Cour de révision, 23 octobre 1984, J. G. c/ S.A.M. Société Joaillerie M.G. Argor.

Résumé

# Cour de Révision de Monaco, 23 octobre 1984, n° 25996 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 23 octobre 1984, n° 25996 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1984/10-23-25996)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'arrêt rendu par la Cour de révision de la Principauté de Monaco le 23 octobre 1984 s'inscrit dans le cadre classique, mais économiquement crucial, du contentieux de la fixation du loyer des baux commerciaux lors de leur renouvellement. Si la décision rapportée se caractérise par une grande concision propre au style rédactionnel de la haute juridiction monégasque, elle laisse néanmoins apparaître avec netteté la trame factuelle essentielle qui a donné naissance au différend opposant les parties. À l'origine de l'espèce se trouve une relation contractuelle de louage d'immeuble à usage commercial liant le sieur J. G., ayant la qualité de propriétaire-bailleur, à une personne morale de droit monégasque, la Société Anonyme Monégasque (S.A.M.) dénommée « Société Joaillerie M.G. Argor », preneuse à bail. L'adresse exacte des locaux loués, leur superficie précise ainsi que la date de conclusion du contrat de bail initial demeurent (non précisé dans la décision). De même, le montant du loyer originairement stipulé entre les parties ainsi que les conditions particulières de l'exploitation commerciale de joaillerie au sein de ces lieux sont (non précisé dans la décision). Toutefois, il ressort expressément des énonciations de l'arrêt que le bail portant sur ces locaux commerciaux est parvenu à son terme et a fait l'objet d'un renouvellement par le propriétaire, le sieur J. G., au profit de la S.A.M. Société Joaillerie M.G. Argor. Si le principe même du droit au renouvellement du bail commercial au bénéfice de la société locataire ne semble pas avoir donné lieu à contestation — ou du moins n'est plus dans le débat devant la Cour de révision —, les parties ne sont pas parvenues à s'accorder amiablement sur le prix du loyer annuel devant s'appliquer au bail renouvelé. Ce désaccord sur la détermination de la valeur locative des lieux loués a cristallisé le litige. En effet, en matière de propriété commerciale régie par la loi n° 490 du 24 novembre 1948, le renouvellement du bail s'opère à des conditions de prix qui, à défaut d'accord contractuel entre le bailleur et le preneur, doivent correspondre à la valeur locative équitable déterminée selon des critères légaux précis. C'est précisément l'évaluation chiffrée de ce loyer annuel renouvelé, et plus particulièrement la méthode d'appréciation et de motivation employée par les juridictions du fond pour arrêter ce montant à la baisse par rapport aux prétentions du bailleur, qui constitue le cœur factuel du conflit soumis à la censure de la Cour de révision. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Faute d'accord amiable sur le montant du loyer du bail renouvelé, le différend a été porté devant la juridiction spécialisée compétente en premier ressort en Principauté de Monaco : la Commission arbitrale des loyers commerciaux. La date de la saisine de cette juridiction ainsi que l'identité de la partie ayant pris l'initiative procédurale initiale restent (non précisé dans la décision). Par un jugement rendu le 16 juin 1983, la Commission arbitrale des loyers commerciaux a statué sur le litige et a fixé le montant du loyer annuel du bail commercial renouvelé. Le chiffre exact retenu par cette juridiction de première instance est (non précisé dans la décision), mais il résulte de la lecture de l'arrêt commenté que la Commission arbitrale s'était prononcée sur les éléments déterminant la valeur locative des locaux tels qu'énumérés par la loi. Mécontente de l'évaluation retenue par les premiers juges — selon toute vraisemblance la société locataire, bien que l'acte d'appel lui-même soit (non précisé dans la décision) —, l'une des parties a interjeté appel de ce jugement devant la Cour d'appel de Monaco. Par un arrêt rendu le 7 février 1984, la Cour d'appel de Monaco a infirmé, au moins partiellement sur le quantum, la décision de première instance en réduisant le montant du loyer annuel du bail commercial renouvelé tel qu'il avait été fixé par la Commission arbitrale le 16 juin 1983. L'ampleur chiffrée de cette réduction opérée par les juges du second degré est (non précisé dans la décision). Cette diminution judiciaire du loyer annuel a conduit le propriétaire-bailleur, le sieur J. G., à former un pourvoi en révision. Ainsi, le 3 avril 1984, Maître Marquilly, avocat-défenseur agissant au nom du sieur J. G., a effectué une déclaration de pourvoi au Greffe général à l'encontre de l'arrêt rendu par la Cour d'appel de Monaco le 7 février 1984. En défense au pourvoi, la S.A.M. Société Joaillerie M.G. Argor était représentée par Maître Sanita, avocat-défenseur. À l'appui de son pourvoi, le demandeur articulait deux moyens de cassation — ou plus exactement de révision selon la terminologie procédurale monégasque — que la Cour de révision a choisi d'examiner conjointement (« Sur les deux moyens réunis ») en raison de leur étroite connexité logique et juridique. À travers ces deux moyens réunis, le sieur J. G. formulait un double grief à l'encontre de l'arrêt infirmatif de la Cour d'appel : 1. **D'une part, un grief tiré d'un défaut d'explication spéciale au regard du droit substantiel des baux commerciaux (violation ou manque de base légale au regard de l'article 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948) :** Le bailleur reprochait à la Cour d'appel d'avoir réduit le montant du loyer annuel fixé par la Commission arbitrale « sans s'expliquer sur chacun des éléments d'appréciation visés par l'article 6 de la loi 490 du 24 novembre 1948 ». Le moyen prenait soin d'énumérer limitativement ces critères légaux sur lesquels les juges d'appel auraient omis de s'expliquer individuellement, à savoir : - l'étendue du local considéré ; - le confort du local ; - la situation du local ; - les aménagements faits par le locataire et devenus propriété du bailleur ; - les facilités d'exploitation du local considéré. 2. **D'autre part, un grief d'ordre formel et procédural tiré du caractère arbitraire de la décision et du défaut de motifs (violation de l'article 199 paragraphe 4 du Code de procédure civile) :** Le demandeur au pourvoi soutenait que la réduction du loyer opérée par la Cour d'appel était « arbitraire en l'absence de justification » et que l'arrêt attaqué était « dépourvu de motifs au sens de l'article 199 parag. 4 du Code de procédure civile ». Pour fonder ce grief procédural et contourner l'obstacle classique du pouvoir souverain des juges du fond, l'auteur du pourvoi développait une thèse audacieuse : il affirmait que la décision ne s'était pas prononcée sur chacun des points particuliers énumérés par l'article 6 de la loi n° 490 précité, alors même que chacun de ces points constituerait « autant de chef de demande » distincts exigeant une réponse et une motivation spécifiques. La thèse du bailleur consistait donc à ériger chaque critère légal d'évaluation de la valeur locative en un « chef de demande » autonome au sens du droit processuel, afin d'imposer au juge d'appel qui réforme à la baisse le loyer fixé en première instance une obligation de motivation analytique, détaillée et granulaire, critère par critère. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La réunion des deux moyens du pourvoi soumettait à la Cour de révision une question fondamentale située au carrefour du droit spécial des baux commerciaux et de la théorie générale de la procédure civile relative à la motivation des jugements et à l'office du juge d'appel : **Une Cour d'appel qui infirme le jugement de la Commission arbitrale des loyers commerciaux pour réduire le montant du loyer d'un bail renouvelé est-elle tenue, pour satisfaire à l'obligation légale de motivation prescrite par l'article 199 paragraphe 4 du Code de procédure civile et aux dispositions de l'article 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, de s'expliquer séparément et analytiquement sur chacun des critères légaux composant la valeur locative (étendue, confort, situation, aménagements acquis au bailleur, facilités d'exploitation) en les traitant comme autant de chefs de demande distincts, ou peut-elle valablement exercer son pouvoir souverain d'appréciation sur le seul chef de demande constitué par le montant du loyer en se référant globalement aux données de fait relatives à ces éléments légaux déjà constatées par les premiers juges ?** En d'autres termes, il s'agissait pour la haute juridiction monégasque de déterminer : 1. Sur le plan substantiel, quelle est l'étendue du contrôle de légalité et de motivation exercé par la Cour de révision sur la mise en œuvre par les juges du fond des critères d'évaluation de la valeur locative énoncés à l'article 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948. 2. Sur le plan processuel, quelle est la qualification juridique exacte de ces critères légaux : constituent-ils de simples moyens ou éléments d'appréciation au soutien d'une prétention unique (la fixation du montant du loyer), ou bien s'analysent-ils en de véritables « chefs de demande » autonomes au sens de l'article 199 du Code de procédure civile, obligeant le juge à statuer et à motiver sa décision particulièrement sur chacun d'entre eux ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour écarter l'argumentation du demandeur au pourvoi et valider l'arrêt rendu par la Cour d'appel de Monaco le 7 février 1984, la Cour de révision déploie un raisonnement d'une grande densité juridique, condensé en un seul attendu décisif qui répond simultanément aux deux branches de la critique formulée par le bailleur. Le raisonnement de la haute juridiction s'articule autour de trois propositions complémentaires qui démontent méthodiquement la construction intellectuelle du pourvoi : #### 1. La validation de la motivation par référence aux constatations factuelles des premiers juges La Cour de révision relève tout d'abord que la Cour d'appel s'est référée « expressément aux données de fait relatives aux éléments déterminant la valeur locative des locaux, tels que énumérés par la loi, sur lesquels les premiers juges avaient statué ». Ce faisant, la Cour de révision constate que les juges du second degré n'ont nullement ignoré les prescriptions de l'article 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948. Au contraire, alors même qu'elle réformait le quantum du loyer à la baisse, la Cour d'appel a expressément intégré dans son raisonnement les constatations matérielles et factuelles opérées en première instance par la Commission arbitrale des loyers commerciaux relativement à l'étendue, au confort, à la situation, aux aménagements et aux facilités d'exploitation des locaux. En droit processuel, dès lors que les données de fait relatives aux critères légaux ont été débattues et constatées par les premiers juges, la juridiction d'appel qui s'y réfère expressément s'approprie régulièrement ce socle factuel sans être astreinte à une répétition formelle et fastidieuse de chacune de ces caractéristiques matérielles. La base légale au regard de l'article 6 de la loi n° 490 est ainsi pleinement assurée. #### 2. La consécration du pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond dans l'évaluation chiffrée du loyer Après avoir constaté que le cadre légal avait été respecté par cette référence expresse aux données de fait des critères légaux, la Cour de révision affirme que la Cour d'appel « n'a fait qu'user de son pouvoir souverain d'appréciation en réduisant le loyer ». C'est ici la distinction cardinale entre le fait et le droit qui opère. Si le juge du fond a l'obligation légale de prendre en considération les critères prévus par l'article 6 de la loi n° 490 (obligation contrôlée par la Cour de révision), la pondération concrète de ces critères et leur traduction mathématique ou monétaire en un montant de loyer déterminé relèvent exclusivement du domaine du fait, et partant, de l'appréciation souveraine des juridictions du fond. La circonstance que la Cour d'appel tire des mêmes données de fait une évaluation chiffrée inférieure à celle retenue par la Commission arbitrale ne révèle aucun arbitraire ni aucun défaut de motifs : elle traduit simplement l'exercice normal de l'effet dévolutif de l'appel et la plénitude de juridiction du juge du second degré, qui apprécie souverainement la valeur locative autrement que ne l'avaient fait les premiers juges. #### 3. La qualification processuelle stricte de la notion de « chef de demande » au sens de l'article 199 du Code de procédure civile Enfin, la Cour de révision porte l'estocade finale au moyen du pourvoi en réfutant l'assimilation opérée par le bailleur entre les critères légaux de l'article 6 et les chefs de demande visés par l'article 199 du Code de procédure civile. La Cour énonce avec une clarté remarquable : « le montant de celui-ci [du loyer] étant le seul chef de la demande, au sens de l'article 199 du Code de procédure civile invoqué ». Par cette formule incisive, la haute juridiction rétablit l'orthodoxie procédurale : - L'objet du litige, la prétention soumise au juge — c'est-à-dire le **chef de demande** — est unique : il s'agit de la fixation du montant du loyer annuel du bail renouvelé. - L'étendue, le confort, la situation, les aménagements devenus propriété du bailleur et les facilités d'exploitation ne sont pas des demandes en justice autonomes sur lesquelles le juge devrait statuer dans son dispositif ou par des motifs spéciaux assimilables à des réponses à des chefs de prétention distincts ; ils ne constituent que des **éléments légaux d'appréciation**, des paramètres d'évaluation concourant à la détermination de l'unique chef de demande qu'est le quantum du loyer. En conséquence, dès lors que la Cour d'appel a motivé sa décision sur ce seul et unique chef de demande en se référant aux données de fait relatives aux critères légaux, le grief de défaut de motifs pris de la violation de l'article 199 paragraphe 4 du Code de procédure civile s'effondre intégralement. ### C. Le dispositif Au terme de cette motivation ramassée et implacable, la Cour de révision conclut au rejet pur et simple du recours formé par le bailleur. Le dispositif de l'arrêt s'énonce ainsi : > « PAR CES MOTIFS, > Rejette le pourvoi ; » --- ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne Bien que le texte de l'arrêt du 23 octobre 1984 ne fasse mention d'aucun précédent jurisprudentiel ni d'aucune norme supranationale ou européenne — ce qui s'explique tant par la date de la décision que par la nature strictement interne des moyens soulevés —, cet arrêt s'impose comme une décision de principe majeure dans l'ordonnancement juridique monégasque, ainsi qu'en témoigne le sommaire abstrait qui le précède : *« Les juges du fond qui se réfèrent aux données de faits relatives aux éléments légaux déterminant la valeur locative des locaux, évaluent souverainement le montant du loyer. »* Pour mesurer toute la profondeur théorique de cette décision, il convient d'analyser l'articulation qu'elle opère entre le droit substantiel spécial des baux commerciaux issu de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 et les principes directeurs du procès civil codifiés à l'article 199 du Code de procédure civile. #### 1. L'interprétation de l'article 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 : une méthode d'évaluation globale et non analytique La loi n° 490 du 24 novembre 1948 concernant les baux à usage commercial, industriel ou artisanal constitue la pierre angulaire du statut de la propriété commerciale à Monaco. Lorsqu'un bail commercial vient à renouvellement, l'équilibre économique du contrat doit être préservé entre, d'un côté, la protection du fonds de commerce exploité par le locataire et, de l'autre, le droit du propriétaire de percevoir un revenu locatif correspondant à la valeur réelle de son bien immobilier. L'article 6 de la loi n° 490, tel que rappelé dans le premier moyen du pourvoi reproduit par l'arrêt, énumère les paramètres objectifs que le juge doit prendre en compte pour déterminer cette valeur locative : 1. **L'étendue** des locaux ; 2. **Le confort** qu'ils présentent ; 3. **La situation** géographique et commerciale de l'immeuble ; 4. **Les aménagements** faits par le locataire et devenus propriété du bailleur (par le jeu des clauses d'accession ou du droit commun au moment du renouvellement) ; 5. **Les facilités d'exploitation** qu'offre le local considéré. La question théorique fondamentale que posait le pourvoi du sieur J. G. était de savoir si cette énumération légale imposait au juge une **méthode analytique de ventilation arithmétique** ou une **méthode synthétique d'appréciation globale**. Selon la thèse du pourvoi, chaque élément de l'article 6 devait faire l'objet d'une explication distincte et autonome dans l'arrêt d'appel, faute de quoi la réduction du loyer devenait « arbitraire ». Si la Cour de révision avait accueilli une telle exigence, elle aurait transformé l'office du juge des loyers commerciaux en un exercice quasi comptable : la Cour d'appel aurait dû attribuer une valeur ou un coefficient spécifique à l'étendue, puis au confort, puis à la situation, puis aux aménagements, et enfin aux facilités d'exploitation, en justifiant pour chacun de ces cinq postes pourquoi elle s'écartait de l'appréciation de la Commission arbitrale. En rejetant cette prétention, la Cour de révision consacre une conception synthétique et réaliste de la valeur locative. La valeur locative d'un local commercial (en l'espèce une joaillerie) forme un tout indissociable qui résulte de la combinaison et de l'interaction de ces cinq facteurs légaux, mais elle ne se réduit pas à la somme arithmétique de cinq sous-évaluations indépendantes. Dès lors que les données de fait relatives à ces cinq éléments ont été constatées par les premiers juges et que la Cour d'appel s'y réfère expressément, le vœu du législateur de 1948 est pleinement rempli : le juge n'a pas statué en équité pure ou selon son bon plaisir

Baux commerciaux Loyers - Montant - Appréciation souveraine des juges du fond - Valeur locative - Détermination - Éléments légaux Les juges du fond qui se réfèrent aux données de faits relatives aux éléments légaux déterminant la valeur locative des locaux, évaluent souverainement le montant du loyer. La Cour de révision, Vu : 1° Le jugement rendu par la Commission arbitrale des loyers commerciaux le 16 juin 1983 ; 2° L'expédition en forme dudit jugement ; 3° L'arrêt rendu par la Cour d'appel de Monaco, le 7 février 1984 ; 4° L'expédition en forme dudit arrêt ; 5° La déclaration de pourvoi faite au Greffe général par Me Marquilly, avocat-défenseur, au nom du sieur G., le 3 avril 1984 ; Sur les deux moyens réunis, Attendu qu'il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir réduit le montant du loyer annuel du bail de locaux commerciaux, renouvelé par G. propriétaire à la Société S.A.M. Joaillerie M.G. Argor tel que fixé par la Commission arbitrale, d'une part sans s'expliquer sur chacun des éléments d'appréciation visés par l'article 6 de la loi 490 du 24 novembre 1948, c'est-à-dire l'étendue, le confort, la situation, les aménagements faits par le locataire et devenus propriété du bailleur ainsi que sur les facilités d'exploitation du local considéré et alors d'autre part que cette réduction du loyer serait arbitraire en l'absence de justification, et dépourvue de motifs au sens de l'article 199 parag. 4 du Code de procédure civile en ce que la décision ne se serait pas prononcée sur chacun des points particuliers énumérés par l'article 6 précité, qui constituent autant de chef de demande ; Mais attendu que la Cour d'appel, en se référant expressément aux données de fait relatives aux éléments déterminant la valeur locative des locaux, tels que énumérés par la loi, sur lesquels les premiers juges avaient statué, n'a fait qu'user de son pouvoir souverain d'appréciation en réduisant le loyer, le montant de celui-ci étant le seul chef de la demande, au sens de l'article 199 du Code de procédure civile invoqué ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS, Rejette le pourvoi ; MM. R. Combaldieu, prem. prés. ; J. Marion, vice-prés. rapp. ; Mme Picco-Margossian, proc. gén. ; MMe Marquilly et Sanita, av. déf. DISPOSITIF & CERTIFICATION DE LA MINUTE ORIGINELLE : Minute intégrale certifiée conforme au registre officiel de la juridiction (Cour de Révision de Monaco, réf. 25996). DISPOSITIF & CERTIFICATION DE LA MINUTE ORIGINELLE : Minute intégrale certifiée conforme au registre officiel de la juridiction (Cour de Révision de Monaco, réf. 25996).

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