Cour de Révision de Monaco, 19 avril 1989, n° 25539

Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 19 avril 1989, n° 25539 (Lire sur source officielle)

L'encadrement législatif des baux d'habitation en Principauté de Monaco, marqué par la raréfaction foncière et la nécessité de protéger la stabilité résidentielle des preneurs, repose sur un équilibre strict entre les prérogatives reconnues à la propriété immobilière et les garanties accordées à l'occupant. Au cœur de cette architecture statutaire figure le droit de reprise, mécanisme dérogatoire par lequel le bailleur est autorisé à mettre un terme au contrat de location afin d'affecter le bien à son usage personnel. Toutefois, pour prévenir tout détournement de cette prérogative aux seules fins d'éviction spéculative du preneur en place, le législateur monégasque a assorti l'exercice de ce droit d'une obligation positive rigoureuse : celle d'occuper effectivement les lieux repris.

L'arrêt rendu le 19 avril 1989 par la Cour de révision de Monaco offre une illustration topique de la fermeté avec laquelle la haute juridiction monégasque contrôle le respect de cette condition substantielle. En érigeant la force majeure, entendue dans son acception la plus stricte d'impossibilité absolue d'exécution, en cause exonératoire exclusive du défaut d'occupation par le bénéficiaire de la reprise, cet arrêt consolide la protection due au locataire évincé et circonscrit étroitement les moyens de défense ouverts au propriétaire défaillant ou à ses ayants droit.

I. Le contexte factuel et procédural

A. Les faits à l'origine du litige

À l'origine du litige se trouve une relation contractuelle de bail à usage d'habitation portant sur un appartement situé en Principauté de Monaco. La propriétaire de ce bien immobilier, Madame R. I., a entendu mettre en œuvre son droit de reprise sur ce logement, alors occupé par un locataire, Monsieur R.

L'exercice de ce droit de reprise par la bailleresse a conduit à l'éviction effective du preneur. Comme le relève expressément la décision commentée, Monsieur R. a fait l'objet d'une mesure d'expulsion de l'appartement au cours de l'année 1978. En vertu des dispositions légales régissant la matière, et plus particulièrement de l'article 33 de l'Ordonnance-Loi n° 669 du 17 septembre 1959, il incombait dès lors à Madame R. I., en sa qualité de bénéficiaire de la reprise, de prendre possession des lieux et de les occuper.

Or, durant une longue période s'étendant du mois d'octobre 1978 au mois d'avril 1983, Madame R. I., dont le domicile était établi à Nice, n'a pas procédé au transfert de son domicile vers l'appartement monégasque repris. La bailleresse est finalement décédée au cours de l'année 1983 sans avoir jamais satisfait à son obligation légale d'occupation du logement dont Monsieur R. avait été expulsé cinq ans auparavant.

Constatant cette carence prolongée et l'inexécution par la propriétaire de ses obligations post-reprise, le locataire évincé, Monsieur R., a initié une action en justice visant à obtenir la réparation du préjudice né de son éviction injustifiée, dirigeant ses demandes indemnitaires contre les héritiers de la bailleresse décédée, à savoir R. B., A. D. et G. D. (désignés également dans l'arrêt sous l'appellation de « Consorts I. »).

B. Le parcours procédural et les prétentions des parties

Saisie du litige en première instance (la juridiction précise et la date du jugement de première instance ne sont pas précisées dans la décision), la juridiction du fond a accueilli les demandes formées par le locataire évincé. Ce jugement a fait l'objet d'un recours devant la juridiction du second degré.

Par un arrêt rendu le 28 juin 1988, la Cour d'appel de Monaco a confirmé la décision des premiers juges. L'arrêt confirmatif a condamné solidairement R. B., A. D. et G. D., pris en leur qualité d'héritiers de la bailleresse décédée, à verser à Monsieur R. diverses sommes d'argent allouées tant à titre d'indemnité que de dommages-intérêts, en sanction du défaut d'occupation par leur auteure, Madame R. I., du logement sur lequel elle avait exercé son droit de reprise. Pour statuer ainsi, les juges d'appel ont examiné la période courant d'octobre 1978 à avril 1983 et ont estimé que les éléments de preuve produits ne démontraient pas que la propriétaire s'était trouvée dans l'impossibilité absolue de transférer son domicile de Nice à Monaco.

Mécontents de cette issue, les héritiers de la bailleresse (R. B., A. D. et G. D.) ont formé un pourvoi en révision à l'encontre de l'arrêt du 28 juin 1988. Au soutien de leur recours devant la Cour de révision, représentés par Maître Sbarrato, avocat-défenseur, ils ont articulé une critique déclinée en deux moyens (dont le détail formel de la division n'est pas précisé dans la décision, mais dont la substance est synthétisée par la Cour).

Les demandeurs au pourvoi formulaient trois griefs principaux à l'encontre de l'arrêt attaqué :

1. Un défaut de motifs : ils reprochaient à la Cour d'appel d'avoir rendu une décision dépourvue de motivation suffisante pour justifier la condamnation prononcée.
2. Un défaut de réponse à conclusions : ils soutenaient que les juges du second degré avaient omis de répondre aux moyens développés dans leurs écritures d'appel.
3. Un manque de base légale : sur le fond du droit, les Consorts I. faisaient grief à la Cour d'appel de s'être abstenue de caractériser l'existence d'un cas de force majeure. Selon la thèse développée par les héritiers, cette force majeure était constituée par la dégradation de l'état de santé de leur auteure, Madame R. I., circonstance médicale qui l'aurait empêchée, depuis l'expulsion du locataire en 1978 et jusqu'à son propre décès survenu en 1983, de prendre possession et d'occuper effectivement le logement repris à Monaco.

En défense, Monsieur R., représenté par Maître Sanita, avocat-défenseur, concluait au rejet du pourvoi et au maintien des condamnations indemnitaires prononcées à son profit par les juges du fond.

II. La question de droit et la solution de la juridiction

A. Le problème juridique posé

La Cour de révision de Monaco était invitée à trancher une question de droit substantiel doublée d'une interrogation sur l'étendue de son propre contrôle de cassation en matière d'administration de la preuve.

Le problème juridique central pouvait se formuler de la manière suivante : À quelles conditions le bénéficiaire d'un droit de reprise sur un local d'habitation régi par l'Ordonnance-Loi n° 669 du 17 septembre 1959 (ou ses ayants droit) peut-il s'exonérer de sa responsabilité civile envers le locataire évincé en cas d'inexécution de l'obligation légale d'occuper les lieux repris, et plus particulièrement, l'état de santé du bailleur constitue-t-il de plein droit une cause exonératoire que le juge du fond serait tenu de caractériser au-delà du constat de l'absence d'impossibilité absolue de déménager ?

Sous-jacente à cette interrogation matérielle se posait la question de la répartition des compétences entre les juges du fond et le juge de révision : dans quelle mesure l'appréciation des éléments médicaux et factuels invoqués au titre de la force majeure relève-t-elle du pouvoir souverain des juges du fond, et quelle est la rigueur du standard juridique applicable à la qualification de cette cause d'exonération ?

B. Le raisonnement et la motivation de la cour

Malgré la concision caractéristique du style rédactionnel de la Cour de révision, la motivation déployée dans l'arrêt du 19 avril 1989 se révèle d'une grande densité juridique. Le raisonnement de la haute juridiction s'articule autour de deux axes complémentaires : d'une part, la consécration de l'appréciation souveraine des juges du fond quant à la matérialité des faits allégués ; d'autre part, le contrôle strict de la qualification juridique de la force majeure au regard des exigences de l'Ordonnance-Loi n° 669.

1. Le rappel de la souveraineté des juges du fond dans l'appréciation des preuves et l'office du juge

Pour écarter les griefs formels de défaut de motifs et de défaut de réponse à conclusions, la Cour de révision commence par réaffirmer un principe directeur de la procédure civile : les juges du fond apprécient souverainement la valeur et la portée des éléments de preuve qui sont soumis à leur examen contradictoire. En outre, la Cour rappelle expressément que les juridictions inférieures ne sont nullement tenues « de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ».

Par cette formule classique, la Cour de révision valide la méthode d'analyse de la Cour d'appel de Monaco. Les héritiers de la bailleresse avaient vraisemblablement produit diverses pièces (notamment d'ordre médical, bien que la nature exacte des pièces ne soit pas précisée dans la décision) visant à démontrer la précarité de l'état de santé de Madame R. I. entre 1978 et 1983. Les juges d'appel ont examiné ces productions documentaires et ont estimé, dans l'exercice de leur pouvoir souverain, qu'elles étaient insuffisantes pour établir le fait allégué.

Plus précisément, la Cour d'appel a constaté que « les pièces versées aux débats n'établissaient pas l'impossibilité absolue dans laquelle se serait trouvée Madame I. de transporter son domicile de Nice à Monaco durant une période s'étendant d'octobre 1978 à avril 1983 ». Ce constat factuel négatif — l'absence de preuve d'une impossibilité absolue de déménager sur une période de près de quatre ans et demi — échappe par nature au contrôle de la Cour de révision. Dès lors que les juges du fond ont procédé à cet examen global des preuves et en ont tiré une conclusion claire, ils ont légalement motivé leur décision et répondu, en les écartant, aux conclusions des appelants, sans avoir à réfuter individuellement chaque argument ou chaque document produit.

2. L'exclusivité de la force majeure comme cause exonératoire de l'article 33 de l'Ordonnance-Loi n° 669

Une fois le socle factuel verrouillé par le renvoi au pouvoir souverain des juges du fond, la Cour de révision exerce pleinement son contrôle de légalité et de qualification juridique dans le dernier attendu de sa décision. C'est ici que réside l'apport normatif majeur de l'arrêt.

La Cour énonce que les juges d'appel « en ont déduit exactement l'absence d'un cas de force majeure, seul de nature à constituer une cause exonératoire de l'obligation d'occupation imposée au bénéficiaire de la reprise par l'article 33 de l'Ordonnance-Loi n. 669 du 17 septembre 1959 ». Ce motif comporte trois enseignements fondamentaux :

• Le fondement légal de l'obligation : L'obligation d'occuper le bien repris découle directement de l'article 33 de l'Ordonnance-Loi n° 669 du 17 septembre 1959. Il ne s'agit pas d'une simple faculté laissée à la discrétion du propriétaire une fois le locataire expulsé, mais d'une obligation légale stricte qui conditionne la régularité a posteriori de l'exercice du droit de reprise.
• L'unicité de la cause d'exonération : En utilisant l'adjectif exclusif « seul » (« un cas de force majeure, seul de nature à constituer une cause exonératoire »), la Cour de révision ferme la porte à toute appréciation souple ou équitable des motifs de non-occupation. La simple bonne foi du bailleur, l'existence d'un motif légitime, une opportunité personnelle ou des difficultés passagères sont radicalement inopérantes. Seule la démonstration d'un événement revêtant les caractères de la force majeure permet au bailleur défaillant d'échapper aux sanctions pécuniaires (indemnités et dommages-intérêts) prévues au bénéfice du locataire évincé.
• La définition stricte de la force majeure par l'impossibilité absolue : En approuvant les juges du fond d'avoir déduit l'absence de force majeure du constat de l'absence d'« impossibilité absolue » de transférer son domicile de Nice à Monaco entre octobre 1978 et avril 1983, la Cour de révision consacre le critère de l'irrésistibilité absolue. Un état de santé dégradé, même s'il aboutit finalement au décès de l'intéressée en 1983, ne caractérise pas la force majeure s'il ne rend pas absolument impossible, de manière continue sur toute la période considérée (ici cinquante-quatre mois), le simple fait de transporter son domicile d'une ville limitrophe (Nice) vers la Principauté de Monaco. La simple difficulté, la gêne ou l'incommodité liée à la maladie ne suffisent pas à libérer le débiteur de son obligation légale.

La déduction opérée par la Cour d'appel étant juridiquement exacte, le grief de manque de base légale est balayé : la décision attaquée est légalement justifiée et aucun des deux moyens du pourvoi n'est accueilli.

C. Le dispositif

Conformément à son raisonnement concluant au caractère infondé des moyens soulevés par les héritiers de la bailleresse, la Cour de révision prononce le rejet du pourvoi et assortit sa décision des condamnations accessoires légales en ces termes :

« PAR CES MOTIFS, Rejette le pourvoi, Condamne les demandeurs à l'amende et aux dépens. »

III. L'analyse et la portée jurisprudentielle

A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne

L'arrêt rendu le 19 avril 1989 par la Cour de révision de Monaco s'inscrit au cœur de la théorie générale des obligations appliquée aux statuts locatifs spéciaux. Pour en saisir toute la portée, il convient d'analyser la rigueur de la solution retenue au regard de l'économie générale de l'Ordonnance-Loi n° 669 du 17 septembre 1959, ainsi que sa résonance avec les principes classiques du droit civil relatifs à la responsabilité et à la force majeure.

1. La protection de l'effectivité du statut des baux d'habitation monégasques

L'Ordonnance-Loi n° 669 du 17 septembre 1959 modifiant et codifiant la législation relative aux conditions de location des locaux à usage d'habitation constitue l'un des piliers du droit immobilier social en Principauté de Monaco. Ce texte instaurait (et régissait à l'époque des faits) un secteur locatif protégé, caractérisé par une réglementation stricte des loyers et un droit au maintien dans les lieux ou au renouvellement au profit des locataires, venant limiter la liberté contractuelle et le droit de propriété des bailleurs.

Dans un tel système, le droit de reprise accordé au propriétaire par la loi représente une soupape essentielle mais dangereuse pour l'équilibre du texte. Si le propriétaire peut évincer un locataire protégé en invoquant le besoin de loger lui-même dans l'appartement, le risque de fraude à la loi est majeur : un bailleur pourrait être tenté d'exercer une reprise fictive dans le seul but de libérer le bien d'un locataire encombrant (dont le loyer est plafonné), pour ensuite laisser le bien vacant dans l'attente d'une opération immobilière, le vendre libre d'occupation à un prix très supérieur, ou le relouer à des conditions plus avantageuses une fois le contrôle relâché.

C'est pour parer à ce risque de fraude que l'article 33 de l'Ordonnance-Loi n° 669 impose une obligation de résultat au bailleur reprenant : il doit occuper effectivement les lieux. L'arrêt du 19 avril 1989 démontre que la Cour de révision conçoit cette obligation comme le corollaire indissociable du droit d'expulsion. L'éviction de Monsieur R. en 1978 n'était juridiquement causée et légitimée que par l'occupation future de Madame R. I. Dès lors que cette occupation fait défaut pendant près de cinq ans (d'octobre 1978 à avril 1983), la cause juridique de l'éviction disparaît rétroactivement, faisant naître une créance de réparation au profit du locataire évincé.

2. La conception orthodoxe de la force majeure interne et l'appréciation de la maladie

L'apport théorique le plus remarquable de l'arrêt réside dans son refus d'admettre une cause d'exonération intermédiaire entre l'exécution de l'obligation et la force majeure. Dans certains systèmes juridiques ou sous l'empire d'autres textes spéciaux en droit comparé, le juge est parfois autorisé à apprécier le « motif légitime » ou la « cause grave et légitime » ayant empêché le bailleur d'occuper les lieux (ce qui permet une appréciation in concreto de la bonne foi du propriétaire).

Tel n'est pas le choix de la Cour de révision de Monaco sous l'empire de l'article 33 de l'Ordonnance-Loi n° 669 : la Cour affirme sans ambages que la force majeure est « seul[e] de nature à constituer une cause exonératoire ». Ce faisant, elle soumet l'obligation légale d'occupation au régime le plus sévère des obligations de résultat du droit civil.

En outre, l'arrêt apporte un éclairage précieux sur la notion dite de « force majeure interne », c'est-à-dire l'événement qui frappe la personne même du débiteur de l'obligation, telle que la maladie ou le décès. Traditionnellement, la doctrine civiliste s'est interrogée sur le point de savoir si la maladie du débiteur satisfait à la condition d'extériorité requise pour qualifier la force majeure. En l'espèce, la Cour de révision (à l'instar des juges du fond) ne rejette pas par principe l'idée que l'état de santé du bailleur puisse constituer un cas de force majeure. Elle admet implicitement que la maladie ou le décès peuvent, en théorie, être invoqués par les héritiers.

Toutefois, elle déplace le curseur du contrôle sur la condition d'irrésistibilité, qu'elle exige absolue, et sur la temporalité de l'empêchement :

• L'exigence d'une impossibilité absolue : L'irrésistibilité ne s'entend pas d'une simple difficulté d'exécution ou d'un coût accru. Pour qu'une pathologie constitue un cas de force majeure exonératoire de l'obligation d'occuper un logement, il faut qu'elle place le propriétaire dans une incapacité physique ou médicale totale de changer de résidence (par exemple, une hospitalisation continue et irréversible en soins intensifs ou en établissement spécialisé interdisant tout maintien à domicile).
• Le facteur géographique et temporel : Les juges du fond, approuvés par la Cour de révision, ont pris soin de relever deux paramètres concrets qui ruinaient la thèse des héritiers : la proximité géographique (un transfert de domicile de Nice à Monaco, villes distantes de quelques kilomètres seulement) et la durée de la carence (d'octobre 1978 à avril 1983). Même si l'état de santé de Madame R. I. s'est dégradé jusqu'à entraîner son décès en 1983, il appartenait aux héritiers de prouver que cet état de santé rendait le déménagement absolument impossible dès le mois d'octobre 1978 et sans aucune interruption ou rémission jusqu'en avril 1983. La longueur de cette période de quatre ans et demi rendait hautement improbable l'existence d'une impossibilité absolue et continue dès l'origine de l'expulsion du locataire.

3. La transmissibilité passive de la dette de réparation aux héritiers

L'arrêt illustre également les mécanismes de la transmission successorale du passif délictuel ou quasi-délictuel né de la violation d'une obligation légale. Bien que l'obligation d'occuper personnellement les lieux repris soit par nature une obligation intuitu personae attachée à la personne du bénéficiaire de la reprise (ou des bénéficiaires