Résumé éditorial
# Cour de Révision de Monaco, 03 novembre 1976, n° 25840
> Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 03 novembre 1976, n° 25840 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1976/11-03-25840))
## I. Le contexte factuel et procédural
### A. Les faits à l'origine du litige
L'affaire ayant donné lieu à l'arrêt de principe rendu par la Cour de révision de la Principauté de Monaco le 3 novembre 1976 s'inscrit dans le cadre de l'exécution financière d'un bail à usage commercial et, plus spécifiquement, de la mise en œuvre d'une clause résolutoire expresse à la suite d'une révision judiciaire du prix du loyer.
Les relations contractuelles unissaient deux personnes morales : d'une part, la Société Civile Immobilière (S.C.I.) Spring Alexandra, propriétaire bailleresse d'un immeuble, et, d'autre part, la Société Anonyme Monégasque (S.A.M.) Office Monégasque Automobile, preneuse à bail. Suivant deux contrats de bail dûment enregistrés en date des 1er février 1954 et 24 février 1964, la S.A.M. Office Monégasque Automobile occupait en qualité de locataire un important local à usage commercial au sein de l'immeuble appartenant à la S.C.I. Spring Alexandra.
Initialement, ou tout du moins antérieurement à la procédure en fixation de loyer, cette location avait été consentie moyennant le paiement d'un loyer annuel fixé à la somme de 30 000 francs. Afin de garantir la stricte exécution des engagements financiers et contractuels du preneur, les baux enregistrés des 1er février 1954 et 24 février 1964 comportaient tous deux une stipulation comminatoire expresse : une clause résolutoire de plein droit. Aux termes de cette clause contractuelle, telle que rapportée par les constatations souveraines des juges du fond reprises dans l'arrêt commenté, la résiliation de plein droit du contrat de bail était encourue dans deux hypothèses distinctes mais alternatives : soit à défaut de paiement du loyer à son échéance, soit à défaut d'exécution par le locataire de l'une quelconque des obligations mises à sa charge par le bail. Le mécanisme conventionnel d'acquisition de cette clause résolutoire prévoyait une mise en demeure préalable sous la forme d'un simple commandement de payer ou d'exécuter, la résolution de plein droit étant acquise à l'expiration d'un délai particulièrement bref de huit jours suivant la signification dudit commandement, dès lors que celui-ci était resté sans effet.
L'équilibre financier initial du contrat a connu une modification substantielle par l'effet d'une décision de justice antérieure au litige commenté. En effet, par un arrêt rendu le 29 octobre 1974, la Cour d'appel de Monaco a procédé à une majoration judiciaire du loyer commercial. Par l'effet de cette décision juridictionnelle, le montant du loyer annuel a été porté de la somme de 30 000 francs à celle de 48 000 francs par an. Or, cette décision de majoration comportait un effet rétroactif inhérent au mécanisme de révision ou de renouvellement : le nouveau loyer de 48 000 francs par an a été fixé à compter rétroactivement du 1er janvier 1972.
Cette rétroactivité de la fixation judiciaire du loyer, prononcée le 29 octobre 1974 avec prise d'effet au 1er janvier 1972, a mécaniquement engendré une créance de rappel de loyers au profit de la bailleresse. Pour la période courue du 1er janvier 1972 au 31 décembre 1974, soit durant trois années complètes, le différentiel entre le loyer ancien (30 000 francs) et le loyer judiciairement majoré (48 000 francs) a fait naître un arriéré locatif d'un montant global liquidé à la somme de 54 320 francs.
Fort de cet arrêt du 29 octobre 1974 rendant la créance de rappel certaine, liquide et exigible, le bailleur a entendu recouvrer cet arriéré en mobilisant les garanties comminatoires stipulées aux baux de 1954 et 1964. C'est ainsi qu'à la date du 6 janvier 1975, la S.C.I. Spring Alexandra a fait signifier à sa locataire, la S.A.M. Office Monégasque Automobile, un commandement d'avoir à lui payer la somme de 54 320 francs, correspondant très exactement au montant de l'arriéré locatif résultant des majorations judiciairement accordées pour la période s'étendant du 1er janvier 1972 au 31 décembre 1974.
La société locataire ne s'est toutefois pas exécutée dans le délai contractuel de huit jours imparti par la clause résolutoire visée au commandement du 6 janvier 1975, laissant ainsi l'acte extrajudiciaire sans effet.
### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties
Face à la carence de la S.A.M. Office Monégasque Automobile à la suite du commandement de payer signifié le 6 janvier 1975, la S.C.I. Spring Alexandra a pris l'initiative de saisir la juridiction compétente de première instance (dont la nature exacte, la date de saisine et la date du jugement ne sont pas précisées dans la décision). L'assignation délivrée à la requête de la société bailleresse s'articulait autour d'une prétention principale et d'une prétention subsidiaire, reflétant la dualité des modes d'extinction du bail pour inexécution :
- À titre principal, la S.C.I. Spring Alexandra demandait au juge de constater la résiliation de plein droit du bail commercial par le jeu automatique de la clause résolutoire stipulée aux contrats des 1er février 1954 et 24 février 1964, le commandement du 6 janvier 1975 étant demeuré infructueux à l'expiration du délai de huit jours.
- À titre subsidiaire, dans l'hypothèse où le jeu de la clause résolutoire de plein droit ne serait pas retenu, la bailleresse sollicitait du tribunal qu'il prononce la résiliation judiciaire du bail, en se fondant sur l'existence de manquements graves et prolongés de la société locataire aux stipulations contractuelles.
En première instance, les premiers juges (non précisé dans la décision) ont accueilli favorablement les demandes de la bailleresse, ainsi que cela se déduit nécessairement de la mention, dans l'arrêt de la Cour de révision, du caractère « infirmatif » de l'arrêt rendu ultérieurement par la Cour d'appel.
Contestant cette décision de première instance lui faisant grief, la S.A.M. Office Monégasque Automobile a interjeté appel devant la Cour d'appel de Monaco. Par un arrêt contradictoirement rendu en date du 6 janvier 1976, la Cour d'appel de Monaco a infirmé le jugement entrepris. Statuant à nouveau, la juridiction du second degré a débouté intégralement la S.C.I. Spring Alexandra de l'ensemble de ses prétentions, tant principales que subsidiaires. Elle a ainsi jugé qu'il n'y avait lieu ni de constater la résiliation d'office (de plein droit) du bail commercial, ni de prononcer la résiliation judiciaire de cette convention.
Pour justifier le rejet de la demande principale tendant à la constatation de la résiliation de plein droit du bail, la Cour d'appel de Monaco a développé une motivation fondée sur une interprétation restrictive du champ d'application matériel de la clause résolutoire. Les juges d'appel ont énoncé qu'il convenait d'opérer une distinction juridique fondamentale entre deux catégories de dettes locatives : d'une part, les « loyers à leur échéance », c'est-à-dire les termes courants payables périodiquement aux dates prévues par le contrat initial, et, d'autre part, le « rappel des loyers judiciairement déterminés et exigibles », résultant rétroactivement d'une décision de justice majorant le prix du bail. Selon l'analyse retenue par la Cour d'appel dans son arrêt du 6 janvier 1976, la clause de résiliation de plein droit, visant textuellement le défaut de paiement du loyer à son échéance, ne s'appliquerait qu'à la première catégorie et demeurerait étrangère à la seconde. En conséquence, le défaut de règlement dans les huit jours du commandement portant sur la somme de 54 320 francs au titre de l'arriéré issu de l'arrêt du 29 octobre 1974 ne pouvait, selon les juges du second degré, entraîner le jeu automatique de la clause résolutoire.
Mécontente de cette décision infirmative qui la privait du bénéfice de sa clause résolutoire, la S.C.I. Spring Alexandra a formé un pourvoi en révision le 18 février 1976, par le ministère de son avocat-défenseur, Maître Marquet, tandis que la S.A.M. Office Monégasque Automobile était représentée par Maître Clérissi, avocat-défenseur.
À l'appui de son pourvoi, la demanderesse en révision a articulé un moyen unique de cassation, lequel était subdivisé en deux branches. La première branche du moyen, seule examinée par la Haute juridiction, reprochait à l'arrêt attaqué de la Cour d'appel d'avoir violé la force obligatoire du contrat, consacrée par l'article 989 du Code civil monégasque, en refusant d'appliquer la clause résolutoire de plein droit au non-paiement d'un rappel de loyers majorés judiciairement et exigibles. La seconde branche du moyen (dont la teneur exacte n'est pas précisée dans la décision, mais qui avait vraisemblablement trait au refus de prononcer la résiliation judiciaire subsidiaire) n'a pas eu à être examinée par la Cour de révision en raison de l'accueil réservé à la première branche.
## II. La question de droit et la solution de la juridiction
### A. Le problème juridique posé
Le problème de droit soumis à l'examen de la Cour de révision de Monaco revêtait une importance théorique et pratique considérable pour le droit des baux commerciaux et, plus largement, pour la théorie générale des obligations contractuelles. Il s'agissait de déterminer l'étendue exacte du domaine d'application d'une clause résolutoire de plein droit stipulée dans un bail commercial pour « défaut de paiement du loyer à son échéance », ainsi que l'office du juge saisi de la constatation de son acquisition.
Plus précisément, la question juridique pouvait être formulée de la manière suivante : **Une clause résolutoire de plein droit insérée dans un bail commercial, sanctionnant le défaut de paiement du loyer à son échéance ou l'inexécution d'une obligation du bail après un commandement demeuré infructueux, a-t-elle vocation à s'appliquer au défaut de paiement d'un arriéré de loyers résultant d'une majoration fixée rétroactivement par une décision de justice et devenu exigible, et le juge du fond est-il tenu d'en constater les effets sans pouvoir distinguer selon l'origine périodique ou judiciaire de la dette locative ?**
En filigrane de cette question principale se posait celle du pouvoir d'interprétation du juge face à une clause contractuelle claire et précise au regard des dispositions de l'article 989 du Code civil. Les juges du fond pouvaient-ils, sous couvert d'interprétation de la notion de « loyer à son échéance », restreindre la portée de la loi des parties en excluant du périmètre de la sanction résolutoire les compléments de loyers issus d'une révision judiciaire, alors même que ces sommes possèdent la nature juridique de loyers et sont devenues pleinement exigibles ?
### B. Le raisonnement et la motivation de la cour
Pour répondre à cette problématique et censurer la décision des juges du second degré, la Cour de révision déploie un syllogisme judiciaire d'une grande rigueur, structuré autour d'un visa textuel fondamental et d'un attendu de principe particulièrement net.
#### 1. Le fondement textuel : le visa de l'article 989 du Code civil
La Cour de révision ouvre son examen de la première branche du moyen unique par le visa exprès de l'article 989 du Code civil monégasque. Ce texte (qui constitue le pendant exact de l'ancien article 1134 du Code civil français) consacre le principe cardinal de la force obligatoire des conventions légalement formées, lesquelles tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Le choix de ce visa par la Haute juridiction monégasque est hautement significatif. En plaçant sa décision sous l'égide exclusive du droit commun des contrats et de l'intangibilité de la volonté contractuelle, la Cour de révision indique d'emblée que la question de la mise en œuvre de la clause résolutoire relève du strict respect de la parole donnée et de l'interdiction faite au juge de modifier ou de dénaturer les stipulations claires d'une convention. La clause résolutoire n'est autre que l'expression de la loi des parties ; dès lors que ses conditions d'application sont réunies, le refus par le juge de lui faire produire effet constitue une violation directe de la force obligatoire du contrat.
#### 2. L'énoncé de la règle de principe (la majeure du syllogisme)
Immédiatement après le visa, la Cour de révision formule un attendu de principe, repris intégralement dans le sommaire officiel de la décision, qui fixe la doctrine de la juridiction suprême en deux propositions complémentaires :
> « Attendu que la clause résolutoire de plein droit du bail, après commandement pour défaut de paiement du loyer à l'échéance, est applicable aussi bien aux loyers échus périodiquement qu'aux rappels de loyers majorés judiciairement et exigibles ; qu'une telle clause s'impose au juge ; »
L'analyse de cet attendu révèle une double affirmation juridique d'une grande fermeté :
En premier lieu, la Cour de révision consacre **l'unicité de la nature juridique de la dette de loyer** au regard de la clause résolutoire. Elle condamne toute tentative de scission conceptuelle au sein de l'obligation principale du preneur. Que le loyer soit celui qui échoit périodiquement (mensuellement, trimestriellement ou annuellement selon les termes du contrat initial) ou qu'il s'agisse d'un rappel de loyers résultant d'une majoration prononcée judiciairement avec effet rétroactif, la dette conserve strictement la même nature : il s'agit toujours d'un loyer. Dès lors que l'arrêt de la Cour d'appel du 29 octobre 1974 avait définitivement fixé le nouveau prix du bail à compter du 1er janvier 1972, le différentiel accumulé entre cette date et le 31 décembre 1974 (soit les 54 320 francs) constituait une créance de loyer pleinement « exigible ». L'exigibilité de la dette, constatée et poursuivie par voie de commandement de payer, équivaut juridiquement à « l'échéance » visée par la clause contractuelle. Le preneur mis en demeure par commandement de régler un rappel de loyers judiciairement fixé et exigible se trouve exactement dans la situation du locataire qui ne paie pas son loyer à l'échéance.
En second lieu, la Cour de révision rappelle avec force **la subordination du juge à la clause résolutoire** : « *qu'une telle clause s'impose au juge* ». Par cette formule lapidaire, la Haute juridiction réaffirme l'effet automatique de la clause résolutoire de plein droit (pacte commissoire exprès). Contrairement à la résiliation judiciaire où le juge dispose d'un pouvoir souverain d'appréciation pour évaluer si la gravité du manquement du débiteur justifie ou non l'anéantissement du contrat, la présence d'une clause résolutoire de plein droit dépouille le magistrat de ce pouvoir modérateur. Une fois le délai du commandement (ici de huit jours) expiré sans que le paiement intégral des causes de l'acte soit intervenu, la résolution est acquise par la seule volonté contractuelle antérieurement exprimée. Le juge n'a plus pour office de « prononcer » la résiliation, mais uniquement de la « constater ».
#### 3. La confrontation aux constatations des juges du fond (la mineure du syllogisme)
Après avoir posé cette règle de droit intangible, la Cour de révision procède au rappel minutieux des éléments de fait et de procédure souverainement constatés par l'arrêt attaqué lui-même, afin de démontrer que toutes les conditions d'application de la règle étaient réunies en l'espèce :
1. L'existence des baux enregistrés des 1er février 1954 et 24 février 1964 liant la S.C.I. Spring Alexandra et la S.A.M. Office Monégasque Automobile, avec un loyer initial de 30 000 francs par an porté à 48 000 francs par an à compter du 1er janvier 1972 par l'arrêt de la Cour d'appel du 29 octobre 1974.
2. L'existence, au sein desdits baux, d'une clause résolutoire de plein droit stipulée en termes particulièrement larges, visant à la fois le « *défaut de paiement du loyer à son échéance* » et le « *défaut d'exécution par le locataire de l'une quelconque des obligations mises à sa charge par le bail* », prenant effet huit jours après un simple commandement de payer ou d'exécuter resté sans effet.
3. La délivrance effective, le 6 janvier 1975, d'un commandement de payer la somme de 54 320 francs au titre de l'arriéré locatif issu des majorations judiciaires pour la période du 1er janvier 1972 au 31 décembre 1974.
4. L'inexécution avérée de la société locataire dans le délai imparti.
#### 4. La censure du raisonnement de la Cour d'appel (la conclusion du syllogisme)
La Cour de révision relève alors le motif déterminant par lequel la Cour d'appel avait cru pouvoir écarter le jeu de la clause : les juges du second degré avaient énoncé « *qu'il y a lieu de distinguer les loyers à leur échéance du rappel des loyers judiciairement déterminés et exigibles, auquel la clause de résiliation de plein droit ne s'appliquerait pas* ».
En forgeant une telle distinction là où la convention des parties et la nature juridique de la créance n'en comportaient aucune, la Cour d'appel a refusé d'appliquer une clause claire et précise qui s'imposait pourtant à elle. Par ce motif erroné en droit, elle a méconnu la force obligatoire du contrat et directement violé l'article 989 du Code civil.
La cassation étant encourue dès l'examen de cette première branche du moyen unique et entraînant l'annulation totale de l'arrêt attaqué, la Cour de révision précise logiquement qu'il n'y a pas lieu de statuer sur la seconde branche du moyen, devenue surabondante. Conformément aux règles procédurales régissant le pourvoi en révision à Monaco, l'affaire est renvoyée pour les débats et plaidoiries sur le fond à la session ordinaire de l'année 1977 de la Cour de révision elle-même, statuant alors comme juridiction de fond après cassation.
### C. Le dispositif
Le dispositif de l'arrêt rendu le 3 novembre 1976 par la Cour de révision de Monaco est ainsi rédigé :
> « PAR CES MOTIFS,
> Et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la seconde branche du moyen ;
> Casse et annule l'arrêt de la Cour d'appel de Monaco en date du 6 janvier 1976 et pour être statué à nouveau, conformément à la loi ;
> Renvoie la cause et les parties pour les débats et plaidoiries sur le fond à la session ordinaire de l'année 1977 ; »
## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle
### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne
L'arrêt *S.C.I. Spring Alexandra c/ S.A.M. Office Monégasque Automobile* du 3 novembre 1976 s'impose comme une décision fondamentale du droit monégasque des obligations et des baux commerciaux. Son analyse approfondie permet de mettre en lumière la vigueur avec laquelle la Cour de révision défend l'orthodoxie contractuelle face aux tentatives d'équité prétorienne des juges du fond.
#### 1. Le rejet de l'adage *Ubilex non distinguit* appliqué à la loi contractuelle et l'unité de la créance de loyer
Le cœur de la controverse juridique tranchée par