Résumé éditorial
# Cour de Révision de Monaco, 13 octobre 1988, n° 25490
> Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 13 octobre 1988, n° 25490 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1988/10-13-25490))
## I. Le contexte factuel et procédural
### A. Les faits à l'origine du litige
Le litige soumis à l'appréciation de la haute juridiction monégasque s'inscrit dans la matière du droit des baux commerciaux et met en exergue les difficultés d'exécution financière susceptibles de survenir au cours de la relation locative, singulièrement lorsque les parties s'opposent sur le montant du loyer.
En l'espèce, un contrat de bail commercial avait été consenti par C. M. L.-D., en qualité de bailleur, au profit des époux P., agissant en qualité de preneurs. Cette convention portait sur la location de plusieurs espaces commerciaux contigus ou distincts, précisément identifiés sous les numéros 26, 27 et 27 bis, situés au sein de la galerie commerciale du Palais de la Scala à Monte-Carlo. La date de conclusion initiale du contrat de bail, la durée de celui-ci, la nature exacte de l'activité commerciale exploitée au sein de ces locaux ainsi que le montant chiffré du loyer stipulé demeurent (non précisé dans la décision).
Au cours de l'exécution de ce bail commercial, un différend a émergé entre le bailleur et les preneurs concernant le prix de la location. Les contours exacts de cette contestation tarifaire — qu'il s'agisse d'une discussion relative à une révision légale ou conventionnelle, à l'application d'une clause d'échelle mobile ou à la fixation du loyer d'un bail renouvelé — ne sont pas détaillés par le texte de l'arrêt (non précisé dans la décision). Toujours est-il que, parallèlement ou consécutivement à ce désaccord sur le prix de la location, les époux P. se sont abstenus de procéder au règlement des échéances locatives.
Face à cette carence dans l'exécution de l'obligation principale de paiement des preneurs, le bailleur, C. M. L.-D., a entrepris de mettre en œuvre les mécanismes coercitifs prévus par le contrat de bail. À cet effet, il a fait délivrer aux époux P. deux commandements successifs, datés respectivement du 3 octobre 1986 et du 10 octobre 1986. Ces actes extrajudiciaires visaient à obtenir le paiement des sommes arriérées et à faire jouer les stipulations sanctionnatrices du contrat, lequel enfermait la régularisation de la dette locative dans un délai contractuel strict de huit jours.
Malgré la délivrance de ces deux commandements des 3 et 10 octobre 1986, les preneurs n'ont procédé à aucun règlement, pas même à hauteur du loyer de base contractuellement fixé, dans le délai conventionnel de huit jours qui leur était imparti. C'est dans ce contexte d'inexécution persistante que le bailleur a saisi la juridiction compétente afin de voir tirer les conséquences juridiques de la défaillance des locataires.
### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties
Devant l'absence de régularisation des causes des commandements dans le délai contractuel de huit jours, C. M. L.-D. a engagé une procédure judiciaire en matière de référé. La juridiction de première instance saisie en référé — dont la date de l'ordonnance demeure (non précisé dans la décision) — a accueilli les demandes du bailleur en constatant la résiliation du bail commercial et en ordonnant l'expulsion des époux P. des locaux commerciaux occupés.
Les preneurs ont interjeté appel de cette décision. Statuant en matière de référé, la Cour d'appel de Monaco a rendu, le 12 janvier 1988, un arrêt confirmatif. Par cette décision, la juridiction du second degré a confirmé en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise, constatant ainsi la résiliation de plein droit du bail commercial consenti par C. M. L.-D. et ordonnant l'expulsion des époux P. des locaux numéros 26, 27 et 27 bis situés dans la galerie commerciale du Palais de la Scala à Monte-Carlo. Pour statuer ainsi, les juges d'appel ont retenu que l'existence d'un désaccord portant sur le prix de la location ne dispensait nullement les preneurs de leur obligation de régler au préalable le loyer contractuellement fixé, et ont relevé que les commandements des 3 et 10 octobre 1986 étaient demeurés infructueux quant au règlement du loyer de base dans le délai contractuel de huit jours.
Mécontents de cette issue judiciaire prononçant leur éviction des lieux loués, les époux P. ont formé un pourvoi en révision à l'encontre de l'arrêt confirmatif rendu le 12 janvier 1988. Au soutien de leur recours devant la Cour de révision, les demandeurs au pourvoi ont articulé trois moyens de cassation, que la haute juridiction a choisi d'examiner conjointement (« Sur les trois moyens réunis »).
À travers ces trois moyens réunis, les époux P. faisaient grief à l'arrêt attaqué d'avoir constaté la résiliation du bail commercial et ordonné leur expulsion en faisant produire effet aux commandements délivrés les 3 et 10 octobre 1986. Leur argumentation juridique s'articulait autour de trois branches distinctes de violations de la loi :
En premier lieu, le pourvoi soutenait que la Cour d'appel avait violé les dispositions de l'article 512 du Code de procédure civile. Bien que le détail de l'argumentation développée sous ce visa ne soit pas intégralement reproduit (non précisé dans la décision), ce grief s'inscrivait dans la contestation du pouvoir ou des conditions d'intervention du juge statuant en matière de référé pour constater l'acquisition de la clause résolutoire en présence d'une contestation sur le montant du loyer.
En deuxième lieu, les demandeurs au pourvoi invoquaient la violation des articles 21, 22, 28 et 29 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 sur les loyers commerciaux. Par ce grief, les preneurs entendaient démontrer que le régime statutaire spécifique des baux commerciaux, notamment dans ses dispositions régissant la fixation ou la révision du loyer et les procédures afférentes, faisait obstacle à ce que des commandements de payer puissent produire un effet résolutoire alors même qu'un désaccord subsistait sur le prix de la location.
En troisième et dernier lieu, les époux P. reprochaient à la Cour d'appel d'avoir violé les dispositions de l'article 1932 du Code civil. Ce moyen tirait argument d'un vice procédural tenant à l'absence de mise en cause, dans le cadre de l'instance visant à la résiliation du bail commercial, des créanciers titulaires d'une inscription de nantissement sur le fonds de commerce exploité dans les lieux loués. Selon le pourvoi, cette omission privait les commandements et la procédure subséquente de leur efficacité juridique quant à la constatation de la résiliation du bail.
## II. La question de droit et la solution de la juridiction
### A. Le problème juridique posé
La réunion des trois moyens du pourvoi soumettait à la Cour de révision de Monaco une problématique juridique fondamentale touchant à l'articulation entre la force obligatoire du contrat de bail commercial, le régime statutaire de la propriété commerciale et les pouvoirs de la juridiction des référés.
De manière centrale, la question de droit posée à la haute juridiction était la suivante : l'existence d'un désaccord entre le bailleur et le preneur quant au prix de la location commerciale est-elle de nature à suspendre l'exigibilité du loyer initialement convenu et à faire obstacle à la constatation, par le juge des référés, de la résiliation du bail et au prononcé de l'expulsion pour défaut de paiement du loyer de base dans le délai contractuel de huit jours suivant la délivrance de commandements de payer, au regard des dispositions de l'article 512 du Code de procédure civile, des articles 21, 22, 28 et 29 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, ainsi que de l'article 1932 du Code civil relatif aux créanciers nantis ?
Il s'agissait, en somme, de déterminer si le preneur à bail commercial peut légitimement opposer l'incertitude ou la discussion affectant l'évolution ou la fixation du loyer pour se soustraire totalement à son obligation de paiement, y compris à hauteur du loyer contractuel de base, et paralyser ainsi le jeu de la sanction résolutoire mise en œuvre par voie de référé.
### B. Le raisonnement et la motivation de la cour
Pour rejeter l'intégralité de l'argumentation développée par les époux P. au sein de leurs trois moyens réunis, la Cour de révision procède par une motivation d'une grande densité, caractéristique des arrêts de principe affirmant une règle de droit substantielle claire.
La haute juridiction amorce son raisonnement en validant solennellement la prémisse juridique posée par la Cour d'appel de Monaco. Elle énonce ainsi « qu'après avoir déclaré exactement que l'existence d'un désaccord sur le prix de la location ne pouvait dispenser le preneur de régler au préalable le loyer contractuellement fixé ». Par l'emploi de l'adverbe « exactement », la Cour de révision érige l'appréciation des juges d'appel en une règle de droit positif intangible : le conflit portant sur la détermination du loyer est dépourvu d'effet suspensif sur l'obligation fondamentale du preneur d'acquitter le loyer tel qu'il a été contractuellement fixé à l'origine ou lors du dernier accord des parties.
Ce principe directeur étant fermement établi, la Cour de révision s'attache à vérifier les constatations factuelles opérées souverainement par les juges du fond pour s'assurer que les conditions de la résiliation étaient réunies. À cet égard, l'arrêt relève que « les juges du fond ont constaté qu'aucun des commandements des 3 et 10 octobre 1986 n'avait été suivi d'un règlement du loyer de base dans le délai contractuel de huit jours ».
L'articulation entre la règle de droit et les constatations de fait apparaît ici décisive. La Cour opère une distinction implicite mais fondamentale entre le loyer objet du désaccord et le « loyer de base » ou « loyer contractuellement fixé ». Si le désaccord sur le prix pouvait éventuellement expliquer une discussion sur un supplément ou une modification de loyer, il ne pouvait en aucun cas justifier l'abstention totale des preneurs de régler le socle minimal incontestable que constitue le loyer de base stipulé au contrat. Dès lors que les deux commandements successifs des 3 et 10 octobre 1986 avaient laissé s'écouler le délai contractuel de huit jours sans qu'aucun règlement de ce loyer de base n'intervienne, l'inexécution contractuelle était pleinement caractérisée et dépourvue d'ambiguïté.
Forte de cette double constatation — exactitude du principe juridique relatif à l'obligation préalable de paiement et constatation matérielle de la carence des preneurs dans le délai imparti —, la Cour de révision conclut son syllogisme par une formule de rejet globale des griefs du pourvoi. Elle juge « que par ces seuls motifs ils ont également justifié leur décision, sans violer aucun des textes visés aux moyens qui sont dépourvus de tout fondement ».
L'expression « par ces seuls motifs » revêt une importance technique majeure en technique de cassation et de révision. Elle signifie que la motivation relative au défaut de paiement du loyer de base dans le délai contractuel de huit jours suivant les commandements suffit, à elle seule, à conférer une base légale irréprochable à l'arrêt confirmatif de la Cour d'appel. Par voie de conséquence, les critiques tirées de la violation de l'article 512 du Code de procédure civile, des articles 21, 22, 28 et 29 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 et de l'article 1932 du Code civil deviennent inopérantes ou mal fondées, la carence avérée des locataires sur le loyer contractuel de base justifiant légalement le constat de la résiliation et l'expulsion ordonnée en référé.
### C. Le dispositif
Au terme de son examen des trois moyens réunis, la Cour de révision de Monaco prononce le rejet du recours formé par les preneurs. Le dispositif de l'arrêt est ainsi rédigé :
> « PAR CES MOTIFS,
> Rejette le pourvoi,
> Condamne les demandeurs à l'amende et aux dépens. »
Ce dispositif entérine de manière définitive l'arrêt rendu par la Cour d'appel de Monaco le 12 janvier 1988, rendant irrévocable le constat de la résiliation du bail commercial portant sur les locaux n° 26, 27 et 27 bis de la galerie commerciale du Palais de la Scala à Monte-Carlo, ainsi que l'ordre d'expulsion prononcé à l'encontre des époux P., lesquels supportent en outre la charge financière de l'amende de pourvoi et des dépens de l'instance.
## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle
### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne
L'arrêt rendu le 13 octobre 1988 par la Cour de révision de Monaco s'impose comme une décision de principe majeure au sein du droit monégasque des baux commerciaux, bien que sa concision formelle puisse, à première lecture, masquer la richesse des mécanismes juridiques qu'il met en œuvre. Par son sommaire lapidaire — « L'existence d'un désaccord sur le prix de la location ne dispense pas le preneur de régler au préalable le loyer contractuellement fixé » —, la haute juridiction monégasque fixe une ligne de démarcation stricte entre le contentieux de la fixation du loyer et le contentieux de l'exécution du contrat de bail.
En premier lieu, cette décision consacre la primauté de la force obligatoire du contrat dans l'attente d'une modification conventionnelle ou judiciaire de ses termes. Le bail commercial est un contrat synallagmatique à exécution successive dans lequel l'obligation essentielle du preneur consiste dans le paiement du prix du bail aux termes convenus, en contrepartie de la jouissance des lieux loués assurée par le bailleur. Lorsque survient un désaccord sur le prix de la location — situation fréquente sous l'empire de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 sur les loyers commerciaux, dont les articles 21, 22, 28 et 29 étaient précisément visés au pourvoi —, la relation contractuelle ne tombe pas dans un vide juridique. Tant qu'un nouvel accord ou qu'une décision de justice définitive n'a pas substitué un nouveau montant au tarif initial, le « loyer contractuellement fixé » demeure la loi des parties.
La Cour de révision refuse ainsi vigoureusement de consacrer une forme d'exception d'inexécution ou de droit de rétention financier au profit du locataire. Le preneur ne saurait tirer prétexte d'une incertitude sur le quantum futur ou révisé de sa dette pour suspendre unilatéralement tout versement tout en continuant à occuper les locaux commerciaux (en l'occurrence les lots n° 26, 27 et 27 bis du Palais de la Scala). L'exigence d'un règlement « au préalable » du loyer de base traduit l'idée d'un ordre public contractuel minimal : la contestation judiciaire ou extrajudiciaire du prix ne peut s'ouvrir ou se poursuivre loyalement que si le locataire exécute, à titre provisionnel ou définitif, les engagements financiers incontestables qu'il a initialement souscrits.
En deuxième lieu, l'arrêt apporte un éclairage déterminant sur l'articulation entre le statut des baux commerciaux (loi n° 490 du 24 novembre 1948) et la juridiction des référés (article 512 du Code de procédure civile). En soulevant la violation conjointe de ces textes, les demandeurs au pourvoi tentaient manifestement de soutenir que le désaccord sur le loyer, régi par les dispositions spéciales de la loi de 1948, faisait naître une contestation sérieuse privant le juge des référés du pouvoir de constater la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion, ou privait les commandements des 3 et 10 octobre 1986 de leur validité.
En écartant ces moyens comme « dépourvus de tout fondement », la Cour de révision affirme l'autonomie du mécanisme de la clause résolutoire sanctionnant le défaut de paiement du loyer de base. La juridiction des référés, saisie aux fins de constatation de l'acquisition d'une clause résolutoire, n'a pas à trancher le fond du litige relatif à la fixation du nouveau loyer relevant des articles 21, 22, 28 et 29 de la loi n° 490. Son office consiste à vérifier si une obligation non sérieusement contestable a été violée. Or, dès lors que la Cour pose en principe que le loyer contractuellement fixé reste dû malgré le désaccord sur le prix, la dette correspondant au « loyer de base » revêt un caractère certain, liquide et exigible. L'absence de tout règlement de ce loyer de base dans le délai contractuel de huit jours suivant les commandements caractérise un manquement objectif, pur de toute contestation sérieuse, qui justifie pleinement la compétence et la décision du juge des référés sur le fondement de l'article 512 du Code de procédure civile.
En troisième lieu, l'arrêt tranche, fût-ce de manière implicite par la formule de rejet global, la question délicate de l'application de l'article 1932 du Code civil relatif aux créanciers titulaires d'une inscription de nantissement sur le fonds de commerce. Le pourvoi reprochait à l'arrêt confirmatif d'avoir fait produire effet aux commandements et constaté la résiliation « faute de mise en cause des créanciers titulaires d'une inscription de nantissement sur le fonds de commerce ». En affirmant que les juges du fond ont légalement justifié leur décision « par ces seuls motifs » (tenant au non-paiement du loyer de base dans les huit jours des commandements) « sans violer aucun des textes visés aux moyens », la Cour de révision dénie aux preneurs la possibilité d'invoquer avec succès cette irrégularité pour faire échec à leur propre expulsion en référé. Que l'inopposabilité éventuelle de la résiliation aux créanciers nantis soit considérée comme une protection relative réservée à ces seuls créanciers tiers, ou que les conditions d'application de l'article 1932 du Code civil ne fussent pas réunies en l'espèce devant le juge des référés, la solution est nette : le preneur défaillant dans le paiement de son loyer de base ne peut se retrancher derrière l'absence de mise en cause de ses propres créanciers nantis pour paralyser l'effet résolutoire des commandements qui lui ont été régulièrement délivrés.
### B. Les implications pratiques pour les praticiens
La portée pratique de l'arrêt rendu le 13 octobre 1988 par la Cour de révision est considérable pour les avocats, conseils juridiques, administrateurs de biens et magistrats exerçant en Principauté de Monaco. La décision délivre une véritable feuille de route comportementale et procédurale tant à l'égard des preneurs que des bailleurs commerciaux.
Pour le conseil du preneur à bail commercial, cet arrêt constitue une mise en garde d'une extrême sévérité. Il enseigne qu'en présence d'un litige portant sur le montant du loyer — que le bailleur réclame une augmentation contestée ou que le preneur sollicite une diminution dans le cadre de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 —, la stratégie consistant à suspendre tout paiement dans l'attente de l'issue du contentieux est suicidaire. Une telle rétention financière expose le locataire à la perte immédiate et irrémédiable de son droit au bail, et par conséquent à la ruine de son fonds de commerce par l'effet d'une expulsion ordonnée en référé.
Le praticien assistant un locataire doit impérativement veiller à ce que son client continue de s'acquitter scrupuleusement, aux échéances prévues, du « loyer de base », c'est-à-dire du dernier loyer contractuellement fixé avant la naissance du désaccord. Si un commandement de payer visant la clause résolutoire vient à être signifié par le bailleur — même si ce commandement réclame une somme globale incluant la part contestée du loyer —, le preneur doit impérativement, dans le strict délai contractuel (qui n'était en l'espèce que de huit jours), procéder au règlement effectif de la fraction correspondant au loyer de base contractuel. Ce n'est qu'à la condition d'avoir satisfait « au préalable » à cette obligation fondamentale que le preneur pourra utilement élever une contestation devant le juge des référés ou le juge du fond