Cour de révision, 2 mai 1987, S.A.M. Banque de placements et de crédit c/ S.A.M. Richelmi et Société civile immobilière Gisèle.

Résumé

# Cour de Révision de Monaco, 02 mai 1987, n° 25327 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 02 mai 1987, n° 25327 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1987/05-02-25327)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire ayant donné lieu à l'arrêt rendu par la Cour de révision de la Principauté de Monaco le 2 mai 1987 s'inscrit dans le cadre d'une opération de promotion immobilière d'envergure réalisée sur le territoire monégasque, portant sur la construction d'un immeuble dénommé « Le Commodore ». Cette opération mettait en présence trois acteurs principaux aux intérêts initialement convergents mais devenus antagonistes à la suite de difficultés financières : le maître de l'ouvrage, l'entrepreneur chargé des travaux et l'établissement bancaire assurant le financement du projet. Le maître de l'ouvrage était la Société civile immobilière (S.C.I.) Gisèle, structure juridique dédiée à la réalisation de ce programme immobilier. Pour mener à bien l'édification du bâtiment « Le Commodore », la S.C.I. Gisèle avait confié l'exécution des travaux de construction à une entreprise de bâtiment de la place, la Société anonyme monégasque (S.A.M.) Richelmi. En contrepartie de ses prestations et de l'édification de l'ouvrage, la S.A.M. Richelmi détenait une créance importante sur le maître de l'ouvrage, dont le solde impayé a été ultérieurement chiffré par les juridictions du fond à la somme exacte de 3 372 169,31 francs. En outre, dans le cadre de l'exécution de son marché de travaux, l'entrepreneur avait maintenu une présence effective sur le site, caractérisée par le fait qu'un important matériel lui appartenant se trouvait encore entreposé sur le chantier de l'immeuble « Le Commodore ». Le troisième protagoniste, dont le rôle exact constitue le cœur du litige, était la Société anonyme monégasque « Banque de placements et de crédit » (ci-après dénommée la B.P.C.). L'implication de cet établissement de crédit dans l'opération immobilière s'est manifestée très en amont. En effet, il ressort des constatations souveraines des juges du fond que la B.P.C. avait pris la décision de financer l'opération de promotion immobilière du « Commodore » avant même que la S.C.I. Gisèle ne soit juridiquement constituée. Une fois la société civile immobilière créée, les relations financières entre cette dernière et l'établissement bancaire ont été formalisées par la conclusion d'un contrat d'ouverture de crédit en date du 1er avril 1980. Aux termes de cette convention de financement, la B.P.C. ne se limitait pas à une simple mise à disposition de fonds. L'acte lui conférait des prérogatives étendues quant au suivi et à la maîtrise de l'opération. D'une part, le contrat d'ouverture de crédit donnait à la banque le pouvoir de surveiller étroitement la réalisation de l'opération immobilière, cette surveillance s'exerçant notamment par la centralisation de l'ensemble des mouvements financiers directement aux caisses de la banque. D'autre part, les stipulations contractuelles octroyaient à l'établissement financier la faculté expresse de se substituer au maître de l'ouvrage dans l'hypothèse où celui-ci viendrait à être défaillant. Dans le déroulement concret de l'opération de construction et de commercialisation, l'intervention de la B.P.C. s'est traduite par divers actes positifs relevés par les juges du fond. La banque a ainsi donné des instructions aux représentants légaux de la S.C.I. Gisèle. Ces directives visaient notamment à inciter les associés de la société civile immobilière à effectuer un apport en fonds propres d'un montant de 4 millions de francs, ainsi qu'à mettre en vente les appartements construits à un prix préalablement agréé par l'établissement bancaire. Par ailleurs, la banque a procédé à des actes qualifiés par elle de vérification de la commercialisation des locaux construits. De surcroît, la B.P.C. a participé directement à des tractations commerciales avec des tiers, lesquels, au vu de son comportement, la tenaient pour le véritable maître de l'affaire. À cet égard, un courrier daté du 29 avril 1981, émanant de l'un des directeurs de la banque et adressé aux dirigeants de la S.C.I. Gisèle, faisait état de démarches de tiers s'adressant directement à l'établissement financier, le directeur déclarant rendre compte aux dirigeants de l'erreur commise par ces personnes. L'épilogue factuel de cette opération immobilière s'est noué le 25 novembre 1981. À cette date, la S.C.I. Gisèle a procédé à la vente en bloc de l'immeuble « Le Commodore » au profit d'une société tierce, la Société Valsera Real Estate Corporation. La B.P.C. est personnellement intervenue à cet acte de vente. Or, cet instrumentum comportait des déclarations formelles relatives à la situation juridique et matérielle du bien cédé, affirmant que l'immeuble vendu était libre de toute occupation et de toutes charges. Ces affirmations se sont révélées contraires à la réalité matérielle et juridique du chantier : à la date de la cession, la S.A.M. Richelmi demeurait créancière de la S.C.I. Gisèle au titre des travaux réalisés et non réglés, et elle occupait toujours les lieux par la présence d'un important matériel de chantier lui appartenant. La B.P.C., compte tenu de sa connaissance intime du dossier financier et matériel, ne pouvait ignorer ni l'existence de cette créance d'entreprise, ni la persistance de cette occupation matérielle des lieux par l'entrepreneur. Se heurtant au défaut de paiement de ses situations de travaux par la S.C.I. Gisèle et constatant que l'actif immobilier avait été aliéné au profit de la Société Valsera Real Estate Corporation dans les conditions précitées, la S.A.M. Richelmi a engagé une action judiciaire visant à obtenir le recouvrement de sa créance, en dirigeant ses demandes non seulement contre son cocontractant direct, la S.C.I. Gisèle, mais également contre la B.P.C., en recherchant la responsabilité de cette dernière. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Saisie en première instance (la juridiction exacte et la date du jugement ne sont pas précisées dans la décision), la juridiction monégasque du premier degré a fait droit aux demandes de l'entrepreneur. Elle a arrêté la créance de la S.A.M. Richelmi sur la S.C.I. Gisèle à la somme de 3 372 169,31 francs, a retenu la responsabilité de la B.P.C. dans la survenance du préjudice subi par l'entreprise de construction, et a condamné *in solidum* la banque et la société civile immobilière au paiement de ladite somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement. La B.P.C. a interjeté appel de cette décision. Par un arrêt confirmatif rendu le 9 décembre 1986, la Cour d'appel de Monaco a intégralement maintenu le dispositif du jugement de première instance. Pour fonder cette condamnation *in solidum*, la juridiction du second degré a retenu que l'établissement bancaire s'était immiscé dans la gestion de l'opération au point de se comporter, dans les faits, comme un dirigeant de la société et un véritable copromoteur de l'opération immobilière. Les juges d'appel ont estimé que la banque avait failli à son obligation de prudence et de diligence envers les tiers et qu'elle avait engagé sa responsabilité à l'égard de la S.A.M. Richelmi tant sur le terrain contractuel que sur le terrain quasi délictuel, en concourant notamment, lors de l'acte de vente du 25 novembre 1981, à des inexactitudes ou omissions tendant à méconnaître sciemment les droits du créancier. Mécontente de cette décision, la S.A.M. Banque de placements et de crédit a formé un pourvoi en révision devant la Cour de révision de Monaco. Au soutien de son recours, l'établissement bancaire développait une argumentation articulée autour de six moyens de cassation (qui seront examinés conjointement par la Haute juridiction), reprochant essentiellement à la Cour d'appel des vices de contradiction de motifs, des dénaturations d'actes clairs et précis, ainsi qu'un défaut de réponse à conclusions. En premier lieu, sur le terrain de la contradiction de motifs affectant la qualification d'immixtion et de direction de fait, la B.P.C. soutenait que la Cour d'appel s'était contredite à trois reprises : * Premièrement, en qualifiant d'acte d'immixtion dans la gestion de la S.C.I. Gisèle un comportement qu'elle décrivait pourtant simultanément comme un simple acte de vérification de la commercialisation des locaux construits ; * Deuxièmement, en affirmant que la banque avait participé directement à des tractations avec des tiers, tout en constatant par ailleurs que l'un des directeurs de l'établissement avait écrit, le 29 avril 1981, aux dirigeants de la S.C.I. pour leur rendre compte de l'erreur commise par certaines personnes qui s'étaient adressées directement à la banque, ce qui démontrait selon le pourvoi qu'elle renvoyait les tiers vers les organes sociaux réguliers ; * Troisièmement, en retenant que la banque s'était crue autorisée à donner des instructions à la S.C.I. Gisèle (pour inciter les associés à apporter 4 millions de francs et pour vendre les appartements à un prix agréé par elle), tout en constatant par là même que la banque s'adressait aux dirigeants légaux de la société sans jamais se substituer à eux dans la prise de décision. En deuxième lieu, sur le terrain de la dénaturation des écrits et du défaut de réponse à conclusions concernant l'acte de vente du 25 novembre 1981, le pourvoi formulait deux griefs distincts : * D'une part, la B.P.C. reprochait à la Cour d'appel d'avoir dénaturé l'acte de vente de l'immeuble « Le Commodore » conclu entre la S.C.I. Gisèle et la Société Valsera Real Estate Corporation, en déclarant que la banque était tenue, en qualité de partie à cet acte, par certaines énonciations relatives à la situation de la S.A.M. Richelmi ; * D'autre part, la demanderesse au pourvoi faisait grief aux juges du fond d'avoir omis de répondre aux conclusions par lesquelles elle soutenait, « implicitement mais nécessairement », que l'existence de la personnalité morale autonome de la S.C.I. Gisèle faisait juridiquement obstacle à ce que la banque puisse figurer comme cocontractant aux côtés du vendeur et être tenue des mêmes obligations que lui dans le cadre de cet acte translatif de propriété. En troisième et dernier lieu, la B.P.C. invoquait la dénaturation du contrat d'ouverture de crédit du 1er avril 1980. Elle reprochait aux juges d'appel d'avoir retenu, pour fonder une responsabilité contractuelle, que la banque avait stipulé pour les créanciers de l'emprunteur, au nombre desquels figurait l'entrepreneur Richelmi. Selon le pourvoi, une telle stipulation pour autrui ne pouvait à l'évidence viser que les tiers auxquels la banque aurait éventuellement cédé ses propres créances nées du prêt bancaire, et nullement des tiers tels que la société Richelmi, dont les créances commerciales de travaux n'entretenaient aucun lien juridique avec l'acte de prêt. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La Cour de révision de Monaco était saisie d'une question fondamentale touchant au droit de la responsabilité civile appliquée aux opérations de financement immobilier et au droit bancaire : dans quelles conditions et selon quels critères factuels et juridiques un établissement de crédit, initialement intervenu en qualité de bailleur de fonds d'une société civile immobilière de construction, excède-t-il son rôle normal de banquier dispensateur de crédit pour se voir attribuer la qualité de « copromoteur de fait », engageant par là même sa responsabilité civile — tant contractuelle que délictuelle — *in solidum* avec le maître de l'ouvrage défaillant à l'égard d'un entrepreneur de construction demeuré impayé ? De manière sous-jacente, sur le plan de la technique de cassation, la Haute juridiction devait déterminer si l'appréciation par les juges du fond des clauses des contrats (ouverture de crédit et acte de vente de l'immeuble) et des actes matériels de la banque relevait de leur pouvoir souverain d'interprétation, exclusif des griefs de dénaturation et de contradiction de motifs invoqués par le pourvoi. ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter l'intégralité du pourvoi, la Cour de révision procède à un examen global en réunissant les six moyens soulevés par la B.P.C., méthode qui témoigne de l'imbrication étroite des griefs autour d'une unique réalité juridique : la caractérisation d'un comportement global d'immixtion fautive de l'établissement bancaire. Le raisonnement de la Haute juridiction se déploie en deux temps forts : un rappel synthétique mais précis des constatations factuelles opérées par la Cour d'appel (1), suivi de la validation juridique des conséquences que les juges du fond en ont tirées au regard des règles gouvernant le contrôle de la Cour de révision (2). #### 1. Le faisceau d'indices caractérisant l'immixtion et la faute de la banque La Cour de révision commence par sanctuariser les constatations matérielles effectuées par les juges d'appel, lesquelles forment un faisceau d'indices convergents démontrant que la B.P.C. est sortie de son rôle purement financier. Ces éléments sont ordonnés de manière chronologique et fonctionnelle : * **L'antériorité de l'engagement bancaire :** La Cour relève d'abord que la décision de la B.P.C. de financer l'opération de promotion immobilière du « Commodore » avait été prise avant même la constitution juridique de la S.C.I. Gisèle. Cet élément démontre que la banque était à l'origine même de la faisabilité du projet, la société civile n'ayant été créée que postérieurement pour servir de support juridique à une opération déjà arrêtée avec le banquier. * **L'économie du contrat d'ouverture de crédit du 1er avril 1980 :** L'arrêt met en exergue deux prérogatives majeures conférées à la banque par cette convention. D'une part, un pouvoir de surveillance généralisée de la réalisation de l'opération, matérialisé par l'obligation de centraliser l'intégralité des mouvements financiers dans les caisses de la B.P.C. D'autre part, une clause particulièrement exorbitante du droit commun du simple prêt : la faculté conventionnelle accordée à la banque de se substituer purement et simplement au maître de l'ouvrage en cas de défaillance de ce dernier. * **Le comportement actif dans la gestion et la commercialisation :** Au-delà des stipulations contractuelles, la Cour relève le comportement effectif de la banque durant le chantier. Celle-ci a donné des instructions aux représentants légaux de la S.C.I. Gisèle (imposant des apports en capital et le contrôle des prix de vente) et a pris une part directe à des négociations et tractations avec des tiers. La Cour souligne l'effet d'apparence ainsi créé, notant que ces tiers « la tenaient pour maître de l'affaire ». * **Le comportement dolosif ou gravement imprudent lors de l'acte de vente du 25 novembre 1981 :** Enfin, la Cour s'attache aux circonstances de l'aliénation de l'immeuble. La B.P.C. est intervenue à l'acte de vente conclu avec la Société Valsera Real Estate Corporation. Cet acte contenait des déclarations formelles attestant que le bâtiment était libre de toute occupation et de toutes charges. Or, la Cour de révision approuve la Cour d'appel d'avoir relevé que ces affirmations « ne traduisaient pas la réalité ». Compte tenu de sa position centrale (centralisation des flux financiers, surveillance du chantier), la B.P.C. ne pouvait ignorer ni l'existence de la créance impayée de la S.A.M. Richelmi, ni le fait matériel que cet entrepreneur occupait toujours les lieux par le maintien d'un important matériel de chantier sur le site du « Commodore ». Les juges en déduisent que l'établissement bancaire a positivement « concouru à des inexactitudes ou omissions qui tendaient à méconnaître sciemment les droits d'un créancier ». #### 2. La validation juridique de la qualification de copromoteur de fait et du cumul de responsabilités Dans un second attendu décisif, la Cour de révision répond aux griefs techniques du pourvoi (dénaturation, défaut de réponse à conclusions, contradiction de motifs) pour valider la qualification juridique retenue par la Cour d'appel. Sur le grief de dénaturation (qui visait tant l'acte de vente de 1981 que le contrat de crédit de 1980), la Haute juridiction oppose la théorie classique de l'interprétation nécessaire : les actes litigieux présentaient une « ambiguïté » rendant indispensable un travail d'interprétation par les juges du fond. Or, là où il y a matière à interprétation en raison de l'obscurité ou de l'ambiguïté des clauses (notamment sur la portée de l'intervention de la banque à l'acte de vente et sur le sens des stipulations du contrat de crédit), le grief de dénaturation d'un écrit clair et précis est radicalement exclu. Sur le grief de défaut de réponse à conclusions (relatif à l'écran de la personnalité morale de la S.C.I. Gisèle), la Cour de révision rappelle le principe processuel selon lequel les juges du fond ne sont pas tenus de suivre les parties dans le détail de leur argumentation dès lors qu'ils motivent légalement leur décision par des constatations souveraines qui rendent inopérants les arguments contraires. Enfin, écartant tout vice de contradiction de motifs, la Cour de révision juge que c'est par une déduction logique et juridiquement exacte de l'ensemble de leurs constatations que les juges d'appel ont pu retenir : 1. Que la B.P.C. s'était comportée en fait, dans le cadre de cette opération immobilière, comme un véritable « copromoteur » ; 2. Qu'elle avait manqué à une obligation générale de prudence et de diligence à l'égard des tiers ; 3. Et qu'en conséquence, elle devait être déclarée responsable *in solidum* avec la S.C.I. Gisèle, « tant sur le plan contractuel que sur le plan quasi délictuel », de l'entier préjudice subi par l'entrepreneur Richelmi. La décision étant ainsi légalement justifiée, l'ensemble des moyens est écarté. ### C. Le dispositif La Cour de révision tranche le litige par le dispositif suivant : > « PAR CES MOTIFS, > > Rejette le pourvoi ; > > Condamne la demanderesse à l'amende et aux dépens ; » --- ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu par la Cour de révision de Monaco le 2 mai 1987 constitue une décision de principe majeure en droit monégasque de la responsabilité bancaire et de la promotion immobilière. Par la richesse de ses attendus et la fermeté de sa solution, il offre une synthèse remarquable des mécanismes permettant de saisir la réalité économique d'une opération immobilière au-delà des écrans sociétaires et des qualifications contractuelles formelles. #### 1. L'émergence et la consolidation de la figure du « copromoteur de fait » Le premier apport fondamental de l'arrêt réside dans la consécration de la notion de « copromoteur de fait ». Dans le schéma classique d'une opération de promotion immobilière, les rôles sont strictement répartis : le promoteur ou maître de l'ouvrage (souvent constitué sous la forme d'une société civile immobilière ad hoc, comme la S.C.I. Gisèle en l'espèce) conçoit le projet, acquiert le foncier, conclut les marchés de travaux avec les locateurs d'ouvrage et commercialise les lots ; l'établissement de crédit, quant à lui, demeure un partenaire extérieur dont la fonction se borne à octroyer les concours financiers nécessaires (crédit d'accompagnement, ouverture de crédit) et à prendre les sûretés corrélatives. En vertu du principe de non-ingérence (ou devoir de non-immixtion) du banquier dans les affaires de son client, l'établissement financier n'a pas à s'immiscer dans la gestion opérationnelle de l'entreprise financée. En contrepartie de cette neutralité, le banquier bénéficie d'une immunité de principe : si l'opération immobilière périclite et que la S.C.I. se

Promotion immobilière Copromoteur de fait - Immixtion dans la réalisation d'une opération de promotion immobilière - Banque Banque Responsabilité - Promotion immobilière - Immixtion dans la réalisation De leurs constatations qu'une banque avait notamment financé une opération immobilière avec la faculté de se substituer au maître de l'ouvrage s'il était défaillant, qu'elle avait donné des instructions aux représentants de la société civile immobilière constructrice et participé à des tractations avec des tiers, qu'enfin elle était intervenue à l'acte de vente de l'immeuble par la société civile immobilière à une autre société, en affirmant faussement que l'immeuble était libre de charge, les juges du fond peuvent déduire que cette banque s'est comportée en fait comme un copromoteur et la condamner in solidum avec la société civile immobilière à payer un entrepreneur. LA COUR DE RÉVISION, Sur les six moyens réunis, Attendu que l'arrêt confirmatif attaqué a fixé à 3 372 169,31 francs le montant total des sommes dues par la S.C.I. Gisèle à la S.A.M. Richelmi, entrepreneur chargé de la construction de l'immeuble « Le Commodore » à Monaco, a déclaré la S.A.M. « Banque de placements et de crédit » (B.P.C.) responsable du préjudice subi par la Société Richelmi et a condamné in solidum la banque et la Société Gisèle à payer à la Société Richelmi la somme précitée, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ; Attendu que la B.P.C. fait grief à l'arrêt d'avoir décidé qu'elle s'était comportée en fait comme un dirigeant de la Société Gisèle alors, que la Cour d'appel s'est contredite d'une part en retenant un acte d'immixtion dans la gestion de la société tout en relevant qu'il s'agissait d'un simple acte de vérification de la commercialisation des locaux construits ; d'autre part en déclarant que la banque avait participé directement à des tractations avec des tiers tout en constatant que l'un des directeurs de la banque avait écrit le 29 avril 1981 pour rendre compte aux dirigeants de la société de l'erreur commise par certaines personnes qui s'adressaient à elle ; enfin en retenant que la banque s'était crue autorisée à donner des instructions à la Société Gisèle aux fins d'inciter les associés de celle-ci à effectuer un apport de 4 millions de francs et à mettre en vente les appartements construits à un prix agréé par elle tout en constatant par là même que la banque s'adressait aux dirigeants de la société sans se substituer à eux ; que, selon le pourvoi la Cour d'appel, d'une part a dénaturé l'acte du 25 novembre 1981 portant vente de l'immeuble Commodore par la Société Gisèle à la Société Valsera Real Estate Corporation en déclarant que la banque était tenue comme partie à cet acte de certaines énonciations relatives à la situation de la Société Richelmi, que d'autre part elle a omis de répondre aux conclusions par lesquelles la banque soutenait « implicitement mais nécessairement » que la personnalité morale de la Société Gisèle faisait obstacle à ce que la banque puisse figurer comme cocontractant aux côtés du vendeur et être tenue des mêmes obligations que lui dans l'acte du 25 novembre 1981 ; qu'enfin la Cour d'appel a encore dénaturé le contrat d'ouverture de crédit intervenu entre la Société Gisèle et la banque en retenant que la banque avait stipulé pour les créanciers de l'emprunteur, au nombre desquels se trouve la Société Richelmi, alors qu'à l'évidence cette stipulation ne pouvait viser que les tiers auxquels la banque aurait cédé ses créances provenant d'un prêt et non des tiers comme Richelmi dont les créances n'ont aucun lien juridique avec l'acte de prêt ; Mais attendu que la Cour d'appel relève que la B.P.C. avait décidé de financer l'opération de promotion immobilière du « Commodore » avant même la constitution de la S.C.I. Gisèle ; que le contrat d'ouverture de crédit du 1er avril 1980 donnait à la banque le pouvoir de surveiller la réalisation de l'opération en centralisant l'ensemble des mouvements financiers aux caisses de la banque et la faculté de se substituer au maître de l'ouvrage en cas de défaillance de celui-ci ; que la banque avait donné des instructions aux représentants de la Société Gisèle et avait participé directement à des tractations avec des tiers qui la tenaient pour maître de l'affaire ; qu'enfin les affirmations contenues dans l'acte de vente du 25 novembre 1981 auquel la banque est intervenue et selon lesquelles l'immeuble était libre de toute occupation et de charges ne traduisaient pas la réalité puisque la B.P.C. ne pouvait ignorer ni la créance de la Société Richelmi ni le fait que celle-ci occupait les lieux puisqu'un important matériel lui appartenant se trouvait encore sur le chantier du « Commodore » ; qu'ainsi la banque avait concouru à des inexactitudes ou omissions qui tendaient à méconnaître sciemment les droits d'un créancier ; Attendu que de ces constatations la Cour d'appel, qui a procédé à une interprétation des actes rendue nécessaire par leur ambiguïté et par conséquent exclusive de dénaturation et qui n'était pas tenue de répondre en détail à l'argumentation des parties ne s'est pas contredite en décidant que la Banque de placements et de crédit s'était comportée en fait dans cette opération immobilière comme un copromoteur, qu'elle avait failli à une obligation de prudence et de diligence envers les tiers et que dès lors elle était responsable in solidum avec la Société Gisèle, tant sur le plan contractuel que sur le plan quasi délictuel, de l'intégralité du préjudice subi par la Société Richelmi ; qu'ainsi elle a légalement justifié sa décision ; d'où il suit que le pourvoi n'est fondé en aucun de ses griefs ; PAR CES MOTIFS, Rejette le pourvoi ; Condamne la demanderesse à l'amende et aux dépens ; MM. Combaldieu, prem. prés. ; Charliac, cons. rap. ; Picco-Margossian, proc. gén. ; MMe Lorenzi, Blot et Clérissi, av. déf. ; Loyrette, av. (Cour d'appel de Paris). Cet arrêt rejette un pourvoi formé contre un arrêt de la Cour d'appel du 9 décembre 1986.

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