel a faussement appliqué, et par suite, violé les textes cités et ceux visés au premier moyen ; PAR CES MOTIFS Et sans qu'il soit besoin de statuer sur les autres moyens de la requête : Casse et annule l'arrêt rendu entre les parties par la Cour d'appel le six décembre mil neuf cent cinquante deux ; Décharge les requérants de l'amende ; condamne la dame A. aux dépens, dont distraction est prononcée au profit de Maître Marquet, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ; Et statuant par dispositions nouvelles, en application du texte de l'article 456 du Code de Procédure Civile, modifié par l'article 21 de la loi n° 138 du 5 février 1930 ; Annule le procès-verbal de non-conciliation dressé entre les parties le huit juin mil neuf cent quarante neuf, et par voie de conséquence, la procédure subséquente devant la Commission arbitrale ; Condamne la dame A. aux dépens de cette procédure ; Renvoie les parties devant le Président du Tribunal pour être, par ce magistrat, dressé procès-verbal dans les termes et conditions de l'article 4 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948. M. Guérin, prés., MMe Marquet et Raybaudi, av. déf.

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