Cour de révision, 26 octobre 1984, S.A.M. Business Aides Associates c/ Dlle D.

Résumé

# Cour de Révision de Monaco, 26 octobre 1984, n° 26000 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 26 octobre 1984, n° 26000 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1984/10-26-26000)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire ayant donné lieu à l'arrêt rendu par la Cour de révision de la Principauté de Monaco le 26 octobre 1984 s'inscrit dans la matière du droit des baux et, plus spécifiquement, de la délimitation des frontières entre le droit commun du louage de choses et le statut spécial protecteur régissant les baux à usage commercial. La ligne de partage entre ces deux corps de règles revêt une importance considérable en pratique, dès lors que seul le statut dérogatoire confère au preneur la « propriété commerciale », c'est-à-dire le droit au renouvellement de son contrat de bail arrivé à expiration ou, à défaut, le versement d'une indemnité d'éviction compensatrice de la perte de son outil de travail. En l'espèce, une personne physique, désignée dans l'intitulé de la décision comme « Dlle D. » et dans le corps des motifs de l'arrêt comme « dame D. », avait consenti un contrat de bail portant sur un local immobilier (dont la localisation exacte, la superficie, le montant du loyer, la date de conclusion initiale ainsi que la durée contractuelle ne sont pas précisés dans la décision). Ce contrat de location avait été conclu au profit d'une personne morale de droit monégasque revêtant la forme d'une société anonyme monégasque, la S.A.M. Business Aides Associates. À l'intérieur des locaux loués en vertu de cette convention, la société locataire déployait une activité professionnelle du secteur tertiaire. Selon les constatations factuelles reprises par la haute juridiction, la S.A.M. Business Aides Associates y exerçait « son activité de prestations de services, de secrétariat et de traduction ». Il s'agissait donc d'une activité intellectuelle et matérielle d'assistance administrative et linguistique destinée aux entreprises ou aux particuliers. Parallèlement à l'exercice matériel de cette activité au sein du local pris à bail, la société preneuse s'était conformée à diverses obligations déclaratives, tant sur le plan administratif que sur le plan fiscal, propres aux opérateurs économiques établis dans la Principauté. D'une part, l'activité de la S.A.M. Business Aides Associates faisait l'objet d'une inscription officielle au Répertoire du Commerce et de l'Industrie (R.C.I.). D'autre part, au regard de la législation fiscale, la société était assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée (T.V.A.) et soumise au régime fiscal applicable aux actes et activités de nature commerciale. Elle disposait à ce titre d'une attestation délivrée par les Services Fiscaux monégasques, document dont il ressortait que les relevés du chiffre d'affaires réalisé par la société procédaient de l'exercice d'une activité commerciale. Un différend (dont l'élément déclencheur exact, tel qu'un congé délivré par la bailleresse ou une demande de renouvellement formulée par la preneuse, n'est pas précisé dans la décision) est survenu entre les cocontractants quant à la qualification juridique du contrat de location les liant et, par voie de conséquence directe, quant à la détermination du régime juridique devant gouverner leurs relations locatives, notamment au regard des règles du renouvellement des baux édictées par la loi n° 490 du 24 novembre 1948. Tandis que la société locataire entendait se prévaloir des dispositions protectrices de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 régissant les baux à usage commercial, la bailleresse soutenait au contraire que la convention locative échappait à ce statut spécial et demeurait régie par les seules dispositions du droit commun des baux. C'est dans ce contexte d'opposition frontale sur la nature du bail que le litige a été porté devant les juridictions monégasques. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Le conflit opposant la société locataire à sa bailleresse a parcouru l'intégralité des degrés de juridiction de l'ordre judiciaire monégasque avant de trouver son épilogue devant la Cour de révision. En premier ressort, le litige a été soumis à l'appréciation du Tribunal de première instance de Monaco. Par un jugement rendu le 3 juin 1982, la juridiction du premier degré a tranché en faveur de la bailleresse, refusant à la société preneuse le bénéfice de la législation spéciale sur les baux commerciaux et retenant que le contrat de location relevait du droit commun (le détail du dispositif de ce jugement de première instance n'étant pas davantage précisé dans la décision). Insuffisamment satisfaite de cette première décision qui la privait de la protection statutaire de la loi n° 490, la S.A.M. Business Aides Associates a interjeté appel devant la Cour d'appel de Monaco (la date de l'acte d'appel n'est pas précisée dans la décision). Toutefois, les juges du second degré n'ont pas davantage fait droit à ses prétentions. Par un arrêt confirmatif rendu le 7 juin 1983, la Cour d'appel de Monaco a intégralement maintenu l'analyse des premiers juges, tant par des motifs propres que par adoption des motifs du jugement entrepris du 3 juin 1982. La juridiction d'appel a ainsi décidé que le bail consenti par dame D. à la S.A.M. Business Aides Associates, portant sur le local où cette dernière exerçait son activité de prestations de services, de secrétariat et de traduction, demeurait soumis au droit commun, faute pour la société locataire d'avoir justifié de l'exploitation effective d'un fonds de commerce dans les lieux loués. Pour statuer ainsi, la Cour d'appel a relevé que la société preneuse ne s'était nullement expliquée sur les circonstances de fait caractérisant l'exploitation par ses soins d'un fonds de commerce dans les locaux, se bornant à invoquer son inscription au Répertoire du Commerce et de l'Industrie ainsi que son assujettissement à la T.V.A., éléments jugés insuffisants pour rapporter la preuve requise. C'est contre cet arrêt confirmatif du 7 juin 1983 que la S.A.M. Business Aides Associates a formé un pourvoi en révision. La déclaration de pourvoi a été effectuée le 2 mai 1984 par Maître Marquilly, avocat-défenseur, agissant au nom et pour le compte de sa cliente. En défense au pourvoi, la bailleresse était représentée par Maître Lorenzi, avocat-défenseur. À l'appui de son recours devant la Cour de révision, la société demanderesse développait une argumentation articulée autour de quatre moyens de cassation, que la haute juridiction a choisi d'examiner conjointement (« Sur les quatre moyens réunis »). L'ensemble de ces griefs tendait à démontrer que les juges du fond avaient méconnu la portée probatoire des éléments administratifs et fiscaux produits aux débats, inversé la charge de la preuve et entaché leur décision d'un défaut de réponse à conclusions. Plus précisément, la thèse du pourvoi se déployait selon trois axes argumentatifs distincts mais complémentaires : En premier lieu (« alors d'une part »), la S.A.M. Business Aides Associates soutenait que la preuve de la commercialité de son exploitation résultait directement de deux pièces officielles versées aux débats : d'une part, le fait que l'exploitation commerciale de la société faisait l'objet d'une inscription en bonne et due forme au Répertoire du Commerce et de l'Industrie ; d'autre part, la production d'une attestation émanant des Services Fiscaux qui établissait formellement que les relevés du chiffre d'affaires réalisé par la société ressortaient de l'exercice d'une activité commerciale. En deuxième lieu (« alors d'autre part »), la demanderesse au pourvoi s'attachait à démontrer la valeur juridique contraignante de ces éléments au regard de la réglementation en vigueur. Elle faisait valoir que l'inscription au Répertoire du Commerce ne constitue pas une simple formalité déclarative dépourvue de contrôle, mais qu'elle ne peut légalement être opérée que si le déclarant remplit effectivement les conditions requises pour l'exercice du commerce. Elle ajoutait, sur le terrain fiscal, que les activités de prestations de services qu'elle déployait sont légalement soumises au régime fiscal des actes commerciaux. Dès lors, selon le pourvoi, la réunion de ces conditions légales d'inscription et d'imposition démontrait nécessairement l'existence d'une exploitation commerciale dans les lieux loués. En troisième et dernier lieu (« et alors enfin »), la société locataire formulait un grief de nature formelle et procédurale, reprochant à la Cour d'appel de Monaco de ne pas avoir répondu aux conclusions d'appel qui soutenaient expressément ces différents moyens tirés de l'inscription au R.C.I. et de la qualification fiscale du chiffre d'affaires. Par ailleurs, ainsi qu'il ressort de la réponse de la Cour de révision, le pourvoi suggérait également que les juges d'appel avaient indûment renversé la charge de la preuve en exigeant d'elle des démonstrations supplémentaires malgré les présomptions attachées à ses inscriptions administratives et fiscales. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La Cour de révision de Monaco était saisie d'une question fondamentale touchant à la fois au droit des baux commerciaux, au droit commercial général et au droit de la preuve : l'inscription d'une société locataire au Répertoire du Commerce et de l'Industrie ainsi que son assujettissement au régime fiscal des commerçants (notamment à la taxe sur la valeur ajoutée) suffisent-ils à établir l'exploitation effective d'un fonds de commerce dans les lieux loués, condition *sine qua non* de l'application du statut des baux commerciaux régi par la loi n° 490 du 24 novembre 1948 ? De manière sous-jacente, cette interrogation principale commandait la résolution de trois sous-questions techniques d'une grande précision : 1. Quelle est la portée probatoire exacte de l'inscription au Répertoire du Commerce et de l'Industrie : la présomption de la qualité de commerçant qui s'y attache s'étend-elle à la preuve de l'existence et de l'exploitation matérielle d'un fonds de commerce dans un local déterminé ? 2. Quelle est l'incidence des qualifications et assujettissements fiscaux (T.V.A., attestation des services fiscaux sur la nature commerciale du chiffre d'affaires) sur la qualification civile et commerciale du contrat de bail et du fonds de commerce ? 3. Sur quelle partie pèse la charge de prouver les circonstances de fait caractérisant l'exploitation d'un fonds de commerce lorsque le locataire revendique le bénéfice du droit au renouvellement prévu par la loi n° 490 du 24 novembre 1948 ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter l'intégralité des griefs formulés par la S.A.M. Business Aides Associates et valider l'arrêt confirmatif de la Cour d'appel de Monaco, la Cour de révision déploie un raisonnement d'une grande rigueur conceptuelle, articulé en trois temps forts qui opèrent une distinction nette entre la qualité personnelle du preneur, son statut fiscal et la réalité matérielle de l'exploitation locative. #### 1. La dissociation entre la présomption de qualité de commerçant et la preuve de l'exploitation d'un fonds de commerce Dans un premier attendu de principe, formulé avec la concision caractéristique des arrêts de règlement, la haute juridiction pose la règle gouvernant la valeur probatoire des immatriculations administratives et des assujettissements fiscaux : « *Mais attendu que si l'inscription du locataire au Répertoire du Commerce et de l'Industrie fait présumer sa qualité de commerçant, il n'en résulte pas qu'il exploite un fonds de commerce dans les lieux loués ; que son assujettissement au régime fiscal des commerçants est sans portée à cet égard* ». Par cette affirmation majeure, la Cour de révision procède à une scission analytique fondamentale entre deux notions du droit commercial que le pourvoi tentait de confondre : d'une part, la qualité de commerçant (attribut personnel du sujet de droit) et, d'autre part, l'exploitation d'un fonds de commerce dans les lieux loués (réalité objective et localisée). La Cour reconnaît certes un effet juridique à l'inscription au Répertoire du Commerce et de l'Industrie : cette formalité administrative fait « présumer sa qualité de commerçant » au profit du locataire inscrit. Toutefois, la juridiction suprême circonscrit immédiatement le périmètre de cette présomption. Si l'immatriculation permet de présumer que la personne inscrite a le statut de commerçant, cette présomption s'arrête là : « il n'en résulte pas qu'il exploite un fonds de commerce dans les lieux loués ». En d'autres termes, un sujet de droit peut parfaitement revêtir la qualité de commerçant (notamment en raison de sa forme sociale ou de son inscription administrative) sans pour autant qu'un fonds de commerce existe et soit effectivement exploité dans un local spécifique pris à bail. Parallèlement, la Cour de révision écarte de manière péremptoire l'argumentation tirée du droit fiscal. En énonçant que l'assujettissement du preneur au régime fiscal des commerçants est « sans portée à cet égard », la haute juridiction consacre le principe d'autonomie du droit commercial (et plus particulièrement du droit spécial des baux commerciaux) vis-à-vis des qualifications fiscales. Le fait que l'administration fiscale soumette des prestations de services à la T.V.A. ou qualifie un chiffre d'affaires de commercial pour les besoins de l'impôt ne saurait lier le juge civil lorsqu'il s'agit de vérifier si les conditions d'application d'une loi civile ou commerciale sur les baux sont réunies. #### 2. Le rappel de l'exigence légale d'une exploitation effective d'un fonds de commerce selon la loi n° 490 du 24 novembre 1948 Dans un deuxième temps de son raisonnement, la Cour de révision valide le cadre légal restitué par les juges du fond. Elle relève que, tant par motifs propres que par ceux du jugement de première instance qu'elle a adoptés, la Cour d'appel a « *exactement rappelé que la loi 490 du 24 novembre 1948 limite les règles du renouvellement des baux à ceux concernant des locaux dans lesquels un fonds de commerce est exploité* ». Ce motif met en lumière le critère central d'application du statut des baux commerciaux à Monaco : la loi n° 490 n'a pas vocation à protéger tous les baux conclus par des commerçants ou des sociétés commerciales, ni tous les locaux dans lesquels s'exerce une quelconque activité économique ou de prestation de services. Son champ d'application est strictement circonscrit (« limite les règles ») aux seuls locaux au sein desquels un véritable « fonds de commerce » fait l'objet d'une exploitation réelle. La protection légale est attachée au fonds de commerce lui-même, en tant qu'universalité économique abritée dans les murs loués, et non à la seule personne du locataire ou à la nature administrative de ses déclarations. #### 3. L'attribution de la charge de la preuve des circonstances de fait au locataire et le contrôle de la motivation des juges du fond Une fois posée l'inefficacité probatoire des seules inscriptions administratives et fiscales au regard des exigences de la loi n° 490, la Cour de révision examine la manière dont les juges d'appel ont apprécié les éléments de preuve soumis à leur examen. Elle approuve la Cour d'appel d'avoir constaté une carence probatoire totale de la société locataire sur le terrain factuel : « *la S.A.M. Business Aides Associates ne s'est nullement expliquée sur les circonstances de fait de l'exploitation par elle d'un fonds de commerce dans les lieux loués* ». La formulation employée souligne que l'existence et l'exploitation d'un fonds de commerce ne se déduisent pas d'abstractions juridiques ou administratives, mais doivent se démontrer par des « circonstances de fait » concrètes (dont la nature n'est pas détaillée par l'arrêt, dès lors que la société s'était précisément abstenue d'en faire état). En constatant qu'« *invoquant seulement son inscription au Répertoire du Commerce et de l'Industrie ainsi que son assujettissement à la T.V.A. elle ne rapporte pas la preuve de cette exploitation* », les juges du fond ont fait une exacte application des règles régissant le fardeau probatoire. La Cour de révision en tire la conclusion logique dans son attendu final : « *Que, dès lors, la Cour d'appel, sans renverser la charge de la preuve et répondant aux conclusions, a justifié sa décision* ». En effet, dès lors que la société preneuse revendiquait le bénéfice du statut dérogatoire de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 pour échapper au droit commun des baux, il lui incombait de prouver qu'elle remplissait la condition légale tenant à l'exploitation d'un fonds de commerce dans les lieux. La présomption attachée au R.C.I. ne portant que sur la qualité de commerçant et non sur l'existence d'un fonds exploité dans le local, cette présomption ne dispensait nullement la locataire de rapporter la preuve positive des faits d'exploitation du fonds. En exigeant d'elle cette démonstration factuelle, la Cour d'appel n'a donc aucunement renversé la charge de la preuve. De même, en expliquant pourquoi l'inscription au R.C.I. et l'assujettissement à la T.V.A. étaient inopérants pour établir cette exploitation, les juges du second degré ont pleinement répondu aux conclusions dont ils étaient saisis, justifiant légalement leur arrêt. ### C. Le dispositif Au terme de cette analyse rejetant l'ensemble des quatre moyens réunis, la Cour de révision prononce la solution suivante : > « PAR CES MOTIFS, > > Rejette le pourvoi ; » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 26 octobre 1984 par la Cour de révision dans l'affaire *S.A.M. Business Aides Associates c/ Dlle D.* s'impose comme une décision de principe majeure au sein du corpus jurisprudentiel monégasque relatif aux baux commerciaux et à la théorie générale du fonds de commerce. Par la netteté de son sommaire et la fermeté de ses attendus, la haute juridiction fixe durablement les critères d'accès au statut protecteur institué par la loi n° 490 du 24 novembre 1948 concernant les baux à usage commercial, industriel ou artisanal. #### 1. La primauté de la conception réaliste et objective du fonds de commerce dans l'accès au statut de la loi n° 490 L'apport théorique fondamental de la décision réside dans le refus catégorique d'une conception purement formelle ou subjective de la commercialité locative. En droit monégasque, ainsi que le rappelle l'arrêt en approuvant les juges du fond, la loi n° 490 du 24 novembre 1948 constitue un texte spécial qui déroge au droit commun du contrat de louage. À ce titre, ses conditions d'application doivent faire l'objet d'une vérification rigoureuse : le texte « limite les règles du renouvellement des baux à ceux concernant des locaux dans lesquels un fonds de commerce est exploité ». En exigeant la démonstration des « circonstances de fait de l'exploitation [...] d'un fonds de commerce dans les lieux loués », la Cour de révision consacre une approche éminemment réaliste et matérielle. La simple circonstance que le preneur à bail soit une société anonyme monégasque (S.A.M.), qu'il soit immatriculé au Répertoire du Commerce et de l'Industrie et qu'il déploie dans les lieux une activité tertiaire rémunérée (« prestations de services, de secrétariat et de traduction ») ne suffit pas à engendrer automatiquement un fonds de commerce au sens de la loi n° 490. Cette jurisprudence établit une frontière conceptuelle étanche entre trois niveaux de la vie économique et juridique : - **Le statut personnel de l'opérateur** : la qualité de commerçant, qui peut effectivement être présumée du fait de l'inscription au Répertoire du Commerce et de l'Industrie. - **L'exercice d'une activité dans un local** : le déploiement matériel de prestations de services (telles que le secrétariat et la traduction) à l'intérieur des murs donnés à bail. - **L'exploitation d'un fonds de commerce dans les lieux loués** : la réunion effective, au sein du local considéré, des éléments constitutifs d'un fonds de commerce faisant l'objet d'une exploitation concrète par le locataire

Baux commerciaux Renouvellement - Conditions - Exploitation effective d'un commerce - Preuve Fonds de commerce Existence - Preuve - Inscription au Répertoire du Commerce (non) - Assujettissement au régime fiscal des commerçants (non) Commerçant Qualité - Répertoire du Commerce-Inscription - Portée - Présomption - Assujettissement au régime fiscal des commerçants. (non) Impôts et taxes T.V.A. - Assujettissement - Portée - Qualité de commerçant (non) Si l'inscription du locataire au Répertoire du Commerce et de l'Industrie fait présumer sa qualité de commerçant, il n'en résulte pas qu'il exploite un fonds de commerce dans les lieux loués. Son assujettissement au régime fiscal des commerçants est sans portée à cet égard. La Cour de révision, Vu : 1° Le jugement rendu par le Tribunal de première instance de Monaco, le 3 juin 1982 ; 2° L'expédition en forme dudit jugement ; 3° L'arrêt de la Cour d'appel de Monaco, en date du 7 juin 1983 ; 4° L'expédition en forme dudit arrêt ; 5° La déclaration de pourvoi faite de Maître Marquilly, avocat-défenseur, au nom de sa cliente, la S.A.M. Business Aides Associates, en date du 2 mai 1984 ; Sur les quatre moyens réunis, Attendu que la S.A.M. Business Aides Associates fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir décidé que le bail que lui avait consenti dame D. d'un local dans lequel elle exerçait son activité de prestations de services, de secrétariat et de traduction demeurait soumis au droit commun faute par elle d'avoir justifié de l'exploitation d'un fonds de commerce dans les lieux, alors d'une part, que l'exploitation commerciale de la société faisait l'objet d'une inscription au Répertoire du Commerce et de l'Industrie et qu'une attestation des Services Fiscaux établissait que les relevés du chiffre d'affaires de la société ressortaient de l'exercice d'une activité commerciale, alors d'autre part, que l'inscription au Répertoire du Commerce ne peut être opérée que si le déclarant remplit les conditions pour l'exercice du commerce et que les prestations de services sont soumises au régime fiscal des actes commerciaux et alors enfin, que la Cour d'appel n'a pas répondu aux conclusions soutenant ces moyens ; Mais attendu que si l'inscription du locataire au Répertoire du Commerce et de l'Industrie fait présumer sa qualité de commerçant, il n'en résulte pas qu'il exploite un fonds de commerce dans les lieux loués ; que son assujettissement au régime fiscal des commerçants est sans portée à cet égard ; Attendu que tant par motifs propres que par ceux du jugement qu'elle adopte, la Cour d'appel, après avoir exactement rappelé que la loi 490 du 24 novembre 1948 limite les règles du renouvellement des baux à ceux concernant des locaux dans lesquels un fonds de commerce est exploité, constate que la S.A.M. Business Aides Associates ne s'est nullement expliquée sur les circonstances de fait de l'exploitation par elle d'un fonds de commerce dans les lieux loués et qu'invoquant seulement son inscription au Répertoire du Commerce et de l'Industrie ainsi que son assujettissement à la T.V.A. elle ne rapporte pas la preuve de cette exploitation ; Que, dès lors, la Cour d'appel, sans renverser la charge de la preuve et répondant aux conclusions, a justifié sa décision ; Que le moyen doit être rejeté ; PAR CES MOTIFS, Rejette le pourvoi ; MM. R. Combaldieu, prem. prés. ; J. Mario, vice-prés. ; J. Bel. rapp. ; Mme Picco-Margossian, proc. gén. ; MMe Marquilly et Lorenzi, av. déf. DISPOSITIF & CERTIFICATION DE LA MINUTE ORIGINELLE : Minute intégrale certifiée conforme au registre officiel de la juridiction (Cour de Révision de Monaco, réf. 26000).

Intégrité de la publication

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