Cour de révision, 17 octobre 1973, A. c/ S.C.I. Mercure et D. ès qualités de syndic de la faillite d'A.

Résumé

# Cour de Révision de Monaco, 17 octobre 1973, n° 25659 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 17 octobre 1973, n° 25659 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1973/10-17-25659)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire ayant donné lieu à l'arrêt rendu par la Cour de révision de la Principauté de Monaco le 17 octobre 1973 met en présence un commerçant, M. J. A., la Société Civile Immobilière (S.C.I.) « Mercure », propriétaire bailleresse, ainsi que M. D., agissant ès qualités de syndic de la faillite dudit commerçant. Il ressort des constatations factuelles rapportées par la décision que M. J. A. exploitait un fonds de commerce au sein d'un immeuble (dont la localisation exacte n'est pas précisée dans la décision). Cette exploitation s'effectuait en vertu de deux contrats de bail distincts qui lui avaient été consentis par la S.C.I. « Mercure ». La date de conclusion de ces deux conventions locatives ainsi que la nature exacte de l'activité commerciale exercée par le preneur ne sont pas précisées dans la décision. Toutefois, l'économie contractuelle de ces deux baux commerciaux comportait une stipulation expresse et déterminante pour la suite du litige, relative au sort du contrat en cas de défaillance financière grave du locataire. Il était en effet formellement stipulé dans ces conventions qu'en cas de faillite du preneur, les baux seraient résiliés « de plein droit et sans formalité judiciaire, si bon semblait au bailleur ». En outre, la clause prévoyait le mécanisme procédural d'exécution de cette éviction en précisant que l'expulsion du preneur failli pourrait être prononcée par une simple ordonnance de référé. Par la suite, à une date qui n'est pas précisée dans la décision, M. J. A. a fait l'objet d'un jugement déclaratif de faillite, et M. D. a été désigné en qualité de syndic de cette procédure collective. Prenant acte de cet événement juridique qui réalisait la condition résolutoire stipulée aux contrats, la S.C.I. « Mercure » a entendu se prévaloir de la faculté conventionnelle qui lui était réservée (« si bon semblait au bailleur ») pour mettre un terme définitif aux relations contractuelles. Par ailleurs, dans le cadre des opérations de la faillite, les juges du fond ont été amenés à constater un élément factuel d'une importance capitale quant à la consistance du patrimoine du débiteur : le syndic n'avait trouvé aucun élément d'actif permettant de satisfaire aux obligations locatives du preneur, et notamment d'assurer le paiement des loyers. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Face à la survenance de la faillite de son locataire, la société bailleresse, la S.C.I. « Mercure », a pris l'initiative du contentieux. Elle a fait délivrer une assignation à l'encontre tant du preneur failli, M. J. A., que du syndic de la faillite, M. D. ès qualités. L'objet de cette action en justice tendait à une double fin : d'une part, faire constater judiciairement la résiliation des deux baux commerciaux par le jeu de la clause résolutoire de plein droit ; d'autre part, voir prononcer l'expulsion des occupants des lieux loués. Bien que la clause contractuelle eût prévu la possibilité d'obtenir l'expulsion par simple ordonnance de référé, il résulte des mentions de l'arrêt que le litige a été porté devant le Tribunal (dont la date du jugement n'est pas précisée dans la décision) statuant au fond, puis devant la Cour d'appel. En première instance, le Tribunal a fait droit aux demandes de la société bailleresse. Les premiers juges ont admis la validité et l'efficacité des clauses de résiliation de plein droit insérées dans les baux. Pour écarter les moyens de défense tirés du droit de la faillite et notamment des prérogatives du syndic quant à la continuation des contrats en cours, le Tribunal a expressément relevé dans ses motifs qu'en tout état de cause, il eût été matériellement et juridiquement impossible au syndic de demander la continuation des baux en vertu de l'article 421 du Code de commerce, faute pour ce dernier d'avoir trouvé des éléments d'actif permettant de satisfaire aux obligations du locataire pour le paiement du loyer. Mécontent de cette décision, le preneur a interjeté appel. La Cour d'appel (à une date non précisée dans la décision) a rendu un arrêt confirmatif. Les juges du second degré ont, à leur tour, fait droit aux demandes de la S.C.I. « Mercure » tendant à la constatation de la résiliation des baux et à l'expulsion. Pour ce faire, la Cour d'appel a, d'une part, observé que les clauses contractuelles de résiliation de plein droit en cas de faillite du preneur n'entraient pas dans le champ des stipulations prohibées par l'article 28 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 sur les loyers commerciaux. D'autre part, la juridiction du second degré s'est approprié, par adoption de motifs, le constat opéré par le Tribunal selon lequel l'absence d'éléments d'actif rendait impossible toute demande de continuation des baux par le syndic sur le fondement de l'article 421 du Code de commerce. C'est dans ces conditions que M. J. A. a formé un pourvoi en révision à l'encontre de cet arrêt confirmatif. Au soutien de son recours devant la Cour de révision, le demandeur au pourvoi a articulé trois moyens de cassation, que la haute juridiction a examinés en deux temps : le premier moyen isolément, puis les deuxième et troisième moyens réunis. Par son premier moyen, le demandeur au pourvoi faisait grief à l'arrêt attaqué d'avoir admis la validité des clauses résolutoires litigieuses. Il soutenait qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel avait violé l'article 28 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 sur les loyers commerciaux. Selon la thèse du pourvoi, ce texte d'ordre public, qui frappe de nullité absolue (« Seront nuls et de nul effet, quelle qu'en soit la forme ») toutes les clauses, stipulations et arrangements ayant pour conséquence directe de faire échec aux dispositions de ladite loi, s'opposait à ce qu'une clause contractuelle puisse priver automatiquement le preneur du bénéfice de son bail commercial par le seul effet d'un jugement de faillite. Par ses deuxième et troisième moyens réunis, qui mêlaient un grief de nature procédurale (le défaut de réponse à conclusions) et un grief de fond (la violation de la loi), M. A. reprochait à la Cour d'appel de ne pas avoir répondu à l'ensemble de ses écritures et d'avoir enfreint la réglementation impérative de l'article 421 du Code de commerce. Le demandeur rappelait que cette disposition légale alloue au syndic un délai spécifique de huit jours, courant à compter de la date du dépôt au Greffe Général de l'état des créances, pour notifier au bailleur son intention de continuer les baux des immeubles occupés par le failli tant pour son commerce que pour son habitation. Surtout, le pourvoi insistait sur le fait que cet article 421 prévoit expressément la suspension de toutes les actions en résiliation pendant l'écoulement dudit délai. Dès lors, selon le demandeur, la résiliation ne pouvait être acquise ni constatée au mépris de cette période de suspension légale et du droit d'option réservé au syndic. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé L'arrêt soumis à l'examen de la Cour de révision posait une double problématique juridique fondamentale, située au confluent du droit spécial des baux commerciaux et du droit des procédures collectives (droit de la faillite), mettant en tension la liberté contractuelle du bailleur, la protection statutaire du preneur commerçant et les règles d'ordre public régissant l'administration de la faillite. La première question de droit concernait la licéité même de la clause résolutoire expresse au regard du statut des baux commerciaux : une clause contractuelle stipulant la résiliation de plein droit et sans formalité judiciaire d'un bail commercial en cas de faillite du preneur tombe-t-elle sous le coup de la prohibition générale édictée par l'article 28 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 sur les loyers commerciaux, qui annule toute stipulation ayant pour conséquence directe de faire échec aux dispositions protectrices de cette loi ? La seconde question de droit, subsidiaire à la validité de la clause, portait sur l'articulation entre la mise en œuvre de cette résiliation et les prérogatives conférées au syndic par le droit de la faillite : les juges du fond peuvent-ils accueillir l'action du bailleur tendant à la constatation de la résiliation du bail et à l'expulsion du failli sans que soient méconnues les dispositions de l'article 421 du Code de commerce — qui accordent au syndic un délai de huit jours après le dépôt au greffe de l'état des créances pour notifier son intention de continuer le bail et suspendent toutes les actions en résiliation durant ce délai —, dès lors qu'il est souverainement constaté en fait que l'absence totale d'actif rendait en tout état de cause impossible l'exercice de cette faculté de continuation faute de pouvoir payer les loyers ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter l'intégralité du pourvoi, la Cour de révision déploie un raisonnement concis, rigoureux et structuré en deux volets correspondant aux moyens soulevés, validant pleinement l'analyse juridique et les constatations factuelles opérées par les juridictions du fond. Sur le premier moyen, relatif à la confrontation entre la clause de résiliation de plein droit pour cause de faillite et l'ordre public de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, la Cour de révision procède par une affirmation de principe dénuée de toute ambiguïté. Après avoir rappelé les termes exacts de la stipulation contractuelle litigieuse et le texte de l'article 28 de la loi de 1948 invoqué par le demandeur, la Haute juridiction approuve la Cour d'appel en énonçant que « les juges du fond ont justement observé que les clauses contractuelles de résiliation "de plein droit" des baux, en cas de faillite du preneur, ne rentraient pas dans les stipulations prohibées par l'article 28 de la loi précitée ». Le raisonnement implicite mais nécessaire qui sous-tend cette motivation repose sur une délimitation stricte de l'objet et de la finalité de la loi n° 490 du 24 novembre 1948. Ce texte a pour vocation de protéger la propriété commerciale, principalement en garantissant au preneur un droit au renouvellement de son bail ou, à défaut, le paiement d'une indemnité d'éviction, et en encadrant la révision du loyer. L'article 28 ne sanctionne de nullité que les clauses qui ont « pour conséquence directe de faire échec aux dispositions de la présente loi ». En jugeant que la clause de résiliation pour cause de faillite échappe à cette prohibition, la Cour de révision consacre l'idée que ladite loi n'a ni pour objet ni pour effet de priver le bailleur du droit de se prémunir contractuellement contre l'insolvabilité avérée de son locataire, matérialisée par un jugement déclaratif de faillite. La survenance de la faillite constitue un événement extérieur au jeu normal du statut des baux commerciaux ; la résolution du contrat qui en découle par la volonté des parties ne constitue donc pas un artifice contractuel visant directement à éluder la protection légale des loyers commerciaux, mais la sanction légitime de la défaillance du preneur. Dès lors, l'article 28 n'avait pas été violé. Sur les deuxième et troisième moyens réunis, qui déplaçaient le débat sur le terrain de l'article 421 du Code de commerce et du grief de défaut de réponse à conclusions, la Cour de révision adopte une démarche résolument pragmatique et téléologique, fondée sur la théorie de l'adoption de motifs et sur l'appréciation souveraine des faits par les juges du fond. Le grief était a priori sérieux : l'article 421 du Code de commerce institue un mécanisme protecteur des intérêts de la masse des créanciers en permettant au syndic de conserver le bail (élément souvent essentiel de l'actif commercial) et en paralysant à cette fin toutes les actions en résiliation du bailleur jusqu'à l'expiration d'un délai de huit jours suivant le dépôt de l'état des créances au Greffe Général. Or, la Cour de révision ne nie pas l'existence ni la teneur de cette règle légale. Pour écarter le grief de violation de ce texte et le reproche d'omission de statuer sur les conclusions d'appel, la Cour relève que le Tribunal de première instance avait constaté un fait dirimant : « en tout état de cause, il eut été impossible au syndic de demander, en vertu de l'article 421, la continuation des baux, faute d'avoir trouvé des éléments d'actif permettant de satisfaire aux obligations du locataire pour le paiement du loyer ». La Cour de révision souligne ensuite le mécanisme procédural par lequel ce constat est passé dans l'arrêt attaqué : « par ce seul motif des premiers juges, qu'elle s'est approprié en l'adoptant, la Cour d'Appel, qui a répondu aux conclusions dont elle était saisie, a, sans encourir aucune des critiques du moyen, légalement justifié sa décision ». Le raisonnement de la Cour suprême monégasque s'articule donc autour de l'idée que les prérogatives procédurales de l'article 421 du Code de commerce (délai d'option et suspension des poursuites en résiliation) ne sont pas des formalités abstraites qui se suffiraient à elles-mêmes ; elles sont strictement finalisées par la possibilité effective de continuer le contrat. Or, la continuation d'un contrat synallagmatique à exécution successive tel que le bail commercial suppose impérativement que la faillite soit en mesure d'exécuter la contrepartie fondamentale du bail, à savoir le paiement des loyers. Dès lors que les juges du fond avaient souverainement constaté une carence d'actif telle qu'elle rendait radicalement impossible le respect des obligations locatives par le syndic, la faculté d'option prévue par l'article 421 se trouvait privée de tout objet et de toute effectivité. En conséquence, le moyen tiré du non-respect du délai d'attente et de la suspension des actions devenait inopérant (« en tout état de cause »). En adoptant le motif pertinent des premiers juges qui neutralisait par avance toute l'argumentation fondée sur l'article 421, la Cour d'appel a à la fois satisfait à son obligation de motivation (répondant par là même aux conclusions du preneur) et donné une base légale irréprochable à sa décision. ### C. Le dispositif En conclusion de sa motivation rejetant l'ensemble des moyens soulevés par le demandeur, la Cour de révision prononce le dispositif suivant : > « PAR CES MOTIFS, > Rejette le pourvoi ; » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 17 octobre 1973 par la Cour de révision présente un intérêt théorique et historique de premier plan au sein de l'ordonnancement juridique monégasque, en ce qu'il fixe avec une grande netteté les frontières respectives de l'ordre public locatif commercial et du droit de la faillite sous l'empire des textes alors applicables. L'analyse stricte du texte de la décision permet de dégager plusieurs enseignements majeurs quant à la méthode d'interprétation de la haute juridiction. En premier lieu, s'agissant de l'interprétation de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 sur les loyers commerciaux, la décision commentée consacre une lecture stricte du champ d'application de l'article 28. Cet article, rédigé en des termes pourtant très vastes (« Seront nuls et de nul effet, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui auraient pour conséquence directe de faire échec aux dispositions de la présente loi »), constitue la clé de voûte du caractère d'ordre public du statut des baux commerciaux à Monaco. Le pourvoi tentait d'accréditer une conception extensive de cet ordre public : puisque le statut vise à assurer la stabilité de l'exploitation commerciale et la pérennité du bail, toute clause entraînant la perte automatique du droit au bail en raison d'un événement indépendant d'une faute contractuelle stricto sensu dans l'exécution du bail (la faillite étant un état général de cessation des paiements) ferait directement échec à la loi. La Cour de révision rejette catégoriquement cette approche extensive. En affirmant que les clauses de résiliation de plein droit en cas de faillite du preneur « ne rentraient pas dans les stipulations prohibées par l'article 28 », la Cour opère une distinction fondamentale entre les clauses qui portent atteinte aux droits statutaires du locataire in bonis (telles que les clauses restreignant le droit au renouvellement ou fixant par avance une indemnité d'éviction dérisoire) et les clauses résolutoires sanctionnant la défaillance financière globale du commerçant. Ce faisant, la jurisprudence monégasque affirme que la loi n° 490 n'a pas entendu déroger au droit commun des contrats (et à la liberté d'insérer des clauses résolutoires expresses) lorsque survient une procédure de faillite. L'adverbe « directement » (ou l'expression « conséquence directe » figurant dans l'article 28) trouve ici toute sa portée : l'objet direct de la clause litigieuse est de prémunir le bailleur contre le risque d'insolvabilité inhérent à la faillite, et non de frauder les droits statutaires du preneur. En second lieu, l'arrêt apporte un éclairage déterminant sur la portée de l'article 421 du Code de commerce dans sa rédaction applicable au litige. Ce texte organise un équilibre délicat entre les droits du propriétaire de l'immeuble et les intérêts de la faillite représentée par le syndic. Il octroie au syndic un délai de réflexion (huit jours à compter du dépôt au greffe général de l'état des créances) pour décider s'il entend continuer les baux des locaux servant tant au commerce qu'à l'habitation du failli, et il assortit ce délai d'une suspension légale de toutes les actions en résiliation. On aurait pu concevoir que cette suspension légale des actions en résiliation revête un caractère purement formel et absolu, interdisant au juge de constater la résiliation tant que la formalité du dépôt de l'état des créances et l'écoulement du délai de huit jours n'étaient pas accomplis, quelle que soit par ailleurs la situation financière de la faillite. Telle n'est pas la voie choisie par la Cour de révision. En approuvant les juges du fond d'avoir écarté l'application de l'article 421 au motif qu'il était « en tout état de cause » impossible au syndic de demander la continuation des baux faute d'actif permettant de payer les loyers, la Cour fait prévaloir la réalité économique et la finalité substantielle de la règle sur son formalisme procédural. L'enseignement théorique est limpide : le droit d'option du syndic et la suspension corrélative des poursuites du bailleur ne sont pas des prérogatives discrétionnaires ou dilatoires ; ils sont juridiquement conditionnés par la capacité de la masse à assumer les obligations nées du contrat continué. L'article 421 du Code de commerce exige en effet que la continuation du bail s'accompagne de la satisfaction des obligations du locataire. Dès lors que l'impécuniosité absolue de la faillite est judiciairement constatée, le maintien artificiel de la suspension des actions en résiliation n'aurait d'autre effet que d'aggraver le préjudice du bailleur en immobilisant son bien sans aucune perspective de règlement des loyers, ni de sauvegarde du fonds de commerce. La Cour de révision refuse ainsi qu'une règle protectrice de l'actif de la faillite soit détournée de son but lorsque cet actif est inexistant. En troisième lieu, sur le plan de la technique de cassation (ou de révision), l'arrêt illustre parfaitement l'usage de la théorie de l'adoption de motifs et du motif surabondant ou opérant (« par ce seul motif »). Le pourvoi reprochait à la Cour d'appel un défaut de réponse aux conclusions invoquant l'article 421 du Code de commerce. La Cour de révision rappelle

Baux commerciaux Clause contractuelle - Faillite - Résiliation de plein droit - Validité Faillite Baux - Continuation - Notification au bailleur - Actif insuffisant - Paiement du loyer - Impossibilité Les clauses contractuelles de résiliation « de plein droit » des baux, en cas de faillite du preneur, ne rentrent pas dans les stipulations prohibées par l'article 28 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 sur les loyers commerciaux. Les dispositions de l'article 421 du Code de Commerce allouant au syndic un délai de 8 jours, à compter de la date du dépôt au greffe général de l'état des créances, pour notifier au bailleur son intention de continuer les baux des immeubles occupés par le failli pour son commerce et son habitation et prévoyant la suspension de toutes actions en résiliation pendant ledit délai n'ont pas été enfreintes dès lors qu'il a été constaté par les juges du fond qu'en tout état de cause il eut été impossible au syndic de demander, en vertu de l'article 421, la continuation des baux, faute d'avoir trouvé des éléments d'actif permettant de satisfaire aux obligations du locataire pour le paiement des loyers. LA COUR DE RÉVISION, Sur le premier moyen Attendu qu'il résulte de l'arrêt confirmatif attaqué, que J. A. exploitait un commerce dans l'immeuble ., en vertu de deux baux consentis par la Société Civile Immobilière « Mercure », qu'il était stipulé qu'en cas de faillite du preneur, les baux seraient résiliés de plein droit et sans formalité judiciaire, si bon semblait au bailleur, l'expulsion pouvant être prononcée par simple ordonnance de référé ; qu'A. ayant été déclaré en faillite, la Société bailleresse l'a assigné, avec le syndic, afin de faire constater la résiliation des baux et prononcer l'expulsion des occupants ; Attendu que le pourvoi reproche à l'arrêt qui a fait droit à ces demandes d'avoir admis la validité des clauses sus visées, au mépris de l'article 28 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, sur les loyers commerciaux, qui édicte « Seront nuls et de nul effet, qu'elle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui auraient pour conséquence directe de faire échec aux dispositions de la présente loi » ; Mais attendu que les juges du fond ont justement observé que les clauses contractuelles de résiliation « de plein droit » des baux, en cas de faillite du preneur, ne rentraient pas dans les stipulations prohibées par l'article 28 de la loi précitée ; Que, par suite, ce texte n'a pas été violé ; Sur les deuxième et troisième moyens réunis Attendu qu'il est fait grief à l'arrêt d'avoir, sans répondre à toutes les conclusions prises par A., enfreint la réglementation de l'article 421 du Code de commerce allouant au syndic un délai de 8 jours, a compter de la date du dépôt, au Greffe Général, de l'état des créances, pour notifier au bailleur son intention de continuer les baux des immeubles occupés par le failli pour son commerce et son habitation et prévoyant la suspension de toutes actions en résiliation pendant ledit délai ; Mais attendu que le Tribunal a relevé qu'en tout état de cause, il eut été impossible au syndic de demander, en vertu de l'article 421, la continuation des baux, faute d'avoir trouvé des éléments d'actif permettant de satisfaire aux obligations du locataire pour le paiement du loyer ; Que, par ce seul motif des premiers juges, qu'elle s'est approprié en l'adoptant, la Cour d'Appel, qui a répondu aux conclusions dont elle était saisie, a, sans encourir aucune des critiques du moyen, légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS, Rejette le pourvoi ; MM. Camboulives, prem. pr., Constant rapp., Default, prem. subst. gén.. MMe Boisson, Marquet et Sanita, av. déf.

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