Cour de révision, 12 avril 1991, SCI Le Castelleretto c/ Société Continentale de Promotion Immobilière (SCPI) et G. L.

Résumé

# Cour de Révision de Monaco, 12 avril 1991, n° 26070 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 12 avril 1991, n° 26070 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1991/04-12-26070)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire ayant donné lieu à l'arrêt rendu par la Cour de révision de la Principauté de Monaco le 12 avril 1991 s'inscrit dans le cadre spécifique des opérations de promotion et de réalisation immobilières, domaine particulièrement propice aux contentieux indemnitaires d'envergure lorsque survient l'anéantissement prématuré des relations contractuelles. Aux termes des éléments factuels tels qu'ils ressortent strictement de la décision commentée, un contrat avait été conclu entre deux personnes morales : d'une part, la société civile immobilière (SCI) de droit monégasque dénommée « Le Castelleretto », et, d'autre part, la Société Continentale de Promotion Immobilière, désignée sous le sigle SCPI. La nature exacte de cette convention ainsi que la date précise de sa conclusion ne sont pas détaillées par l'arrêt (non précisé dans la décision), bien que le sommaire de la décision fasse référence à une « vente » et à un « acquéreur », tandis que le corps de l'arrêt mentionne plus généralement un « contrat conclu entre ces deux sociétés en vue de la réalisation par la SCPI d'un programme immobilier ». L'objet fondamental de l'accord résidait donc dans le développement et la concrétisation d'une opération immobilière d'envergure par la société de promotion SCPI. Par ailleurs, un architecte, désigné par ses initiales G. L., se trouvait également impliqué dans le litige aux côtés de la SCI Le Castelleretto, sans que la décision ne précise la nature exacte de ses liens contractuels ou le rôle précis qu'il a joué dans la genèse du différend (non précisé dans la décision). L'exécution de ce programme immobilier n'a toutefois pu être menée à son terme. En effet, le contrat liant la SCI Le Castelleretto à la SCPI a fait l'objet d'une résolution judiciaire, laquelle a été prononcée aux torts exclusifs de la SCI Le Castelleretto. Parallèlement ou consécutivement à ces événements (la chronologie exacte n'étant pas précisée dans la décision), la Société Continentale de Promotion Immobilière a fait l'objet d'une procédure collective aboutissant à la liquidation de ses biens, Maître C. ayant été désigné pour intervenir ès qualités de syndic à ladite liquidation. La résolution du contrat aux torts de la SCI Le Castelleretto a immédiatement posé la question cruciale de l'évaluation et de la liquidation du préjudice subi par la SCPI du fait de l'inexécution et de l'anéantissement du projet immobilier. Pour déterminer l'ampleur de ce dommage, une mesure d'instruction a été ordonnée, donnant lieu à l'établissement d'un rapport d'expertise judiciaire. L'expert désigné s'est penché sur les différents chefs de préjudice invoqués par la société de promotion immobilière (représentée par son syndic). L'analyse expertale a porté sur trois catégories distinctes de réclamations financières : 1. En premier lieu, la SCPI réclamait le remboursement de diverses dépenses et frais qu'elle affirmait avoir exposés dans le cadre du contrat, ainsi que des honoraires de gestion. Sur ce point, l'expert a estimé que les justifications produites concernant les dépenses et frais exposés étaient « plus qu'insuffisantes » et les a écartées à ce titre. Néanmoins, en se fondant sur l'ensemble des pièces qui lui avaient été fournies, le technicien a fixé le pourcentage des honoraires de gestion auxquels la SCPI pouvait légitimement prétendre. 2. En deuxième lieu, se posait la question de la perte de bénéfices sur des honoraires de vente consécutive à l'arrêt du programme. Sur ce chef de préjudice, l'expert a déclaré s'en remettre au juge du soin d'apprécier le principe même de savoir si une indemnité pouvait être envisagée. Toutefois, tout en réservant ainsi le pouvoir d'appréciation des magistrats, l'expert, se fondant sur « les usages connus », a proposé de retenir cette indemnité et en a chiffré le montant. Il a précisé que cette somme, correspondant à la perte de bénéfices sur les honoraires de vente, serait à partager, s'il y avait lieu, entre la SCPI et une société tierce qui aurait assuré la commercialisation de l'immeuble. 3. En troisième lieu, le litige cristallisait une demande d'indemnisation au titre de la perte du bénéfice global escompté par la SCPI sur la vente même de l'immeuble, gain manqué résultant directement de la résolution du contrat. C'est sur la base de ce rapport d'expertise nuancé, mêlant constatations techniques, recours aux usages professionnels et réserves quant à l'appréciation juridique des chefs de préjudice, que le débat judiciaire s'est noué devant les juridictions du fond de la Principauté. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Le parcours procédural antérieur à la phase d'appel (notamment le jugement rendu en première instance par le Tribunal de première instance de Monaco) n'est pas relaté dans le texte de la décision commentée (non précisé dans la décision). L'arrêt mentionne uniquement l'étape décisive franchie devant la juridiction du second degré. Saisie du litige, la Cour d'appel de Monaco a rendu un arrêt en date du 26 juin 1990. Par cette décision, les juges du second degré ont homologué (ou entériné) le rapport d'expertise susmentionné. En conséquence de cette homologation et de leur propre appréciation souveraine des faits, ils ont condamné la SCI Le Castelleretto à payer à Maître C., agissant ès qualités de syndic à la liquidation des biens de la SCPI, diverses sommes d'argent destinées à réparer l'entier préjudice causé à cette dernière par la résolution du contrat immobilier prononcée aux torts de la SCI. La Cour d'appel a notamment retenu que les conclusions de l'expert étaient justifiées par les pièces fournies, a validé l'indemnisation au titre des honoraires de gestion ainsi que celle relative à la perte de bénéfices sur les honoraires de vente, et a alloué une somme au titre de la perte du bénéfice escompté sur la vente de l'immeuble. Mécontents de cette condamnation pécuniaire, la SCI monégasque Le Castelleretto ainsi que l'architecte G. L. ont formé un pourvoi en révision contre l'arrêt rendu le 26 juin 1990 par la Cour d'appel. À l'appui de leur recours devant la Cour de révision, les demandeurs au pourvoi ont développé un moyen unique de cassation, articulé en trois branches distinctes, qui attaquait méthodiquement chacun des volets de l'indemnisation accordée par les juges d'appel : * **Dans une première branche**, la SCI Le Castelleretto et G. L. reprochaient à la Cour d'appel d'avoir dénaturé le rapport d'expertise et d'avoir entaché sa décision d'un manque de base légale. Selon le pourvoi, en énonçant de manière générale que les conclusions de l'expert étaient justifiées par les pièces qui lui avaient été fournies, la juridiction du second degré aurait contredit les termes clairs et précis du rapport, lequel indiquait expressément que les justifications des dépenses et frais exposés par la SCPI étaient « plus qu'insuffisantes ». * **Dans une deuxième branche**, les demandeurs au pourvoi soutenaient à nouveau un grief de défaut de motivation (manque de justification) doublé d'un grief de dénaturation du rapport d'expertise, cette fois concernant la perte de bénéfices sur les honoraires de vente. Ils faisaient valoir que l'expert avait formellement déclaré s'en remettre au juge du soin d'apprécier si une telle indemnité pouvait être envisagée. Dès lors, en se contentant d'homologuer le rapport sans motiver spécifiquement sa décision sur le principe de cette indemnité, et en attribuant la somme à la SCPI alors que le rapport prévoyait l'attribution d'une certaine somme à une société qui aurait assuré la commercialisation de l'immeuble, la Cour d'appel aurait à la fois méconnu son office et dénaturé les écritures du technicien. * **Enfin, dans une troisième branche**, d'une portée théorique et juridique majeure, le pourvoi s'attaquait à l'indemnisation de la perte de bénéfices sur la vente même de l'immeuble. Les demandeurs soutenaient qu'en allouant une réparation de ce chef, la Cour d'appel avait indemnisé un « préjudice éventuel », c'est-à-dire un dommage purement hypothétique et incertain, violant ainsi directement les dispositions de l'article 1004 du Code civil monégasque relatives à l'étendue des dommages et intérêts en matière contractuelle. C'est à l'examen de ce moyen unique, mais particulièrement dense, que la Cour de révision, statuant en matière civile, a dû procéder pour trancher définitivement ce litige. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Au-delà des questions purement processuelles liées au contrôle de la dénaturation des écrits (en l'occurrence un rapport d'expertise judiciaire) et à l'obligation de motivation des décisions de justice, l'arrêt du 12 avril 1991 posait à la Cour de révision une question de droit substantiel fondamentale en droit de la responsabilité civile contractuelle : **La privation, pour le promoteur immobilier (ou l'acquéreur), des bénéfices financiers et des honoraires de vente qu'il escomptait retirer de la commercialisation d'un immeuble, consécutive à la résolution du contrat prononcée aux torts exclusifs de son cocontractant, constitue-t-elle un préjudice purement éventuel insusceptible de réparation au regard de l'article 1004 du Code civil, ou caractérise-t-elle au contraire une perte de chance présentant un caractère direct et certain ouvrant droit à indemnisation ?** Corrélativement, sur le terrain probatoire et procédural, la Haute juridiction monégasque devait déterminer dans quelle mesure les juges du fond peuvent, sans encourir le grief de dénaturation ni celui de défaut de base légale, s'approprier et homologuer les conclusions d'un rapport d'expertise qui, tout en écartant certaines pièces justificatives et en réservant l'appréciation juridique du tribunal, procède néanmoins à une évaluation chiffrée des préjudices sur le fondement des pièces globales du dossier et des usages professionnels connus. ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter l'intégralité du pourvoi formé par la SCI Le Castelleretto et l'architecte G. L., la Cour de révision procède à une réfutation méthodique, point par point, des trois branches du moyen unique. Son raisonnement se déploie en trois temps (« Mais attendu d'abord... », « Attendu ensuite... », « Attendu enfin... »), alliant une lecture rigoureuse des pièces de la procédure à une qualification juridique orthodoxe des chefs de préjudice. #### 1. L'absence de dénaturation quant à l'évaluation des honoraires de gestion (Réponse à la première branche) Pour écarter le grief de dénaturation et de manque de base légale relatif au premier chef de préjudice, la Cour de révision opère une distinction essentielle que le pourvoi tentait habilement de confondre : celle entre les « dépenses et frais » d'une part, et les « honoraires de gestion » d'autre part. La Haute juridiction relève en effet que si l'expert a bel et bien écarté les dépenses et frais réclamés par la SCPI au motif qu'ils étaient insuffisamment justifiés, il ne s'est pas arrêté à ce constat de carence probatoire. Le technicien a, dans un second mouvement, fixé le pourcentage des honoraires de gestion auxquels la société de promotion pouvait légitimement prétendre, et ce « en fonction de l'ensemble des pièces produites ». Dès lors, lorsque la Cour d'appel a énoncé que les conclusions de l'expert étaient justifiées par les pièces fournies, elle visait la détermination de ces honoraires de gestion et non les frais préalablement écartés par l'expert lui-même. Il n'y avait donc aucune contradiction entre le contenu du rapport et la motivation de l'arrêt d'appel. Le grief de dénaturation, qui suppose une altération flagrante du sens clair et précis d'un écrit, manquait en fait, et la décision se trouvait légalement justifiée. #### 2. La validation du recours aux usages et l'homologation de l'évaluation des honoraires de vente (Réponse à la deuxième branche) Sur le deuxième volet du moyen, qui reprochait à la Cour d'appel un défaut de motivation et une dénaturation concernant la perte de bénéfices sur les honoraires de vente, la Cour de révision livre une analyse subtile de l'articulation entre la mission technique de l'expert et l'office juridictionnel du juge. La Cour de révision constate que l'expert a certes pris la précaution formelle de réserver le pouvoir d'appréciation des juges quant au principe même de l'allocation d'une indemnité de ce chef (ce qui est d'ailleurs parfaitement conforme à la déontologie de l'expertise, le technicien ne devant jamais dire le droit). Cependant, l'expert ne s'est pas abstenu d'accomplir son travail d'évaluation : en se fondant sur « les usages connus » dans le secteur de la promotion immobilière, il a expressément « proposé de retenir » cette indemnité et l'a « évaluée ». De surcroît, loin d'attribuer exclusivement cette somme à un tiers comme le prétendait le pourvoi, l'expert avait indiqué que cette somme « serait à partager s'il y a lieu entre la SCPI et une société de commercialisation ». La Cour de révision en déduit qu'en « entérinant » (c'est-à-dire en homologuant et en faisant siennes les conclusions de) ce rapport qu'elle n'a nullement dénaturé, la Cour d'appel a, par là même, exercé le pouvoir d'appréciation que l'expert lui avait réservé et a pleinement justifié sa décision. L'homologation judiciaire d'un rapport d'expertise qui propose une solution chiffrée vaut adoption des motifs techniques dudit rapport et tranche la question de principe laissée à l'appréciation du tribunal. #### 3. La qualification décisive de « perte d'une chance » substituée au « préjudice éventuel » (Réponse à la troisième branche) C'est dans son dernier attendu que la Cour de révision énonce la solution de principe qui confère à cet arrêt toute sa portée doctrinale et jurisprudentielle. Les demandeurs au pourvoi invoquaient la violation de l'article 1004 du Code civil monégasque, soutenant que le bénéfice escompté sur la vente future d'un immeuble qui n'a finalement pas été réalisé par la SCPI (en raison de la résolution du contrat) constituait un préjudice purement éventuel. En effet, le succès d'une opération de promotion immobilière dépend de multiples aléas économiques, commerciaux et conjoncturels ; nul ne peut affirmer avec une certitude absolue que l'immeuble aurait été vendu au prix espéré et aurait dégagé la marge bénéficiaire attendue. La Cour de révision balaie cet argumentaire en opérant un rétablissement conceptuel majeur : « *Attendu enfin que les juges d'appel n'ont pas indemnisé un préjudice éventuel mais la perte d'une chance en accordant à la SCPI une somme dont ils ont souverainement évalué le montant pour la perte du bénéfice escompté sur la vente de l'immeuble* ». Le raisonnement de la Haute juridiction repose sur une distinction cardinale du droit de la responsabilité civile : * Si l'obtention finale du bénéfice escompté comportait effectivement une part d'aléa, la *possibilité* même de mener l'opération à son terme et de tenter de réaliser ce gain existait bel et bien dans le patrimoine de la SCPI grâce au contrat conclu. * La résolution de ce contrat aux torts exclusifs de la SCI Le Castelleretto a définitivement et irrémédiablement anéanti cette potentialité favorable. * Or, la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable ne constitue pas un préjudice éventuel (non réparable), mais bien la **perte d'une chance**, laquelle constitue un préjudice autonome, direct, actuel et certain, ouvrant pleinement droit à réparation. * Une fois l'existence de cette perte de chance caractérisée en droit, l'évaluation de son quantum relève du pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond, échappant ainsi au contrôle de la Cour de révision. Le moyen unique étant ainsi écarté en toutes ses branches, le rejet du pourvoi s'imposait. ### C. Le dispositif Conformément aux usages de la Cour de révision de la Principauté de Monaco, le dispositif de l'arrêt est formulé avec une extrême concision : > « PAR CES MOTIFS, > > Rejette le pourvoi ; » --- ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 12 avril 1991 par la Cour de révision de Monaco dans l'affaire *SCI Le Castelleretto c/ SCPI* constitue un jalon essentiel dans la construction du droit monégasque de la responsabilité contractuelle. Par sa clarté conceptuelle, il s'inscrit dans une parfaite harmonie avec la tradition civiliste franco-monégasque relative aux conditions de la réparation du dommage contractuel. #### 1. L'exégèse de l'article 1004 du Code civil monégasque et l'exigence de certitude du préjudice Pour saisir la portée de l'arrêt, il convient de le replacer sous l'égide du texte visé par le pourvoi : l'article 1004 du Code civil monégasque (exact pendant de l'ancien article 1149 du Code civil français, aujourd'hui repris en substance à l'article 1231-2 du même code). Ce texte fondamental gouverne l'étendue de la réparation en matière contractuelle en posant le principe selon lequel les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite (*damnum emergens*) et du gain dont il a été privé (*lucrum cessans*). Toutefois, tant la doctrine que la jurisprudence constantes exigent, pour que le *lucrum cessans* (le gain manqué) soit indemnisable sur le fondement de l'article 1004, que le préjudice présente un caractère **certain**. La certitude du dommage s'oppose radicalement à son caractère **éventuel** ou hypothétique. Un préjudice est éventuel lorsque sa réalisation dépend d'événements futurs si incertains qu'il est impossible au juge d'affirmer que le créancier aurait effectivement perçu le gain s'il n'y avait pas eu d'inexécution contractuelle. Indemniser un préjudice purement éventuel conduirait à une violation de l'article 1004 du Code civil, car cela reviendrait à procurer à la victime un enrichissement sans cause, en lui attribuant de manière certaine une somme d'argent que le cours normal des choses ne lui aurait peut-être jamais apportée. Dans le contentieux de la promotion immobilière, la frontière entre le gain manqué certain (*lucrum cessans*) et le préjudice éventuel est particulièrement poreuse. Lorsqu'un contrat de vente d'un terrain à bâtir ou un contrat de promotion immobilière est résolu dès ses prémices aux torts du propriétaire foncier, le promoteur (ici la SCPI) se voit privé des profits qu'il comptait retirer de la commercialisation future des lots de l'immeuble à construire. Si le promoteur réclame l'intégralité de la marge bénéficiaire théorique qu'il avait calculée dans son bilan prévisionnel, le débiteur défaillant (ici la SCI Le Castelleretto) ne manquera jamais d'opposer l'aléa inhérent au marché immobilier : rien ne prouve que les appartements auraient tous trouvé preneurs, ni qu'ils auraient été vendus aux prix prévus, ni que les coûts de construction n'auraient pas dérapé, absorbant ainsi la marge escomptée. Sous cet angle strict, le bénéfice final apparaît comme affecté d'un aléa irréductible. #### 2. La fonction salvatrice du concept de « perte d'une chance » C'est précisément pour dépasser cette impasse probatoire et éviter un déni de justice économique que la Cour de révision mobilise, dans son arrêt du 12 avril 1991, la théorie classique de la **perte d'une chance**. La composition même de la Cour de révision lors de cet arrêt (présidée par M. Bel, Premier président, avec MM. Pucheus, Charliac, conseiller rapporteur, et Vellieux) témoigne de la perméabilité naturelle entre la haute magistrature française et les juridictions suprêmes monégasques. La solution adoptée reflète avec une exactitude remarquable la jurisprudence de

Responsabilité contractuelle Dommage - Perte d'une chance - Préjudice éventuel La perte par l'acquéreur des bénéfices escomptés sur les honoraires de vente d'un immeuble, en raison de la résolution de la vente, ne constitue pas un préjudice éventuel mais la perte d'une chance ouvrant droit à réparation. La Cour de révision, statuant en matière civile Sur le moyen unique, Attendu que la SCI monégasque Le Castelleretto et l'architecte G. L. font grief à l'arrêt attaqué, qui a homologué un rapport d'expertise, d'avoir condamné la SCI à payer à Me C., ès qualité de syndic à la liquidation des biens de la Société Continentale de Promotion Immobilière (SCPI) diverses sommes en réparation du préjudice causé à cette dernière société par la résolution, aux torts de la Société Le Castelleretto, d'un contrat conclu entre ces deux sociétés en vue de la réalisation par la SCPI d'un programme immobilier, alors, selon le pourvoi, que d'une part, en énonçant que les conclusions de l'expert étaient justifiées par les pièces qui lui avaient été fournies, la Cour d'appel a dénaturé le rapport de l'expert qui indiquait que les justifications des dépenses et frais exposés par la SCPI étaient plus qu'insuffisantes et a entaché sa décision d'un manque de base légale ; alors que, d'autre part, l'expert ayant déclaré s'en remettre au juge du soin d'apprécier si une indemnité pourrait être envisagée pour une perte de bénéfices sur des honoraires de vente, la Cour d'appel n'a pas justifié sa décision sur ce point et a dénaturé le rapport qui prévoyait l'attribution d'une certaine somme à une société qui aurait assuré la commercialisation de l'immeuble, alors enfin que, s'agissant de la perte de bénéfices sur la vente de l'immeuble, la Cour d'appel a alloué la réparation d'un préjudice éventuel, en violation de l'article 1004 du Code civil ; Mais attendu d'abord que la Cour d'appel n'a pas dénaturé le rapport de l'expert qui, s'il a écarté comme insuffisamment justifiées les dépenses et frais réclamés par la SCPI, a fixé, en fonction de l'ensemble des pièces produites, le pourcentage des honoraires de gestion auxquels cette société pouvait légitimement prétendre ; Attendu ensuite que, tout en réservant le pouvoir d'appréciation des juges, l'expert, qui s'est fondé sur les usages connus, a proposé de retenir et a évalué l'indemnité due à la SCPI pour perte de bénéfices sur les honoraires de vente, somme qui serait à partager s'il y a lieu entre la SCPI et une société de commercialisation ; qu'en entérinant le rapport qu'elle n'a pas dénaturé la Cour d'Appel a justifié sa décision ; Attendu enfin que les juges d'appel n'ont pas indemnisé un préjudice éventuel mais la perte d'une chance en accordant à la SCPI une somme dont ils ont souverainement évalué le montant pour la perte du bénéfice escompté sur la vente de l'immeuble ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS, Rejette le pourvoi ; MM. Bel, prem. prés. ; Pucheus, v. prés. ; Charliac, cons. rapp. ; Vellieux, cons. ; Carrasco, proc. gén. ; MMes Lorenzi, Karczag-Mencarelli, Boéri, av. déf. ; Gonella, av. Barreau de Nice. Cet arrêt rejette le pourvoi formé contre un arrêt rendu le 26 juin 1990 par la Cour d'appel. DISPOSITIF & CERTIFICATION DE LA MINUTE ORIGINELLE : Minute intégrale certifiée conforme au registre officiel de la juridiction (Cour de Révision de Monaco, réf. 26070).

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