Résumé éditorial
# Cour de Révision de Monaco, 25 octobre 1984, n° 25999
> Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 25 octobre 1984, n° 25999 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1984/10-25-25999))
## I. Le contexte factuel et procédural
### A. Les faits à l'origine du litige
L'affaire soumise à la Cour de révision de la Principauté de Monaco s'inscrit dans la matière classique mais toujours délicate du droit des biens et des relations de voisinage au sein d'un ensemble immobilier organisé sous la forme d'un lotissement. La configuration particulière du territoire monégasque, caractérisée par une forte déclivité et une densité urbaine importante, confère aux servitudes de vue et de limitation de hauteur des constructions une importance économique et patrimoniale de premier plan.
En l'espèce, le litige opposait la demoiselle F. (également désignée dans les visas de l'arrêt sous l'appellation de la « société F. » lors de la déclaration de pourvoi, bien que le corps des motifs fasse exclusivement référence au lot appartenant à la « demoiselle F. ») à la société San Carlo Shipping Company. Les deux parties étaient propriétaires de parcelles distinctes situées au sein d'un même lotissement dont l'organisation et les règles d'urbanisme privé remontaient au XIXe siècle, ainsi qu'en atteste la mention des cahiers des charges successifs datant des années 1875 et 1876. L'emplacement géographique exact du lotissement en Principauté de Monaco n'est pas précisé dans la décision, pas plus que le numéro du lot appartenant à la demoiselle F. Il est en revanche établi que la société San Carlo Shipping Company était propriétaire du lot portant le numéro 4.
Sur ce lot numéro 4, des constructions avaient été élevées. Le texte de l'arrêt laisse apparaître, à travers l'argumentation développée par la demanderesse, que le terrain acquis par la société San Carlo Shipping Company supportait ou était destiné à supporter la construction de bureaux, bien que la nature exacte et les dimensions des ouvrages édifiés ne soient pas autrement précisées dans la décision.
Estimant que ces constructions méconnaissaient les stipulations contractuelles régissant le lotissement, la demoiselle F. s'est prévalue de l'existence d'une servitude *non altius tollendi* (servitude interdisant de bâtir au-delà d'une certaine hauteur déterminée). Elle soutenait que son propre fonds bénéficiait de cette servitude grevant le lot numéro 4 en vertu des dispositions du cahier des charges du lotissement. La rédaction de la clause litigieuse utilisait notamment l'expression « immédiatement derrière » pour désigner la situation respective des fonds concernés par cette restriction du droit de construire. La teneur intégrale de la clause issue des cahiers des charges de 1875 et 1876 n'est pas reproduite dans la décision, mais il ressort des constatations judiciaires qu'elle instituait une servitude au profit du fonds supérieur. C'est précisément sur l'étendue spatiale de cette charge réelle et sur l'identification des fonds dominants et servants au sein du lotissement que le différend s'est cristallisé, les deux lots en présence n'étant manifestement pas contigus ou limitrophes selon le sens retenu par les juges d'appel.
### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties
Forte de son interprétation des stipulations du cahier des charges, la demoiselle F. a saisi la juridiction civile monégasque aux fins d'obtenir la sanction la plus radicale en matière de violation d'une servitude *non altius tollendi* : la démolition des constructions élevées sur le lot numéro 4 appartenant à la société San Carlo Shipping Company.
Par un jugement rendu le 6 janvier 1983, le Tribunal de première instance de Monaco a statué sur cette demande. La teneur exacte du dispositif de ce premier jugement n'est pas explicitement détaillée dans l'arrêt rapporté, mais la Cour de révision qualifie la décision subséquente de la juridiction du second degré d'« arrêt infirmatif attaqué ». Il s'en déduit nécessairement que les premiers juges avaient accueilli, en tout ou partie, les prétentions de la demoiselle F., reconnaissant probablement à son profit le bénéfice de la servitude litigieuse sur le lot numéro 4.
Saisie sur appel, la Cour d'appel de Monaco a rendu le 28 février 1984 un arrêt infirmatif. Réformant l'appréciation du Tribunal de première instance, les juges du second degré ont décidé que le lot appartenant à la demoiselle F. ne bénéficiait pas, en vertu du cahier des charges du lotissement, d'une servitude *non altius tollendi* par rapport au lot numéro 4. En conséquence directe de cette absence de droit réel grevant le fonds de la société San Carlo Shipping Company au profit du fonds de la demanderesse, la Cour d'appel a débouté la demoiselle F. de sa demande en démolition des constructions élevées sur ledit lot.
Contestant cette solution, une déclaration de pourvoi en révision a été formée au Greffe général le 2 mai 1984 par Maître Marquilly, avocat-défenseur, agissant au nom de la partie demanderesse (mentionnée au visa comme la « société F. »).
À l'appui de son pourvoi, la demanderesse a développé trois moyens de cassation, que la Cour de révision a choisi d'examiner conjointement (« Sur les trois moyens réunis »). L'argumentation du pourvoi s'articulait autour de deux griefs principaux, mêlant critique de fond sur l'interprétation du contrat et critique formelle sur la motivation de l'arrêt d'appel :
D'une part, sur le terrain du droit substantiel des contrats et du contrôle de la dénaturation, il était reproché à la Cour d'appel d'avoir donné au cahier des charges du lotissement un sens qui le privait de tout effet. La demanderesse invoquait ainsi implicitement les règles légales d'interprétation des conventions, selon lesquelles lorsqu'une clause est susceptible de deux sens, on doit plutôt l'entendre dans celui avec lequel elle peut avoir quelque effet, que dans le sens avec lequel elle n'en pourrait produire aucun.
D'autre part, sur le terrain disciplinaire du défaut de réponse à conclusions (assimilable au défaut de motifs), le pourvoi soutenait que les juges d'appel avaient laissé sans réponse deux chefs de conclusions déterminants :
1. Le premier chef d'argumentation alléguait que la servitude *non altius tollendi* susvisée ne se limitait pas aux rapports entre fonds contigus mais frappait l'ensemble des lots du lotissement, créant ainsi un réseau général et réciproque d'obligations réelles entre tous les colotis, quelle que soit la distance ou le nombre de parcelles les séparant.
2. Le second chef d'argumentation tirait argument d'un élément extrinsèque à l'acte originel mais révélateur, selon la demanderesse, de la commune intention des parties et de la conscience qu'avait l'acquéreur de la charge pesant sur son bien : il était soutenu que le prix d'acquisition payé par la société San Carlo Shipping Company pour le lot numéro 4 ne correspondait pas à la valeur vénale d'un terrain libre de toute contrainte et destiné à la construction de bureaux, ce moindre prix démontrant l'existence de la servitude alléguée.
## II. La question de droit et la solution de la juridiction
### A. Le problème juridique posé
La réunion des trois moyens du pourvoi soumettait à la Cour de révision de Monaco une double problématique juridique classique, située à l'intersection de la théorie générale des contrats, du droit des servitudes et de la technique du contrôle de cassation (ou de révision).
En premier lieu, sur le plan de l'interprétation des actes juridiques et du droit des biens : dans quelle mesure le juge du fond peut-il, sans encourir le grief de dénaturation ni méconnaître l'effet utile du contrat, interpréter une clause d'un cahier des charges de lotissement instituant une servitude *non altius tollendi* au profit du fonds situé « immédiatement derrière », comme limitant le bénéfice de cette servitude au seul fonds supérieur directement limitrophe, à l'exclusion des fonds plus éloignés non contigus ?
En second lieu, sur le plan de la procédure civile et de l'obligation de motivation des décisions de justice : quelle est l'étendue de l'obligation faite aux juges d'appel de répondre aux écritures des parties lorsqu'il est allégué, d'une part, que la servitude grève l'ensemble des lots du lotissement et, d'autre part, que le prix d'acquisition du fonds prétendu servant est inférieur à celui d'un terrain constructible pour des bureaux ? Plus précisément, où se situe la frontière entre le « moyen » exigeant une réponse motivée à peine de nullité de l'arrêt, et le « simple argument » auquel le juge du fond n'est pas tenu de répondre ?
### B. Le raisonnement et la motivation de la cour
Pour rejeter l'ensemble des griefs formulés par le pourvoi, la Cour de révision procède à une analyse méthodique de la motivation adoptée par la Cour d'appel de Monaco, validant à la fois sa démarche herméneutique et la rigueur de sa réponse procédurale.
#### 1. L'analyse sémantique et conceptuelle de la clause constitutive de servitude
La Haute juridiction monégasque commence par retracer avec précision le cheminement intellectuel suivi par les juges du second degré pour déterminer la portée de la clause litigieuse. L'analyse de la Cour d'appel, pleinement approuvée par la Cour de révision, repose sur trois piliers complémentaires : littéral, historique et téléologique (ou conceptuel).
Tout d'abord, selon une approche exégétique et grammaticale du texte contractuel, les juges du fond se sont attachés aux termes mêmes employés par les rédacteurs du cahier des charges. La clause litigieuse faisait usage de la locution « immédiatement derrière » pour qualifier la position du fonds appelé à recueillir le bénéfice de la limitation de hauteur. L'arrêt d'appel a justement relevé que, dans cette expression, le sens de l'adverbe « immédiatement » apparaît essentiel dans l'interprétation du texte. Cet adverbe n'est pas un mot superflu ou purement stylistique ; il exprime avec précision « une situation de voisinage direct, sans intermédiaire ». Dès lors que deux lots sont séparés par une ou plusieurs parcelles intermédiaires, la condition d'immédiateté fait défaut.
Ensuite, selon une approche historique et systématique des documents contractuels régissant le lotissement, la Cour d'appel a confronté cette lecture littérale à l'économie générale des actes successifs. Elle a constaté que les cahiers des charges de 1875 et 1876 « réitèrent l'institution d'une servitude au profit du fonds supérieur limitrophe ». Le recours au terme « limitrophe » par les juges d'appel traduit la permanence de la volonté des fondateurs du lotissement de circonscrire le rapport de servitude aux seules parcelles partageant une limite séparative commune.
Enfin, selon une approche conceptuelle puisée dans l'essence même du droit des biens, l'arrêt attaqué a conforté son interprétation contractuelle par les principes directeurs régissant les charges réelles. La Cour de révision relève ainsi que, pour les juges d'appel, « la notion de continuité entre deux fonds traduit une relation d'utilité réelle entre eux, ce qui est de l'essence de la servitude ». Bien qu'en droit positif la contiguïté matérielle des fonds ne soit pas toujours une condition de validité absolue d'une servitude conventionnelle, la Cour d'appel a souverainement considéré qu'en l'espèce, dans la configuration topographique du lotissement, la continuité spatiale (la contiguïté) était le vecteur de l'utilité réelle exigée par la loi pour qu'un fonds soit asservi à un autre.
De la synthèse de ces trois éléments (le sens de l'adverbe « immédiatement », la réitération au profit du fonds « limitrophe » dans les actes de 1875 et 1876, et la relation d'utilité réelle traduite par la continuité des fonds), la Cour d'appel a déduit le mécanisme général d'organisation du lotissement : « chaque lot se trouve à la fois fonds servant par rapport à celui placé directement derrière et fonds dominant par rapport à celui placé devant ».
Cette construction intellectuelle permettait de balayer immédiatement le premier grief du pourvoi selon lequel l'interprétation retenue aurait privé le cahier des charges de tout effet. Loin d'anéantir la clause, l'arrêt d'appel lui conférait un effet juridique plein et entier, mais un effet relatif et échelonné (en cascade de proche en proche), refusant simplement de lui reconnaître l'effet absolu et universel (de tout lot envers tout lot) que revendiquait la demanderesse.
#### 2. La qualification de l'interprétation souveraine et l'exclusion de la dénaturation
Ayant ainsi restitué la plénitude des motifs de l'arrêt attaqué, la Cour de révision applique sa doctrine classique en matière de contrôle de l'interprétation des conventions. Elle juge qu'en statuant par ces énonciations, la Cour d'appel « n'a fait que se livrer à l'interprétation souveraine de la clause litigieuse, rendue nécessaire par son ambiguïté et exclusive de dénaturation et en a tiré les conséquences qui s'en inféraient ».
La formule employée est d'une parfaite orthodoxie juridique. Le grief de dénaturation ne peut prospérer devant le juge de cassation ou de révision que si les juges du fond ont modifié le sens d'un écrit clair et précis, qui ne nécessitait aucune interprétation. À l'inverse, dès lors qu'une stipulation contractuelle présente une ambiguïté ou une obscurité — ce qui était manifestement le cas de l'articulation des clauses des cahiers des charges de 1875 et 1876 sur la portée exacte de l'expression « immédiatement derrière » au sein du lotissement —, l'office du juge du fond consiste précisément à rechercher la volonté des parties et le sens du texte. Cette opération intellectuelle relève du pouvoir souverain d'appréciation des juges du fait et échappe au contrôle de la Cour de révision, laquelle se borne à vérifier que l'interprétation était effectivement rendue nécessaire par l'ambiguïté des termes et que les juges en ont tiré les conséquences légales logiques (à savoir le rejet de la demande en démolition formée par le propriétaire d'un lot non directement limitrophe).
#### 3. La distinction procédurale entre le moyen et le simple argument
Sur le terrain procédural du défaut de réponse à conclusions, la Cour de révision opère une distinction fondamentale et pédagogique entre les deux branches de l'argumentation que la demanderesse reprochait à la Cour d'appel d'avoir ignorées.
Concernant la première branche, par laquelle la demoiselle F. soutenait dans ses conclusions que la servitude *non altius tollendi* frappait l'ensemble des lots du lotissement, il s'agissait incontestablement d'un véritable « moyen » de droit et de fait, susceptible d'influer directement sur la solution du litige. La Cour de révision constate cependant que le grief manque en fait : la Cour d'appel « a répondu aux conclusions sur la portée de la servitude ». En effet, en démontrant avec minutie que chaque lot n'était fonds servant que par rapport à celui placé directement derrière et fonds dominant que par rapport à celui placé devant, les juges d'appel ont nécessairement et explicitement écarté la thèse d'une servitude générale grevant indistinctement tous les lots au profit de tous les autres.
Concernant la seconde branche, relative à l'allégation selon laquelle le prix d'acquisition payé par la société San Carlo Shipping Company ne correspondait pas à celui d'un terrain destiné à la construction de bureaux, la Cour de révision énonce avec fermeté que la Cour d'appel « n'était pas tenue de répondre au simple argument relatif au prix d'acquisition du terrain ».
Cette qualification de « simple argument » (ou détail d'argumentation) par opposition au « moyen » se justifie pleinement en droit. L'existence d'une servitude — droit réel immobilier grevant un fonds au profit d'un autre fonds — s'établit par titre (en l'occurrence le cahier des charges du lotissement). Le prix payé par un acquéreur ultérieur dans son acte de vente particulier est une circonstance extrinsèque, purement factuelle et conjecturale, qui ne saurait à elle seule créer un droit réel non prévu par le titre constitutif ni modifier le sens objectif des stipulations des cahiers des charges de 1875 et 1876. Dès lors que les juges d'appel avaient déterminé le sens du titre constitutif par une analyse directe de ses termes, l'observation tirée du montant du prix de vente n'était qu'un indice secondaire, dépourvu de portée juridique autonome, que le juge du fond pouvait écarter par prétérition sans entacher sa décision d'un vice de motivation.
### C. Le dispositif
Au terme de cette motivation ramassée et rigoureuse, la Cour de révision prononce le rejet du pourvoi en ces termes exacts :
> « PAR CES MOTIFS,
> Rejette le pourvoi ; »
## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle
### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne
L'arrêt rendu le 25 octobre 1984 par la Cour de révision de Monaco, sous la présidence et au rapport de son Premier Président R. Combaldieu, constitue une décision de référence qui illustre la grande proximité méthodologique et conceptuelle entre le droit civil et processuel monégasque et la tradition juridique franco-européenne. Bien que le texte de l'arrêt ne vise aucun article spécifique du Code civil monégasque ou du Code de procédure civile, les solutions qu'il consacre s'inscrivent dans un courant jurisprudentiel d'une remarquable stabilité.
#### 1. Le contrôle de la dénaturation et l'interprétation souveraine des contrats
En affirmant que l'interprétation des juges d'appel, « donnée sans dénaturation et rendue nécessaire par l'ambiguïté de la clause litigieuse du cahier des charges d'un lotissement, est souveraine », la Cour de révision réaffirme une ligne de partage classique des compétences entre les juges du fond et le juge de cassation.
Depuis le XIXe siècle dans l'espace juridique francophone, le principe est que l'interprétation des conventions relève d'une question de fait abandonnée à la souveraineté des juridictions du premier et du second degré. Le juge suprême n'est pas un troisième degré de juridiction chargé de relire les contrats pour substituer son appréciation à celle de la Cour d'appel. Toutefois, pour éviter que les juges du fond ne s'affranchissent de la loi des parties sous couvert d'interprétation, la jurisprudence a institué le contrôle disciplinaire de la dénaturation des écrits clairs et précis.
L'arrêt commenté applique avec une précision chirurgicale les deux conditions cumulatives qui ferment la porte au grief de dénaturation :
* **Le constat préalable de l'ambiguïté :** La Cour de révision vérifie que la clause litigieuse n'était pas d'une clarté telle qu'elle s'imposait d'elle-même sans discussion possible. Le débat acharné entre les parties — et la divergence d'appréciation entre le Tribunal de première instance (qui avait accueilli la demande en 1983) et la Cour d'appel (qui l'avait infirmée en 1984) — témoignait de la nécessité d'interpréter la portée exacte des cahiers des charges de 1875 et 1876.
* **La cohérence logique de l'interprétation :** Dès lors que l'ambiguïté ouvre le pouvoir d'interprétation, toute critique de dénaturation devient inopérante. La Cour de révision s'assure néanmoins que la Cour d'appel a motivé sa lecture du texte et « en a tiré les conséquences qui s'en inféraient », garantissant ainsi l'absence d'arbitraire judiciaire.
#### 2. Le régime restrictif des servitudes et le concept d'utilité réelle
Sur le terrain substantiel du droit des biens, l'arrêt du 25 octobre 1984 présente un intérêt doctrinal majeur quant à la conception de la servitude dans les lotissements.
En droit civil, la propriété étant présumée libre de toute charge, les servitudes constituent des restrictions exceptionnelles au droit de propriété (et particulièrement au *jus aedificandi*, le droit de construire, lorsqu'il s'agit d'une servitude *non altius tollendi*). Il est de principe constant que les clauses constitutives de servitudes sont d'interprétation stricte : dans le doute sur l'étendue d'une servitude, l'interprétation doit se faire en faveur de la liberté du fonds servant et de la limitation de la charge.
En validant la lecture de la Cour d'appel qui s'est appuyée sur le sens strict de l'adverbe « immédiatement » dans l'expression « immédiatement derrière » pour exiger un voisinage direct sans intermédiaire, la Cour de révision consacre cette méthode d'interprétation stricte. Là où un cahier des charges de lotissement moderne prévoit souvent expressément que ses stipulations s'imposent à tous les colotis au profit de chacun d'eux, les actes anciens de 1875 et 1876 avaient employé une terminologie topographique précise (« immédiatement derrière », « fonds supérieur limitrophe »). Refuser d'étendre par analogie ou par généralisation cette servitude à des lots éloignés respecte scrup