Résumé éditorial
# Cour de Révision de Monaco, 06 décembre 1974, n° 25738
> Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 06 décembre 1974, n° 25738 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1974/12-06-25738))
L’arrêt rendu le 6 décembre 1974 par la Cour de révision de la Principauté de Monaco, sous la présidence de Monsieur le Premier président Camboulives et au rapport de Monsieur le conseiller Marion, offre une illustration topique de l’articulation des régimes de responsabilité en matière immobilière et de la portée de la représentation en justice du syndicat des copropriétaires. En statuant sur le pourvoi formé par une société civile immobilière venderesse et promotrice, la Haute juridiction monégasque apporte une double clarification essentielle. D’une part, sur le terrain du droit substantiel des obligations et des contrats spéciaux, elle consacre l’autonomie fondamentale de la garantie des vices cachés pesant sur le vendeur par rapport au régime de responsabilité applicable à l’architecte ou à l’entrepreneur. D’autre part, sur le terrain du droit processuel et du droit de la copropriété, elle réaffirme avec vigueur l’étendue de la qualité pour agir du syndic au regard de l'Ordonnance-Loi n° 662 du 23 mai 1959.
Bien que le texte de la décision publié au recueil officiel comporte une omission volontaire concernant l'examen du premier moyen (matérialisée par des points de suspension dans la publication d'origine), l'analyse des deuxième et troisième moyens soumis à la censure de la Cour de révision permet de dégager des principes directeurs d'une grande netteté. Ceux-ci gouvernent tant la logique probatoire et qualificative des juges du fond face à des désordres affectant un immeuble collectif, que la capacité d'action des organes représentatifs de la collectivité des copropriétaires.
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## I. Le contexte factuel et procédural
### A. Les faits à l'origine du litige
L'analyse des faits ayant donné naissance au litige, telle qu'elle peut être restituée à la stricte lecture des énonciations de l'arrêt rapporté, met en présence plusieurs acteurs d'une opération de construction et de commercialisation immobilière concernant un bâtiment dénommé « Ermano Palace ». La nature exacte des désordres matériels ayant affecté cet immeuble litigieux ainsi que la chronologie précise des opérations de construction et de vente ne sont pas détaillées (non précisé dans la décision).
Toutefois, il ressort des motifs de l'arrêt que l'opération immobilière impliquait plusieurs entités aux qualités juridiques distinctes :
1. Deux sociétés civiles immobilières, à savoir la « S.C.I. . » (dont la dénomination complète est anonymisée par un point dans le texte officiel) et la « S.C.I. Saint-Louis », lesquelles sont intervenues en qualité de « promoteurs et vendeurs des biens de la copropriété ». Il apparaît également, à la lumière de la formulation du troisième moyen qui évoque l'action « contre certains propriétaires », que la société demanderesse au pourvoi conservait des liens avec la copropriété, bien que le détail de la répartition des lots ne soit pas exposé (non précisé dans la décision).
2. Un locateur d'ouvrage, la « S.A. des Entreprises Stella », intervenue en qualité d'entreprise chargée des travaux sur l'immeuble litigieux.
3. Enfin, la « Copropriété Ermano Palace », représentée par son syndic, subissant les conséquences de désordres affectant l'immeuble et nécessitant l'engagement de « frais de remise en état ».
À la suite de l'apparition de ces désordres (dont la consistance matérielle demeure non précisée dans la décision), une mesure d'instruction technique a été diligentée, l'arrêt faisant expressément référence aux « constatations de l'expertise ». C'est sur la base des conclusions de cette expertise que s'est noué le débat judiciaire relatif à l'imputabilité des dommages et à la prise en charge financière des travaux de réfection de l'immeuble.
### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties
L'historique procédural antérieur à l'arrêt de la Cour d'appel, notamment la date et la teneur exacte du jugement rendu en première instance par le Tribunal de première instance de Monaco, ne figure pas dans le texte soumis à l'étude (non précisé dans la décision).
L'affaire a été portée devant la Cour d'appel de Monaco (dont la date de l'arrêt n'est pas précisée dans la décision). Au vu du rapport d'expertise, la juridiction du second degré a opéré une distinction nette entre les intervenants à l'acte de construire et les intervenants à l'acte de vendre :
* D'une part, la Cour d'appel a prononcé la mise hors de cause de la S.A. des Entreprises Stella. Pour justifier cette exonération de l'entrepreneur, les juges d'appel ont retenu le motif tiré de « l'absence et de vice de conception dans les plans et de faute dans l'exécution » (formulation qui, malgré la coquille typographique manifeste du texte source insérant la conjonction « et » au lieu de la préposition « de », traduit le constat par les juges du fond de l'absence à la fois de vice de conception dans les plans et de faute dans l'exécution des travaux par l'entreprise).
* D'autre part, retenant l'existence d'un « vice caché » affectant l'immeuble, la Cour d'appel a condamné les sociétés civiles immobilières « du . » et « Saint-Louis », en leur qualité de « promoteurs et vendeurs des biens de la copropriété », à supporter « la moitié des frais de remise en état de l'immeuble litigieux ». Pour ce faire, la juridiction d'appel a notamment admis que la copropriété pouvait opposer à la société venderesse les dispositions de l'article 1483 du Code civil monégasque relatives à la garantie des vices cachés dans le contrat de vente, en s'appuyant sur l'Ordonnance-Loi n° 662 du 23 mai 1959 et sur le règlement de copropriété. Le sort réservé à l'autre moitié des frais de remise en état n'est pas explicité par le texte (non précisé dans la décision).
Mécontente de cette décision, la « S.C.I. . » a formé un pourvoi en révision à l'encontre de la S.A. des Entreprises Stella, de la Copropriété Ermano Palace et de la S.C.I. Saint-Louis. Le pourvoi s'articulait autour de trois moyens de cassation :
* Le **premier moyen**, pris en ses deux branches, n'est pas reproduit dans la publication officielle de la décision (non précisé dans la décision).
* Le **second moyen**, également divisé en deux branches, attaquait la cohérence logique et le fondement légal de la décision d'appel quant au partage des responsabilités. La demanderesse au pourvoi reprochait à l'arrêt de s'être contredit, d'avoir dénaturé les faits de la cause et d'avoir violé les articles 1483 et 1486 du Code civil. Selon l'argumentation du pourvoi, la Cour d'appel ne pouvait pas, sans se contredire, condamner le vendeur au titre de la garantie des vices cachés tout en mettant hors de cause l'entreprise de construction au motif d'une absence de vice de conception et de faute d'exécution. Le pourvoi soutenait un dilemme strict : le vice allégué dans un immeuble construit ne pouvait techniquement et juridiquement résulter que d'un défaut de conception de l'ouvrage ou d'une faute d'exécution des travaux ; à défaut de l'un ou de l'autre, le désordre ne pouvait procéder que « d'un fait de force majeure à la charge de la copropriété ».
* Le **troisième moyen** déplaçait la contestation sur le terrain de la recevabilité et du droit de la copropriété. La S.C.I. demanderesse faisait grief à la Cour d'appel d'avoir jugé que la copropriété était recevable et fondée, « fût-ce en défense », à lui opposer les dispositions de l'article 1483 du Code civil sur la vente par application de l'Ordonnance-Loi n° 662 du 23 mai 1959 et du règlement de copropriété. Le pourvoi soutenait que, quand bien même une telle vente aurait existé et que l'article 1483 eût été invoqué, la copropriété était frappée d'une irrecevabilité radicale au regard des règles définissant « la capacité et le pouvoir du syndic » au sein de ladite Ordonnance-Loi.
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## II. La question de droit et la solution de la juridiction
### A. Le problème juridique posé
Abstraction faite du premier moyen non publié, la Cour de révision était saisie de deux questions de droit distinctes mais complémentaires, touchant respectivement au droit substantiel de la responsabilité immobilière et au droit processuel de la copropriété :
1. **Sur la dualité des régimes de responsabilité (second moyen) :** Une juridiction du fond entache-t-elle sa décision de contradiction de motifs, de dénaturation des faits ou de violation des articles 1483 et 1486 du Code civil lorsqu'elle met hors de cause l'entreprise de construction pour absence de vice de conception et de faute d'exécution, tout en condamnant simultanément le promoteur-vendeur de l'immeuble sur le fondement de la garantie des vices cachés ? En d'autres termes, l'existence d'un vice caché imputable au vendeur d'un immeuble est-elle juridiquement subordonnée à la démonstration préalable d'une faute de conception ou d'exécution imputable aux locateurs d'ouvrage ?
2. **Sur les pouvoirs d'action en justice du syndic (troisième moyen) :** Les dispositions de l'Ordonnance-Loi n° 662 du 23 mai 1959 relatives à la capacité et aux pouvoirs du syndic permettent-elles à cet organe, représentant le syndicat des copropriétaires, d'agir ou de se défendre en justice à l'encontre de la société promotrice et venderesse des lots (fût-elle par ailleurs copropriétaire) afin de lui opposer la garantie légale des vices cachés de l'article 1483 du Code civil ?
### B. Le raisonnement et la motivation de la cour
La Cour de révision écarte successivement les deux moyens soumis à son examen par une motivation concise et rigoureuse, caractéristique du style des juridictions suprêmes de tradition civiliste.
#### 1. Le rejet du second moyen : la distinction des fondements juridiques et le pouvoir souverain des juges du fond
Pour rejeter le grief de contradiction de motifs, de dénaturation et de violation de la loi, la Cour de révision procède en deux temps.
En premier lieu, elle pose un principe juridique majeur de droit civil : « sont distinctes les règles, afférentes à la responsabilité de l'architecte ou de l'entreprise et celles relatives à la garantie, par le vendeur, du vice caché ». La Cour souligne expressément que ces deux corps de règles ont « des fondements différents ». Par cette affirmation, la Haute juridiction brise le syllogisme enfermant dans lequel le pourvoi tentait de circonscrire le débat. Le demandeur postulait une identité matérielle et juridique entre la faute du constructeur et le vice de la chose vendue : selon lui, sans faute de l'entrepreneur ou du concepteur, il ne pouvait y avoir de vice caché, mais seulement un cas de force majeure.
La Cour de révision réfute cette assimilation. La responsabilité des constructeurs (architectes, entrepreneurs) repose, dans le cadre examiné par l'arrêt d'appel, sur l'appréciation de leur prestation technique (conception des plans, exécution des travaux) et donc sur la caractérisation d'une défaillance dans l'acte de construire. À l'inverse, l'obligation du vendeur (ici doublé de la qualité de promoteur) au titre des articles 1483 et 1486 du Code civil est une garantie objective, inhérente au contrat de vente, qui porte sur l'état de la chose livrée et son aptitude à l'usage auquel elle est destinée, indépendamment du point de savoir si ce défaut provient d'une faute caractérisée de l'entreprise ayant réalisé les travaux.
En second lieu, la Cour de révision tire les conséquences procédurales de cette autonomie conceptuelle sur le terrain du contrôle de cassation. Puisque les fondements juridiques sont différents, le juge du fond qui nie la responsabilité de l'un (l'entrepreneur) mais retient la garantie de l'autre (le vendeur) n'énonce pas deux propositions logiquement incompatibles. Il n'y a donc aucune contradiction de motifs. Par ailleurs, la Cour rappelle que les juges d'appel se sont fondés sur « les constatations de l'expertise » pour retenir l'existence du vice caché. Or, l'appréciation de la portée des éléments de preuve et de l'existence matérielle des faits relève du « pouvoir souverain » des juges du fond. En appréciant souverainement ces faits sans les dénaturer, la Cour d'appel a légalement justifié sa décision de mettre hors de cause les Entreprises Stella et de condamner les sociétés venderesses à supporter la moitié des frais de remise en état.
#### 2. Le rejet du troisième moyen : la plénitude de la représentation en justice par le syndic
En réponse au troisième moyen qui contestait la capacité et le pouvoir du syndic d'opposer la garantie des vices cachés de l'article 1483 du Code civil à la société demanderesse, la Cour de révision procède par un rappel textuel direct des dispositions de l'Ordonnance-Loi n° 662 du 23 mai 1959.
La Cour relève que, selon ce texte législatif régissant la copropriété monégasque, « le syndic de la copropriété, agent officiel du syndicat, est chargé de la représenter en justice ...tant en demandant qu'en défendant, même au besoin, contre certains propriétaires... ».
Le raisonnement de la Cour est ici d'une efficacité absolue :
* Le syndic est qualifié par la loi d'« agent officiel du syndicat ». À ce titre, il n'agit pas en son nom personnel, mais comme l'organe légal d'expression et d'action de la personne morale ou de la collectivité que constitue le syndicat des copropriétaires.
* Son pouvoir de représentation en justice est général quant à la position procédurale occupée : il s'exerce « tant en demandant qu'en défendant ». Dès lors, le grief du pourvoi qui s'étonnait que la copropriété puisse opposer l'article 1483 du Code civil « fût-ce en défense » est directement neutralisé par la lettre même de la loi.
* Enfin, ce pouvoir de représentation ne connaît pas d'immunité subjective au profit des membres de la copropriété : le syndic peut agir « même au besoin, contre certains propriétaires ». Ainsi, la circonstance que la société venderesse soit également propriétaire de lots au sein de l'immeuble — ou qu'elle tente de se prévaloir des limites internes des pouvoirs du syndic vis-à-vis des copropriétaires — ne fait nullement obstacle à la recevabilité de l'action ou de l'exception soulevée par la copropriété pour obtenir la réparation des vices affectant l'immeuble. Le moyen est par conséquent déclaré non fondé.
### C. Le dispositif
Au terme de cet examen, la Cour de révision prononce le rejet intégral du pourvoi selon la formule consacrée :
> « PAR CES MOTIFS.
> Rejette le pourvoi, »
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## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle
### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne
L'arrêt rendu le 6 décembre 1974 par la Cour de révision de Monaco s'inscrit dans la droite ligne de la tradition juridique franco-monégasque relative au droit des obligations et au statut de la copropriété, tout en mettant en lumière les spécificités des textes propres à la Principauté.
#### 1. L'indépendance des actions en matière de vices de construction et de vente d'immeuble
L'apport principal de l'arrêt réside dans la formulation très pure du principe d'autonomie des régimes de responsabilité : les règles régissant le contrat de louage d'ouvrage (responsabilité de l'architecte et de l'entrepreneur) et celles gouvernant le contrat de vente (garantie des vices cachés des articles 1483 et 1486 du Code civil monégasque) reposent sur des fondements distincts.
Dans le système du Code civil, la garantie des vices cachés due par le vendeur a pour finalité d'assurer à l'acquéreur l'utilité économique et matérielle de la chose achetée. Elle sanctionne un défaut intrinsèque de la chose livrée, préexistant au transfert des risques, qui la rend impropre à son usage ou en diminue tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix. Il s'agit d'une garantie de nature objective : le vendeur est tenu même s'il ne connaissait pas les vices de la chose (sauf stipulation contraire valable) et surtout, sa garantie n'est nullement conditionnée par la preuve d'une faute de comportement qu'il aurait commise ou qu'un tiers (tel l'entrepreneur) aurait commise lors de la fabrication ou de la construction du bien.
À l'opposé, la responsabilité de l'entreprise de construction telle qu'elle a été envisagée par la Cour d'appel dans l'arrêt attaqué (qui a écarté le vice de conception des plans et la faute d'exécution) s'attache à l'analyse de l'acte de prestation de service : l'entrepreneur a-t-il respecté les règles de l'art et les plans qui lui étaient fournis ? On comprend dès lors parfaitement comment une discordance peut apparaître en pratique entre ces deux régimes :
* Un entrepreneur peut avoir exécuté scrupuleusement et sans faute les travaux limités qui lui étaient commandés, conformément à des plans qui, pour sa propre partie, ne présentaient pas de vice de conception imputable à son intervention, justifiant ainsi sa mise hors de cause.
* Pour autant, l'immeuble livré dans sa globalité aux acquéreurs par les promoteurs-vendeurs peut se révéler affecté d'un vice rédhibitoire au sens de l'article 1483 du Code civil (par exemple, un défaut inhérent à la nature du sol, à des matériaux imposés, à un défaut de coordination globale ou à une inadaptation fonctionnelle de l'ouvrage achevé).
En refusant de lier le sort du vendeur à celui de l'entrepreneur, la Cour de révision rejette l'idée selon laquelle la garantie des vices cachés en matière immobilière ne serait qu'un simple reflet, par ricochet, de la responsabilité des constructeurs. Elle rejette tout autant l'argumentation du pourvoi qui tentait d'ériger l'absence de faute de l'entrepreneur en preuve automatique d'un cas de force majeure. En droit civil classique, la force majeure suppose un événement extérieur, imprévisible et irrésistible ; l'absence de faute prouvée à l'encontre d'un locateur d'ouvrage ne saurait équivaloir à la démonstration positive d'une cause étrangère exonératoire pour le vendeur tenu à garantie.
Sous l'angle de la technique de cassation, l'arrêt est également exemplaire de la jurisprudence constante de la Cour de révision quant au contrôle de la contradiction de motifs. Le vice de contradiction de motifs, qui équivaut à un défaut de motifs, ne peut être retenu que s'il existe une incompatibilité logique radicale entre deux constatations de fait. En revanche, lorsque des conséquences juridiques opposées (condamnation de l'un, exonération de l'autre) découlent de l'application de règles de droit ayant des « fondements différents », le grief de contradiction est inopérant. De même, en rappelant le pouvoir souverain des juges du fond pour apprécier l'existence du vice caché à la lumière du rapport d'expertise, la Cour de révision réaffirme sa fonction de juge du droit, refusant de devenir un troisième degré de juridiction chargé de réexaminer la valeur probante des constatations techniques.
#### 2. La consécration du rôle du syndic sous l'empire de l'Ordonnance-Loi n° 662 du 23 mai 1959
Le second volet de l'arrêt présente un intérêt majeur pour l'histoire et l'application du droit monégasque de la copropriété des immeubles bâtis. L'Ordonnance-Loi n° 662 du 23 mai 1959 constitue le socle législatif organisant le statut de la copropriété à Monaco à l'époque des faits.
La difficulté soulevée par le troisième moyen touchait à un point névralgique du contentieux de la construction immobilière : l'articulation entre le contrat de vente (conclu individuellement entre le promoteur-vendeur et chaque acquéreur de lot) et l'action collective exercée par le syndicat des copropriétaires pour la sauvegarde et la remise en état de l'immeuble. La société venderesse tentait de contester la recevabilité de l'action de la copropriété sur le terrain de l'