Résumé éditorial
# Cour de Révision de Monaco, 11 octobre 1988, n° 25488
> Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 11 octobre 1988, n° 25488 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1988/10-11-25488))
## I. Le contexte factuel et procédural
### A. Les faits à l'origine du litige
L'affaire ayant donné lieu à l'arrêt rendu par la Cour de révision de la Principauté de Monaco le 11 octobre 1988 s'inscrit dans la matière classique mais contentieuse de l'exécution du contrat de louage de choses, et plus particulièrement de la cession d'un bail portant sur des locaux à vocation industrielle et commerciale. La chronologie et la matérialité des faits, telles qu'elles ressortent avec concision des énonciations de l'arrêt attaqué et du texte de la décision commentée, permettent de circonscrire avec exactitude la genèse des rapports contractuels entre les parties.
À l'origine de la situation juridique examinée se trouvait un contrat de bail portant sur divers locaux à usage industriel situés sur le territoire de la Principauté de Monaco. La propriété de ces biens immobiliers appartenait aux « hoirs M. » (désignés dans l'intitulé de l'instance sous l'appellation « Établissement M. », sans que la décision ne précise la date de conclusion du bail initial ni l'historique successoral exact des propriétaires). Le titulaire originel — ou du moins précédent — du droit au bail portant sur ces locaux industriels était la société anonyme monégasque (S.A.M.) Silvatrim.
Par un acte authentique dressé par-devant notaire en date du 8 avril 1982, une opération tripartite ou, à tout le moins, une cession formellement agréée par la partie bailleresse a été régularisée. Aux termes de cet acte notarié, la société anonyme monégasque Silvatrim a cédé son droit au bail portant sur lesdits locaux industriels à une autre entité de droit monégasque, la société anonyme monégasque Mecaplast. La décision prend soin de relever un élément formel et substantiel déterminant pour la validité et l'opposabilité de l'opération : les propriétaires bailleurs, les hoirs M., ont personnellement « participé à l'acte et donné leur accord à la cession ». Ainsi, par l'effet translatif de cette cession de créance locative acceptée par le bailleur, la société Mecaplast s'est trouvée substituée à la société Silvatrim dans les droits et obligations résultant du contrat de bail.
L'instrumentum notarié du 8 avril 1982 ne s'est toutefois pas borné à opérer un simple transfert pur et simple de la titularité du bail sans aménagement ou rappel des obligations respectives quant à l'état de l'immeuble. En effet, les juges du fond ont souverainement relevé que la convention comportait des stipulations expresses relatives à la consistance matérielle des locaux et à l'étendue des obligations d'entretien et de réparation pesant sur le bailleur à l'égard du nouveau locataire. Plus précisément, au sein de cet acte, la société cessionnaire Mecaplast a formellement déclaré « accepter les lieux tels qu'ils se présentaient à la date de la cession pour les avoir vus et visités ». Cette clause de style, fréquente dans la pratique notariale mais dont la portée juridique s'avère ici décisive, était immédiatement complétée par une clause restrictive des obligations du propriétaire : le cessionnaire acceptait les locaux « sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation ou remise en état de façon que la seule obligation de celui-ci se limitât au clos et au couvert ».
À cette réalité formelle cristallisée dans l'acte du 8 avril 1982 s'ajoutait une circonstance de pur fait, antérieure à la signature de l'acte authentique mais souverainement retenue par les juridictions monégasques comme éclairant la connaissance effective de l'état de l'immeuble par le preneur entrant. Il a en effet été établi au cours des débats que la société Mecaplast n'avait pas découvert les locaux lors d'une simple visite préalable à la signature chez le notaire : elle « exerçait déjà son activité dans les lieux plusieurs mois avant la cession » (les modalités juridiques exactes de cette occupation anticipée — qu'il s'agisse d'une sous-location temporaire, d'un prêt à usage ou d'une mise à disposition précaire par le cédant Silvatrim — ne sont pas précisées dans la décision).
C'est dans le cadre de l'exploitation effective de ces locaux à usage industriel que la difficulté matérielle à l'origine du procès s'est manifestée. La société Mecaplast a entendu affecter les planchers des locaux loués au stockage de ses marchandises. Or, il s'est avéré que lesdits planchers présentaient une « insuffisante solidité » au regard de cette charge de stockage. Estimant que cette caractéristique structurelle constituait un vice ou un défaut de la chose louée empêchant l'usage normal et prévu au bail des locaux industriels, et que des travaux de consolidation s'avéraient nécessaires, la société Mecaplast s'est retournée contre ses bailleurs, les hoirs M., afin de faire jouer la garantie légale des vices cachés du bailleur. Le refus opposé par les propriétaires de prendre en charge ces travaux de renforcement des structures portantes a conduit à la cristallisation du contentieux devant les juridictions de la Principauté.
### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties
Face à la contestation relative à la prise en charge de la solidité des planchers, la société anonyme monégasque Mecaplast a pris l'initiative d'introduire une action en justice à l'encontre de ses bailleurs. Bien que le texte de l'arrêt de la Cour de révision ne mentionne pas explicitement la juridiction de premier degré ni la date du jugement initial (éléments non précisés dans la décision), la mention expresse d'un « arrêt confirmatif attaqué » atteste que la juridiction de première instance avait d'ores et déjà rejeté les prétentions de la société preneuse.
Mécontente de cette décision initiale de rejet, la société Mecaplast a interjeté appel devant la Cour d'appel de Monaco. Au soutien de ses prétentions au fond, la société appelante sollicitait la mise en œuvre de la « garantie des vices ou défauts de la chose louée qui en empêchaient l'usage prévu au bail ». L'argumentation factuelle et technique développée par la société Mecaplast reposait directement sur l'inaptitude structurelle des locaux à supporter l'exploitation industrielle envisagée : elle soutenait que l'insuffisante solidité des planchers destinés au stockage des marchandises constituait un défaut majeur affectant la substance même de l'objet du contrat et entravant l'usage pour lequel les locaux avaient été donnés à bail.
Par un arrêt rendu le 9 février 1988, la Cour d'appel de Monaco a confirmé le jugement de première instance et a intégralement débouté la société Mecaplast de sa demande en garantie formée à l'encontre des hoirs M. Pour asseoir cette décision de rejet, les juges d'appel ont combiné l'analyse des stipulations contractuelles de l'acte notarié du 8 avril 1982 et l'appréciation souveraine des circonstances de fait entourant l'entrée dans les lieux du cessionnaire. La juridiction du second degré a ainsi mis en exergue la clause d'acceptation des lieux en l'état (« vus et visités »), la clause limitant l'obligation du bailleur « au clos et au couvert » à l'exclusion de toute réparation ou remise en état, la présence active de la société Mecaplast dans les locaux plusieurs mois avant la régularisation de l'acte de cession, ainsi que le fait que l'utilisation spécifique des planchers pour le stockage lourd envisagé n'était prévue ni dans le bail initial ni dans l'acte de cession. La Cour d'appel en a conclu qu'il incombait à la seule société preneuse de réaliser, avec l'agrément du propriétaire, les ouvrages de consolidation qu'elle jugeait nécessaires à son exploitation particulière.
C'est contre cet arrêt confirmatif du 9 février 1988 que la société anonyme monégasque Mecaplast a formé un pourvoi en révision devant la Cour de révision de Monaco. Dans le cadre de cette instance suprême, où les parties étaient respectivement représentées par Maître Blot et Maître Sanita, avocats-défenseurs (sans que l'arrêt ne précise lequel de ces deux officiers ministériels représentait la demanderesse ou la défenderesse), la société Mecaplast a articulé un moyen unique de cassation, divisé en deux branches distinctes mais complémentaires :
- Dans une première branche, relevant d'un grief de pur droit substantiel, la demanderesse au pourvoi reprochait à la Cour d'appel d'avoir « violé les dispositions de l'article 1561 du Code Civil » monégasque, texte qui édicte l'obligation légale de garantie du bailleur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.
- Dans une seconde branche, relevant d'un grief de nature disciplinaire ou méthodologique relatif à l'office du juge, la société Mecaplast faisait grief aux juges du fond d'avoir « dénaturé la convention susvisée », c'est-à-dire l'acte de cession de droit au bail du 8 avril 1982 (et par extension le contrat de bail lui-même quant à la destination des lieux et la portée des clauses d'exonération).
Les hoirs M. (Établissement M.), défendeurs au pourvoi, concluaient quant à eux au rejet du recours et au maintien de l'arrêt confirmatif de la Cour d'appel.
## II. La question de droit et la solution de la juridiction
### A. Le problème juridique posé
La saisine de la Cour de révision de Monaco par le moyen unique de la société Mecaplast soulevait une question de droit substantiel touchant à l'articulation entre le régime légal de la garantie des vices de la chose louée et la liberté contractuelle des parties lors d'une cession de bail commercial ou industriel, doublée d'une question de technique de cassation relative au contrôle de la dénaturation.
Le problème juridique principal pouvait être formulé de la manière suivante : **le cessionnaire d'un bail portant sur des locaux à usage industriel est-il fondé à invoquer à l'encontre du bailleur la garantie légale des vices ou défauts de la chose louée prévue par l'article 1561 du Code civil, au titre de l'insuffisante solidité des planchers destinés au stockage de marchandises, alors même que, d'une part, l'acte de cession stipule que le preneur accepte les lieux tels qu'ils se présentent pour les avoir « vus et visités » sans pouvoir exiger aucune réparation ni remise en état au-delà du clos et du couvert, que, d'autre part, ledit cessionnaire exerçait déjà son activité dans les lieux plusieurs mois avant la cession, et qu'enfin l'utilisation spécifique des planchers litigieux n'était prévue ni au contrat de bail initial ni à l'acte de cession ?**
En filigrane de cette interrogation centrale se posait la question de la nature impérative ou supplétive de l'article 1561 du Code civil monégasque et des conditions d'efficacité des clauses conventionnelles restrictives de garantie dans les baux professionnels. Il s'agissait de déterminer si la connaissance préalable des lieux par une occupation de fait, conjuguée à une clause expresse de prise des locaux en l'état limitant les charges du bailleur au clos et au couvert, suffisait à neutraliser l'obligation légale du bailleur de garantir le preneur contre un défaut de structure (la force portante d'un plancher), dès lors que l'intensité de l'usage revendiqué par le locataire excédait les prévisions contractuelles explicites.
À titre accessoire et sur le terrain strictement processuel de la technique du pourvoi en révision, la seconde branche du moyen posait la question des limites du contrôle exercé par la Haute juridiction monégasque : **le grief pris d'une prétendue dénaturation par les juges du fond de la portée d'une convention et des circonstances factuelles de son exécution est-il recevable devant la Cour de révision lorsque cette critique tend, en réalité, à remettre en cause l'appréciation souveraine des faits de la cause ?**
### B. Le raisonnement et la motivation de la cour
Pour écarter le moyen unique du pourvoi et valider dans toutes ses dispositions l'arrêt rendu par la Cour d'appel le 9 février 1988, la Cour de révision déploie un raisonnement synthétique, structuré autour de l'approbation des constatations souveraines des juges du fond quant à l'économie du contrat et au comportement des parties (sur la première branche), avant d'opposer une fin de non-recevoir classique de technique de cassation au grief de dénaturation (sur la seconde branche).
En premier lieu, sur le terrain de la prétendue violation de l'article 1561 du Code civil, la Cour de révision s'attache à démontrer que les conditions d'application de la garantie légale des vices cachés du bailleur faisaient défaut en l'espèce, tant en raison des engagements contractuels souscrits par le cessionnaire que de la situation de fait et de la destination contractuelle des ouvrages. La Haute juridiction procède par une accumulation méthodique de quatre éléments factuels et juridiques relevés par la Cour d'appel, dont la conjonction paralyse toute action en garantie :
1. **La stipulation expresse d'acceptation des lieux en l'état :** La Cour relève d'abord que la société Mecaplast « avait déclaré accepter les lieux tels qu'ils se présentaient à la date de la cession pour les avoir vus et visités ». Par cette clause, le cessionnaire reconnaissait contractuellement avoir pris l'exacte mesure de la consistance matérielle de l'immeuble au jour du transfert du droit au bail (le 8 avril 1982).
2. **La clause limitative d'obligation de réparation et de remise en état :** Le raisonnement souligne immédiatement la conséquence juridique conventionnellement attachée à cette visite : le preneur acceptait les lieux « sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation ou remise en état de façon que la seule obligation de celui-ci se limitât au clos et au couvert ». Les parties avaient ainsi opéré une répartition conventionnelle claire des charges et des risques matériels de l'immeuble. En restreignant l'obligation du propriétaire au seul maintien du « clos et du couvert » (c'est-à-dire la toiture, les murs extérieurs et les menuiseries périphériques assurant l'étanchéité à l'eau et à l'air), l'acte de cession excluait de la sphère de responsabilité du bailleur les aménagements intérieurs et l'adaptation de la force portante des planchers internes.
3. **La connaissance effective et préalable des lieux par l'occupation antérieure :** Dépassant la seule analyse formelle de la clause de style « vus et visités », la Cour de révision valorise une circonstance de fait décisive constatée par les juges d'appel : la société Mecaplast « exerçait déjà son activité dans les lieux plusieurs mois avant la cession ». Cet élément factuel prive le cessionnaire de toute possibilité de se prévaloir d'une ignorance légitime de la configuration ou des capacités physiques des locaux. Ayant exploité les lieux de manière effective pendant une période prolongée avant même de s'engager par acte notarié, le professionnel était parfaitement à même d'apprécier l'aptitude des planchers à supporter le poids de ses propres marchandises. Le vice allégué ne pouvait donc revêtir le caractère d'un défaut caché ou imprévisible lors de la conclusion de la cession.
4. **L'absence de prévision contractuelle quant à l'usage spécifique des planchers :** Enfin, la Cour de révision scelle son raisonnement sur le terrain de la destination contractuelle de la chose louée. Elle approuve la Cour d'appel d'avoir relevé « exactement qu'il lui appartenait de procéder avec l'accord du bailleur aux travaux de consolidation qui lui apparaissaient nécessaires pour une utilisation des planchers qui n'était prévue ni au bail ni à l'acte de cession ». Ce motif est fondamental au regard de l'article 1561 du Code civil : le bailleur ne doit garantie que des défauts qui empêchent l'usage *convenu* de la chose. Si le bail portait certes sur des locaux à usage industriel, ni le contrat originaire ni l'acte de cession du 8 avril 1982 ne stipulaient que les planchers devaient présenter une résistance mécanique spécifique permettant le stockage de charges lourdes tel que pratiqué ou envisagé par la société Mecaplast. Dès lors que l'exigence de solidité accrue découlait d'un mode d'exploitation particulier non entré dans le champ contractuel, l'inadaptation matérielle du plancher ne constituait pas un vice de la chose louée imputable au bailleur, mais une nécessité d'aménagement interne incombant au seul preneur (sous réserve d'obtenir l'autorisation du propriétaire pour toucher à la structure de l'immeuble).
En second lieu, répondant à la deuxième branche du moyen qui reprochait à l'arrêt attaqué d'avoir « dénaturé la convention susvisée », la Cour de révision oppose un attendu de principe d'une grande fermeté : « Attendu par ailleurs que la dénaturation des faits ne donne pas ouverture à cassation ». Par cette requalification habile et radicale du grief, la Haute juridiction considère que sous le couvert d'une critique de dénaturation d'un écrit (l'acte notarié du 8 avril 1982), la demanderesse au pourvoi tentait en réalité de discuter l'appréciation souveraine par les juges du fond des éléments de fait entourant l'exécution du contrat et l'utilisation matérielle des locaux (notamment le point de savoir si l'usage des planchers pour tel type de stockage résultait des faits de la cause ou des prévisions des parties). Or, la Cour de révision, juge du droit et non troisième degré de juridiction, s'interdit de contrôler la matérialité ou l'interprétation des faits souverainement constatés par la Cour d'appel.
Concluant que « par ces constatations et énonciations la Cour d'Appel a justifié sa décision », la Cour de révision valide entièrement la légalité de l'arrêt attaqué.
### C. Le dispositif
Au terme de cette motivation écartant les deux branches du moyen unique, la Cour de révision prononce le rejet du recours dans les termes suivants :
> « PAR CES MOTIFS,
> Rejette le pourvoi,
> Condamne la demanderesse à l'amende et aux dépens. »
## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle
### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne
L'arrêt rendu par la Cour de révision de Monaco le 11 octobre 1988 constitue une décision de référence au sein du droit monégasque des contrats spéciaux et des baux commerciaux, comme en témoigne le sommaire de principe dégagé en tête de la décision publiée. Par la clarté de sa solution, il précise avec rigueur les contours de l'obligation de garantie du bailleur édictée par l'article 1561 du Code civil monégasque, texte qui est l'exact pendant, en droit positif de la Principauté, des dispositions régissant le contrat de louage dans la tradition civiliste franco-monégasque.
#### 1. Le régime de l'article 1561 du Code civil monégasque et le caractère supplétif de la garantie
Pour mesurer la portée théorique de l'arrêt commenté, il convient de le replacer dans l'économie générale des obligations du bailleur. En droit civil monégasque, le bailleur est tenu, par la nature même du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, de l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Dans le prolongement direct de cette obligation d'entretien et de jouissance paisible, l'article 1561 du Code civil dispose qu'il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail, et que s'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.
La question classique soulevée par ce texte, tant à Monaco que dans les ordres juridiques voisins partageant la même matrice codifiée, est celle de sa force obligatoire face aux conventions contraires. L'arrêt du 11 octobre 1988 consacre sans ambiguïté le caractère supplétif de volonté de l'article 1561 du Code civil dans les rapports entre professionnels à l'occasion d'un bail commercial ou industriel. En validant l'efficacité de la clause par laquelle la société Mecaplast a déclaré accepter les lieux « tels qu'ils se présentaient » sans pouvoir exiger aucune réparation ou remise en état, de sorte que l'obligation des hoirs M. « se limitât au clos et au couvert », la Cour de révision admet que les parties peuvent valablement déroger par convention à l'étendue normale des obligations de