Résumé éditorial
# Cour de Révision de Monaco, 01 octobre 1993, n° 26246
> Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 01 octobre 1993, n° 26246 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1993/10-01-26246))
L’arrêt rendu le 1er octobre 1993 par la Cour de révision de la Principauté de Monaco s’impose comme une décision de principe en matière de droit de la copropriété et de théorie générale des obligations. Malgré l’extrême concision de sa motivation, caractéristique de la technique de cassation des hautes juridictions de tradition civiliste franco-monégasque, cette décision tranche avec une grande fermeté une question d’une importance pratique et théorique considérable : celle de l’articulation entre la force obligatoire du règlement de copropriété et l’effet relatif du contrat de bail conclu par un copropriétaire avec un tiers preneur.
Lorsque les stipulations du règlement de copropriété sont méconnues du fait de l’activité exercée par le locataire d’un lot, le syndicat des copropriétaires, gardien de la charte commune de l'immeuble, peut-il exiger directement du copropriétaire-bailleur la cessation de l’activité illicite — allant jusqu’à la fermeture du fonds de commerce — ainsi que la remise en état des lieux, alors même que le locataire exploitant n’a pas été appelé à la procédure ? C'est à cette interrogation, qui met en tension le droit à l'exécution forcée en nature des obligations de ne pas faire et l'autonomie juridique des droits du preneur à bail, que la haute juridiction monégasque répond par l'affirmative, au visa combiné de l'article 998 du Code civil et de l'article 4 de l'ordonnance-loi n° 662 du 23 mai 1959.
Pour saisir toute la richesse et la rigueur de cette solution, il convient d’examiner successivement le contexte factuel et procédural du litige (I), la question de droit et la solution retenue par la haute juridiction (II), avant de livrer une analyse approfondie de la portée jurisprudentielle et des implications pratiques de cet arrêt (III).
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## I. Le contexte factuel et procédural
### A. Les faits à l'origine du litige
Les circonstances de fait à l'origine de ce contentieux, telles qu'elles ressortent avec sobriété des énonciations de l'arrêt rapporté, mettent en présence deux acteurs classiques de la vie immobilière au sein d'un immeuble collectif dénommé « Villa Médecin » (dont la localisation exacte au sein de la Principauté n'est pas précisée dans la décision).
D'une part, figure le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Villa Médecin », organe légalement investi de la conservation de l'immeuble et de l'administration des parties communes, mais également garant du respect du règlement de copropriété par l'ensemble des titulaires de lots. D'autre part, se trouve la société civile immobilière (SCI) dénommée « Le Gallion », propriétaire d'un ou plusieurs lots au sein de cette même copropriété (la nature exacte, la consistance et la numérotation des lots ne sont pas précisées dans la décision).
La SCI « Le Gallion » n'occupait pas personnellement les locaux dont elle était propriétaire au sein de la « Villa Médecin ». Usant des prérogatives attachées à son droit de propriété, et plus particulièrement de son *fructus*, elle avait consenti un contrat de location portant sur ces lieux à un tiers, désigné dans l'arrêt comme « sa locataire » (l'identité précise de cette preneuse, sa forme sociale éventuelle ainsi que la date de conclusion et la nature juridique exacte du bail ne sont pas précisées dans la décision).
Au sein des locaux ainsi donnés à bail, la locataire de la SCI « Le Gallion » a entrepris d'exploiter un fonds de commerce, et plus spécifiquement un « commerce de bar ». Par ailleurs, il ressort implicitement mais nécessairement des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires — lesquelles tendaient non seulement à la fermeture du commerce mais également à « la remise en état des lieux » — que l'installation ou l'exploitation de ce débit de boissons s'était accompagnée de modifications matérielles ou d'aménagements des locaux (la nature exacte de ces travaux ou transformations physiques n'étant pas précisée dans la décision).
Toutefois, l'exploitation de ce commerce de bar au sein de l'immeuble « Villa Médecin » se heurtait aux stipulations du règlement de copropriété régissant l'ensemble immobilier (la teneur exacte des clauses du règlement de copropriété, qu'il s'agisse d'une clause d'habitation bourgeoise exclusive ou d'une interdiction spécifique visant les commerces de restauration, de débits de boissons ou les activités générant des nuisances, n'est pas précisée dans la décision). Toujours est-il que tant les parties que les juridictions du fond s'accordaient sur le constat objectif que ce commerce de bar était exploité « en violation du règlement de copropriété ».
Face à cette situation infractionnelle qui portait atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des lots telles que définies par la charte commune, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Villa Médecin » a décidé d'agir en justice afin de faire cesser le trouble et d'obtenir le rétablissement du *statu quo ante*.
### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties
Dans le cadre de son action judiciaire, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Villa Médecin » a fait un choix procédural déterminant qui constitue le nœud gordien de toute l'affaire : il a dirigé ses demandes exclusivement à l'encontre de la copropriétaire bailleresse, la SCI « Le Gallion », sans attraire dans la cause la locataire exploitant le fonds de commerce litigieux (les raisons de ce choix stratégique ou de cette omission procédurale ne sont pas précisées dans la décision).
Aux termes de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires sollicitait des juges du fond le prononcé de deux mesures d'exécution en nature draconiennes à l'encontre de la SCI « Le Gallion » :
1. D'une part, « la fermeture du commerce de bar exploité dans l'immeuble par la locataire de cette société » ;
2. D'autre part, « la remise en état des lieux ».
(Les détails relatifs à la phase de première instance, notamment la date du jugement du Tribunal de première instance, le sens de sa décision et l'identité de la partie appelante, ne sont pas précisés dans la décision).
Saisie du litige au second degré de juridiction, la Cour d'appel de Monaco (dont la date de l'arrêt n'est pas précisée dans la décision) a adopté un raisonnement en deux temps, marqué par une apparente contradiction interne entre la reconnaissance d'un principe de responsabilité et le refus d'en tirer les conséquences coercitives sur le terrain de l'exécution en nature.
Dans un premier temps, les juges d'appel ont donné pleinement raison au syndicat des copropriétaires sur le terrain de la caractérisation de la faute et de son imputabilité. L'arrêt attaqué a en effet formellement déclaré :
- premièrement, « que ce commerce a été exploité en violation du règlement de copropriété » ;
- deuxièmement, « que la copropriétaire est responsable des infractions commises tant par elle-même que par sa locataire ».
Cependant, dans un second temps, lorsqu'il s'est agi de statuer sur les mesures réparatrices et coercitives sollicitées par le syndicat (fermeture du bar et remise en état), la Cour d'appel a opposé une fin de non-recevoir — ou plus exactement un rejet au fond — aux prétentions du syndicat. Pour débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Villa Médecin » de ses demandes tendant à la fermeture du commerce et à la remise en état des lieux, la juridiction du second degré a retenu le motif suivant, reproduit entre guillemets dans l'arrêt de la Cour de révision : « par la location consentie à un tiers qui n'est pas présent aux débats, la SCI Le Gallion est privée de tout droit d'intervenir dans les lieux loués ou dans l'exploitation du commerce ».
En substance, selon l'analyse de la Cour d'appel, le contrat de bail conférant au preneur un droit de jouissance exclusif sur les locaux loués et le bailleur étant lui-même tenu d'une obligation de garantir à son locataire une jouissance paisible, la SCI « Le Gallion » se trouvait juridiquement et matériellement dépourvue du pouvoir de pénétrer dans les lieux pour les remettre en état ou d'ordonner d'autorité la fermeture d'un fonds de commerce appartenant à un tiers. Dès lors que ce tiers locataire n'avait pas été mis en cause dans l'instance (« n'est pas présent aux débats »), aucune décision exécutoire de fermeture ou de travaux ne pouvait, selon les juges du fond, être valablement ordonnée à l'encontre du seul bailleur.
Mécontent de cette décision qui vidait de toute substance pratique la reconnaissance pourtant explicite de la responsabilité de la SCI « Le Gallion », le syndicat des copropriétaires a formé un pourvoi en révision. À l'appui de son recours, le demandeur au pourvoi a articulé un moyen unique de cassation, reprochant à la Cour d'appel d'avoir méconnu les règles gouvernant l'exécution des obligations de ne pas faire ainsi que les dispositions légales régissant le statut de la copropriété.
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## II. La question de droit et la solution de la juridiction
### A. Le problème juridique posé
Le problème de droit soumis à l'examen de la Cour de révision de Monaco peut être formulé de la manière suivante :
**Le syndicat des copropriétaires, agissant en vue de faire sanctionner la violation d'une obligation de ne pas faire stipulée au règlement de copropriété, est-il fondé à obtenir directement à l'encontre du seul copropriétaire-bailleur la condamnation à la fermeture d'un fonds de commerce illicite exploité par son locataire ainsi qu'à la remise en état des lieux loués, nonobstant l'absence dudit locataire aux débats et le dessaisissement de jouissance résultant du contrat de bail ?**
Derrière cette question centrale se profilaient deux conceptions antagonistes de l'articulation des rapports contractuels :
- Selon une première approche (celle retenue par la Cour d'appel), l'existence d'un sous-contrat ou d'un contrat dérivé (le bail) crée une situation juridique opposable de fait au créancier initial (le syndicat) sur le terrain des mesures d'exécution en nature : le débiteur principal (le copropriétaire) ne pourrait être condamné à accomplir un acte matériel (fermer un fonds, détruire des aménagements) sur un bien dont il a légalement transféré la jouissance à un tiers, sauf à ce que ce tiers soit partie à l'instance pour que la décision lui soit déclarée commune ou qu'elle soit prononcée directement contre lui.
- Selon une seconde approche (soutenue par le pourvoi), le rapport d'obligation né du règlement de copropriété est strictement autonome et impératif : le créancier d'une obligation de ne pas faire (le syndicat) dispose d'un droit absolu d'exiger de son débiteur (le copropriétaire) la destruction de tout ce qui a été fait en contravention à l'engagement, sans que ce débiteur puisse exciper des contrats qu'il a lui-même conclus avec des tiers ni de l'absence de ces tiers à la procédure pour paralyser le droit à l'exécution forcée en nature.
### B. Le raisonnement et la motivation de la cour
Pour trancher ce conflit de logiques juridiques, la Cour de révision adopte une démarche d'une rigueur implacable, structurée autour d'un double visa normatif qui éclaire l'ensemble de son syllogisme.
La haute juridiction vise conjointement :
1. **L'article 998 du Code civil monégasque** (disposition issue du droit commun des obligations, relative à l'inexécution des obligations de ne pas faire) ;
2. **L'article 4 de l'ordonnance-loi n° 662 du 23 mai 1959** (texte spécial régissant, à l'époque des faits, le statut de la copropriété des immeubles divisés par appartements à Monaco, dont la teneur exacte n'est pas reproduite intégralement dans la décision mais qui fonde la force obligatoire du règlement de copropriété et les obligations des copropriétaires).
Le raisonnement de la Cour de révision procède par une confrontation directe entre les constatations souveraines de la Cour d'appel et la règle de droit substantielle tirée de l'article 998 du Code civil.
Dans son premier attendu, la Cour de révision rappelle les prémisses posées par les juges du fond eux-mêmes :
- le commerce de bar était exploité en violation du règlement de copropriété ;
- la SCI « Le Gallion », en sa qualité de copropriétaire, était responsable des infractions commises tant par elle-même que par sa locataire ;
- pourtant, la Cour d'appel a refusé d'ordonner la fermeture du commerce et la remise en état au motif que la location consentie à un tiers non présent aux débats privait la SCI de tout droit d'intervenir dans les lieux ou dans l'exploitation.
Dans son second attendu, qui contient le cœur de la censure, la Cour de révision énonce la règle de principe qui condamne ce raisonnement :
« Attendu qu'en statuant ainsi, alors que le créancier a le droit de demander que ce qui a été fait contrairement à l'engagement du débiteur soit détruit, la cour d'appel a violé par refus d'application les textes susvisés ».
L'analyse de cette motivation révèle trois enseignements majeurs sur le plan de la technique juridique :
**1. La qualification de l'obligation violée en obligation de ne pas faire :**
En mobilisant l'article 998 du Code civil — dont la formule légale est quasi littéralement reprise par l'attendu (« le créancier a le droit de demander que ce qui a été fait contrairement à l'engagement du débiteur soit détruit ») —, la Cour de révision qualifie le respect des interdictions du règlement de copropriété d'obligation contractuelle (ou statutaire) de ne pas faire pesant personnellement sur le copropriétaire (le « débiteur ») envers le syndicat des copropriétaires (le « créancier »).
**2. L'extension de la notion de « destruction » aux situations juridiques et matérielles :**
De manière remarquable, la Cour de révision applique le concept de « destruction » de l'article 998 du Code civil non seulement à la « remise en état des lieux » (qui correspond à la démolition matérielle classique d'ouvrages illicites), mais également à « la fermeture du commerce de bar ». Aux yeux de la haute juridiction, faire cesser une activité commerciale interdite par le règlement de copropriété équivaut juridiquement à « détruire » ce qui a été fait en contravention à l'engagement de ne pas faire.
**3. La sanction du « refus d'application » de la loi face à un obstacle jugé inopérant :**
La Cour de révision précise que la violation de la loi procède d'un « refus d'application » des textes visés. En effet, dès lors que la Cour d'appel avait elle-même constaté la violation de l'engagement et la responsabilité du débiteur (la SCI), elle ne pouvait refuser d'appliquer la sanction légale attachée par l'article 998 du Code civil à cette violation. L'obstacle tiré du contrat de bail et de l'absence du locataire aux débats est purement et simplement balayé comme étant juridiquement indifférent dans les rapports entre le créancier (le syndicat) et son débiteur (le copropriétaire). Le bail conclu avec un tiers est *res inter alios acta* pour le syndicat ; loin d'être une cause d'exonération ou d'impossibilité juridique d'exécution pour le bailleur, c'est à ce dernier qu'il incombe de faire le nécessaire envers son propre locataire pour exécuter la condamnation prononcée contre lui.
### C. Le dispositif
Conséquence logique de cette censure pour violation de la loi par refus d'application, la Cour de révision prononce une cassation partielle (limitée aux chefs de l'arrêt ayant débouté le syndicat de ses demandes de fermeture et de remise en état, les chefs ayant constaté l'infraction et la responsabilité de la SCI étant acquis) et renvoie l'affaire pour qu'il soit statué au fond lors d'une session ultérieure.
Le dispositif de l'arrêt est ainsi rédigé :
> « PAR CES MOTIFS,
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> Casse en ce que l'arrêt a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes tendant à la fermeture du commerce et à la remise en état des lieux ;
>
> Renvoie la cause et les parties à la prochaine cession de la Cour de révision ; »
*(Note : l'orthographe « cession » pour « session » figure telle quelle dans le texte officiel de la décision).*
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## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle
### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne
Cet arrêt du 1er octobre 1993 constitue une pierre angulaire du droit monégasque des obligations et des biens, illustrant avec éclat l'orthodoxie civiliste de la Cour de révision. Son analyse approfondie permet de mettre en lumière trois axes théoriques fondamentaux : la primauté de l'exécution forcée en nature des obligations de ne pas faire (1), la responsabilité du fait d'autrui du copropriétaire-bailleur au sein de l'institution de la copropriété (2), et la neutralisation de l'exception d'impossibilité juridique tirée des droits des tiers (3).
#### 1. L'absolutisme du droit à l'exécution en nature de l'article 998 du Code civil
Le premier apport fondamental de l'arrêt réside dans la vigueur avec laquelle il affirme le caractère impératif du droit à l'exécution forcée en nature en matière d'obligations de ne pas faire, sur le fondement de l'article 998 du Code civil monégasque.
En droit civil monégasque, l'article 998 du Code civil appartient au corpus des règles régissant l'effet des obligations. Alors que les obligations de faire ou de ne pas faire sont parfois présentées, dans une lecture réductrice de l'adage *Nemo praecise cogi potest ad factum*, comme se résolvant systématiquement en dommages et intérêts en cas d'inexécution par le débiteur, l'article 998 apporte à ce principe un démenti formel et historique : le créancier a le droit de demander que ce qui aurait été fait par contravention à l'engagement soit détruit.
Dans l'espèce commentée, l'infraction au règlement de copropriété revêtait une double dimension :
- une dimension matérielle, impliquant la nécessité d'une « remise en état des lieux » ;
- une dimension immatérielle ou fonctionnelle, consistant dans l'exploitation continue d'un « commerce de bar » contraire à la destination contractuelle des lieux.
L'intérêt majeur de l'arrêt du 1er octobre 1993 est d'unifier le régime de la sanction sous la bannière unique de l'article 998 du Code civil. Pour la Cour de révision, la « destruction » au sens de ce texte ne s'entend pas uniquement de la démolition physique d'une construction ou d'un ouvrage matériel érigé en violation d'une servitude ou d'un cahier des charges ; elle englobe, par une interprétation téléologique remarquable, l'anéantissement de toute situation de fait ou d'activité juridique créée en fraude des droits du créancier. Dès lors qu'un copropriétaire s'est engagé, par son adhésion au règlement de copropriété (visé à travers l'article 4 de l'ordonnance-loi n° 662 du 23 mai 1959), à ne pas laisser exercer tel type de commerce dans son lot, l'ouverture d'un bar constitue « ce qui a été fait contrairement à l'engagement ». Sa « destruction » passe nécessairement par la fermeture pure et simple de l'établissement.
En censurant la Cour d'appel pour « refus d'application » de ce texte, la Cour de révision signifie par ailleurs aux juges du fond qu'ils ne disposent pas d'un pouvoir discrétionnaire d'opportunité pour refuser au créancier l'effacement de la contravention lorsque celle-ci est dûment constatée. À partir du moment où l'arrêt d'appel avait souverainement relevé que « ce commerce a été exploité en violation du règlement de copropriété », le droit du syndicat des copropriétaires d'exiger la suppression de l'état de fait illicite était acquis dans son principe.
#### 2. La nature de la responsabilité du copropriétaire du fait de son locataire
Le deuxième pilier théorique de la décision repose sur l'articulation entre l'article 4 de l'ordonnance-loi n° 662 du 23 mai 1959