Cour de révision, 17 avril 1975, Co-héritiers A. c/ G., R., O. ès qualités de syndic de la faillite S.C.I. Monte-Carlo Résidence Palace et autres.

Résumé

# Cour de Révision de Monaco, 17 avril 1975, n° 25749 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 17 avril 1975, n° 25749 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1975/04-17-25749)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire soumise à la censure de la Cour de révision de la Principauté de Monaco tire son origine d'une opération immobilière complexe, marquée par le recours au mécanisme de la simulation et à l'émission de titres hypothécaires au porteur destinés à masquer une dissimulation du prix de vente. Chronologiquement, le montage contractuel s'est articulé en trois temps distincts. Dans un premier temps, le 17 février 1967, un acte qualifié par le pourvoi de promesse de vente, et retenu par les juridictions du fond comme constituant une contre-lettre, est intervenu entre les parties en vue de la cession d'un ensemble immobilier. Dix mois plus tard, par un acte authentique en date du 1er décembre 1967, A. et G. ont vendu cet ensemble immobilier à la Société Civile Immobilière (S.C.I.) Monte-Carlo Résidence Palace. Le prix officiellement déclaré dans cet acte public s'élevait à six millions de francs. Toutefois, il résultait de la contre-lettre établie le 17 février précédent que l'opération comportait une dissimulation de prix à hauteur de trois millions de francs. Dès le lendemain de la vente officielle, soit le 2 décembre 1967, un troisième acte est venu parachever l'architecture financière de l'opération. La S.C.I. Monte-Carlo Résidence Palace a constitué sur les immeubles nouvellement acquis une inscription hypothécaire d'un montant de deux millions cinq cent mille francs. Cette sûreté réelle était inscrite au profit d'un prêteur dénommé O., lequel était déclaré dans l'acte comme étant porteur de deux cent cinquante grosses d'une valeur nominale de dix mille francs chacune. En réalité, ainsi que le révéleront les débats ultérieurs, ce prêt consenti par O. était dépourvu de réalité matérielle et les grosses émises avaient pour vocation de concrétiser et de garantir le paiement de la fraction dissimulée du prix de vente immobilier. Par la suite, la situation financière de la société acquéreuse s'est dégradée, conduisant à l'ouverture d'une procédure collective, la S.C.I. Monte-Carlo Résidence Palace étant déclarée en état de faillite, avec la désignation d'un syndic (O. intervenant ès qualités de syndic de la faillite dans l'intitulé de l'instance, aux côtés d'autres parties telles que R.). Avant même le prononcé de cette faillite — selon les affirmations des demandeurs au pourvoi —, A., se prévalant de la qualité de porteur des deux cent cinquante grosses hypothécaires de dix mille francs chacune, a initié une procédure d'exécution forcée en engageant une saisie immobilière à l'encontre des biens de la S.C.I. Monte-Carlo Résidence Palace. C'est dans ce contexte d'exécution forcée sur les actifs immobiliers de la société débitrice qu'est intervenu G., agissant en sa qualité d'autre créancier de la S.C.I. Monte-Carlo Résidence Palace. Estimant que la voie d'exécution diligentée par A. reposait sur un titre radicalement vicié et préjudiciait à ses propres droits de créancier, G. a introduit une action en justice visant à obtenir l'annulation de la procédure de saisie immobilière. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties L'action en nullité de la saisie immobilière a été initiée par G. sur un fondement civiliste classique mais redoutable : la nullité du contrat de prêt du 2 décembre 1967 pour défaut de cause, entraînant par voie de conséquence la nullité de l'inscription hypothécaire subséquente. Selon l'argumentation développée par le demandeur à la nullité, les deux cent cinquante grosses hypothécaires dont A. se prétendait porteur ne représentaient aucun prêt réel, mais matérialisaient uniquement la dissimulation de prix convenue lors de la vente du 1er décembre 1967, dissimulation qui lui était inopposable. Les juridictions du fond ont accueilli favorablement cette demande. Par un arrêt rendu contradictoirement le 15 janvier 1974, la Cour d'appel de Monaco a fait droit aux prétentions de G. et a prononcé la nullité de la procédure de vente sur saisie immobilière engagée contre la S.C.I. Monte-Carlo Résidence Palace. Pour fonder sa décision, la juridiction du second degré s'est appuyée sur les écritures concordantes des parties démontrant l'existence de la dissimulation de prix par la contre-lettre du 17 février 1967 ainsi que le caractère fictif du prêt consenti par O., tout en relevant la mauvaise foi d'A. dans la mise en œuvre de ses poursuites. Suite au décès d'A. (dont la date n'est pas précisée dans la décision), ses ayants droit, désignés comme les « hoirs A. » ou « co-héritiers A. », ont repris l'instance. Par l'intermédiaire de leur avocat-défenseur, Maître Marquilly, ils ont formé un pourvoi en révision au Greffe Général le 28 janvier 1974 à l'encontre de l'arrêt de la Cour d'appel de Monaco du 15 janvier 1974. Au soutien de leur requête devant la Cour de révision, les hoirs A. ont articulé quatre moyens de cassation distincts, les trois premiers étant réunis par la haute juridiction dans son examen en raison de leur connexité matérielle, tandis que le quatrième portait spécifiquement sur le droit fiscal de l'enregistrement. Le premier moyen reprochait à l'arrêt attaqué d'avoir violé les articles 1138 et 1139 du Code civil monégasque ainsi que l'article 542 du Code de commerce. Ce moyen se subdivisait en deux branches : * Dans une première branche, les demandeurs au pourvoi soutenaient que le défaut de cause de l'acte de prêt du 2 décembre 1967 ne pouvait leur être valablement opposé pour annuler la saisie. Ils faisaient valoir que la créance d'A. n'avait jamais fait l'objet d'aucune contestation de la part de la débitrice principale, la S.C.I. Monte-Carlo Résidence Palace. De surcroît, ils affirmaient que cette créance était parfaitement opposable à G. dans la mesure où elle avait reçu exécution deux années avant la naissance des droits de ce dernier, lequel en avait d'ailleurs eu pleinement connaissance. * Dans une seconde branche, les hoirs A. développaient un argument subsidiaire tiré du droit des procédures collectives et des voies d'exécution. Selon eux, quand bien même la nullité de l'inscription hypothécaire aurait réduit la créance d'A. à un simple caractère chirographaire, la procédure de saisie immobilière n'en demeurait pas moins valable. Ils soutenaient que l'annulation de la saisie violait l'article 542 du Code de commerce, dès lors que les poursuites tendant à la saisie avaient été commencées avant le jugement déclaratif de faillite de la société débitrice. Le deuxième moyen faisait grief à la Cour d'appel d'avoir violé l'article 1988 du Code civil, d'avoir entaché sa décision d'un défaut de réponse à conclusions et de s'être contredite dans ses motifs : * D'une part, le pourvoi rappelait que l'article 1988 du Code civil n'impose nullement d'indiquer, au sein du bordereau d'inscription hypothécaire, la cause de l'obligation garantie. * D'autre part, il était reproché aux juges d'appel d'avoir retenu le défaut de cause de manière abstraite, sans rechercher quelle était la véritable intention des parties. Plus précisément, les hoirs A. soutenaient que la Cour aurait dû vérifier si l'acte litigieux du 2 décembre 1967 ne trouvait pas sa contrepartie économique réelle dans la valeur intrinsèque des biens immobiliers cédés la veille, et si les grosses au porteur litigieuses n'avaient pas été émises en exécution d'une obligation licite de la société, née antérieurement à l'acte de prêt. Le troisième moyen contestait l'appréciation de la bonne foi du saisissant. Les demandeurs au pourvoi reprochaient à l'arrêt d'avoir retenu la mauvaise foi d'A., alors même que la société débitrice n'avait jamais élevé la moindre contestation quant à l'existence ou au montant de la créance, et rappelaient le principe selon lequel la mauvaise foi doit impérativement s'apprécier en fonction des éléments particuliers de l'espèce. Enfin, le quatrième moyen déplaçait le débat sur le terrain de la légalité fiscale et de l'interprétation temporelle des textes sanctionnant les dissimulations de prix. Les hoirs A. soutenaient que la Cour d'appel avait fait une fausse application de l'article 38 de l'Ordonnance du 29 avril 1828 sur l'Enregistrement à la contre-lettre du 17 février 1967. Ils arguaient que ce texte, de nature fiscale et édictant une sanction de nullité, devait faire l'objet d'une interprétation stricte. Or, selon la lecture littérale proposée par le pourvoi, une contre-lettre stipulant une augmentation de prix ne serait juridiquement contestable qu'à la condition chronologique qu'elle vienne s'opposer à un prix *antérieurement* fixé d'un montant inférieur. En l'espèce, la promesse de vente (contre-lettre) du 17 février 1967 étant antérieure de dix mois à l'acte authentique de vente du 1er décembre 1967, elle n'avait logiquement pas pu « augmenter » un prix qui n'allait être porté dans un acte public que bien plus tard. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La Cour de révision de Monaco était confrontée à une double problématique juridique, articulant le droit commun des obligations et des sûretés avec le droit spécial de l'enregistrement et des voies d'exécution. La première question, d'ordre substantiel et procédural, consistait à déterminer si un créancier tiers (en l'occurrence G.) est fondé à poursuivre la nullité d'une procédure de saisie immobilière engagée par le porteur de grosses hypothécaires (A., puis ses héritiers), en opposant à ce dernier le défaut de cause du contrat de prêt ayant donné lieu à l'émission desdites grosses, lorsqu'il est établi que ce prêt est fictif, qu'il a pour unique objet de déguiser une dissimulation du prix d'une vente immobilière antérieure, et que le porteur saisissant est de mauvaise foi. En filigrane, se posait la question de l'étendue de l'obligation de motivation des juges du fond face à l'invocation d'une cause sous-jacente (la valeur réelle de l'immeuble vendu) susceptible de sauver l'engagement par le jeu d'une novation ou d'une reconnaissance de dette déguisée. La seconde question, d'ordre exégétique, portait sur le champ d'application temporel de l'article 38 de l'Ordonnance souveraine du 29 avril 1828 sur l'Enregistrement : la nullité frappant les contre-lettres ayant pour objet une augmentation du prix stipulé dans un acte public ou dans un acte sous seing privé « précédemment enregistré » s'applique-t-elle lorsque la contre-lettre a été rédigée *antérieurement* à l'acte authentique de vente qu'elle modifie secrètement ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter l'intégralité du pourvoi formé par les hoirs A., la Cour de révision procède à une analyse rigoureuse qui distingue, d'une part, la mécanique probatoire et substantielle de la nullité du prêt simulé (sur les trois premiers moyens réunis) et, d'autre part, l'interprétation grammaticale et téléologique du texte de 1828 (sur le quatrième moyen). #### 1. Sur la fictivité du prêt, la mauvaise foi du porteur et la nullité de la saisie (trois premiers moyens réunis) La haute juridiction monégasque commence par ancrer sa décision dans le pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond quant aux éléments de fait du litige. Elle relève que la Cour d'appel s'est appuyée sur les « écritures concordantes des parties » pour établir trois données factuelles irréfragables : 1. L'acte de vente du 1er décembre 1967 comportait effectivement une dissimulation d'une partie du prix ; 2. L'acte antérieur du 17 février 1967 revêtait bien la qualification juridique de contre-lettre ; 3. Le prêt consenti le 2 décembre 1967 par O. présentait un caractère purement fictif. De même, s'agissant de l'élément psychologique contesté par le troisième moyen, la Cour de révision rappelle que la Cour d'appel a constaté « souverainement par les motifs qu'elle énonce la mauvaise foi d'A. ». En droit des titres négociables ou des grosses au porteur, ce constat de la mauvaise foi est la clé de voûte du raisonnement : si le porteur de bonne foi d'un titre est en principe protégé par la règle de l'inopposabilité des exceptions, le porteur de mauvaise foi — c'est-à-dire celui qui connaît les vices affectant le rapport fondamental ou qui a directement participé à la fraude — perd le bénéfice de cette protection. Ici, A. étant lui-même le covendeur initial impliqué dans la simulation du 1er décembre 1967, sa mauvaise foi lors de la mise en œuvre des grosses issues du prêt fictif du lendemain était manifeste et souverainement caractérisée par les juges d'appel. Fort de ce socle factuel, le juge de cassation valide la déduction juridique opérée par l'arrêt attaqué. La Cour de révision affirme que les juges du second degré, qui ont répondu aux conclusions sans être « tenus de suivre les parties dans le détail de leur argumentation », ont pu déduire sans aucune contradiction que le défaut de cause du prêt pouvait être valablement opposé aux héritiers d'A. par le créancier G. Par cette formule classique relative à l'absence d'obligation de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, la Cour de révision écarte implicitement mais nécessairement le grief tiré du défaut de recherche sur la contrepartie économique de l'acte (la valeur des biens cédés). Dès lors que le prêt était jugé fictif et adossé à une contre-lettre illicite (comme le confirme la réponse au quatrième moyen), il ne pouvait trouver une cause valable dans l'obligation secrète et nulle de payer un supplément de prix dissimulé. La fictivité du prêt privait les grosses de toute cause légale, entraînant l'anéantissement du titre exécutoire et de l'inscription hypothécaire, et par voie de conséquence directe, la nullité de la procédure de saisie immobilière qui ne reposait plus sur aucun titre valable. La Cour de révision balaie ensuite avec une grande fermeté technique les trois griefs textuels invoqués par les demandeurs : * **Sur l'article 1988 du Code civil** : La Cour juge ce texte « inopérant en l'espèce ». En effet, le débat ne portait pas sur la régularité formelle du bordereau d'inscription hypothécaire (et sur la nécessité ou non d'y mentionner la cause de l'obligation garantie), mais sur la validité substantielle de l'obligation principale elle-même. L'hypothèque étant un droit réel accessoire, la nullité du prêt pour absence de cause entraînait de plein droit la chute de la sûreté, peu important la régularité formelle de son inscription au regard de l'article 1988. * **Sur les articles 1138 et 1139 du Code civil** : La Cour relève une erreur manifeste de ciblage textuel de la part des auteurs du pourvoi. Elle observe que la violation invoquée de ces articles, « qui visent la compensation des dettes, est étrangère aux moyens explicités ». Les développements du pourvoi sous cette bannière (relatifs à l'absence de contestation par la S.C.I. et à l'antériorité de l'exécution de la créance par rapport aux droits de G.) n'ayant aucun rapport avec le mécanisme légal de la compensation régi par les articles 1138 et 1139 du Code civil monégasque, le grief est écarté pour défaut de pertinence. * **Sur l'article 542 du Code de commerce** : Face à l'argument selon lequel la saisie immobilière aurait dû survivre en tant que poursuite d'un créancier chirographaire engagée avant la faillite, la Cour de révision oppose une fin de non-recevoir procédurale classique en technique de cassation : le moyen est « nouveau, mélangé de fait et droit, et comme tel irrecevable ». Les hoirs A. n'ayant pas soutenu cette thèse devant la Cour d'appel, et son examen nécessitant des vérifications factuelles (notamment sur les dates exactes des actes de poursuite par rapport au jugement déclaratif de faillite et sur l'état de la procédure), la Cour de révision ne pouvait en connaître pour la première fois. #### 2. Sur l'application de l'Ordonnance du 29 avril 1828 aux contre-lettres antérieures (quatrième moyen) L'examen du quatrième moyen offre à la Cour de révision l'occasion de fixer l'interprétation d'un texte fondamental du droit fiscal et civil monégasque : l'article 38 de l'Ordonnance du 29 avril 1828 sur l'Enregistrement. L'argumentation du pourvoi reposait sur une lecture chronologique stricte : comment un acte du 17 février 1967 pouvait-il constituer une contre-lettre ayant pour objet une « augmentation » du prix stipulé dans un acte du 1er décembre 1967 ? Selon les demandeurs, la notion d'augmentation postulait un prix initialement fixé à un niveau inférieur, puis rehaussé par un acte subséquent. Ils s'appuyaient sur les termes du texte visant les actes « précédemment enregistrés » pour soutenir que l'acte ostensible devait nécessairement précéder la contre-lettre. La Cour de révision réfute cette analyse par une démonstration syntaxique impeccable. Après avoir relevé que la qualification même de contre-lettre attribuée à l'acte du 17 février 1967 n'était pas contestée par les parties, la haute juridiction approuve la Cour d'appel d'avoir jugé que l'article 38 de l'Ordonnance de 1828 s'appliquait pleinement aux contre-lettres rédigées antérieurement à l'acte public. Pour ce faire, la Cour précise que « les termes "précédemment enregistrés" ne vis[ent] que les actes sous signature privée ». Autrement dit, lorsque le texte sanctionne toute contre-lettre ayant pour objet une augmentation du prix stipulé dans un acte public ou dans un acte sous signature privée précédemment enregistré, l'adverbe « précédemment » se rapporte exclusivement à la seconde branche de l'alternative (les actes sous seing privé) et non à la première (les actes publics). Dès lors qu'il s'agit d'un acte authentique de vente, la date de rédaction de la contre-lettre est indifférente : qu'elle soit conclue dix mois avant (sous forme de promesse de vente mentionnant le vrai prix) ou le jour même, dès l'instant où les parties maintiennent cet accord secret pour exiger un prix supérieur à celui qu'elles déclarent finalement devant le notaire dans l'acte public, l'acte antérieur fonctionne juridiquement comme une contre-lettre augmentant le prix officiel et tombe sous le coup de la nullité édictée par l'Ordonnance de 1828. ### C. Le dispositif Au terme de cette motivation dense et structurée, la Cour de révision prononce le rejet du pourvoi en ces termes : > « PAR CES MOTIFS, > Rejette la requête » --- ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 17 avril 1975 par la Cour de révision de Monaco s'inscrit dans la grande tradition civiliste franco-monégasque relative à la lutte contre la fraude fiscale par dissimulation de prix et à la théorie de la cause dans les opérations juridiques complexes. Bien que le texte de la décision se réfère exclusivement aux dispositions du droit interne monégasque, les mécanismes mis en œuvre témoignent d'une convergence méthodologique profonde avec les principes directeurs du droit continental des obligations. #### 1. L'articulation entre simulation, fraude à l'enregistrement et théorie de la cause En droit commun des contrats, la simulation est traditionnellement neutre : l'

Saisie immobilière Obligations créées en représentation d'un prêt simulé - Saisissant - Mauvaise foi - Nullité de la saisie Après avoir constaté la fictivité du prêt et la mauvaise foi du saisissant, les juges du fond, qui n'étaient pas tenus de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, ont pu déduire, sans se contredire que le défaut de cause du prêt pouvait être valablement opposé aux héritiers du saisissant et ont pu, en conséquence, prononcer la nullité de la procédure de vente sur saisie immobilière. LA COUR DE RÉVISION, Vu : 1° le pourvoi en révision formé au Greffe Général, le 28 janvier 1974, par Maître Marquilly, avocat-défenseur des hoirs A., contre un arrêt contradictoirement rendu par la Cour d'Appel de Monaco, le 15 janvier 1974, .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. Sur les trois premiers moyens réunis : Attendu qu'il résulte des énonciations de l'arrêt attaqué qu'A. et G. ont vendu, par acte du 1er décembre 1967, un ensemble immobilier à la Société Civile Immobilière Monte-Carlo Résidence Palace, pour un prix déclaré de six millions de francs, avec une dissimulation de trois millions de francs, suivant contre-lettre du 17 février précédent ; que le 2 décembre suivant, la Société constituait sur ses immeubles une inscription hypothécaire de 2 500 000 francs, au profit du prêteur O., lequel était déclaré porteur de 250 grosses de 10 000 francs chacune ; Qu'A., se prétendant porteur desdites grosses, ayant engagé une procédure de saisie immobilière contre la S.C.I. Monte-Carlo Résidence Palace, G., autre créancier de la Société, a assigné aux fins de nullité de la saisie, motif pris de la nullité du prêt pour défaut de cause, et en conséquence de l'inscription hypothécaire, les grosses concrétisant une dissimulation de prix qui leur était inopposable ; qu'il a été fait droit à la demande de G. ; Attendu qu'il est fait grief à la décision d'avoir, en violation des articles 1138 et 1139 du Code Civil, déclaré que le défaut de cause de l'acte du 2 décembre 1967 pouvait être opposé aux hoirs A. et en conséquence d'avoir prononcé la nullité de la procédure de saisie immobilière, alors, d'une part, que la créance d'A. n'a jamais été contestée par la S.C.I. Monte-Carlo Résidence Palace, qu'elle est opposable à G. dans la mesure où elle a été exécutée deux ans avant la naissance des droits de ce dernier et que celui-ci en avait eu connaissance ; d'autre part, que, même si la créance n'avait qu'un caractère chirographaire, la procédure de saisie immobilière ne pouvait être déclarée nulle sans violer l'article 542 du Code de Commerce, les poursuites tendant à la saisie ayant été commencées avant que la Société fut déclarée en faillite ; Attendu qu'il est encore reproché à la Cour d'Appel d'avoir, en violant l'article 1988 du Code Civil, omis de répondre à un moyen et de s'être contredite, en ce que, d'une part, cet article ne fait aucune obligation d'indiquer dans l'inscription hypothécaire, la cause de l'obligation garantie, en ce que, d'autre part, la Cour d'Appel a admis le défaut de cause, sans rechercher quelle était l'intention des parties, si l'acte litigieux ne trouvait pas sa contrepartie dans la valeur des biens cédés et si les grosses litigieuses n'avaient pas été émises en exécution d'une obligation licite de la Société, antérieure à l'acte ; Attendu, enfin, qu'il est fait grief à l'arrêt d'avoir admis la mauvaise foi d'A., alors que la Société débitrice n'a jamais contesté la créance ; que, d'autre part, la mauvaise foi ne peut s'apprécier qu'en fonction des éléments particuliers de l'espèce ; Mais attendu que la Cour d'Appel relève, d'une part, qu'il résulte des écritures concordantes des parties que l'acte de vente du 1er décembre 1967 portait dissimulation d'une partie du prix, l'acte du 17 février 1967 constituant une contre-lettre, et que le prêt O. était fictif ; que, d'autre part, elle constate souverainement par les motifs qu'elle énonce la mauvaise foi d'A. ; Attendu qu'ainsi, répondant aux conclusions, la Cour d'Appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a justement déduit, sans se contredire ni violer l'article 1988 du Code Civil, inopérant en l'espèce, que le défaut de cause du prêt pouvait être valablement opposé aux hoirs A. par G., et, en conséquence, a prononcé la nullité de la procédure de vente sur saisie immobilière ; que, d'autre part, la violation invoquée des articles 1138 et 1139 du Code Civil, qui visent la compensation des dettes, est étrangère aux moyens explicités ; qu'enfin le moyen pris de la violation de l'article 542 du Code de commerce est nouveau, mélangé de fait et droit, et comme tel irrecevable ; Que les moyens ne sauraient donc être accueillis ; Sur le quatrième moyen : Attendu, selon le pourvoi, que l'arrêt aurait, à tort, fait application à la contre-lettre du 17 février 1967 de l'article 38 de l'Ordonnance du 29 avril 1828 sur l'Enregistrement, alors que ce texte fiscal créant une nullité est d'interprétation stricte et que sa rédaction même démontre qu'une augmentation de prix n'est contestable qu'à la condition qu'elle s'oppose à un prix antérieurement fixé, d'un montant inférieur ; qu'en l'espèce, la promesse de vente antérieure de 10 mois à l'acte de vente authentique n'a pu augmenter le prix porté dans ce dernier acte ; Mais attendu que la Cour d'Appel, relevant que le caractère de contre-lettre de l'acte du 17 février 1967 n'est pas contesté, a décidé, à bon droit, que ledit article s'appliquait aux contre-lettres antérieures à l'acte public, les termes « précédemment enregistrés » ne visant que les actes sous signature privée ; Qu'ainsi ce moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS, Rejette la requête, MM. Constant v. pr., Roman proc. gén., MMe Marquilly, Boisson, Clérissi, Marquet av. déf., Champsaur (du barreau de Nice) av.

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