Résumé éditorial
# Cour de Révision de Monaco, 03 octobre 1991, n° 26099
> Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 03 octobre 1991, n° 26099 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1991/10-03-26099))
## I. Le contexte factuel et procédural
### A. Les faits à l'origine du litige
L'organisation de la vie collective au sein d'un immeuble soumis au statut de la copropriété engendre fréquemment des contentieux relatifs aux nuisances émanant des équipements collectifs. L'arrêt rendu le 3 octobre 1991 par la Cour de révision de la Principauté de Monaco s'inscrit pleinement dans cette problématique, tout en déplaçant le curseur de l'analyse juridique de la simple constatation du trouble vers la question fondamentale de la répartition des compétences organiques au sein de la copropriété.
Les faits ayant donné naissance au litige, tels qu'ils ressortent avec concision des énonciations de la décision commentée et de son sommaire, ont pour cadre l'immeuble dénommé « Le Château Périgord » (ou « Château Périgord »), situé à Monte-Carlo. Au sein de cet ensemble immobilier régi par l'ordonnance-loi du 23 mai 1959 réglementant le statut de la copropriété des immeubles divisés par étages ou par appartements, ainsi que par un règlement de copropriété propre à l'immeuble, les époux M. sont propriétaires ou occupants d'un appartement (la nature exacte de leurs droits sur le lot n'étant pas précisée dans la décision, bien que la qualité de copropriétaires soit inhérente à la structure du litige).
Cet appartement s'est trouvé affecté par des nuisances sonores. Le sommaire de la décision précise que ces bruits provenaient de la chaufferie de l'immeuble, élément d'équipement commun par excellence. La date d'apparition de ces nuisances acoustiques, leur intensité exacte en décibels, ainsi que la nature technique précise des dysfonctionnements de l'installation de chauffage centrale ne sont pas précisées dans la décision.
Toutefois, la persistance et la gravité de ces bruits ont manifestement atteint un seuil suffisant pour justifier le recours à une mesure d'instruction. En effet, le texte de l'arrêt mentionne l'intervention d'un expert, sans que les modalités de sa désignation (référé probatoire ou décision avant dire droit au fond) ni la date de dépôt de son rapport ne soient précisées dans la décision. Cet expert a eu pour mission d'analyser l'origine des désordres acoustiques affectant l'appartement des époux M. et de définir les solutions techniques propres à y mettre un terme. À l'issue de ses opérations, le technicien a préconisé la réalisation de travaux spécifiques destinés à remédier aux bruits provenant de la chaufferie. La consistance matérielle et le coût financier de ces travaux préconisés par l'expert ne sont pas davantage précisés dans la décision, mais il s'évince de la solution retenue par la haute juridiction monégasque qu'ils dépassaient par leur ampleur ou leur nature le cadre d'une simple intervention de maintenance ordinaire.
Face à l'absence de réalisation spontanée de ces travaux par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Le Château Périgord », le conflit s'est cristallisé, conduisant les époux M. à saisir les juridictions monégasques afin d'obtenir, sous la contrainte judiciaire, la cessation des troubles par l'exécution des préconisations expertales.
### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties
La genèse procédurale de l'affaire, notamment la phase de première instance devant le Tribunal de première instance de Monaco, n'est pas précisée dans la décision. La teneur du jugement initial, sa date ainsi que l'identité de la partie appelante demeurent inconnues à la seule lecture du texte de la Cour de révision.
En revanche, l'étape de l'appel est clairement identifiée. La Cour d'appel de Monaco a été saisie du litige et a statué par un arrêt rendu le 23 octobre 1990. Aux termes de cette décision, la juridiction du second degré a accueilli favorablement les demandes formulées par les époux M. Plus précisément, la Cour d'appel a, d'une part, déclaré le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Le Château Périgord » responsable des bruits affectant l'appartement des époux M. et, d'autre part, condamné ledit syndicat, sous astreinte, à faire effectuer les travaux préconisés par l'expert.
Pour fonder cette double condamnation — déclarative de responsabilité et exécutoire quant à l'obligation de faire sous astreinte —, les juges d'appel ont développé une motivation prenant appui sur deux textes distincts : l'article 6 de l'ordonnance-loi du 23 mai 1959 et l'article 43 du règlement de copropriété de l'immeuble « Château Périgord ». Selon l'analyse retenue par la Cour d'appel de Monaco, telle que rapportée par l'arrêt commenté, ces deux textes possèdent « une portée très générale » et ont pour effet d'obliger la copropriété « à effectuer tous les travaux nécessaires au fonctionnement normal des éléments communs ». En d'autres termes, la juridiction du second degré a opéré une déduction directe entre l'existence de dispositions légales et conventionnelles définissant les missions d'administration et d'entretien du syndic, et une obligation générale et inconditionnelle pesant sur le syndicat des copropriétaires de réaliser l'intégralité des travaux requis pour assurer le fonctionnement normal des parties communes.
Mécontent de cette issue qui le plaçait sous le coup d'une condamnation sous astreinte à réaliser des travaux d'envergure sur l'installation de chauffage, le syndicat des copropriétaires du « Château Périgord » a formé un pourvoi en révision à l'encontre de l'arrêt du 23 octobre 1990.
Au soutien de son recours devant la Cour de révision, le syndicat demandeur a articulé son argumentation autour de deux moyens de cassation (le texte mentionnant l'existence d'un premier moyen divisé en plusieurs branches et d'un second moyen, sans que la teneur des autres branches du premier moyen ni celle du second moyen ne soient précisées dans la décision). C'est spécifiquement la troisième branche du premier moyen qui a retenu l'attention de la haute juridiction et entraîné la censure de la décision attaquée. Par ce grief, le syndicat des copropriétaires reprochait substance à la Cour d'appel d'avoir violé, par fausse application, l'article 6 de l'ordonnance-loi du 23 mai 1959 et l'article 43 du règlement de copropriété. La thèse du pourvoi consistait à soutenir que ces dispositions, qui régissent exclusivement les attributions et les pouvoirs propres du syndic en matière de gestion courante et d'entretien, ne sauraient servir de fondement légal pour condamner le syndicat des copropriétaires à exécuter des travaux de réfection ou de transformation importants, lesquels excèdent manifestement la sphère de compétence de l'organe exécutif de la copropriété.
## II. La question de droit et la solution de la juridiction
### A. Le problème juridique posé
La question de droit soumise à l'examen de la Cour de révision de Monaco se présentait avec une grande netteté théorique et pratique, touchant à l'architecture même du droit de la copropriété monégasque et à la distinction fondamentale entre le syndicat des copropriétaires (personne morale ou collectivité) et son organe de gestion (le syndic).
Le problème juridique pouvait être formulé de la manière suivante : les dispositions de l'article 6 de l'ordonnance-loi du 23 mai 1959 et les stipulations d'un règlement de copropriété (en l'espèce l'article 43) qui définissent les pouvoirs d'initiative du syndic en matière de conservation, de garde, d'entretien et d'administration des parties communes permettent-elles au juge du fond de déclarer le syndicat des copropriétaires responsable de nuisances sonores provenant d'un élément commun (la chaufferie) et de le condamner sous astreinte à réaliser des travaux importants préconisés par un expert pour y remédier, alors même que de tels travaux excèdent la gestion courante et l'entretien de l'immeuble ?
En filigrane de cette interrogation principale se posait la question de l'adéquation du fondement textuel retenu par les juges du fond : un texte d'habilitation organique, délimitant ce que le syndic peut ou doit faire de sa propre initiative sans autorisation préalable de l'assemblée générale, peut-il être érigé en norme de responsabilité substantielle obligeant la copropriété dans son ensemble à exécuter des travaux dépassant précisément les limites de ce pouvoir propre ?
### B. Le raisonnement et la motivation de la cour
Pour répondre par la négative à cette question et prononcer la cassation totale de l'arrêt déféré, la Cour de révision déploie un syllogisme juridique d'une rigueur classique, articulé autour d'un visa combiné et d'une confrontation stricte entre la lettre des textes et l'interprétation extensive qu'en avait faite la Cour d'appel.
Dans un premier temps, la haute juridiction énonce sa majeure en visant conjointement « l'article 6 de l'ordonnance-loi du 23 mai 1959 réglementant le statut de la copropriété des immeubles divisés par étages ou par appartements, ensemble l'article 43 du règlement de copropriété de l'immeuble "Château Périgord" à Monte-Carlo ». Ce visa combiné d'un texte de nature législative et d'une stipulation contractuelle issue d'un règlement de copropriété est particulièrement remarquable : il témoigne du contrôle étroit qu'exerce la Cour de révision non seulement sur l'application de la loi, mais également sur la qualification et la portée juridique données par les juges du fond à la charte conventionnelle de l'immeuble lorsque celle-ci est invoquée de concert avec le statut légal.
La Cour prend le soin de reproduire littéralement les fragments pertinents de ces deux normes :
* D'une part, selon l'article 6 de l'ordonnance-loi du 23 mai 1959, « sauf dispositions contraires dans le règlement, un syndic... sera chargé de l'exécution des décisions de l'assemblée, et, au besoin, de pourvoir de sa propre initiative à la conservation, à la garde et à l'entretien en bon état de propreté et de réparations de toutes les parties communes ».
* D'autre part, en vertu de l'article 43 du règlement de copropriété, « l'administration générale de l'immeuble, sa surveillance, l'initiative et la direction de tous travaux qui deviendront nécessaires aux choses communes, le choix de l'intendant et le soin de lui donner des ordres seront confiés à un syndic qui pourra être soit l'un des propriétaires, soit un tiers ».
La lecture croisée de ces deux textes met immédiatement en évidence leur objet commun et exclusif : ils traitent uniquement de la fonction du syndic. Le texte légal fixe le cadre supplétif (« sauf dispositions contraires dans le règlement ») des missions du syndic, en distinguant son rôle d'exécutant des décisions de l'assemblée générale et son pouvoir d'initiative propre, lequel est subsidiaire (« au besoin ») et strictement cantonné à la conservation, la garde et l'entretien en bon état de propreté et de réparations des parties communes. Le texte réglementaire, quant à lui, confirme cette attribution de compétences au syndic en lui confiant l'administration générale, la surveillance, ainsi que « l'initiative et la direction de tous travaux qui deviendront nécessaires aux choses communes ».
Dans un deuxième temps, la Cour de révision expose la mineure de son raisonnement en rappelant la motivation de l'arrêt attaqué. La Cour d'appel avait cru pouvoir déduire de la formulation de ces textes — et vraisemblablement de l'expression « tous travaux qui deviendront nécessaires aux choses communes » figurant à l'article 43 du règlement — qu'ils avaient « une portée très générale » et qu'ils obligeaient « la copropriété à effectuer tous les travaux nécessaires au fonctionnement normal des éléments communs ». Ce faisant, les juges d'appel avaient commis un double glissement conceptuel : ils avaient assimilé les pouvoirs du syndic aux obligations du syndicat des copropriétaires, et ils avaient confondu l'entretien courant avec la réalisation de travaux de réfection ou d'amélioration acoustique d'envergure.
Dans un troisième temps, la Cour de révision opère la censure par un attendu lapidaire mais décisif : « Attendu cependant que le fondement et la nécessité de ces travaux excèdent manifestement les pouvoirs du syndic, limités à la gestion courante et à l'entretien de l'immeuble ; d'où il suit que la Cour d'appel a violé par fausse application les textes susvisés ».
L'analyse de cette motivation révèle la précision chirurgicale du grief retenu : la violation de la loi par « fausse application ». La fausse application consiste, pour une juridiction, à appliquer à une situation de fait une règle de droit qui ne lui est pas destinée. En l'espèce, les travaux préconisés par l'expert pour remédier aux bruits de la chaufferie n'entraient pas dans la catégorie de la « gestion courante » ni dans celle de « l'entretien de l'immeuble ». Dès lors que tant « le fondement » que « la nécessité » de ces travaux dépassaient manifestement cette sphère restreinte, les textes régissant les pouvoirs propres du syndic étaient radicalement inapplicables au litige. Malgré les termes en apparence larges de l'article 43 du règlement de copropriété (« tous travaux qui deviendront nécessaires »), la Cour de révision ramène l'étendue des pouvoirs du syndic à sa juste mesure institutionnelle : le syndic n'est que l'organe de la gestion courante et de l'entretien. Les réparations importantes (comme le souligne explicitement le sommaire de l'arrêt : « Réparations importantes exclues ») échappent à son initiative solitaire pour relever de la compétence délibérative de l'assemblée générale. Par voie de conséquence, il était juridiquement erroné de condamner le syndicat des copropriétaires sur le fondement de textes qui, non seulement ne visaient que le syndic, mais encore ne lui conféraient aucun pouvoir pour ordonner de tels travaux.
L'erreur de droit étant ainsi caractérisée sur la troisième branche du premier moyen, et ce grief suffisant à entraîner l'annulation intégrale de la décision (« Casse dans toutes ses dispositions »), la Cour de révision fait application du principe d'économie des moyens en précisant qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les autres branches du premier moyen ni sur le second moyen. L'affaire est renvoyée à la prochaine session de la Cour de révision pour qu'il soit statué à nouveau au fond conformément à la loi.
### C. Le dispositif
Le dispositif de l'arrêt rendu par la Cour de révision le 3 octobre 1991 est rédigé dans les termes exacts suivants :
> « PAR CES MOTIFS,
> Et sans qu'il y ait lieu à de statuer sur les autres branches du moyen ni sur le second moyen,
> Casse dans toutes ses dispositions l'arrêt de la Cour d'appel de Monaco du 23 octobre 1990 et, pour être statué à nouveau conformément à la loi ;
> Renvoie la cause et les parties à la prochaine session de la Cour de révision ;
> Réserve les dépens ; »
## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle
### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne
L'arrêt rendu le 3 octobre 1991 par la Cour de révision s'impose comme une décision de principe majeure dans l'édifice du droit monégasque de la copropriété, en ce qu'il fixe avec une grande fermeté les frontières de la répartition des pouvoirs au sein de l'immeuble divisé et sanctionne toute confusion entre les organes de la copropriété.
En premier lieu, sur le plan de l'ordonnancement juridique interne à la Principauté, cette décision éclaire la lecture de l'ordonnance-loi du 23 mai 1959 réglementant le statut de la copropriété des immeubles divisés par étages ou par appartements. Ce texte fondateur organise la copropriété autour d'une dualité d'organes aux fonctions nettement différenciées : d'un côté, l'assemblée des copropriétaires, organe délibérant souverain chargé de prendre les décisions engageant l'avenir financier et matériel de l'immeuble ; de l'autre, le syndic, organe exécutif et agent d'administration.
L'apport essentiel de l'arrêt « Château Périgord » réside dans l'interprétation stricte qu'il livre de l'article 6 de l'ordonnance-loi de 1959 et de son articulation avec les clauses des règlements de copropriété. À la lecture de l'article 43 du règlement de copropriété de l'immeuble en cause, on aurait pu être tenté — comme l'avait été la Cour d'appel — de considérer que les rédacteurs du règlement avaient entendu déroger aux limites légales en confiant au syndic « l'initiative et la direction de tous travaux qui deviendront nécessaires aux choses communes ». En effet, l'article 6 de l'ordonnance-loi débute par la réserve « sauf dispositions contraires dans le règlement », ce qui semble ouvrir la voie à un aménagement conventionnel des pouvoirs du syndic.
Or, la Cour de révision refuse catégoriquement de voir dans la formule générale de l'article 43 du règlement une habilitation illimitée donnée au syndic pour entreprendre n'importe quel travail, fût-il « nécessaire ». En affirmant que les pouvoirs du syndic sont « limités à la gestion courante et à l'entretien de l'immeuble », la haute juridiction pose une limite structurelle, quasi d'ordre public directionnel, à l'action unilatérale du syndic. La notion d'entretien (« entretien en bon état de propreté et de réparations » selon l'article 6) s'entend de la maintenance régulière, des menues réparations et des interventions conservatoires destinées à maintenir les équipements dans leur état de fonctionnement habituel. Elle s'oppose radicalement aux travaux de transformation, d'amélioration ou aux grosses réparations (les « réparations importantes » visées au sommaire), tels que la refonte ou l'isolation acoustique lourde d'une chaufferie centrale pour supprimer des nuisances sonores. De tels travaux, par leur coût, leur technicité et leur impact sur la structure ou les équipements de l'immeuble, relèvent par nature du pouvoir décisionnel de l'assemblée générale des copropriétaires et ne sauraient être engagés par le syndic de sa propre initiative.
En second lieu, l'analyse de l'arrêt révèle une exigence fondamentale de rigueur dans le choix du fondement juridique des actions en responsabilité dirigées contre le syndicat des copropriétaires. La Cour de révision ne dit pas — et il est essentiel de le souligner pour ne pas se méprendre sur la portée de l'arrêt — qu'un syndicat des copropriétaires jouirait d'une immunité face aux nuisances sonores générées par sa chaufferie, ni qu'il ne pourrait jamais être condamné en justice à réaliser des travaux pour faire cesser un trouble subi par un copropriétaire. Ce que censure la Cour de révision, c'est le fait d'avoir déduit cette responsabilité et cette obligation de faire de l'article 6 de l'ordonnance-loi de 1959 et de l'article 43 du règlement de copropriété.
En effet, il est illogique et juridiquement erroné de condamner le syndicat des copropriétaires en se fondant sur des textes qui définissent les pouvoirs du syndic. Si les travaux excèdent les pouvoirs du syndic, on ne peut reprocher au syndicat (à travers l'inaction de son syndic) de ne pas les avoir réalisés sur le fondement des textes régissant la gestion courante. Pour condamner la copropriété à réaliser des travaux importants excédant les pouvoirs du syndic, le juge du fond devait nécessairement mobiliser un autre fondement juridique, propre à engager la responsabilité civile de la collectivité des copropriétaires (par exemple, un texte régissant la responsabilité du fait des choses ou des parties communes sous la garde du syndicat, une obligation légale autonome du syndicat d'assurer la jouissance paisible des lots, ou la théorie des troubles anormaux du voisinage, dont l'existence et les contours ne sont toutefois pas évoqués dans la décision commentée faute d'avoir été visés par la Cour d'appel). En se contentant de viser les textes relatifs au syndic, la Cour d'appel avait bâti sa condamnation sur un socle normatif inopérant : elle avait confondu la règle de compétence interne d'un organe (le syndic) avec la norme de responsabilité externe ou substantielle de la personne morale (le syndicat).
En troisième lieu, et bien que la décision ne fasse référence à aucun droit étranger ni à aucune norme supranationale, l'observateur familier du droit comparé francophone ne peut manquer de relever la parent