Cour de révision, 5 octobre 1993, K. c/ SAM Le Brasilia

Résumé

# Cour de Révision de Monaco, 05 octobre 1993, n° 26247 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 05 octobre 1993, n° 26247 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1993/10-05-26247)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire ayant donné lieu à l'arrêt rendu par la Cour de révision de la Principauté de Monaco le 5 octobre 1993 s'inscrit dans le cadre classique, mais néanmoins source d'un contentieux abondant, de l'exécution et de la fin d'un contrat de bail d'habitation, doublé d'une problématique relative au sort des travaux entrepris par le preneur dans les lieux loués. Par un acte sous seing privé conclu en date du 18 juin 1985, une personne physique, M. K., a pris à bail un bien immobilier désigné par les parties sous l'appellation de « villa-duplex ». Le bailleur, propriétaire dudit immeuble, était la société anonyme monégasque (SAM) dénommée « Le Brasilia ». L'accord contractuel initial prévoyait que cette location était consentie pour une durée déterminée de trois années. En contrepartie de la jouissance des lieux, la convention mettait à la charge du preneur le paiement d'un loyer fixé sur une base annuelle, mais dont les modalités de règlement exigeaient un paiement fractionné par trimestre. Le montant exact de ce loyer annuel ou trimestriel, ainsi que la localisation précise de la « villa-duplex » au sein de la Principauté, ne sont pas précisés dans la décision. Au-delà des obligations principales tenant à la mise à disposition du bien et au paiement du prix du loyer, l'acte sous seing privé du 18 juin 1985 comportait des stipulations expresses aménageant avec rigueur les obligations du preneur quant à l'entretien, la conservation, la transformation et la restitution du bien loué. Deux obligations contractuelles spécifiques, expressément relevées par la haute juridiction monégasque, encadraient la jouissance des lieux par le locataire. D'une part, au titre de la restitution en fin de bail, il était formellement stipulé que M. K. devait rendre les lieux dans le « même parfait état où il les avait trouvés » lors de son entrée en jouissance. D'autre part, concernant la mutabilité et l'aménagement de la chose louée en cours d'exécution du contrat, une clause restreignait drastiquement l'initiative du preneur : celui-ci ne pouvait faire effectuer de travaux dans la « villa-duplex » qu'à la condition d'avoir préalablement obtenu l'accord écrit de la propriétaire, la SAM « Le Brasilia ». Durant le cours du bail, le preneur a entrepris des travaux qualifiés par la décision de « travaux de transformation » au sein de l'immeuble loué. Les circonstances exactes entourant le déclenchement de ces travaux, leur nature matérielle ou architecturale précise, ainsi que l'existence ou l'absence de l'autorisation écrite de la société bailleresse telle qu'exigée par le bail, ne sont pas détaillées dans le texte de l'arrêt (non précisé dans la décision). Toujours est-il que ces travaux de transformation ont été initiés par M. K., mais sont demeurés inachevés. Parallèlement à ces modifications matérielles de l'immeuble, la relation contractuelle s'est dégradée sur le terrain financier au début de l'année 1988, soit quelques mois avant l'échéance théorique de la période triennale initiée en juin 1985. En effet, M. K. ne s'est pas acquitté du loyer afférent au premier trimestre de l'année 1988. Face à cette défaillance du preneur dans son obligation essentielle de payer le loyer aux termes convenus, la société propriétaire a agi en justice afin d'obtenir la libération des lieux. C'est ainsi qu'à la date du 29 février 1988, M. K. a fait l'objet d'une ordonnance d'expulsion (la juridiction ayant rendu cette ordonnance, vraisemblablement le juge des référés, n'est pas expressément nommée dans la décision). En dépit du prononcé de cette ordonnance d'expulsion dès la fin du mois de février 1988, le locataire ne s'est pas exécuté immédiatement. Il s'est maintenu dans les lieux pendant sept mois supplémentaires et n'a effectivement quitté la « villa-duplex » que le 30 septembre 1988. Or, à cette date de départ effectif et de reprise des lieux par la SAM « Le Brasilia », les travaux de transformation que M. K. avait antérieurement entrepris dans l'immeuble loué n'étaient toujours pas finis. La propriétaire s'est donc retrouvée en possession d'un bien immobilier dont les travaux de transformation étaient inachevés, nécessitant des interventions pour remettre les locaux en état d'habitabilité et engendrant, par voie de conséquence, une période d'immobilisation du bien durant le temps nécessaire à l'achèvement desdits travaux de réfection. Une mesure d'expertise a été diligentée (les modalités de désignation de l'expert et la date du dépôt de son rapport ne sont pas précisées dans la décision) afin notamment de chiffrer le coût d'achèvement des travaux et de déterminer les dates correspondant à la durée d'immobilisation de l'immeuble au titre de sa remise en état. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties À la suite du départ du locataire expulsé le 30 septembre 1988 et au constat de l'état d'inachèvement des travaux affectant l'habitabilité de la « villa-duplex », un contentieux au fond s'est noué entre la SAM « Le Brasilia » et M. K. Les étapes initiales de la procédure devant les juridictions du premier degré (date de l'assignation, jugement du Tribunal de première instance) ne sont pas relatées dans la décision commentée (non précisé dans la décision). L'affaire a été portée devant la Cour d'appel de Monaco (la date de l'arrêt d'appel n'est pas précisée dans la décision). Statuant sur les demandes indemnitaires de la société bailleresse, la juridiction du second degré a fait droit aux prétentions de la SAM « Le Brasilia » sur deux chefs principaux de condamnation à l'encontre de l'ancien locataire. Premièrement, la Cour d'appel a condamné M. K. à verser à sa propriétaire la somme d'argent nécessaire à l'achèvement des travaux de transformation qu'il avait lui-même entrepris dans l'immeuble loué et qu'il avait laissés inachevés lors de son départ le 30 septembre 1988, imposant ainsi au locataire la remise à ses frais des locaux en état d'habitabilité par application du contrat de bail. Deuxièmement, les juges d'appel ont condamné M. K. à indemniser la société propriétaire au titre du trouble de jouissance subi par cette dernière, ce préjudice résultant de l'immobilisation des locaux rendue nécessaire par l'achèvement des travaux de réfection. Pour fixer la durée de cette immobilisation indemnisable, la Cour d'appel s'est appuyée sur les éléments techniques du dossier en reprenant les dates qui figuraient au rapport d'expertise. Mécontent de cette décision d'appel le condamnant pécuniairement tant au coût d'achèvement des travaux qu'à la réparation du préjudice d'immobilisation, M. K., représenté par Maître Karczag-Mencarelli, avocat-défenseur, a formé un pourvoi en révision devant la Cour de révision de la Principauté de Monaco (la date de dépôt de la requête en révision n'est pas précisée dans la décision). En défense au pourvoi, la SAM « Le Brasilia », représentée par Maître Sbarrato, avocat-défenseur, a déposé et signifié une contre-requête le 6 août 1993. Le Greffier en Chef a dressé, le 30 août 1993, le certificat attestant l'expiration de tous les délais de la loi, et le Procureur général a déposé ses conclusions écrites le 3 septembre 1993. Au soutien de son pourvoi devant la haute juridiction, le demandeur, M. K., articulait deux moyens distincts, critiquant respectivement chacun des deux chefs de condamnation prononcés par la Cour d'appel. Par son premier moyen de révision, relatif à la condamnation au paiement des sommes nécessaires à l'achèvement des travaux, le preneur expulsé reprochait à la Cour d'appel un défaut de base légale, ou à tout le moins une omission de recherche déterminante. Il faisait grief aux juges du fond de l'avoir condamné à financer l'achèvement de ces travaux de transformation inachevés lors de son départ, « sans avoir recherché si l'achèvement de ces travaux ne procurerait pas une importante plus-value de nature à donner lieu à l'application des règles de l'enrichissement sans cause ». L'argumentation du demandeur au pourvoi consistait ainsi à soutenir que la réalisation complète des travaux de transformation valoriserait le patrimoine immobilier de la SAM « Le Brasilia » au-delà de son état initial ; dès lors, faire supporter l'intégralité du coût d'achèvement au locataire sans déduire ou compenser la plus-value ainsi conférée au fonds reviendrait à enrichir injustement le bailleur aux dépens du preneur. Par son second moyen de révision, relatif à l'indemnisation du trouble de jouissance lié à l'indisponibilité du bien, M. K. attaquait l'arrêt d'appel sur le terrain disciplinaire de la motivation des décisions de justice. Il faisait grief à la Cour d'appel d'avoir « statué par des motifs insuffisants » en prononçant cette condamnation indemnitaire pour l'immobilisation des locaux due à l'achèvement des travaux de réfection, « sans constater que lesdits travaux s'étaient effectivement poursuivis pendant toute la période retenue par elle ». Le demandeur contestait donc la réalité matérielle de la continuité des travaux durant la période d'immobilisation indemnisée, estimant que les juges du second degré n'avaient pas caractérisé l'effectivité ininterrompue du chantier pendant toute la durée prise en compte pour le calcul du préjudice de jouissance. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé L'examen des deux moyens soulevés par le pourvoi conduisait la Cour de révision à trancher deux questions de droit distinctes, d'inégale portée théorique. La première, qui confère à l'arrêt toute sa dimension de principe, touche à l'articulation fondamentale des sources des obligations en droit civil monégasque, et plus précisément aux frontières respectives de la responsabilité contractuelle (ou de l'exécution forcée en nature par équivalent pécuniaire des obligations nées du contrat) et des quasi-contrats à travers la théorie de l'enrichissement sans cause. La seconde question relève davantage de la technique de contrôle de la motivation des juges du fond en matière d'évaluation souveraine du préjudice. Sur le premier moyen, le problème juridique central posé à la Cour de révision était le suivant : **Le locataire d'un local d'habitation qui, en violation ou en exécution inachevée de ses engagements, laisse à son départ consécutif à une expulsion des travaux de transformation inachevés, peut-il utilement invoquer les règles de l'enrichissement sans cause — au motif que l'achèvement de ces travaux procurerait une importante plus-value à l'immeuble — pour faire échec ou limiter sa condamnation, fondée sur les stipulations expresses du contrat de bail, à payer au bailleur la somme nécessaire à la remise des locaux en état d'habitabilité ?** Autrement formulé, la présence de clauses contractuelles régissant expressément le sort des travaux et l'obligation de restitution des lieux en parfait état à la charge du preneur chasse-t-elle radicalement toute possibilité de recours à l'action *de in rem verso*, en vertu du principe de subsidiarité de l'enrichissement sans cause et de l'existence d'une cause contractuelle à l'avantage éventuellement retiré par le bailleur ? Sur le second moyen, la question posée était d'ordre probatoire et formel : **Une Cour d'appel motive-t-elle suffisamment sa décision condamnant un locataire à indemniser le trouble de jouissance résultant de l'immobilisation de l'immeuble pendant les travaux de remise en état, lorsqu'elle détermine la durée de cette immobilisation en reprenant les dates figurant dans un rapport d'expertise, sans procéder à une constatation autonome supplémentaire attestant que les travaux se sont effectivement poursuivis sans interruption durant toute cette période ?** ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter l'intégralité du pourvoi formé par M. K., la Cour de révision, au rapport de Monsieur le Conseiller Yves Jouhaud, déploie un raisonnement d'une grande netteté conceptuelle, caractérisé par sa concision et sa rigueur juridique. S'agissant du premier moyen, la haute juridiction procède d'abord à un rappel circonstancié du cadre contractuel et factuel souverainement constaté par les juges du fond. Elle relève l'existence de l'acte sous seing privé du 18 juin 1985 portant bail de la « villa-duplex » pour trois ans, mais surtout elle met en exergue les deux stipulations cardinales du contrat : l'obligation pour le locataire de « rendre les lieux dans le même parfait état où il les avait trouvés » et l'interdiction de « faire effectuer de travaux qu'avec l'accord écrit de la SAM "Le Brasilia", propriétaire ». Elle rappelle ensuite la chronologie de la défaillance du preneur : le défaut de paiement du loyer du premier trimestre 1988, l'ordonnance d'expulsion du 29 février 1988, et le départ tardif au 30 septembre 1988 laissant des travaux de transformation inachevés. Face au grief du locataire qui reprochait à la Cour d'appel de ne pas avoir recherché l'existence d'une importante plus-value génératrice d'un enrichissement sans cause au profit du propriétaire, la Cour de révision oppose un attendu de principe lapidaire et décisif : « Mais attendu que l'existence de dispositions contractuelles exclut le recours aux règles de l'enrichissement sans cause ». Le syllogisme de la Cour est implacable : 1. **Majeure (principe de droit) :** Dès lors que la situation des parties et le sort des prestations litigieuses sont régis par des dispositions contractuelles, le mécanisme quasi-contractuel de l'enrichissement sans cause est radicalement exclu. Le contrat constitue la loi des parties ; il fournit à la fois la mesure des obligations de chacun et la cause juridique des transferts de valeur qui peuvent en résulter. 2. **Mineure (application à l'espèce) :** En l'espèce, la Cour d'appel n'a fait qu'appliquer le contrat de bail qui liait M. K. à la SAM « Le Brasilia ». C'est en vertu de cette loi contractuelle (qui exigeait une restitution en parfait état et subordonnait tous travaux à un accord écrit) que les juges d'appel ont imposé au locataire la remise, à ses frais exclusifs, des locaux en état d'habitabilité par le financement de l'achèvement des travaux qu'il avait lui-même laissés en suspens. 3. **Conclusion :** La recherche d'une éventuelle plus-value sur le fondement de l'enrichissement sans cause était juridiquement inopérante puisque les règles de l'enrichissement sans cause étaient inapplicables. La Cour d'appel n'avait donc pas à procéder à une recherche que l'existence même du contrat rendait vaine. Le premier moyen est, par conséquent, déclaré non fondé. S'agissant du second moyen, relatif à la prétendue insuffisance de motifs quant à la durée du trouble de jouissance, la réponse de la Cour de révision est tout aussi directe. Le demandeur soutenait que la Cour d'appel aurait dû constater positivement la poursuite effective des travaux durant toute la période d'immobilisation retenue. La Cour de révision écarte l'objection en relevant la source sur laquelle les juges d'appel se sont appuyés : « Mais attendu que la Cour d'appel, pour déterminer la durée d'immobilisation de l'immeuble au titre de la remise en état, a repris les dates figurant au rapport d'expertise ». Ce faisant, la Cour de révision valide la méthode de motivation par référence aux constatations techniques de l'expert judiciaire. Dès lors que les juges du fond s'approprient les conclusions et les données chronologiques d'un rapport d'expertise déterminant la durée nécessaire à la remise en état de l'immeuble, leur décision est légalement justifiée et suffisamment motivée quant à l'étendue temporelle du préjudice d'immobilisation, sans qu'il leur soit imposé d'ajouter des constatations redondantes sur la présence quotidienne ou continue des ouvriers sur le chantier. Le second moyen est donc écarté comme n'étant « pas mieux fondé que le premier ». ### C. Le dispositif En conséquence de l'analyse qui précède et du rejet successif des deux moyens soulevés par le demandeur au pourvoi, la Cour de révision prononce le dispositif suivant : > « PAR CES MOTIFS, > Rejette le pourvoi, » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 5 octobre 1993 par la Cour de révision de Monaco dans l'affaire *K. c/ SAM Le Brasilia* constitue un jalon remarquable de la jurisprudence civile monégasque quant à la délimitation stricte du domaine de l'enrichissement sans cause face à la force obligatoire du contrat. Il est à noter que la formation de jugement comprenait d'éminents magistrats issus de la Cour de cassation française (notamment le conseiller rapporteur Yves Jouhaud, ancien président de la première chambre civile, ou encore le premier président Henri Charliac), ce qui éclaire la parenté étroite de la formulation retenue avec les principes directeurs du droit civil d'inspiration romano-germanique. #### 1. L'affirmation absolue de la subsidiarité de l'action *de in rem verso* et de la cause contractuelle La formule employée par la Cour de révision — « attendu que l'existence de dispositions contractuelles exclut le recours aux règles de l'enrichissement sans cause » — frappe par sa généralité et son caractère absolu. Pour en saisir toute la portée technique, il convient de analyser les deux fondements théoriques qui sous-tendent cette exclusion lorsque les parties sont liées par un contrat valable régissant l'objet du litige. En premier lieu, la solution procède de la condition même d'absence de cause de l'enrichissement. Dans la théorie générale des quasi-contrats, l'action *de in rem verso* ne peut prospérer que si le déplacement de valeur opéré d'un patrimoine (l'appauvri) vers un autre (l'enrichi) est dépourvu de justification juridique, c'est-à-dire de « cause » au sens de titre juridique légitime (contrat, obligation légale, décision de justice, intention libérale). Or, lorsque l'avantage patrimonial dont bénéficie l'une des parties trouve sa source, directe ou indirecte, dans l'exécution des stipulations d'un contrat, cet enrichissement n'est pas « sans cause » : il a pour cause le contrat lui-même. En l'espèce, si la SAM « Le Brasilia » récupérait à terme un bien dont les travaux étaient achevés aux frais du locataire, cette situation découlait directement de l'obligation contractuelle souscrite par M. K. le 18 juin 1985 de restituer la « villa-duplex » en parfait état et de ne pas entreprendre de travaux sans accord écrit. L'obligation de remise en état d'habitabilité aux frais du preneur n'est que la mise en œuvre de la loi des parties ; la cause de la condamnation pécuniaire du preneur réside exclusivement dans l'acte sous seing privé de bail. En second lieu, la décision consacre avec vigueur le caractère strictement subsidiaire de l'action fondée sur l'enrichissement sans cause. Institution d'équité destinée à combler les lacunes du droit positif lorsqu'aucune autre voie de droit n'est ouverte pour corriger un déséquilibre patrimonial injustifié, l'enrichissement sans cause ne saurait être instrumentalisé pour contourner, suppléer, modifier ou neutraliser les règles gouvernant une institution juridique déterminée, et singulièrement le contrat. Admettre le raisonnement développé par le premier moyen du pourvoi aurait conduit à une subversion majeure du principe de la force obligatoire des conventions. En effet, un contractant défaillant — ici, un locataire expulsé pour défaut de paiement des loyers et ayant laissé un chantier de transformation inachevé rendant les lieux inhabitables — aurait pu, sous couvert d'une plus-value alléguée, échapper aux conséquences financières de ses propres engagements contractuels et imposer au bailleur le rachat forcé ou la compensation de transformations qu'il avait laissées à l'état d'abandon. En posant que l'existence de dispositions contractuelles « exclut » le recours à l'enrichissement sans cause, la Cour de révision érige une barrière étanche : le juge n'a pas à s'immiscer dans l'équilibre économique résultant de l'application du contrat sous prétexte d'

Baux d'habitation Obligation du locataire au terme du bail : remise à ses frais des lieux en état d'habitabilité - Transformation des lieux : fondement d'un enrichissement sans cause (non) Dès lors que la Cour d'appel n'a fait qu'appliquer les dispositions contractuelles d'un bail d'habitation imposant au locataire la remise à ses frais des locaux en état d'habitabilité, le moyen invoqué par la locataire expulsé, selon lequel les travaux de transformation par lui opérés, constitueraient pour le bailleur un enrichissement sans cause, n'apparaît point fondé. La Cour de révision, La contre-requête déposée le 6 août 1993 par Maître Sbarrato, avocat-défenseur, au nom de la SAM Le Brasilia, signifiée le même jour ; Le certificat dressé le 30 août 1993 par le Greffier en Chef attestant que tous les délais de la loi étaient expirés ; Les conclusions écrites de Monsieur le Procureur général en date du 3 septembre 1993 ; Ensemble le dossier de la procédure ; Ouï Monsieur le Conseiller Yves Jouhaud en son rapport verbal ; Après avoir entendu Maître Sbarrato, avocat-défenseur en sa plaidoirie ; Sur le premier moyen, Attendu que, par acte sous seing privé en date du 18 juin 1985, M. K. a pris à bail une « villa-duplex », pour une durée de trois ans, moyennant un loyer annuel, payable par trimestre ; qu'il était en outre stipulé que le locataire devait rendre les lieux dans le même parfait état où il les avait trouvés et qu'il ne pouvait faire effectuer de travaux qu'avec l'accord écrit de la SAM « Le Brasilia », propriétaire ; Attendu que M. K., ne s'étant pas acquitté du loyer du premier trimestre 1988, a fait l'objet, à la date du 29 février 1988, d'une ordonnance d'expulsion, à la suite de laquelle il n'a quitté les lieux que le 30 septembre ; Attendu que M. K. fait grief à la Cour d'appel de l'avoir condamné à verser à son propriétaire la somme nécessaire à l'achèvement des travaux de transformation qu'il avait entrepris dans l'immeuble loué et qui n'étaient pas finis lorsqu'il l'a quitté, sans avoir recherché si l'achèvement de ces travaux ne procurerait pas une importante plus-value de nature à donner lieu à l'application des règles de l'enrichissement sans cause ; Mais attendu que l'existence de dispositions contractuelles exclut le recours aux règles de l'enrichissement sans cause ; que la Cour d'appel n'ayant fait qu'appliquer le contrat, en imposant au locataire la remise à ses frais des locaux en état d'habitabilité, le moyen n'est pas fondé ; Et sur le second moyen, Attendu que M. K. fait grief à la Cour d'appel d'avoir statué par des motifs insuffisants en le condamnant à indemniser le trouble de jouissance dû à l'immobilisation des locaux par l'achèvement des travaux de réfection, sans constater que lesdits travaux s'étaient effectivement poursuivis pendant toute la période retenue par elle ; Mais attendu que la Cour d'appel, pour déterminer la durée d'immobilisation de l'immeuble au titre de la remise en état, a repris les dates figurant au rapport d'expertise ; que le second moyen n'est pas mieux fondé que le premier ; PAR CES MOTIFS, Rejette le pourvoi, MM. Charliac, prem. prés. ; Monegier du Sorbier, vice-prés. ; Cochard, cons. ; Jouhaud, cons. rap. ; Carrasco, proc. gén. ; Vecchierini, gref. en chef ; Mes Karczag-Mencarelli et Sbarrato, av. déf. DISPOSITIF & CERTIFICATION DE LA MINUTE ORIGINELLE : Minute intégrale certifiée conforme au registre officiel de la juridiction (Cour de Révision de Monaco, réf. 26247).

Intégrité de la publication

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