Cour de révision, 24 avril 1985, Hoirs G. c/ Dame P.

Résumé

# Cour de Révision de Monaco, 24 avril 1985, n° 25090 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 24 avril 1985, n° 25090 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1985/04-24-25090)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige Le litige soumis à la haute juridiction monégasque s'inscrit dans le cadre spécifique de la législation réglementant les baux à loyer d'habitation dans la Principauté de Monaco, et plus particulièrement sous l'empire des dispositions de l'ordonnance n° 77 du 22 septembre 1949 relative au calcul de la valeur locative des locaux à usage d'habitation par la méthode dite de la « surface corrigée ». Cette réglementation repose sur une tarification des loyers strictement encadrée, déterminée en fonction du classement de l'immeuble au sein de catégories et sous-catégories administratives reflétant la qualité architecturale, la solidité de la construction, ainsi que le degré de confort et d'équipement du bien loué. En l'espèce, un appartement dépendant d'un immeuble collectif appartenant aux hoirs G. avait été donné à bail à une locataire, Dame P. À l'origine de la relation contractuelle, ou tout du moins selon les stipulations et le postulat retenu initialement par les parties, le local était considéré et loué comme appartenant à la sous-catégorie A de la catégorie II au sens de la réglementation précitée. Ce classement relativement élevé induisait l'application d'un tarif de base conséquent pour le calcul du loyer légalement exigible. Toutefois, la consistance matérielle de l'immeuble ainsi que l'état interne de l'appartement ont connu des évolutions et présenté des particularités techniques qui ont cristallisé le contentieux entre les bailleurs et la preneuse. D'une part, au niveau de la structure globale du bâtiment, une surélévation de l'immeuble a été entreprise postérieurement à l'entrée dans les lieux de Dame P. Ces travaux d'extension verticale ont sensiblement modifié la physionomie et le fonctionnement de la fraction d'immeuble dont dépendait le logement litigieux. Il est ainsi apparu que cette surélévation n'avait pas tenu compte de l'harmonie et du style des façades d'origine. De plus, sur le plan des circulations verticales et des commodités collectives, l'escalier de service préexistant a purement et simplement été supprimé. Sur le plan constructif, les matériaux mis en œuvre lors de ces transformations ou composant la fraction d'immeuble se sont révélés d'une qualité insuffisante : ils n'offraient pas une très bonne isolation thermique et, surtout, phonique. Pire encore, ces matériaux présentaient une élasticité excessive, vice ou défaut de conception qui a eu pour conséquence directe d'entraîner le décollement des carrelages au sein du bâtiment. Par ailleurs, la finition générale de l'ouvrage apparaissait affectée par la présence de canalisations apparentes, conférant un caractère médiocre à l'ensemble, tandis que la distribution intérieure de l'appartement ne comportait qu'une seule salle de bains. D'autre part, à l'échelle privative de l'appartement lui-même, une difficulté parallèle est apparue concernant les éléments d'équipement intérieurs. Les propriétaires avaient initialement garni les lieux de divers équipements d'origine. Néanmoins, estimant que ces installations ne répondaient plus aux exigences d'un usage normal en raison de leur usure avancée et de leur vétusté, la locataire, Dame P., a pris l'initiative de procéder à leur remplacement à ses propres frais. Enfin, parallèlement au déroulement du litige, les propriétaires ont entrepris des travaux de restauration de l'immeuble, lesquels n'étaient toutefois pas encore achevés au moment où les juridictions du fond ont eu à statuer sur le sort du bail. C'est dans ce contexte de dégradation alléguée des caractéristiques de l'immeuble et de contestation des éléments composant la surface corrigée que le différend s'est noué quant à la fixation du prix du loyer. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Insatisfaite de la tarification appliquée à son bail au regard de l'état réel de la fraction d'immeuble et de son logement, la locataire, Dame P., a pris l'initiative de saisir la juridiction compétente par un exploit introductif d'instance afin de contester le classement du local et le calcul de sa surface corrigée. En première instance (dont la juridiction exacte et la date du jugement ne sont pas précisées dans la décision), les premiers juges ont d'abord rendu une décision avant dire droit ordonnant une mesure d'instruction confiée à un expert judiciaire, avec pour mission d'examiner l'immeuble et l'appartement litigieux au regard des critères de l'ordonnance n° 77 du 22 septembre 1949. À la suite du dépôt de ce rapport d'expertise, le tribunal de première instance a statué au fond en homologuant les conclusions du technicien. Les premiers juges ont fait droit aux demandes de la locataire en décidant de déclasser l'appartement de la sous-catégorie A de la catégorie II vers la sous-catégorie inférieure, à savoir la sous-catégorie B de la catégorie II. Ils ont fixé le point de départ des effets de ce changement de catégorie au jour de l'introduction de l'instance par la locataire et ont par ailleurs déterminé la surface corrigée du logement en refusant d'y intégrer les coefficients correspondant aux équipements d'origine fournis par les bailleurs, au motif que leur remplacement par la preneuse était justifié par leur vétusté. Les propriétaires, les hoirs G., ont interjeté appel de cette décision. Par un arrêt confirmatif rendu le 27 mars 1984, la Cour d'appel de Monaco a intégralement maintenu le jugement entrepris par adoption des motifs des premiers juges et par motifs propres. La juridiction du second degré a ainsi confirmé le déclassement du bien en catégorie II B, maintenu la prise d'effet de cette modification à la date de l'exploit introductif d'instance en écartant la prise en compte des travaux de restauration postérieurs et inachevés, et validé l'exclusion des équipements d'origine vétustes du calcul de la surface corrigée. Le 29 mai 1984, les hoirs G. ont formé un pourvoi en révision contre cet arrêt d'appel. Au soutien de leur recours devant la Cour de révision, les demandeurs au pourvoi ont articulé une argumentation juridique dense, structurée autour de trois moyens de cassation distincts, visant respectivement les critères du classement catégoriel, la temporalité des effets de ce classement et les modalités de calcul de la surface corrigée des équipements. Par un premier moyen, subdivisé en quatre branches, les bailleurs reprochaient à la Cour d'appel d'avoir violé ou méconnu l'article 3 de l'ordonnance n° 77 du 22 septembre 1949 en déclassant l'appartement de la catégorie II A à la catégorie II B : - Dans une première branche, ils soutenaient que les juges du fond s'étaient fondés sur des critères inopérants et étrangers aux prévisions légales, affirmant que l'état d'entretien de l'immeuble, son peu de séduction architecturale ainsi que l'existence de canalisations apparentes étaient sans rapport avec les éléments d'appréciation limitativement prévus par l'article 3 de l'ordonnance précitée. - Dans une deuxième branche, ils faisaient valoir que le critère tiré de l'absence d'escalier de service avait été faussement appliqué, dès lors qu'une telle absence s'oppose seulement au classement d'un immeuble dans la première catégorie (catégorie I), mais nullement à son maintien dans la sous-catégorie A de la catégorie II. - Dans une troisième branche, le pourvoi faisait grief à l'arrêt d'avoir ajouté à la loi une condition qu'elle ne comporte pas : en exigeant que l'isolation phonique et thermique soit « très bonne » pour permettre le classement en sous-catégorie II A, et en s'abstenant de rechercher si cette isolation n'était pas simplement « satisfaisante », la Cour d'appel aurait méconnu le texte réglementaire. - Enfin, dans une quatrième branche, les hoirs G. développaient un argument similaire à celui de la deuxième branche concernant les installations sanitaires, soutenant que le critère relatif au nombre de salles de bains n'est envisagé par le texte que pour différencier les immeubles de la catégorie I de ceux de la catégorie II A, et non pour opérer une distinction entre les sous-catégories A et B de la catégorie II. Par un deuxième moyen, les demandeurs au pourvoi critiquaient le chef de l'arrêt ayant fixé le point de départ du nouveau classement à la date de l'introduction de l'instance. Selon eux, la Cour d'appel aurait dû, pour déterminer le classement adéquat de l'immeuble, se placer non pas au jour de l'assignation, mais à la date d'achèvement des travaux d'amélioration et de restauration entrepris par leurs soins, travaux qui étaient susceptibles de faire passer ou de maintenir le bien dans une sous-catégorie supérieure. Par un troisième moyen, enfin, les propriétaires attaquaient la méthode de détermination de la surface corrigée de l'appartement. Ils reprochaient à la Cour d'appel d'avoir refusé de tenir compte, dans ce calcul, des éléments d'équipement qu'ils avaient initialement fournis, en omettant de rechercher si ces équipements n'étaient pas encore en état de fonctionnement normal au moment précis où la locataire avait pris l'initiative de les remplacer. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé L'examen des trois moyens du pourvoi soumettait à la Cour de révision de Monaco une trilogie de questions juridiques fondamentales touchant au contentieux de la fixation judiciaire du loyer dans le secteur réglementé par l'ordonnance n° 77 du 22 septembre 1949. En premier lieu, sur le terrain de la qualification et du contrôle normatif, se posait la question de l'étendue du pouvoir des juges du fond dans l'interprétation et l'application des critères de classement des immeubles prévus par l'article 3 de l'ordonnance du 22 septembre 1949 : l'appréciation de l'absence ou de l'insuffisance de certains éléments de confort et de qualité architecturale (isolation, escalier de service, finitions, nombre de salles de bains) pour justifier le déclassement d'un local dans une sous-catégorie inférieure relève-t-elle d'un contrôle strict de qualification juridique par la Cour de révision, ou ressortit-elle au pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond leur permettant de procéder à une évaluation globale des caractéristiques du bâtiment ? En deuxième lieu, sur le plan de l'application de la règle de droit dans le temps et des effets du jugement, la Cour devait trancher la question de la détermination de la date de prise d'effet d'une décision judiciaire modifiant le classement catégoriel d'un bien loué, ainsi que la date à laquelle le juge doit se placer pour apprécier les caractéristiques de ce bien : le changement de catégorie décidé par le juge peut-il rétroagir avant la demande en justice ou être différé à l'achèvement de travaux de restauration entrepris postérieurement à l'assignation et non encore terminés, ou bien son effet est-il strictement fixé au jour de la contestation formée par le locataire par l'exploit introductif d'instance ? En troisième lieu, quant à l'assiette matérielle de la surface corrigée, se posait le problème du sort des équipements d'origine fournis par le bailleur mais remplacés en cours de bail par le preneur : les juges du fond sont-ils tenus de rechercher expressément si ces équipements étaient encore en état de fonctionnement normal lors de leur enlèvement pour décider de leur prise en compte dans le calcul du loyer, ou la seule constatation souveraine que ce remplacement était justifié par leur vétusté suffit-elle à justifier légalement leur exclusion de la surface corrigée ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter l'intégralité du pourvoi formé par les hoirs G., la Cour de révision déploie un raisonnement synthétique mais d'une grande fermeté doctrinale, articulant la reconnaissance d'un large pouvoir souverain aux juridictions du fond quant à l'appréciation des faits techniques avec la consécration d'une règle procédurale stricte gouvernant l'effet temporel des décisions de classement. S'agissant tout d'abord du premier moyen relatif au déclassement de l'appartement de la catégorie II A à la catégorie II B, la Haute juridiction ne répond pas isolément à chacune des quatre branches techniques qui tentaient d'enfermer l'article 3 de l'ordonnance du 22 septembre 1949 dans une grille de lecture mathématique et cloisonnée. Elle choisit au contraire de les réunir pour leur opposer un principe directeur de technique de cassation : il appartient aux juges du fond d'apprécier souverainement si l'absence de certains éléments de confort prévus par l'ordonnance est de nature à entraîner le classement de l'immeuble dans la sous-catégorie inférieure. Toutefois, ce renvoi au pouvoir souverain n'équivaut pas à un chèque en blanc dispensant les juges d'appel de motiver leur décision ; la Cour de révision exerce un contrôle de la justification légale (contrôle de la suffisance et de la cohérence des motifs de fait). À cet égard, elle relève avec précision que la Cour d'appel, adoptant les motifs des premiers juges et homologuant le rapport d'expertise ordonné avant dire droit, a mis en évidence un faisceau convergent de six éléments matériels caractérisant la dégradation qualitative de la fraction d'immeuble issue de la surélévation : le non-respect de l'harmonie et du style des façades d'origine lors de cette surélévation postérieure à l'entrée dans les lieux ; la suppression de l'escalier de service ; l'absence d'une très bonne isolation thermique et surtout phonique des matériaux ; l'élasticité excessive de ces mêmes matériaux provoquant le décollement des carrelages ; la présence de canalisations apparentes conférant un caractère médiocre à la finition du bâtiment ; et enfin la présence d'une seule salle de bains. C'est de l'accumulation et de la combinaison de ces constatations factuelles que la Cour d'appel a pu déduire que la fraction d'immeuble ne présentait pas « la plupart des caractères exigés » par l'ordonnance pour figurer en catégorie II A. L'emploi de l'expression « la plupart des caractères » démontre que l'ordonnance de 1949 n'institue pas des critères cumulatifs rigides propres à une seule catégorie, mais dresse un portrait-type global ; dès lors que la majorité de ces standards de qualité fait défaut, la décision de déclassement se trouve légalement justifiée. Abordant ensuite le deuxième moyen, qui constitue le cœur de l'apport normatif de l'arrêt quant au droit processuel des baux réglementés, la Cour de révision approuve pleinement la chronologie juridique retenue par les juges d'appel. Elle énonce, sous la forme d'une règle de principe directement reprise dans le sommaire de la décision, que la Cour d'appel a exactement relevé que le changement de sous-catégorie de la fraction d'immeuble dont dépend l'appartement litigieux « ne peut porter effet avant la contestation du locataire par l'exploit introductif d'instance ». Ce faisant, la Cour fixe une borne temporelle intangible : l'assignation en justice cristallise le litige. Cette règle d'ancrage procédural emporte une double conséquence que la Cour de révision valide expressément. D'une part, la modification du classement n'a pas d'effet rétroactif antérieur à la demande en justice (le locataire ne peut remettre en cause les loyers échus avant sa contestation officielle). D'autre part, et c'est ce qui permet de balayer l'argumentation des bailleurs, le juge saisi d'une demande de déclassement doit apprécier l'état du bien au jour de l'introduction de l'instance. Dès lors, la Cour d'appel a refusé « à bon droit » de prendre en considération des travaux de restauration entrepris par les propriétaires postérieurement à cet exploit introductif d'instance, travaux qui, par surcroît et de manière surabondante, n'étaient « d'ailleurs non encore terminés » au moment où le juge statuait. Le bailleur ne peut donc pas paralyser l'effet d'une demande en déclassement fondée au jour de l'assignation en invoquant le bénéfice virtuel de chantiers ultérieurs et inachevés. Enfin, sur le troisième moyen traitant de l'assiette de la surface corrigée, les bailleurs tentaient de caractériser un défaut de base légale en reprochant aux juges d'appel de ne pas avoir recherché si les équipements d'origine étaient encore en état de fonctionnement normal lorsqu'ils ont été remplacés par la preneuse. La Cour de révision écarte ce grief par un raisonnement d'équivalence logique et d'économie de motifs : les juges du fond ayant souverainement relevé que le remplacement de ces équipements par la locataire était « justifié par leur vétusté », ils ont, par cette seule constatation, légalement justifié leur décision. En droit du louage, la notion de vétusté (qui désigne l'usure normale et irréversible de la chose par l'effet du temps) lorsqu'elle atteint un degré tel qu'elle « justifie le remplacement » de l'élément, est par nature exclusive d'un état de fonctionnement normal conforme à la destination d'un logement de cette catégorie. En constatant positivement la vétusté justificative du remplacement, la Cour d'appel a implicitement mais nécessairement exclu le fonctionnement normal allégué par les propriétaires, rendant inopérante toute recherche supplémentaire sur ce point. ### C. Le dispositif Au terme de cette triple démonstration concluant au rejet de l'ensemble des moyens soulevés par les demandeurs, la Cour de révision prononce la décision suivante : > « PAR CES MOTIFS, > > Rejette le pourvoi, > > Condamne les demandeurs à l'amende et aux dépens. » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 24 avril 1985 par la Cour de révision de Monaco s'inscrit au cœur d'un contentieux abondant et techniquement complexe, né de l'application dans le temps de la législation monégasque d'après-guerre sur les loyers d'habitation, dont l'ordonnance n° 77 du 22 septembre 1949 constitue la pierre angulaire technique. Pour comprendre la portée de cette décision dans l'ordonnancement juridique de la Principauté, il convient de rappeler la philosophie générale de ce texte. À l'instar de la législation française contemporaine de l'époque (telle que la loi du 1er septembre 1948 ayant institué en France le système de la surface corrigée), le droit monégasque du secteur protégé vise à substituer à la libre fixation contractuelle du loyer une détermination objective, scientifique et réglementée de la valeur locative, fondée sur la valeur intrinsèque d'usage du local. Or, cette valeur d'usage dépend de deux paramètres évolutifs : le classement de l'immeuble (ou de la fraction d'immeuble) dans une hiérarchie de catégories (I, II A, II B, III, IV, etc.) et le calcul de la surface corrigée du logement par l'application de coefficients correcteurs tenant compte de l'éclairement, de l'ensoleillement, de la vue et des équipements fournis par le propriétaire. Sur le premier axe de l'arrêt — le contrôle des critères de classement prévus par l'article 3 de l'ordonnance du 22 septembre 1949 —, la décision du 24 avril 1985 consolide une jurisprudence constante de la Cour de révision quant à la répartition des offices entre le juge du fond et le juge de cassation. La tentation des plaideurs, parfaitement illustrée ici par les quatre branches du premier moyen des hoirs G., est de traiter les descriptions réglementaires de chaque catégorie d'immeubles comme des définitions légales strictes donnant lieu à un contrôle de qualification juridique. Les demandeurs soutenaient ainsi une lecture exégétique et compartimentée du texte : puisque l'escalier de service ou le nombre de salles de bains ne seraient expressément mentionnés que pour distinguer la catégorie I de la catégorie II A, le juge commettrait une erreur de droit en les utilisant pour arbitrer entre les sous-catégories II A et II B ; de même, puisque le texte n'évoquerait pas littéralement les « canalisations apparentes » ou le « décollement des carrelages », le juge violerait la loi en s'y référant. La Cour de révision récuse catégoriquement cette approche analytique rigide au profit d'une méthode synthétique et téléologique, placée sous l'égide du pouvoir souverain des juges du fond. En énonçant qu'il appartient souverainement à ces derniers d'apprécier si l'absence de certains éléments de confort entraîne le déclassement en sous-catégorie inférieure, la Haute juridiction rappelle que les catégories de l'ordonnance de 194

Bail à loyer (Ordonnance n° 77 du 22 septembre 1949) Prix - Classement du local - Catégorie - Changement - Décision - Effet - Point de départ. Le changement de catégorie d'un immeuble décidé par les juges ne peut pas porter effet devant la contestation du locataire par l'exploit introductif d'instance. La Cour de révision, Sur le premier moyen pris en ses quatre branches, Attendu que le pourvoi fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir classé dans la sous-catégorie B de la catégorie II l'appartement loué à Dame P. comme appartenant à la sous-catégorie A de cette catégorie II, alors d'une part que l'état d'entretien de l'immeuble, son peu de séduction architecturale et l'existence de canalisations apparentes sont sans rapport avec les éléments d'appréciation prévus par l'article 3 de l'ordonnance n° 77 du 22 septembre 1949, alors d'autre part que l'absence d'escalier de service s'oppose seulement au classement d'un immeuble dans la première catégorie, alors en outre qu'en exigeant que l'isolation phonique et thermique pour classer l'immeuble en sous-catégorie « A » soit très bonne et en ne recherchant pas si elle était satisfaisante la Cour d'appel a méconnu le texte susvisé, alors enfin que le nombre de salle de bains n'est envisagé que pour différencier les immeubles de catégorie I de ceux de la catégorie II A ; Mais attendu qu'il appartient aux juges du fond d'apprécier souverainement si l'absence de certains éléments de confort prévus par l'ordonnance n° 77 du 22 septembre 1949 est de nature à entraîner le classement de l'immeuble dans la sous-catégorie inférieure ; Attendu que par motifs adoptés des premiers juges la Cour d'appel, homologuant le rapport de l'expert commis par une décision avant dire droit antérieure, relève que la surélévation de l'immeuble, postérieure à l'entrée dans les lieux de la locataire n'a pas tenu compte de l'harmonie et du style des façades d'origine, que l'escalier de service a été supprimé, que les matériaux n'offrent pas une très bonne isolation thermique et surtout phonique, leur élasticité excessive entraînant le décollement des carrelages, que des canalisations apparentes confèrent un caractère médiocre à la finition du bâtiment, qu'enfin l'appartement ne comporte qu'une seule salle de bains ; Qu'en constatant ainsi que la fraction d'immeuble dont dépend l'appartement litigieux ne présentait pas la plupart des caractères exigés par l'ordonnance susvisée pour son classement dans la sous-catégorie A de la catégorie II, la Cour d'appel a légalement justifié sa décision ; Que dès lors le moyen doit être rejeté ; Sur le deuxième moyen, Attendu qu'il est encore reproché à l'arrêt d'avoir décidé que l'immeuble aurait le classement par lui retenu depuis l'introduction de l'instance alors que la Cour d'appel aurait dû, pour déterminer ce classement, se placer à la date d'achèvement des travaux d'amélioration qui auraient pu le faire passer dans une sous-catégorie supérieure ; Mais attendu que la Cour d'appel relève exactement que le changement de sous-catégorie de la fraction d'immeuble dont dépend l'appartement litigieux ne peut porter effet avant la contestation du locataire par l'exploit introductif d'instance et refuse à bon droit de prendre en considération des travaux de restauration postérieurs et d'ailleurs non encore terminés ; Que dès lors le moyen ne saurait être accueilli ; Sur le troisième moyen, Attendu que l'arrêt est encore critiqué, en ce que déterminant la surface corrigée de l'appartement litigieux, il a refusé de tenir compte des éléments d'équipement fournis par les propriétaires et n'a pas recherché si ces équipements n'étaient pas encore en état de fonctionnement normal lorsqu'ils avaient été remplacés par la locataire ; Mais attendu que les juges du fond relèvent que le remplacement par la locataire des équipements d'origine était justifié par leur vétusté ; Que par cette seule constatation ils ont légalement justifié leur décision ; Que le moyen doit être rejeté ; PAR CES MOTIFS, Rejette le pourvoi, Condamne les demandeurs à l'amende et aux dépens. Note : Rejet du pourvoi formé le 29 mai 1984 contre l'arrêt de la Cour d'appel du 27 mars 1984.

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