Résumé éditorial
# Cour de Révision de Monaco, 06 octobre 1986, n° 25234
> Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 06 octobre 1986, n° 25234 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1986/10-06-25234))
## I. Le contexte factuel et procédural
### A. Les faits à l'origine du litige
Le litige soumis à la Cour de révision de la Principauté de Monaco s'inscrit dans le cadre d'une opération complexe de promotion immobilière impliquant le remembrement de plusieurs fonds contigus situés sur le territoire monégasque, ainsi que l'intervention d'un intermédiaire professionnel de l'immobilier dont la rémunération faisait l'objet de stipulations contractuelles particulières.
À l'origine des faits se trouve un acte sous seing privé conclu le 23 novembre 1979. Par cette convention, les consorts V. ont consenti au sieur L., exerçant la profession de promoteur-constructeur, ainsi qu'à son épouse, une promesse de vente portant sur une propriété immobilière leur appartenant, sise à Monaco. L'économie générale de cet avant-contrat reposait sur plusieurs modalités temporelles et personnelles déterminantes pour la suite du contentieux.
En premier lieu, les parties avaient fixé une échéance précise pour la réitération de leur engagement : la convention devait être réitérée par acte authentique au plus tard le 23 avril 1980. En second lieu, l'acte du 23 novembre 1979 comportait une clause de substitution au profit des bénéficiaires de la promesse. Aux termes de cette stipulation, le sieur L. et son épouse disposaient de la faculté de se substituer un tiers acquéreur dans le bénéfice de la promesse de vente. Toutefois, cette faculté de substitution n'emportait pas libération pure et simple des bénéficiaires initiaux, l'acte prévoyant expressément que ces derniers resteraient garants solidaires de l'exécution des engagements précisés dans la convention.
L'acte sous seing privé du 23 novembre 1979 intégrait par ailleurs des stipulations relatives à l'intervention d'un professionnel de l'entremise immobilière. Il y était formellement indiqué que la transaction avait été permise par l'intermédiaire de l'Agence Monte-Carlo Azur, dont la propriétaire était la dame M. Le mécanisme de rémunération de cet intermédiaire, tel que arrêté dans l'acte, présentait un caractère alternatif et conditionnel, dérogeant au paiement immédiat d'une commission lors de la conclusion de l'acte.
En effet, aux termes de la convention, la dame M. déclarait renoncer à percevoir sa rémunération d'agence immédiate au titre de la transaction portant sur la propriété des consorts V. En contrepartie de cette renonciation, l'acquéreur — le sieur L. — souscrivait un engagement double variant selon l'affectation future du bien immobilier acquis :
- Dans une première hypothèse, correspondant à la réalisation du projet initial du promoteur-constructeur consistant à édifier un nouvel ensemble immobilier sur le terrain objet de la promesse après avoir procédé à son remembrement avec quatre autres propriétés contiguës, l'acquéreur s'engageait à consentir à la dame M. l'exclusivité des ventes des appartements à construire au sein de ce futur immeuble.
- Dans une seconde hypothèse, pour le cas où le promoteur ne réaliserait pas ce projet de construction après remembrement et choisirait de conserver l'immeuble en l'état, l'acquéreur s'engageait alors à verser à la dame M. la commission d'usage.
Or, le déroulement chronologique des opérations immobilières ne s'est pas conformé aux prévisions de l'acte du 23 novembre 1979. La promesse de vente conclue par acte sous seing privé n'a pas été réitérée par acte authentique à la date butoir du 23 avril 1980, ni même postérieurement entre les parties initiales.
Moins d'un mois après l'expiration du délai de réitération initialement convenu, soit le 21 mai 1980, un acte notarié a été dressé. Par cet acte authentique, les consorts V. ont vendu leur immeuble non pas au sieur L. et à son épouse, mais à une personne morale tierce, la Société Civile Immobilière (S.C.I.) H. O., représentée par un sieur P.
Selon les éléments factuels soutenus par la dame M. au cours de l'instance — tels que rapportés par l'arrêt commenté au titre de ses dernières conclusions d'appel —, cette vente directe à la S.C.I. H. O. s'inscrivait dans un contexte plus large entourant le projet de remembrement des cinq propriétés contiguës :
1. Le sieur L. avait effectivement le projet de construire un ensemble immobilier après le remembrement de la propriété des consorts V. et des quatre propriétés voisines.
2. La dame M., par le truchement de son Agence Monte-Carlo Azur, avait mis les différents vendeurs en présence et plusieurs ventes (ou promesses) avaient été réalisées grâce à son intervention.
3. Afin de trouver un autre acquéreur pour l'ensemble de l'opération, le sieur L. s'était adressé à une autre agence immobilière.
4. Cette seconde agence avait proposé au sieur P., agissant en qualité de représentant de la S.C.I. H. O. (société créée à cette fin précise), d'acquérir les terrains faisant l'objet des cinq promesses de vente initialement réunies.
5. Dans un premier temps, le sieur P. avait déclaré ne pas s'intéresser à la promesse de vente concernant spécifiquement la propriété des consorts V., laquelle contenait précisément la clause relative à la rémunération de la dame M. (octroi de l'exclusivité de vente des futurs appartements ou versement de la commission d'usage).
6. Néanmoins, dans un second temps, le sieur P., par l'intermédiaire de la S.C.I. H. O., a tout de même procédé à l'acquisition de cet immeuble appartenant aux consorts V. par l'acte notarié du 21 mai 1980, en dehors de toute réitération formelle de la promesse du 23 novembre 1979 et sans reprise des engagements souscrits envers l'Agence Monte-Carlo Azur.
S'estimant évincée de ses droits à rémunération et d'exclusivité commerciale par l'effet de cette vente notariée directe intervenue le 21 mai 1980 entre les consorts V. et la S.C.I. H. O., la dame M. a décidé de porter le différend devant les juridictions monégasques.
### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties
Pour obtenir la sanction de ce qu'elle analysait comme une violation de ses droits contractuels et le fruit d'une manœuvre destinée à l'évincer, la dame M. a fait délivrer une assignation à l'encontre, d'une part, du sieur L. (bénéficiaire initial de la promesse du 23 novembre 1979) et, d'autre part, de la S.C.I. H. O. (acquéreur final par acte notarié du 21 mai 1980).
Les prétentions formulées par la demanderesse dans son acte introductif d'instance s'articulaient autour d'une demande principale d'exécution en nature et d'une demande subsidiaire d'exécution par équivalent :
- **À titre principal**, la dame M. demandait à la juridiction de dire et juger que le sieur L. et la S.C.I. H. O. étaient tenus solidairement de lui donner l'exclusivité des ventes de l'immeuble à construire sur les terrains remembrés.
- **À titre subsidiaire**, pour le cas où les défendeurs n'exécuteraient pas cette obligation de lui conférer l'exclusivité des ventes, elle sollicitait leur condamnation solidaire au versement de dommages-intérêts.
Le parcours procédural devant les juridictions du fond (Tribunal de première instance puis Cour d'appel de Monaco, dont les décisions avant dire droit ne sont pas datées dans le texte de l'arrêt rapporté) a donné lieu à des mesures d'instruction. Il ressort en effet des énonciations de la Cour de révision qu'il a été procédé, avant dire droit, à un interrogatoire des parties ainsi qu'à une mesure d'enquête au cours de laquelle divers témoignages ont été recueillis concernant les circonstances des négociations immobilières, le rôle de l'Agence Monte-Carlo Azur et les rapports noués entre le sieur L. et le sieur P. (représentant la S.C.I. H. O.).
Statuant au fond sur les résultats de cet interrogatoire des parties et de cette enquête ordonnés avant dire droit, la Cour d'appel de Monaco a, par un arrêt rendu le 20 décembre 1985, intégralement débouté la dame M. de ses demandes tant principales que subsidiaires.
Pour asseoir sa décision de rejet, la juridiction du second degré a retenu deux séries de considérations :
1. Sur le terrain contractuel, la Cour d'appel a considéré que l'acte sous seing privé du 23 novembre 1979 constituait une simple promesse de vente qui ne valait pas vente, faute d'avoir été constatée par acte authentique devant un notaire monégasque conformément aux prescriptions légales, de sorte que la vente ultérieure du 21 mai 1980 à la S.C.I. H. O. ne pouvait s'analyser comme l'exercice de la faculté de substitution maintenant les engagements initiaux au profit de l'agent immobilier.
2. Sur le terrain délictuel ou quasi-délictuel de la fraude, la Cour d'appel a écarté l'argumentation de l'appelante en affirmant que la preuve de l'existence d'une collusion frauduleuse entre le sieur L. et la S.C.I. H. O. (représentée par le sieur P.) n'était pas rapportée.
Insusceptible d'acquiescer à cette décision qui la privait de toute contrepartie financière ou commerciale pour son entremise, la dame M. a formé un pourvoi en révision le 11 mars 1986 contre l'arrêt de la Cour d'appel du 20 décembre 1985.
Au soutien de son pourvoi devant la Cour de révision, la demanderesse a développé cinq moyens de cassation, que la Haute juridiction a regroupés en deux blocs distincts lors de son examen :
**Le premier bloc (premier, deuxième et troisième moyens réunis)** attaquait le chef de l'arrêt ayant rejeté ses demandes fondées sur la force obligatoire de l'acte du 23 novembre 1979. Ce moyen complexe s'articulait en trois branches :
- *Dans une première branche*, la dame M. reprochait à la Cour d'appel d'avoir inexactement qualifié de simple « promesse de vente » l'acte sous seing privé du 23 novembre 1979. Selon la demanderesse au pourvoi, cet acte constituait d'ores et déjà une véritable « vente » parfaite, que l'inexécution de l'obligation de la réitérer par acte authentique (dans le délai expirant le 23 avril 1980) ne rendait nullement caduque.
- *Dans une deuxième branche*, elle faisait grief aux juges d'appel d'avoir méconnu l'existence d'une novation par changement de débiteur résultant de la vente de l'immeuble à la S.C.I. H. O. le 21 mai 1980. Elle soutenait que, dès lors que la vente du 23 novembre 1979 avait conservé tous ses effets juridiques, le sieur L., en laissant la S.C.I. H. O. acquérir le bien, n'avait fait qu'user de la faculté de substitution que lui accordait ladite convention, ce qui maintenait la garantie solidaire de L. et transférait à la S.C.I. substituée les charges de l'acte initial.
- *Dans une troisième branche*, elle imputait à l'arrêt attaqué une dénaturation du contenu et de la portée de la clause de la convention du 23 novembre 1979 relative à sa rémunération d'intermédiaire.
**Le second bloc (quatrième et cinquième moyens réunis)** critiquait le chef de l'arrêt ayant écarté l'existence d'une fraude commise à son préjudice. Se plaçant sur le terrain de la régularité formelle des décisions de justice et de l'obligation de motivation (article 199 du Code de procédure civile), la dame M. reprochait à la Cour d'appel de ne pas s'être expliquée sur la portée précise des témoignages recueillis lors de l'enquête — qu'elle invoquait expressément dans ses dernières conclusions pour démontrer le stratagème mis en place par le sieur L. et le sieur P. afin d'éluder la clause de rémunération — et de s'être bornée à une affirmation péremptoire et générale selon laquelle la preuve de la collusion frauduleuse n'était pas établie.
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## II. La question de droit et la solution de la juridiction
### A. Le problème juridique posé
L'examen des cinq moyens du pourvoi soumettait à la Cour de révision de Monaco deux questions de droit fondamentales, relevant respectivement du droit substantiel des contrats spéciaux (la vente immobilière) et du droit processuel (la motivation des jugements au regard des mesures d'instruction).
**La première question de droit**, d'ordre substantiel, portait sur la nature juridique, la validité et l'efficacité d'une promesse synallagmatique de vente immobilière conclue par acte sous seing privé en Principauté de Monaco : *Une promesse synallagmatique de vente conclue sous seing privé et portant sur un immeuble situé à Monaco (d'une valeur excédant 150 francs) vaut-elle vente parfaite dès l'échange des consentements, de sorte que le défaut de réitération par acte authentique dans le délai convenu ne la rendrait pas caduque et permettrait à un tiers (l'agent immobilier) d'invoquer le maintien de ses effets à travers le mécanisme de la substitution d'acquéreur et de la novation lors de la vente notariée ultérieure du bien à une société tierce ?*
À travers cette interrogation, il s'agissait de déterminer la portée exacte de l'article 1432, alinéa 2, du Code civil monégasque et de préciser si la forme authentique exigée par ce texte constitue une simple formalité probatoire ou d'opposabilité aux tiers (laissant subsister le principe du consensualisme inter partes), ou si elle érige la passation d'un acte devant un notaire monégasque en une condition substantielle nécessaire pour que la promesse synallagmatique puisse juridiquement valoir vente.
**La seconde question de droit**, d'ordre procédural, concernait l'étendue de l'obligation de motivation pesant sur les juges du fond lorsqu'ils statuent après l'exécution d'une mesure d'enquête : *Satisfait-elle aux exigences de l'article 199 du Code de procédure civile la juridiction d'appel qui, saisie de conclusions circonstanciées s'appuyant sur des témoignages précis recueillis lors d'une enquête ordonnée avant dire droit pour établir l'existence d'une collusion frauduleuse destinée à priver un intermédiaire de sa rémunération, se borne à affirmer de manière globale que l'existence de cette fraude n'est pas établie, sans analyser ni s'expliquer sur la portée desdits témoignages ?*
### B. Le raisonnement et la motivation de la cour
La Cour de révision répond de manière distincte à ces deux problématiques, opérant une dissociation nette entre le volet contractuel du litige — sur lequel elle approuve pleinement la juridiction d'appel — et le volet probatoire et processuel relatif à la fraude — sur lequel elle prononce une censure pour défaut de motifs.
#### 1. Sur le rejet des trois premiers moyens : la consécration du solennisme de l'article 1432, alinéa 2, du Code civil
Pour écarter l'argumentation de la demanderesse au pourvoi qui soutenait que l'acte sous seing privé du 23 novembre 1979 constituait une vente parfaite nonobstant l'absence de réitération authentique, la Cour de révision énonce un attendu de principe d'une grande netteté :
> « Mais attendu qu'en application de l'alinéa 2 de l'article 1432 du Code civil, la promesse synallagmatique de vente portant sur un immeuble situé en Principauté et d'une valeur supérieure à 150 francs ne vaut vente qu'à partir du moment où elle est constatée par un acte authentique passé devant un notaire monégasque ; »
Le raisonnement de la Haute juridiction procède par une application stricte et littérale du texte légal monégasque. En droit civil monégasque, si le principe selon lequel la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix existe, il reçoit une dérogation majeure en matière immobilière dès lors que deux conditions cumulatives, toutes deux réunies en l'espèce, sont remplies :
- Une condition de localisation territoriale : l'immeuble objet de la promesse est situé en Principauté de Monaco ;
- Une condition de valeur pécuniaire : l'immeuble a une valeur supérieure au seuil légal de 150 francs.
Lorsque ces paramètres sont réunis, la loi subordonne l'équivalence entre la promesse synallagmatique et la vente à une exigence de forme absolue : la constatation de l'accord par un acte authentique reçu par un officier public déterminé, à savoir un notaire monégasque. Tant que cette formalité solennelle n'est pas accomplie, la promesse synallagmatique sous seing privé *ne vaut pas vente*.
La conséquence logique qu'en tire la Cour de révision est implacable pour l'économie du pourvoi de la dame M. Dès lors que l'acte du 23 novembre 1979 était un simple acte sous seing privé et qu'il n'a jamais été constaté par un notaire monégasque avant l'expiration du délai fixé au 23 avril 1980, la Cour d'appel en a « déduit exactement que la promesse de vente du 23 novembre 1979 ne valait pas vente ».
Par un effet de cascade juridique, cette qualification première ruine l'ensemble de la construction intellectuelle développée dans les deuxième et troisième branches du moyen :
- Puisque l'acte du 23 novembre 1979 ne valait pas vente et n'avait pas été réitéré dans le délai convenu, il ne pouvait avoir conservé ses effets lors de la vente notariée du 21 mai 1980. Par conséquent, l'acquisition réalisée par la S.C.I. H. O. le 21 mai 1980 constituait une vente autonome et nouvelle, et non la mise en œuvre de la faculté de substitution stipulée dans un acte sous seing privé dépourvu de valeur translative de propriété. Le grief tiré d'une prétendue novation par changement de débiteur était dès lors privé de tout fondement.
- De même, l'acte sous seing privé ne valant pas vente et ne liant pas le tiers acquéreur (la S.C.I. H. O.), le grief reprochant aux juges du fond d'avoir dénaturé la clause de rémunération insérée dans cet acte devenait inopérant.
C'est pourquoi la Cour de révision conclut logiquement que « dès lors les deuxième et troisième branches du moyen deviennent sans objet et que le moyen doit être rejeté ».
#### 2. Sur l'accueil des quatrième et cinquième moyens : la sanction du défaut de motifs face à l'appréciation « in globo » des témoignages
Si la voie contractuelle était fermée par le rempart de l'article 1432, alinéa 2, du Code civil, il demeurait la voie de la responsabilité pour fraude : bien que la promesse sous seing privé ne valût pas vente, les parties (L. et la S.C.I. H. O. représentée par P.) s'étaient-elles concertées frauduleusement pour laisser périr la promesse initiale et conclure une vente directe dans le seul but d'évincer l'agent immobilier de ses droits à rémunération ?
Pour accueillir les quatrième et cinquième moyens, la Cour de révision vise expressément **l'article 199 du Code de procédure civile**, avant de rappeler sous forme de chapeau intérieur le principe directeur gouvernant l'office du juge : « Attendu que tout jugement doit être motivé ».
La Cour procède ensuite à un rappel minutieux de la teneur des dernières conclusions d'appel de la dame M. Elle relève que l'appelante n'avait pas procédé par simples allégations abstraites, mais qu'elle s'appuyait sur des témoignages précis recueillis lors de l'enquête ordonnée avant dire droit. De ces témoignages nommément désignés et analysés dans ses écritures, la dame M. faisait ressortir un faisceau d'indices