Cour de révision, 9 octobre 1987, Banque Sudameris France c/ S.A.M. Roxy.

Résumé

# Cour de Révision de Monaco, 09 octobre 1987, n° 25367 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 09 octobre 1987, n° 25367 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1987/10-09-25367)) L’arrêt rendu par la Cour de révision de la Principauté de Monaco le 9 octobre 1987, dans l’affaire opposant la société anonyme Banque Sudameris France à la société anonyme monégasque Roxy, s’inscrit au cœur de la théorie générale du procès civil et du droit des biens. Bien que d’une grande concision, caractéristique du style rédactionnel de la haute juridiction monégasque de cette époque, cette décision tranche avec une netteté remarquable deux questions fondamentales et interdépendantes : l’office du juge dans la qualification juridique d’une action immobilière et la détermination des personnes ayant qualité pour défendre à une action pétitoire en revendication. En l'espèce, un litige foncier complexe, prenant racine dans un acte de partage remontant à l'année 1939, opposait le propriétaire d'un immeuble à la société locataire d'un fonds voisin, laquelle avait édifié une construction en surplomb d'un passage latéral. Cherchant à obtenir la libération des lieux, le propriétaire avait fait le choix procédural d'assigner directement et exclusivement le preneur à bail en déguerpissement, en présentant sa démarche comme une simple mesure d'expulsion dirigée contre un occupant sans titre à son égard. Sous une apparente simplicité, ce choix soulevait un redoutable obstacle processuel. Dès lors que le locataire opposait pour sa défense l'existence d'un bail et d'une autorisation de construire consentis par un tiers (la société Satic) se prétendant propriétaire du passage litigieux au titre d'un autre lot du partage de 1939, le litige ne pouvait plus se réduire à une simple question d'occupation matérielle. Il basculait inévitablement sur le terrain de la titularité du droit réel de propriété. La Cour de révision approuve pleinement les juges du second degré d'avoir restitué à l'action sa véritable qualification d'action en revendication immobilière et d'en avoir tiré la conséquence radicale de son irrecevabilité, faute pour le locataire d'avoir qualité pour défendre à une telle action pétitoire. Cette décision de principe mérite une analyse approfondie, tant au regard du contexte factuel et procédural (I) et de la solution juridique dégagée par la Cour (II), que de sa portée théorique et pratique pour le contentieux immobilier (III). --- ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige Les éléments factuels, tels qu’ils ressortent des énonciations de l’arrêt rapporté, mettent en présence plusieurs acteurs autour de la configuration matérielle et juridique d’un ensemble immobilier ayant fait l’objet d’une division ancienne. La société anonyme Banque Sudameris France est propriétaire d’un immeuble dont l’adresse exacte est occultée dans la décision reproduite, mais dont la consistance comprenait, selon ses propres affirmations, le bâtiment principal ainsi que « les deux espaces libres qui, de chaque côté, longent le rez-de-chaussée ». Cet ensemble immobilier tirait son origine juridique d’un acte de partage intervenu en 1939, lequel avait donné naissance à plusieurs lots distincts, et notamment à un lot n° 1 et à un lot n° 4. Au-dessus de l’un de ces espaces libres formant un passage latéral, une construction litigieuse a été édifiée. Cet ouvrage était occupé et exploité par la société anonyme monégasque (S.A.M.) Roxy. Toutefois, la S.A.M. Roxy n’occupait pas ces lieux de sa propre initiative ni en vertu d’un titre de propriété qu’elle aurait détenu. Elle détenait ses droits d’un tiers au procès, la société Satic, dont elle était la locataire. C’est en effet dans le cadre de cette relation locative qu’un bail lui avait été consenti et qu’une autorisation de construire lui avait été délivrée pour réaliser l’édifice surplombant le passage. La racine du différend résidait dans une divergence radicale d’interprétation quant à l’assiette respective des lots issus du partage de 1939 : * Selon la Banque Sudameris France, le passage au-dessus duquel avait été érigée la construction dépendait intégralement du lot n° 1, dont elle était propriétaire. Dans cette perspective, la présence de la construction de la S.A.M. Roxy constituait un empiètement ou une occupation illicite de sa propriété, et tant le bail que l’autorisation de construire émanaient de personnes dépourvues de toute qualité pour les accorder sur ce terrain. * À l’inverse, selon la position soutenue par la S.A.M. Roxy en défense, ce même passage ne dépendait nullement du lot n° 1, mais se rattachait au lot n° 4. Par voie de conséquence, la société Roxy considérait que ses auteurs – et en particulier sa bailleresse, la société Satic – détenaient des droits réguliers sur cette dépendance, rendant ainsi parfaitement valables le contrat de bail et l’autorisation de construire dont elle se prévalait. Estimant que ses droits de propriétaire étaient méconnus par cette occupation aérienne du passage, la Banque Sudameris France a pris l’initiative d’engager une action en justice. Cependant, au lieu d’attraire dans la cause la société Satic ou les propriétaires du lot n° 4 qui avaient consenti le bail et autorisé les travaux, la banque a fait le choix d’assigner uniquement l’occupant matériel des lieux, à savoir la S.A.M. Roxy. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties L’historique de la première instance n’est pas détaillé par l’arrêt de la Cour de révision (non précisé dans la décision). L’affaire a été portée devant la Cour d’appel de Monaco, dont l’arrêt (dont la date exacte n’est pas précisée dans la décision) a débouté la Banque Sudameris France en déclarant sa demande irrecevable. Pour parvenir à ce résultat, la juridiction du second degré a procédé en deux étapes logiques. D’une part, analysant l’objet réel du litige par-delà les termes employés par la demanderesse, elle a qualifié l’action introduite par la banque d’action en revendication immobilière. D’autre part, tirant les conséquences de cette qualification sur le terrain de la recevabilité, elle a jugé qu’une telle action ne pouvait être valablement dirigée contre un simple locataire, lequel n’avait pas qualité pour y défendre, mais devait être exercée contre le propriétaire adverse. Mécontente de cette issue, la S.A. Banque Sudameris France a formé un pourvoi en révision contre cet arrêt d’appel. À l’appui de son recours devant la Cour de révision, la demanderesse au pourvoi a développé deux moyens de cassation, que la haute juridiction a choisi d’examiner dans un ordre inversé pour respecter la logique juridique (le second moyen étant qualifié de « préalable » dès lors qu’il portait sur la nature même de l’action, conditionnant le premier moyen relatif à sa recevabilité). Aux termes de son **second moyen**, la Banque Sudameris France faisait grief à la Cour d’appel d’avoir dénaturé l’objet de sa demande ou, à tout le moins, de l’avoir mal qualifiée et d’avoir entaché sa décision d’un défaut de réponse à conclusions (« écritures judiciaires »). La banque soutenait qu’étant d’ores et déjà propriétaire incontestée de son immeuble, incluant les deux espaces libres longeant le rez-de-chaussée, elle « ne revendiquait aucune propriété ». Selon sa thèse, son action tendait exclusivement à demander à un occupant d’une partie de sa propriété de « déguerpir ». En requalifiant une simple demande d’expulsion ou de déguerpissement en action en revendication immobilière, les juges d’appel auraient méconnu les termes du litige tels que fixés par ses écritures. Aux termes de son **premier moyen**, la Banque Sudameris France critiquait la déclaration d’irrecevabilité prononcée par la Cour d’appel, en articulant son argumentation autour de trois branches distinctes : 1. En premier lieu, elle reprochait à l’arrêt d’avoir retenu un « défaut d’intérêt » pour déclarer sa demande irrecevable, alors qu’en sa qualité de propriétaire subissant une occupation, elle disposait d’un « intérêt évident à agir » contre la société Roxy qui occupait matériellement les lieux. 2. En deuxième lieu, sur le terrain des principes directeurs du procès et du régime des fins de non-recevoir, elle faisait valoir que la S.A.M. Roxy n’avait « jamais soulevé de fin de non-recevoir », suggérant par là que la Cour d’appel ne pouvait relever d’office ce moyen d’irrecevabilité. 3. En troisième et dernier lieu, invoquant les règles spéciales du contrat de louage, la banque soutenait qu’en tout état de cause, la société Roxy, en sa qualité de locataire de la société Satic, ne pouvait échapper au procès qu’en se conformant aux dispositions de l’article 1567 du Code civil monégasque (relatif à l’appel en garantie du bailleur par le preneur troublé dans sa jouissance suite à une action concernant la propriété du fonds), démarche procédurale que la locataire s’était abstenue d’accomplir. C’est à l’ensemble de cette argumentation finement ciselée que la Cour de révision devait répondre. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé L’affaire soumise à la Cour de révision posait un double problème juridique de droit processuel et de droit civil des biens, pouvant être formulé de la manière suivante : **En premier lieu**, sur le terrain de la qualification de l’action : le juge du fond peut-il et doit-il requalifier en action pétitoire en revendication immobilière une demande présentée par son auteur comme une simple action en déguerpissement dirigée contre un occupant, dès lors que la défense opposée par cet occupant impose, à titre de préalable nécessaire, de trancher une contestation sérieuse sur la propriété de la parcelle litigieuse entre deux lots issus d’un partage antérieur ? **En second lieu**, sur le terrain des conditions de recevabilité de l’action : lorsque l’action est ainsi qualifiée d’action en revendication immobilière, est-elle recevable lorsqu’elle est exercée uniquement à l’encontre du locataire occupant les lieux, ou doit-elle impérativement, à peine d’irrecevabilité pour défaut de qualité du défendeur, être dirigée contre le bailleur sur lequel le demandeur entend faire prévaloir son droit réel de propriété, nonobstant les dispositions de l’article 1567 du Code civil permettant au preneur d’appeler son bailleur en garantie ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter le pourvoi dans toutes ses articulations, la Cour de révision procède à une analyse méthodique en inversant l’ordre des moyens présentés par la demanderesse. En examinant d’abord le second moyen, qu’elle qualifie expressément de « préalable », la haute juridiction manifeste une rigueur logique irréprochable : on ne saurait apprécier qui a qualité pour défendre à une action en justice avant d’avoir préalablement déterminé avec exactitude la nature juridique de cette action. #### 1. L’office du juge dans la qualification de l’action en revendication (sur le second moyen, préalable) Face au grief de la Banque Sudameris qui prétendait ne rien revendiquer mais seulement solliciter le déguerpissement d’un occupant, la Cour de révision rappelle tout d’abord un principe fondamental de procédure civile : il appartenait à la Cour d’appel « de donner sa véritable qualification à la demande qui lui était soumise ». Le juge n’est pas lié par la dénomination que les parties attribuent à leurs prétentions ; il a le devoir de restituer aux faits et aux actes litigieux leur exacte qualification juridique. Appliquant ce principe à l’espèce, la Cour de révision approuve les juges d’appel d’avoir décidé « exactement que l’action de la Banque Sudameris est une action en revendication immobilière ». La motivation retenue par la haute juridiction met en lumière le critère matériel de la revendication. Une action en déguerpissement ou en expulsion suppose que le droit de propriété du demandeur sur l’assiette matérielle occupée soit constant et non sérieusement contesté au fond, ou que le défendeur soit un occupant précaire dépourvu de tout droit opposable. Or, tel n’était nullement le cas en l’espèce. La Cour relève en effet que la demande de la banque tendait, « comme préalable nécessaire, à faire juger que ce passage au-dessus duquel a été édifiée la construction litigieuse dépend du lot n° 1 résultant du partage de 1939 et non pas du lot n° 4 comme le prétend la Société Roxy ». C’est uniquement à la condition de trancher préalablement cette question d’appartenance foncière que le juge aurait pu en déduire « que l’autorisation qui a été donnée à celle-ci de construire et le bail qui lui a été consenti l’auraient été par des personnes n’ayant pas qualité pour le faire ». Autrement dit, l’expulsion ou la démolition sollicitée n’était que la conséquence secondaire d’une décision principale portant sur l’attribution de la propriété du passage au lot n° 1 plutôt qu’au lot n° 4. Dès lors que le cœur du débat résidait dans la détermination des limites de propriété issues de l’acte de partage de 1939 et dans la validité subséquente des actes de disposition ou d’administration accomplis par le propriétaire prétendu du lot n° 4, l’action revêtait par nature un caractère pétitoire et constituait une véritable action en revendication immobilière. En procédant à cette requalification fondée sur les éléments mêmes du débat contradictoire, la Cour d’appel a parfaitement répondu aux conclusions dont elle était saisie. #### 2. Le défaut de qualité du locataire pour défendre à l’action en revendication (sur le premier moyen) Une fois la nature d’action en revendication immobilière fermement établie, la Cour de révision aborde le premier moyen relatif à la recevabilité de cette action à l’encontre de la société locataire Roxy. La réponse de la Cour tient en un attendu de principe d’une grande densité juridique : > « Mais attendu que la Cour d’appel énonce à bon droit qu’une action en revendication immobilière doit être exercée contre le propriétaire sur lequel le demandeur entend faire prévaloir son droit réel et non pas contre un locataire qui n’a pas qualité pour y défendre ; qu’elle a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision, d’où il suit que ce second moyen ne peut être retenu ; » Par cette motivation resserrée, la Cour de révision opère plusieurs clarifications majeures et écarte par un motif de pur droit les critiques de la banque : * **Substitution ou précision du fondement de l’irrecevabilité (qualité et non intérêt)** : Alors que le moyen faisait grief à l’arrêt d’avoir retenu un « défaut d’intérêt » alors que la banque avait un intérêt évident à agir, la Cour de révision place le débat sur son véritable terrain juridique, qui est celui de la **qualité pour défendre** (la *qualité passive*). Peu importe que le demandeur ait un intérêt personnel à obtenir la libération du passage ; la recevabilité d’une action suppose également que le défendeur ait qualité pour discuter le bien-fondé de la prétention. * **L’exclusivité du contradicteur légitime au pétitoire** : L’action en revendication est le conflit de deux droits réels ou de deux prétentions à la propriété. Elle ne peut donc se nouer valablement qu’entre ceux qui se disputent la maîtrise juridique du bien. Le locataire, qui ne détient qu’un droit personnel de jouissance contre son bailleur et qui n’est qu’un détenteur précaire vis-à-vis de la chose, n’a pas qualité pour représenter le droit de propriété en justice ni pour défendre à une action qui tend à anéantir le titre de propriété de son bailleur. * **L’inopérance de l’argument tiré de l’article 1567 du Code civil et de l’absence de fin de non-recevoir soulevée par la partie** : En jugeant que la Cour d’appel a légalement justifié sa décision « par ce seul motif », la Cour de révision balaye implicitement mais nécessairement les deux autres branches du moyen. D’une part, la faculté offerte au locataire par l’article 1567 du Code civil d’appeler son bailleur en garantie ou de se faire mettre hors de cause en nommant celui pour qui il possède ne dispense nullement le demandeur à la revendication de son obligation primordiale d’assigner le véritable contradicteur ayant qualité pour défendre, c’est-à-dire le propriétaire adverse (la société Satic ou le titulaire du lot n° 4). D’autre part, la règle selon laquelle l’action en revendication ne peut être jugée hors la présence du propriétaire prétendu touche à l’essence même du contradictoire et à la structure de l’action pétitoire, justifiant pleinement la décision des juges du fond. ### C. Le dispositif En conclusion de son raisonnement, la Cour de révision prononce le dispositif suivant : > « PAR CES MOTIFS, > Rejette le pourvoi ; > Condamne la demanderesse à l'amende et aux dépens ; » --- ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle L’arrêt rendu le 9 octobre 1987 par la Cour de révision constitue un jalon essentiel du droit judiciaire privé et du droit des biens monégasques. En affirmant avec force que l’action en revendication immobilière doit être dirigée contre le propriétaire adverse et non contre le locataire dépourvu de qualité pour y défendre, la haute juridiction consacre une solution d’une grande orthodoxie théorique (A), dont les répercussions pratiques pour la conduite des procès immobiliers sont considérables (B). ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L’analyse de la décision révèle une convergence profonde avec les principes directeurs du procès civil et la théorie classique des actions réelles immobilières, tels qu’ils sont compris tant en droit monégasque que dans les systèmes juridiques de tradition civiliste apparentés, au premier rang desquels figure le droit français. #### 1. La distinction fondamentale entre l’action personnelle ou d’expulsion et l’action réelle pétitoire Le premier apport de l’arrêt réside dans sa méthode d’identification de l’action en revendication immobilière. En théorie juridique pure, l’action en revendication est l’action pétitoire par laquelle un propriétaire, privé de la possession de son bien, réclame la reconnaissance en justice de son droit de propriété et, par voie de conséquence, la restitution de la chose. Dans la pratique judiciaire, la frontière est parfois ténue entre une simple demande d’expulsion (ou de déguerpissement, ou encore de suppression d’un empiètement) et une véritable action en revendication. Le demandeur qui dispose d’un titre de propriété cherche souvent, par souci d’économie procédurale ou par habileté tactique, à présenter son action sous l’angle exclusif de la cessation d’un trouble matériel ou d’une occupation sans droit ni titre. C’était très exactement la stratégie adoptée en l’espèce par la Banque Sudameris France : se prévalant de son titre sur son immeuble et ses passages latéraux, elle affirmait ne rien revendiquer mais seulement vouloir chasser un occupant installé au-dessus de chez elle. Pourquoi une telle présentation a-t-elle été censurée par les juges du fond avec l’aval de la Cour de révision ? Parce que la qualification d’une action ne dépend pas de la seule volonté unilatérale du demandeur, mais de l’objet réel du litige tel qu’il résulte de la confrontation des prétentions des parties. Dès lors que le défendeur ne se contente pas d’une résistance purement factuelle, mais oppose un droit dérivé d’un tiers qui se prétend lui-même propriétaire de la parcelle litigieuse en vertu d’un titre distinct (ici, le lot n° 4 du partage de 1939 opposé au lot n° 1), la contestation change radicalement de nature. Le juge ne peut plus ordonner le déguerpissement sans trancher, « comme préalable nécessaire » selon la formule limpide de la Cour de révision, le conflit de titres de propriété entre le lot n° 1 et le lot n° 4. L’action devient alors nécessairement pétitoire : elle tend à faire prévaloir un droit réel de propriété sur un autre droit réel concurrent. En rappelant que la qualification de la demande relève de l’office du juge, la Cour de révision s’inscrit dans la droite ligne des principes processuels modernes où le juge est le maître du droit applicable aux faits allégués. #### 2. La théorie de la qualité passive et le rôle de l’article 1567 du Code civil Le second apport majeur, qui donne à l’arrêt sa valeur de principe, concerne la détermination du défendeur légitime à l’action en revendication. La formule de

Action en revendication Immobilière - Qualité du défendeur - Exercice à l'encontre du propriétaire et non du locataire La Cour d'appel énonce à bon droit qu'une action en revendication immobilière doit être exercée contre le propriétaire sur lequel le demandeur entend faire prévaloir son droit réel et non pas contre un locataire qui n'a pas qualité pour y défendre. LA COUR DE RÉVISION, Sur le second moyen (qui est préalable) Attendu que la S.A. Banque Sudameris France fait grief à l'arrêt d'avoir décidé que l'action introduite par elle contre la S.A.M. Roxy était une action en revendication immobilière, alors que la Société Sudameris, propriétaire de l'immeuble ., y compris « les deux espaces libres qui, de chaque côté, longent le rez-de-chaussée », ne revendiquait aucune propriété mais demandait à un occupant d'une partie de sa propriété de déguerpir, statuant ainsi sans répondre aux « écritures judiciaires » dont elle était saisie ; Mais attendu que la Cour d'appel, à laquelle il appartenait de donner sa véritable qualification à la demande qui lui était soumise, décide exactement que l'action de la Banque Sudameris est une action en revendication immobilière, en ce qu'elle tend, comme préalable nécessaire, à faire juger que ce passage au-dessus duquel a été édifiée la construction litigieuse dépend du lot n° 1 résultant du partage de 1939 et non pas du lot n° 4 comme le prétend la Société Roxy, de telle sorte que l'autorisation qui a été donnée à celle-ci de construire et le bail qui lui a été consenti l'auraient été par des personnes n'ayant pas qualité pour le faire ; qu'ainsi, les juges du second degré ont répondu aux conclusions invoquées et que le moyen n'est pas fondé ; Et, sur le premier moyen Attendu qu'il est encore reproché à l'arrêt d'avoir déclaré irrecevable pour défaut d'intérêt la demande de la banque contre la Société Roxy locataire alors que, d'une part, la Société Sudameris avait un intérêt évident à agir contre la Société Roxy, que, d'autre part, la Société Roxy n'a jamais soulevé de fin de non-recevoir et qu'en tout état de cause la Société Roxy, en sa qualité de locataire de la Société Satic ne pouvait, si elle le jugeait utile, que se conformer aux dispositions de l'article 1567 du Code civil, ce qu'elle n'a pas fait ; Mais attendu que la Cour d'appel énonce à bon droit qu'une action en revendication immobilière doit être exercée contre le propriétaire sur lequel le demandeur entend faire prévaloir son droit réel et non pas contre un locataire qui n'a pas qualité pour y défendre ; qu'elle a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision, d'où il suit que ce second moyen ne peut être retenu ; PAR CES MOTIFS, Rejette le pourvoi ; Condamne la demanderesse à l'amende et aux dépens ; MM. Vialatte, prem. prés. : Merqui, vice-prés. ; Truchi, prem. subst. proc. gén. ; MMe J.-Ch. Marquet, Ph. Sanita, av. déf. DISPOSITIF & CERTIFICATION DE LA MINUTE ORIGINELLE : Minute intégrale certifiée conforme au registre officiel de la juridiction (Cour de Révision de Monaco, réf. 25367).

Intégrité de la publication

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