Résumé éditorial
# Cour de Révision de Monaco, 15 mai 1984, n° 25980
> Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 15 mai 1984, n° 25980 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1984/05-15-25980))
## I. Le contexte factuel et procédural
### A. Les faits à l'origine du litige
L'équilibre délicat entre la protection des locataires, la régulation étatique du marché immobilier et la liberté contractuelle des propriétaires fonciers constitue un axe fondamental du droit des baux à usage d'habitation. À Monaco, cette tension trouve une expression technique toute particulière à travers la classification administrative et conventionnelle des immeubles, mécanisme déterminant directement le régime juridique applicable au contrat de louage de choses, et singulièrement la fixation du prix du loyer ainsi que les conditions de sa libération. C'est au cœur de cette mécanique classificatoire que s'inscrit l'arrêt rendu par la Cour de révision le 15 mai 1984.
À l'origine du litige se trouve un bien immobilier à usage d'habitation, plus précisément un appartement dont la demoiselle B. était propriétaire (l'adresse exacte et les caractéristiques physiques précises du bien ne sont pas précisées dans la décision). Ce local avait fait l'objet d'un contrat de location consenti par la propriétaire, la demoiselle B., au profit d'un preneur, le sieur A. S. (la date de conclusion initiale de ce bail n'est pas précisée dans la décision).
La particularité déterminante de cette relation contractuelle résidait dans les stipulations relatives à la classification du bien loué. En effet, aux termes mêmes du contrat de location conclu entre la demoiselle B. et le sieur A. S., l'appartement litigieux était formellement classé dans la catégorie dite « 2 C ». Ce classement revêtait une importance capitale au regard de l'évolution législative intervenue en cours d'exécution du bail ou antérieurement à sa cessation.
Le 25 juin 1970, le législateur monégasque a adopté la loi n° 887, dont l'objet spécifique était de libérer certaines catégories de locaux à usage d'habitation des contraintes du secteur strictement réglementé. Cette loi a été officiellement publiée le 26 juin 1970. À cette date précise du 26 juin 1970, qui cristallise l'état du droit et des situations juridiques pertinentes pour l'application du nouveau texte, le contrat de location liant la demoiselle B. au sieur A. S., mentionnant le classement du bien en catégorie 2 C, était en vigueur.
Ultérieurement, à la suite du départ du locataire (la date et les circonstances exactes de la libération des lieux par le sieur A. S. ne sont pas précisées dans la décision), le local est devenu vacant. C'est à la faveur de cette vacance que la propriétaire, la demoiselle B., a entendu modifier le statut locatif de son bien. Estimant que le classement conventionnel en catégorie 2 C, tel qu'il figurait dans le bail consenti au sieur A. S., était inférieur à la valeur et à la configuration réelles de son appartement au regard des normes réglementaires en vigueur, la bailleresse a cherché à faire reconnaître que son bien relevait en réalité d'une catégorie supérieure, à savoir une catégorie libérée (plus spécifiquement la catégorie 2 B, ou plus généralement les catégories A et B visées par le texte). L'objectif patrimonial et juridique de la demoiselle B. était ainsi de soustraire son appartement au régime contraignant de la catégorie 2 C pour le soumettre aux dispositions plus favorables de la loi n° 887 du 25 juin 1970, qui permettaient une libération des conditions de location pour certaines catégories de biens.
Face au refus de voir son appartement bénéficier du régime de la loi n° 887 — refus impliquant l'intervention ou l'opposition du Ministre d'État, partie défenderesse au pourvoi, garant de l'application de la réglementation sur les locaux d'habitation (les modalités exactes de la décision administrative initiale ou de la naissance du contentieux avec le Ministre d'État ne sont pas précisées dans la décision) —, la propriétaire a engagé une action contentieuse visant à faire constater judiciairement l'applicabilité de la loi du 25 juin 1970 à son bien immobilier.
### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties
Le litige a suivi la voie procédurale spécifique au contentieux des baux d'habitation à Monaco, avant d'atteindre la juridiction suprême de l'ordre judiciaire monégasque.
En première instance, l'affaire a été portée devant la Commission arbitrale des loyers d'habitation de Monaco. Par un jugement rendu contradictoirement le 3 décembre 1981, cette juridiction spécialisée a statué sur la demande de la demoiselle B. tendant à ce que son appartement soit soumis aux dispositions de la loi n° 887 du 25 juin 1970. Le sens de cette première décision fut défavorable à la propriétaire, puisque la cour d'appel rendra par la suite un arrêt confirmatif rejetant ses prétentions.
Mécontente de cette décision de première instance, la demoiselle B. a interjeté appel. La Cour d'appel de Monaco s'est prononcée par un arrêt contradictoire en date du 19 avril 1983. La juridiction du second degré a confirmé le jugement entrepris. Pour rejeter la demande de la propriétaire, les juges d'appel ont retenu qu'à la date de la publication de la loi n° 887, soit le 26 juin 1970, l'appartement litigieux était classé dans la catégorie 2 C en vertu du contrat de location consenti au sieur A. S. La cour d'appel en a déduit que la loi n° 887, en ses articles 1 et 2, ne s'appliquait qu'aux locaux ayant fait l'objet, avant sa publication, d'un classement dans une catégorie libérée (catégories A et B, et plus précisément la catégorie 2 B en l'espèce), refusant ainsi à la bailleresse la possibilité de remettre en cause a posteriori ce classement conventionnel pour revendiquer le bénéfice de la loi nouvelle.
C'est contre cet arrêt confirmatif du 19 avril 1983 que la demoiselle B. a formé un pourvoi devant la Cour de révision, dirigeant son action contre le Ministre d'État.
Au soutien de son pourvoi, la demanderesse articulait un moyen unique de cassation, particulièrement dense sur le plan de la théorie juridique, reprochant à la cour d'appel une violation directe de la loi, à savoir des articles 1 et 2 de la loi n° 887 du 25 juin 1970 libérant certaines catégories de locaux à usage d'habitation.
L'argumentation développée par le pourvoi reposait sur une distinction fondamentale entre le classement *conventionnel* (subjectif et formel) et la catégorie *réelle* (objective et matérielle) du local. La demoiselle B. faisait grief à l'arrêt attaqué d'avoir restreint le champ d'application de la loi n° 887 aux seuls locaux ayant fait l'objet, antérieurement au 26 juin 1970, d'un classement conventionnel dans une catégorie libérée (A et B), et d'avoir par conséquent interdit au bailleur, une fois le locataire parti, d'apporter la preuve que le classement conventionnel dans une catégorie inférieure (en l'occurrence 2 C) ne correspondait pas à la catégorie réelle du local déterminée en fonction des normes réglementaires.
Selon la thèse du pourvoi, l'application de la loi n° 887 du 25 juin 1970 ne exigeait que la réunion de deux conditions objectives et cumulatives :
1. D'une part, qu'à la date de la publication de la loi (le 26 juin 1970), le local ait répondu matériellement aux normes réglementaires correspondant objectivement à la catégorie libérée, et ce, « quelle qu'ait été la convention des parties à cet égard ». Le pourvoi soutenait ainsi la primauté de la réalité matérielle et réglementaire du bien sur les stipulations contractuelles potentiellement erronées ou de complaisance.
2. D'autre part, que le local devienne ultérieurement vacant, le départ du locataire permettant précisément, selon la demanderesse, de purger l'effet relatif du classement conventionnel antérieur pour revenir à la vérité objective du classement réglementaire.
La Cour de révision était ainsi invitée à trancher un conflit méthodologique majeur quant à l'interprétation des conditions d'application dans le temps et dans l'espace normatif de la loi n° 887 du 25 juin 1970.
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## II. La question de droit et la solution de la juridiction
### A. Le problème juridique posé
Le problème de droit soulevé par le moyen unique du pourvoi peut être formulé de la manière suivante : **L'application des articles 1 et 2 de la loi n° 887 du 25 juin 1970, qui libèrent certaines catégories de locaux à usage d'habitation (catégories A et B), est-elle strictement subordonnée à l'existence d'un classement formel du local dans l'une de ces catégories libérées à la date de publication de la loi (le 26 juin 1970), ou le propriétaire d'un bien conventionnellement classé dans une catégorie inférieure (catégorie 2 C) à cette date est-il recevable, lors de la vacance ultérieure du local, à démontrer que celui-ci répondait objectivement aux normes réglementaires d'une catégorie libérée (catégorie 2 B) afin de bénéficier dudit régime de libération ?**
Autrement dit, la condition tenant au classement du local à la date du 26 juin 1970 s'entend-elle d'un état de droit formellement cristallisé (notamment par le contrat de bail en cours), ou d'un état de fait matériel susceptible d'être prouvé et requalifié *a posteriori* par le juge au regard des normes réglementaires objectives ?
Au-delà de la seule exégèse des articles 1 et 2 de la loi n° 887, la question interrogeait également l'office du juge du fond et la répartition des compétences entre les juridictions du fond et le juge de cassation : la détermination de la catégorie d'un local à une date donnée relève-t-elle d'une qualification juridique contrôlée par la Cour de révision ou du pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond ?
### B. Le raisonnement et la motivation de la cour
La réponse de la Cour de révision est empreinte d'une grande fermeté et se caractérise par une concision toute classique. La Haute juridiction rejette la thèse de la réalité objective soutenue par le pourvoi et consacre la thèse formaliste et chronologique adoptée par la cour d'appel. Le raisonnement de la Cour se déploie en deux temps complémentaires : une validation de l'interprétation stricte de la loi par les juges d'appel, suivie d'un retranchement derrière le pouvoir souverain des juges du fond quant à la constatation factuelle du classement.
Dans un premier temps, la Cour de révision relève les constatations opérées par la juridiction du second degré : à la date charnière de la publication de la loi n° 887, soit le 26 juin 1970, l'appartement appartenant à la demoiselle B. « était classé dans la catégorie 2 C aux termes du contrat de location par elle consenti au sieur A. S. ». Partant de ce constat, la Cour de révision approuve explicitement la déduction juridique opérée par l'arrêt attaqué en affirmant que celui-ci « a décidé à bon droit que les articles 1 et 2 invoqués de la loi 887 ne s'appliquaient, en vertu de ce texte, qu'aux locaux déjà classés à la date précitée du 26 juin 1970 dans la catégorie 2 B ».
L'emploi de l'adverbe « déjà » (« locaux déjà classés ») et de la locution « à bon droit » révèle un contrôle de légalité positif sur l'interprétation de la règle de droit. Pour la Cour de révision, le texte même de la loi n° 887 (« en vertu de ce texte ») impose une condition d'antériorité formelle. La loi ne vise pas les locaux *susceptibles d'être classés* ou *répondant aux normes* de la catégorie 2 B au 26 juin 1970, mais exclusivement les locaux *déjà classés* dans cette catégorie à cette date précise. Dès lors que le contrat de bail en vigueur au 26 juin 1970 assignait au bien la catégorie 2 C, la condition légale faisait défaut. La convention des parties, loin d'être un élément neutre ou contournable après le départ du locataire comme le prétendait le pourvoi, avait cristallisé le statut juridique du bien à la date critique de l'entrée en vigueur de la loi. En conséquence, le rejet de la demande de la demoiselle B. était juridiquement inéluctable.
Dans un second temps, la Cour de révision parachève son raisonnement en consolidant l'arrêt d'appel sur le terrain de la technique de cassation. Elle énonce « qu'en statuant ainsi, les Juges d'appel qui n'ont fait qu'user de leur pouvoir souverain en constatant la catégorie du local litigieux à la date susvisée, ont légalement justifié leur décision ».
Ce second mouvement de la motivation est remarquable. Alors que le pourvoi tentait d'ériger la question du classement en une question de conformité objective à des normes réglementaires — ce qui aurait ouvert la voie à un débat probatoire et potentiellement à un contrôle de qualification —, la Cour de révision ramène la détermination de la catégorie du local à la date du 26 juin 1970 à une simple « constatation » relevant du « pouvoir souverain » des juges du fond. En lisant le contrat de bail qui mentionnait la catégorie 2 C, la cour d'appel a souverainement constaté un fait juridique (l'état du classement au 26 juin 1970). Ce fait souverainement constaté excluant par lui-même l'application de la loi n° 887, la décision se trouve légalement justifiée, sans qu'il soit besoin ni même permis d'ouvrir un débat sur les caractéristiques matérielles intrinsèques de l'appartement.
### C. Le dispositif
En conclusion de cette motivation resserrée, la Cour de révision prononce le rejet du recours dans les termes exacts suivants :
> « PAR CES MOTIFS,
> Rejette le pourvoi ; »
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## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle
### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne
L'arrêt rendu le 15 mai 1984 par la Cour de révision de Monaco (sous la présidence de M. R. Combaldieu, premier président, avec M. J. Marion, vice-président, et sur les conclusions de Mme Picco-Margossian, procureur général) constitue une décision de principe majeure dans l'architecture du droit monégasque des baux à loyer, comme en témoigne le sommaire publié en tête de la décision qui érige la solution en règle générale : « La loi n° 887 du 25 Juin 1970, libérant certaines catégories de locaux à usage d'habitation ne s'applique qu'aux locaux déjà classés à la date de sa publication (26 Juin 1970) dans la catégorie libérée (A et B). »
Pour mesurer pleinement la portée théorique et jurisprudentielle de cet arrêt, il convient d'analyser les mécanismes juridiques profonds qui sous-tendent cette solution : l'interprétation stricte des lois opérant une libération sectorielle (1), la force obligatoire et l'opposabilité dans le temps du classement conventionnel (2), et enfin la délimitation de l'office du juge de cassation face aux constatations des juges du fond (3).
#### 1. L'interprétation stricte du champ d'application temporel et matériel de la loi n° 887 du 25 juin 1970
La loi n° 887 du 25 juin 1970 occupe une place singulière dans l'histoire législative de l'immobilier d'habitation à Monaco. Intervenant dans un contexte où les locaux d'habitation faisaient l'objet d'un encadrement strict (divisé en catégories réglementaires déterminant la soumission ou non à la taxation des loyers et au maintien dans les lieux), cette loi a eu pour objet de « libérer certaines catégories de locaux à usage d'habitation », à savoir les catégories supérieures dites A et B (et plus spécifiquement la sous-catégorie 2 B mentionnée dans l'arrêt, par opposition à la catégorie 2 C).
Sur le plan de la théorie générale du droit, la question centrale posée à la Cour de révision touchait au conflit de lois dans le temps et à la détermination du critère de rattachement permettant le passage d'un régime d'encadrement strict à un régime de liberté (ou de libération partielle). Deux conceptions s'affrontaient :
* **Une conception matérielle et évolutive (thèse du pourvoi) :** Selon cette approche, la loi n° 887 aurait fixé un standard objectif de confort ou de standing (les normes réglementaires correspondant aux catégories A et B). Tout local répondant *de facto* à ces normes à la date du 26 juin 1970 aurait vocation à intégrer le secteur libéré, dès lors que l'obstacle contractuel temporaire (le bail en cours stipulant une catégorie inférieure) disparaîtrait par la vacance du local.
* **Une conception formelle et cristallisée (thèse de la Cour de révision) :** Selon cette approche, le législateur de 1970 n'a pas entendu ouvrir un droit général à la réévaluation ou au reclassement rétroactif du parc immobilier monégasque au jour de la publication de la loi. En visant les locaux classés dans les catégories A et B, les articles 1 et 2 de la loi n° 887 ont saisi les situations juridiques telles qu'elles étaient formellement établies et reconnues au 26 juin 1970.
En consacrant la seconde conception (« ne s'appliquaient, en vertu de ce texte, qu'aux locaux *déjà classés* à la date précitée du 26 juin 1970 »), la Cour de révision fait prévaloir un impératif supérieur de sécurité juridique et de stabilité du parc locatif protégé. Si la thèse du pourvoi avait été admise, tout propriétaire d'un local classé en catégorie inférieure (telle la catégorie 2 C) aurait pu, au départ de son locataire, dix ou quinze ans après 1970 (l'affaire est jugée en 1981-1984, soit plus d'une décennie après la publication de la loi), susciter un contentieux probatoire complexe par voie d'expertise pour tenter de démontrer qu'en juin 1970, son appartement possédait déjà les caractéristiques matérielles de la catégorie 2 B.
Une telle ouverture aurait engendré une double conséquence néfaste que la jurisprudence se devait de prévenir : d'une part, un aléa probatoire majeur lié à la reconstitution de l'état matériel d'un bien plus de dix ans en arrière ; d'autre part, une érosion progressive et incontrôlée du secteur locatif relevant des catégories inférieures (comme la catégorie 2 C), au détriment des objectifs de politique du logement poursuivis par l'État monégasque (ce qui explique d'ailleurs la présence du Ministre d'État comme partie défenderesse au pourvoi, veillant au maintien de l'équilibre réglementaire des catégories de logements).
#### 2. La force cristallisatrice du classement conventionnel et la théorie de l'acte juridique
L'un des aspects les plus riches de l'arrêt du 15 mai 1984 réside dans le rôle qu'il confère au contrat de bail pour déterminer l'application d'une loi d'ordre public économique.
Le moyen du pourvoi tentait habilement de dissocier la sphère contractuelle de la sphère réglementaire. L'argumentation de la demoiselle B. reposait implicitement sur le principe de l'effet relatif des contrats et sur la caducité des stipulations contractuelles à l'expiration du bail : certes, disait-elle en substance, j'ai consenti au sieur A. S. un bail classant l'appartement en catégorie 2 C ; mais ce classement purement conventionnel n'avait de valeur qu'entre les parties et pendant la durée du bail. Une fois le locataire parti et le local vacant, ce vêtement contractuel tombe, laissant apparaître la nudité réglementaire et objective du bien, lequel répondait aux normes de la catégorie 2 B.
La Cour de révision brise net cette dissociation. Elle juge qu'à la date du 26 juin 1970, l'appartement « était classé dans la catégorie 2 C aux termes du contrat de location par elle consenti au sieur A. S. ». Ce faisant, la Haute juridiction confère au classement conventionnel un effet de cristallisation statutaire.
Cette solution s'explique parfaitement au regard des principes gouvernant l'acte juridique. En signant un contrat de location stipulant