Résumé éditorial
# Cour de Révision de Monaco, 08 octobre 1985, n° 25131
> Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 08 octobre 1985, n° 25131 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1985/10-08-25131))
L’équilibre entre le droit de propriété du bailleur et la protection statutaire du preneur à bail constitue l’une des lignes de tension majeures du droit immobilier spécial. Lorsque le législateur institue un mécanisme dérogatoire au droit commun des contrats, tel qu’un droit de préemption d’ordre public au profit de l’occupant d’un local d’habitation ou assimilé, la jurisprudence se trouve inévitablement confrontée à la délicate question de la délimitation du périmètre matériel de cette prérogative. C’est précisément à cet exercice d’interprétation téléologique et de bornage juridique que s’est livrée la Cour de révision de la Principauté de Monaco dans son arrêt rendu le 8 octobre 1985, opposant les consorts Z. et autres aux consorts L. et autres.
Bien que d’une grande concision formelle, caractéristique du style rédaktionnel des hautes juridictions de cassation et de révision de tradition civiliste franco-monégasque à cette époque, cette décision n’en demeure pas moins fondamentale à double titre. D’une part, sur le terrain du droit processuel, elle énonce avec la netteté d’un axiome une règle gouvernant les conditions de recevabilité relatives au défendeur à l’instance. D’autre part, et c’est là son apport substantiel principal, elle fixe avec autorité la doctrine de la Cour de révision quant à l’assiette et à la finalité du droit de préemption du locataire institué par l’article 40 de l’ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959 modifiant et codifiant la législation relative aux conditions de location des locaux à usage d’habitation. En jugeant que ce droit légal de préférence a pour unique dessein la sauvegarde des prérogatives nées du titre locatif et ne saurait être dévoyé en un instrument d’acquisition spéculative ou globale excédant les limites de l’occupation effective, la haute juridiction monégasque offre une leçon magistrale de méthode d’interprétation des lois d’exception.
Afin de mesurer toute la richesse de cet arrêt de rejet, il convient d’examiner successivement le contexte factuel et procédural dans lequel s’inscrit le litige (I), la question de droit soumise à la Cour de révision ainsi que l’articulation de sa solution (II), avant de livrer une analyse approfondie de la portée théorique et pratique de cette jurisprudence (III).
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## I. Le contexte factuel et procédural
L’intelligence de la solution dégagée par la Cour de révision le 8 octobre 1985 commande au préalable une restitution rigoureuse des données de fait telles qu’elles émergent des constatations souveraines des juges du fond reprises par l’arrêt (A), ainsi qu’un examen précis du cheminement procédural ayant conduit les parties devant le juge du droit (B).
### A. Les faits à l'origine du litige
À l’origine du différend se trouve une opération immobilière portant sur un immeuble entier appartenant à L. (la localisation exacte du bien au sein de la Principauté ainsi que sa consistance architecturale détaillée ne sont pas précisées dans la décision). Il ressort toutefois avec précision des énonciations de l’arrêt que cet immeuble collectif était composé, dans sa structure matérielle et juridique, d’un total de onze appartements.
La situation locative de cet ensemble immobilier présentait une particularité déterminante pour l’issue du litige : la totalité de l’immeuble n’était pas placée sous le régime de l’occupation locative par les demandeurs. En effet, les constatations factuelles opérées par les juridictions du fond établissent que sur les onze appartements que comptait l’immeuble appartenant à L., seuls huit appartements étaient effectivement loués et occupés à ce titre par les locataires (désignés dans l’instance sous l’appellation « Z. et autres », sans que la répartition individuelle de ces huit lots entre les différents preneurs ne soit précisée dans la décision). Le statut juridique ou factuel des trois appartements restants (qu’ils fussent vacants, occupés par le propriétaire lui-même ou détenus à un autre titre) n’est pas précisé dans la décision, mais le fait constant et acquis aux débats résidait dans cette discordance arithmétique et matérielle entre l’assiette de l’immeuble dans son entier (onze appartements) et l’assiette cumulée de l’occupation locative des demandeurs (huit appartements).
Le fait générateur du contentieux est intervenu lorsque le propriétaire, L. (ou « L. et autres », la nature exacte des droits des codéfendeurs n’étant pas précisée dans la décision), a entrepris d’aliéner son bien. L’immeuble dans son intégralité a ainsi fait l’objet d’une promesse de vente (la date de cet avant-contrat, l’identité du tiers bénéficiaire de la promesse ainsi que le prix et les modalités financières de la transaction projetée ne sont pas précisés dans la décision).
Informés de ce projet d’aliénation portant sur l’entier bâtiment, les locataires occupant les huit appartements ont entendu se prévaloir des dispositions protectrices de la législation spéciale sur les baux à loyer, et plus singulièrement de l’article 40 de l’ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959. Estimant que la mise en vente de l’immeuble ouvrait à leur profit le droit de préemption légal institué par ce texte, Z. et les autres locataires ont manifesté la prétention d’acquérir, par l’exercice de cette prérogative légale de substitution, non pas seulement les locaux qu’ils occupaient respectivement en vertu de leurs baux, mais la totalité de l’immeuble faisant l’objet de la promesse de vente, incluant par conséquent les trois appartements échappant à leur occupation locative. Le refus opposé à cette prétention a cristallisé le litige et conduit à la saisine des juridictions monégasques.
### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties
Le conflit né de la volonté des locataires de préempter l’entier immeuble a d’abord été porté devant la juridiction de première instance (la date du jugement de première instance et la teneur exacte de ses motifs ne sont pas précisées dans la décision, si ce n’est que la Cour d’appel a ultérieurement rendu un « arrêt confirmatif », ce qui atteste que les premiers juges avaient d’ores et déjà débouté les locataires de leurs demandes).
Contestant cette décision initiale qui leur refusait le bénéfice de la préemption globale, les locataires (Z. et autres) ont interjeté appel devant la Cour d’appel de Monaco. Par un arrêt confirmatif rendu le 22 février 1985, la juridiction du second degré a rejeté leurs prétentions et validé le refus d’exercice du droit de préemption dans de telles conditions. Pour statuer ainsi, la Cour d’appel a souverainement relevé que les locataires n’occupaient pas la totalité de l’immeuble objet de la promesse de vente — puisque seuls huit appartements sur onze étaient loués et occupés par eux — et en a déduit en droit qu’ils ne pouvaient, sur le fondement de l’article 40 de l’ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959, acquérir la totalité dudit immeuble. Selon l’analyse des juges d’appel, le but de ce texte légal permettait uniquement au preneur, en cas de mise en vente de l’immeuble ou du local par lui occupé, de se porter acquéreur aux mêmes conditions qu’un tiers afin de protéger les droits issus de son titre, et non de réaliser une acquisition excédant ce cadre protecteur.
Nonobstant cette double déconvenue devant les juges du fond, Z. et les autres locataires ont formé un pourvoi en révision le 19 mars 1985 à l’encontre de l’arrêt rendu le 22 février 1985 par la Cour d’appel. Représentés par Maître Marquilly, avocat-défenseur (l’attribution précise des avocats-défenseurs, Maîtres Marquilly et Lorenzi, à chacune des parties respectives n’est pas explicitement détaillée dans la décision, bien que leur intervention conjointe au procès soit mentionnée), les demandeurs au pourvoi articulaient un moyen unique de cassation. Ils faisaient grief à l’arrêt attaqué d’avoir refusé de leur reconnaître le droit d’acquérir la totalité de l’immeuble par voie de préemption au motif qu’ils n’en occupaient pas l’intégralité. Selon la thèse sous-jacente au moyen des locataires, dès lors que l’immeuble était mis en vente globalement par le biais d’une promesse de vente unique, le droit de préemption de l’article 40 devait leur permettre de se substituer à l’acquéreur pressenti pour l’acquisition de l’immeuble tout entier, nonobstant l’inoccupation par eux de trois des onze lots. Par ailleurs, sur le terrain procédural, une exception d’irrecevabilité tirée d’un prétendu défaut d’intérêt avait été soulevée à l’encontre de la partie défenderesse (la question de savoir si cette exception a été soulevée pour la première fois devant la Cour de révision ou si elle faisait l’objet d’une critique liée à l’instance au fond n’est pas précisée dans la décision, mais la Cour de révision y répond par un chef autonome en tête de sa motivation).
Les défendeurs au pourvoi, L. et autres, concluaient quant à eux au rejet de cette exception ainsi qu’au rejet au fond du pourvoi formé contre l’arrêt confirmatif de la Cour d’appel.
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## II. La question de droit et la solution de la juridiction
Saisie de ce litige mêlant un incident de procédure civile et une question substantielle d’interprétation de la loi spéciale sur les baux d’habitation, la Cour de révision devait trancher une double problématique juridique (A). Elle y répond par une motivation à la fois dense et limpide, validant intégralement l’approche téléologique des juges du second degré (B), avant de prononcer le rejet du pourvoi dans son dispositif (C).
### A. Le problème juridique posé
La Cour de révision de Monaco était confrontée à deux questions de droit distinctes, d’inégale ampleur mais d’égale certitude juridique.
En premier lieu, à titre préliminaire et processuel, se posait la question de la recevabilité de l’exception tirée du défaut d’intérêt lorsqu’elle est dirigée contre la partie défenderesse : le demandeur à une action ou à une voie de recours peut-il valablement opposer une fin de non-recevoir fondée sur l’absence d’intérêt à agir à la partie qu’il a lui-même attraite en justice en qualité de défendeur ?
En second lieu, et principalement, le moyen unique du pourvoi posait une question fondamentale de droit spécial des baux à loyer quant à l’interprétation et au champ d’application matériel de l’article 40 de l’ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959 : **les locataires qui n’occupent qu’une partie des appartements composant un immeuble collectif (en l’occurrence huit appartements sur onze) peuvent-ils, lorsque cet immeuble fait l’objet d’une promesse de vente portant sur sa totalité, exercer le droit de préemption légal institué à leur profit par l’article 40 de l’ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959 afin de se porter acquéreurs de l’intégralité de l’immeuble, y compris des lots sur lesquels ils ne détiennent aucun titre locatif ni aucune occupation ?**
En d’autres termes, il s’agissait de déterminer si la lettre du texte légal, qui vise la mise en vente « de l’immeuble ou du local par lui occupé », autorisait une préemption globale débordant l’assiette des baux consentis, ou si la finalité protectrice de la loi commandait de circonscrire strictement l’exercice du droit de préférence à la seule sauvegarde des droits nés du titre d’occupation exclusif du preneur.
### B. Le raisonnement et la motivation de la cour
Pour rejeter tant l’exception préliminaire que le moyen unique du pourvoi, la Cour de révision déploie un raisonnement en deux temps, marqué par le sceau de l’orthodoxie juridique.
S’agissant tout d’abord de l’exception d’irrecevabilité, la haute juridiction l’écarte d’un revers de plume par une formule lapidaire qui a valeur de maxime de droit judiciaire privé : « *Attendu que le défaut d’intérêt ne saurait être invoqué à l’encontre du défendeur à une action en justice ; Rejette l’exception.* » Le syllogisme est implacable dans sa concision. Si l’intérêt à agir constitue la condition cardinale de recevabilité de toute demande en justice pour celui qui prend l’initiative du procès (le demandeur), une telle exigence est dépourvue de toute pertinence à l’égard du défendeur. Par hypothèse même, le défendeur ne prend pas l’initiative de l’action : il la subit. Son intérêt à se défendre naît mécaniquement et nécessairement du seul fait qu’une prétention est formulée contre lui en justice. Dès lors, lui opposer un défaut d’intérêt constitue un non-sens procédural que la Cour de révision sanctionne immédiatement par le rejet de l’exception.
S’agissant ensuite du fond du droit et de l’examen du moyen unique, la Cour de révision procède à un contrôle de la qualification juridique et de la justification légale de l’arrêt attaqué, en s’appuyant sur une méthode d’interprétation résolument téléologique (c’est-à-dire fondée sur la recherche du but poursuivi par le législateur, la *ratio legis*).
La Cour commence par rappeler les constatations factuelles souveraines et déterminantes opérées par la Cour d’appel dans son arrêt confirmatif : sur les onze appartements composant l’immeuble appartenant à L., seuls huit étaient loués et occupés à ce titre par les demandeurs au pourvoi. Ce constat d’inadéquation matérielle entre l’objet de la promesse de vente (l’immeuble entier de onze lots) et l’objet de l’occupation locative (huit lots) étant posé, la Cour de révision approuve pleinement la déduction juridique qu’en ont tirée les juges d’appel.
C’est ici que l’arrêt livre son attendu de principe, repris mot pour mot dans le sommaire officiel de la décision : la Cour de révision juge que « *les juges du fond ont déclaré à bon droit que le but de l’article 40 de l’ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959 qui a institué un droit de préemption au profit du locataire permet seulement à ce dernier, en cas de mise en vente de l’immeuble ou du local par lui occupé, de s’en porter acquéreur aux mêmes conditions qu’un tiers et non pas de réaliser une acquisition sans rapport avec la protection des droits découlant de son titre exclusif* ».
L’articulation logique de cette motivation mérite une attention particulière :
1. **L’identification de la finalité légale (*« le but de l’article 40 »*)** : Le droit de préemption n’est pas une prérogative abstraite ou inconditionnelle ; il a été institué dans un dessein précis de protection sociale et contractuelle du preneur en place face au risque d’éviction ou de changement de propriétaire consécutif à la vente de son logement.
2. **La délimitation restrictive de la prérogative (*« permet seulement à ce dernier »*)** : Parce qu’il s’agit d’un droit exorbitant qui porte atteinte à la liberté contractuelle du propriétaire-vendeur (notamment à sa liberté de choisir son cocontractant), son périmètre est strictement mesuré. Le texte vise la mise en vente « de l’immeuble ou du local *par lui occupé* ». Le participe passé « occupé » gouverne et limite l’assiette du bien préemptable : si le locataire occupe l’immeuble entier, il peut préempter l’immeuble ; s’il n’occupe qu’un local, son droit se borne à ce local.
3. **L’exclusion des acquisitions étrangères au titre locatif (*« et non pas de réaliser une acquisition sans rapport avec la protection des droits découlant de son titre exclusif »*)** : C’est la clé de voûte du raisonnement. Le droit de préemption est l’accessoire et le prolongement de la protection du titre locatif (« *son titre exclusif* »). Dès lors que les locataires prétendaient acquérir trois appartements supplémentaires sur lesquels ils ne disposaient d’aucun bail ni d’aucune occupation, ils cherchaient à réaliser une opération d’acquisition immobilière dépourvue de tout lien avec la sauvegarde de leur maintien dans les lieux.
En concluant « *qu’il s’ensuit qu’en refusant en l’espèce aux demandeurs l’exercice du droit de préemption, la Cour d’appel a légalement justifié sa décision - que ce moyen ne saurait être accueilli* », la Cour de révision consacre la parfaite rectitude juridique du raisonnement des juges du fond et clôt toute discussion sur une éventuelle extension du droit de préemption au-delà des strictes limites des lieux loués.
### C. Le dispositif
Au terme de cette motivation ramassée et décisive, la Cour de révision prononce le dispositif suivant :
> « PAR CES MOTIFS,
> Rejette le pourvoi ; »
*(Il convient d’inclure également le chef de dispositif intermédiaire figurant dans le corps de l’arrêt relatif à l’incident procédural : « Sur l’exception d’irrecevabilité, Attendu que le défaut d’intérêt ne saurait être invoqué à l’encontre du défendeur à une action en justice ; Rejette l’exception. »).*
Par ce double rejet — rejet de l’exception d’irrecevabilité et rejet du pourvoi formé le 19 mars 1985 —, l’arrêt confirmatif rendu par la Cour d’appel de Monaco le 22 février 1985 acquiert un caractère définitif et irrévocable, scellant l’impossibilité pour les locataires partiels d’évincer l’acquéreur de l’entier immeuble.
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## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle
L’arrêt rendu le 8 octobre 1985 par la Cour de révision, sous la présidence de Monsieur le Premier Président Combaldieu et avec le concours de Messieurs les Conseillers Bel et Pucheus, dépasse largement le cadre d’un simple arrêt d’espèce. Par la fermeté de ses formules, il s’inscrit dans la droite ligne des principes directeurs de la jurisprudence monégasque et de la tradition civiliste en matière de droit processuel et de baux spéciaux (A), tout en recelant des enseignements pratiques de premier ordre pour les praticiens du droit immobilier et du contentieux (B).
### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne
L’analyse théorique de la décision commande de dissocier ses deux apports, lesquels témoignent tous deux d’une maîtrise classique des concepts fondamentaux du droit privé : d’une part, l’affirmation de l’immunité du défendeur face à la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt ; d’autre part, la consécration d’une lecture téléologique et stricte du droit de préemption locatif.
#### 1. L’évidence processuelle : l’inopposabilité du défaut d’intérêt au défendeur à l’action
Le premier attendu de l’arrêt, bien que succinct, constitue une illustration éclatante de la théorie générale de l’action en justice telle qu’elle est reçue en droit judiciaire monégasque. En énonçant que « *le défaut d’intérêt ne saurait être invoqué à l’encontre du défendeur à une action en justice* », la Cour de révision rappelle la dissymétrie structurelle qui existe entre les parties à l’instance au regard des conditions de recevabilité de l’action.
Dans la conception classique de la procédure civile, que partage le droit monégasque avec la tradition juridique française (dont témoignaient en l’espèce la composition même de la Cour de révision et la rigueur de sa technique de cassation), l’intérêt à agir — traditionnellement résumé par les adages *« pas d’intérêt, pas d’action »* ou *« l’intérêt est la mesure des actions »* — est une condition subjective exigée de celui qui saisit le juge d’une prétention initiale ou d’un recours. C’est à l’auteur de l’initiative procédurale de démontrer que le succès de sa prétention est susceptible de lui procurer un avantage juridique, matériel ou moral, né et actuel.
À l’inverse, la situation procédurale du défendeur (qu’il s’agisse du défendeur originaire en première instance, de l’intimé en appel ou du défendeur au pourvoi en révision, pour autant qu’il se borne à