Cour de révision, 14 mars 1994, Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Villa Médecin c/ Société civile immobilière Le Gallion.

Résumé

# Cour de Révision de Monaco, 14 mars 1994, n° 26272 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 14 mars 1994, n° 26272 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1994/03-14-26272)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'équilibre de la vie en copropriété repose fondamentalement sur le respect par chacun de ses membres de la charte commune que constitue le règlement de copropriété. Lorsque des stipulations prohibant certaines activités commerciales ou encadrant strictement la modification de l'aspect extérieur de l'édifice sont méconnues par un occupant, la question de l'imputabilité de la transgression et de la vigueur de la sanction juridictionnelle se pose avec acuité. C'est précisément dans ce cadre classique mais toujours sensible du droit immobilier que s'inscrit l'arrêt rendu par la Cour de révision de la Principauté de Monaco le 14 mars 1994. En l'espèce, le litige prend naissance au sein d'un immeuble en copropriété dénommé « Villa Médecin ». La Société civile immobilière (SCI) Le Gallion est propriétaire de locaux situés au rez-de-chaussée de cet immeuble. La SCI Le Gallion a donné ces locaux à bail à une locataire, Madame M. V. épouse P. (également désignée dans le texte de l'arrêt comme Madame M. P.). Dans le cadre de cette location, deux séries d'agissements sont survenues au sein de l'immeuble « Villa Médecin ». D'une part, la locataire, Madame M. P., a entrepris d'exploiter un commerce de bar dans les lieux loués situés au rez-de-chaussée. D'autre part, des transformations ont été apportées à l'aspect extérieur de l'immeuble. Or, l'immeuble est régi par un règlement de copropriété dont les stipulations interdisent formellement la location des lots aux fins d'exploitation d'un bar et prohibent toute transformation de l'aspect extérieur de l'immeuble sans qu'une autorisation préalable n'ait été délivrée. Il ressort des prétentions formulées ultérieurement par le syndicat des copropriétaires une date de référence, à savoir le 4 juin 1988, correspondant à l'état antérieur des lieux avant les modifications litigieuses (les circonstances exactes entourant cette date précise du 4 juin 1988 ne sont pas précisées dans la décision). Il est constant et non contesté devant la haute juridiction monégasque que tant l'exploitation de ce commerce de bar par la locataire que les travaux de transformation affectant l'aspect extérieur du bâtiment réalisés sans autorisation préalable caractérisent des transgressions directes aux stipulations du règlement de copropriété de l'immeuble « Villa Médecin ». Face à cette double contravention à la loi commune des copropriétaires, l'organe représentatif de la collectivité, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Villa Médecin », a initié une action en justice afin de faire cesser le trouble et d'obtenir le rétablissement de la légalité contractuelle au sein de l'immeuble. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties L'affaire a connu un parcours procédural dense, jalonné par plusieurs décisions successives avant d'aboutir à l'arrêt commenté du 14 mars 1994, par lequel la Cour de révision statue au fond après cassation. Initialement, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Villa Médecin » a saisi la juridiction de première instance (dont la nature exacte n'est pas précisée dans la décision, bien qu'il s'agisse d'un jugement rendu le 13 décembre 1990). L'action du syndicat était dirigée contre le copropriétaire bailleur, la SCI Le Gallion. Elle tendait, entre autres prétentions initiales dont le détail n'est pas intégralement reproduit (la Cour de révision se référant par adoption de motifs à l'exposé des faits et prétentions initiales contenu dans le jugement), à obtenir la fermeture du commerce de bar exploité dans l'immeuble par la locataire de la SCI, Madame M. V. épouse P., ainsi que la remise des locaux dans leur état antérieur. Par un jugement en date du 13 décembre 1990, la juridiction du premier degré a débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Villa Médecin » de ses demandes tendant à la fermeture du commerce de bar et à la remise des lieux en leur état antérieur. À la suite d'un recours (les modalités de l'appel ne sont pas précisées dans la décision), la cour d'appel s'est prononcée par un arrêt rendu le 6 octobre 1992. Il se déduit des motifs de la décision commentée que cet arrêt du 6 octobre 1992 avait confirmé le débouté du syndicat des copropriétaires s'agissant de ses demandes dirigées contre la SCI Le Gallion aux fins de fermeture du commerce de bar et de remise en état des lieux. Un pourvoi en révision ayant été formé, l'arrêt du 6 octobre 1992 a fait l'objet d'une cassation (la date de l'arrêt de cassation antérieur n'est pas précisée dans la décision). La Cour de révision relève expressément dans l'arrêt commenté que la cassation de l'arrêt du 6 octobre 1992 était partielle : elle ne portait que sur le chef de dispositif ayant débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Villa Médecin » de ses demandes dirigées contre la SCI Le Gallion et tendant à la fermeture du commerce de bar exploité dans l'immeuble par la locataire de cette société ainsi qu'à la remise en état des lieux. Saisie de l'affaire au fond dans les limites de cette cassation, et statuant comme juridiction de renvoi (conformément aux mécanismes procéduraux monégasques permettant à la Cour de révision d'évoquer et de statuer au fond après cassation), la Cour de révision a été amenée à examiner les conclusions additionnelles déposées par le syndicat des copropriétaires. Dans le dernier état de ses écritures devant la Cour de révision, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Villa Médecin » a circonscrit ses demandes. Il s'est borné à solliciter deux mesures principales d'exécution en nature dirigées exclusivement contre la SCI Le Gallion : 1. D'une part, la fermeture du bar ouvert au rez-de-chaussée de l'immeuble, assortie d'une mesure de contrainte financière sous la forme d'une astreinte de 10 000 francs par jour de retard ; 2. D'autre part, la remise des lieux dans l'état où ils se trouvaient à la date du 4 juin 1988, cette remise en état devant s'effectuer aux frais exclusifs de la SCI Le Gallion, sous le contrôle technique d'un architecte désigné par le syndic de la copropriété, et également sous astreinte de 10 000 francs par jour de retard. Les moyens de défense éventuellement développés par la SCI Le Gallion pour résister à ces conclusions additionnelles devant la Cour de révision ne sont pas exposés dans le texte de la décision commentée. La haute juridiction devait dès lors trancher la question de la recevabilité et du bien-fondé de ces demandes drastiques de remise en état et de fermeture d'un fonds de commerce exploité par un tiers au contrat de copropriété (la locataire), mais dirigées contre le seul copropriétaire bailleur. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Le problème de droit soumis à l'appréciation de la Cour de révision de Monaco s'articulait autour de l'articulation entre le droit commun des obligations contractuelles et le droit spécial de la copropriété. Plus précisément, il s'agissait de déterminer quels sont les droits du syndicat des copropriétaires et contre qui ils peuvent être exercés lorsque les stipulations du règlement de copropriété sont transgressées non pas par le fait personnel et exclusif du copropriétaire, mais dans le cadre d'une location consentie à un preneur exploitant un fonds de commerce. La question juridique centrale pouvait se formuler ainsi : **En présence de transgressions avérées aux stipulations d'un règlement de copropriété consistant en l'exploitation d'un commerce de bar interdit et en la modification non autorisée de l'aspect extérieur de l'immeuble par un locataire, le syndicat des copropriétaires est-il fondé à agir directement contre le copropriétaire bailleur pour obtenir, sur le fondement de l'exécution forcée en nature des obligations de ne pas faire, la fermeture dudit commerce et la destruction des travaux litigieux aux fins de remise en état des lieux ?** Cette interrogation globale recelait en réalité deux sous-questions techniques fondamentales : - La première touchait à la **sanction de l'inexécution contractuelle** : le syndicat des copropriétaires peut-il exiger la suppression matérielle de ce qui contrevient au règlement de copropriété (fermeture d'une activité commerciale et destruction d'ouvrages modifiant l'aspect extérieur) sans avoir à se contenter de dommages et intérêts ou sans que le juge puisse apprécier l'opportunité de cette remise en état au regard d'un éventuel préjudice ? - La seconde touchait à l'**imputabilité et à la passivité procédurale du bailleur** : le copropriétaire bailleur peut-il être personnellement condamné sous astreinte à faire fermer un commerce exploité par sa locataire et à remettre les lieux en état, alors même que l'exploitation litigieuse est le fait du preneur à bail ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour répondre par l'affirmative à cette problématique et infirmer le jugement de première instance, la Cour de révision déploie un syllogisme juridique d'une grande rigueur et d'une remarquable concision. Son raisonnement repose sur la combinaison de deux textes fondamentaux de l'ordonnancement juridique monégasque : l'article 998 du Code civil monégasque et l'article 4 de l'ordonnance-loi n° 662 du 23 mai 1959 relative à la copropriété. #### 1. Le constat préalable de l'illicéité contractuelle En premier lieu, la Cour de révision pose la prémisse factuelle et juridique de son raisonnement en relevant qu'il « est constant que le commerce de bar exploité par Madame M. P. locataire et les transformations apportées sans autorisation à l'aspect extérieur de l'immeuble sont contraires aux stipulations du règlement de copropriété ». Par ce constat liminaire, la Cour évacue tout débat sur l'interprétation des clauses du règlement de copropriété ou sur la qualification des faits. La violation du règlement est acquise aux débats : l'interdiction de louer aux fins d'exploitation d'un bar constitue une obligation de ne pas faire (ne pas affecter ni louer le lot à tel usage déterminé), tout comme l'interdiction de modifier l'aspect extérieur de l'immeuble sans autorisation préalable de la copropriété. La matérialité de la transgression étant établie, l'analyse se déplace intégralement sur le terrain des mécanismes de sanction et de responsabilité. #### 2. Le fondement de la remise en état : l'application de l'article 998 du Code civil En deuxième lieu, la Cour de révision mobilise le droit commun des contrats. Elle énonce « qu'aux termes de l'article 998 du Code civil le créancier a le droit de demander que ce qui a été fait par contravention à l'engagement soit détruit ». L'invocation de ce texte est déterminante. Dans l'architecture du Code civil monégasque, l'article 998 régit les effets des obligations de faire ou de ne pas faire, et plus spécifiquement la sanction de la violation d'une obligation de ne pas faire. En qualifiant implicitement mais nécessairement le règlement de copropriété d'engagement contractuel liant les copropriétaires, la Cour de révision confère au syndicat des copropriétaires la qualité juridique de « créancier » de l'obligation de respecter ledit règlement (qualité expressément explicitée dans le sommaire de l'arrêt). Dès lors que le règlement de copropriété impose des abstentions (ne pas louer pour un bar, ne pas modifier l'aspect extérieur sans autorisation), toute action contraire s'analyse en une « contravention à l'engagement ». L'article 998 du Code civil offre alors au créancier une prérogative radicale : le droit d'exiger la destruction de ce qui a été accompli en violation de la parole donnée. La Cour de révision transpose ici le concept matériel de « destruction » tant aux ouvrages physiques (les transformations de l'aspect extérieur de l'immeuble qui doivent être démolies pour remettre les lieux en leur état antérieur) qu'à la situation juridique et économique illicite (l'ouverture et l'exploitation du commerce de bar, dont la « destruction » se traduit concrètement par l'ordre de fermeture). #### 3. Le fondement de l'imputabilité au bailleur : l'application de l'article 4 de l'ordonnance-loi n° 662 du 23 mai 1959 En troisième lieu, il restait à la Cour de révision à justifier que cette action drastique en fermeture et en destruction fût dirigée contre la SCI Le Gallion, copropriétaire bailleur, alors que le bar était exploité par sa locataire, Madame M. P. C'est ici qu'intervient le droit spécial de la copropriété. La Cour rappelle « qu'en vertu de l'article 4 de l'ordonnance-loi n° 662 du 23 mai 1959 tout copropriétaire est responsable des infractions de toute nature commises tant par lui-même que par ses locataires ». Ce texte institue une responsabilité légale de plein droit du copropriétaire à l'égard du syndicat des copropriétaires pour le fait d'autrui, en l'occurrence le fait de son locataire. La formulation de l'article 4 relevée par la Cour est d'une ampleur maximale : elle vise les « infractions de toute nature ». Il ne s'agit évidemment pas d'infractions pénales, mais de toute transgression, violation ou manquement aux règles régissant l'immeuble en copropriété. En outre, le texte place sur un pied d'égalité absolue les infractions commises par le copropriétaire « lui-même » (telle que la conclusion d'un bail commercial autorisant une activité prohibée par le règlement) et celles commises « par ses locataires » (telles que l'exploitation effective du bar ou la réalisation de travaux sur les parties extérieures sans autorisation). Grâce à ce maillon textuel, l'écran que pourrait constituer le contrat de bail entre le copropriétaire et l'occupant est totalement neutralisé vis-à-vis du syndicat. Le syndicat des copropriétaires n'a pas à se préoccuper de la répartition des torts entre le bailleur et son preneur : face à la collectivité, seul le copropriétaire répond du respect du règlement dans son lot. #### 4. La déduction logique et le tempérament temporel En conclusion de sa motivation, la Cour de révision opère la synthèse de ces deux fondements textuels en affirmant « qu'il convient dès lors d'accueillir les demandes du syndicat tout en accordant à la SCI un délai pour s'acquitter de ses obligations ». L'emploi de l'adverbe « dès lors » souligne l'automatisme de la sanction : les conditions d'application des articles 998 du Code civil et 4 de l'ordonnance-loi de 1959 étant réunies, le juge du fond ne pouvait débouter le syndicat comme l'avaient fait les premiers juges en 1990 puis la cour d'appel en 1992. La demande du créancier tendant à la suppression de la contravention est de droit. Toutefois, faisant preuve de pragmatisme judiciaire, la Cour de révision introduit une mesure de tempérament dans les modalités d'exécution. Consciente que la fermeture d'un commerce exploité par un locataire et la réalisation de travaux de remise en état sous contrôle d'architecte nécessitent des démarches juridiques et matérielles (notamment des diligences du bailleur envers sa locataire et le recours à des entreprises du bâtiment), la Cour décide d'octroyer à la SCI Le Gallion un délai de grâce de six mois à compter de la signification de l'arrêt avant que l'astreinte comminatoire de 10 000 francs par jour de retard ne commence à courir. De même, s'agissant de l'étendue de la remise en état, alors que le syndicat demandait la remise des lieux dans l'état où ils se trouvaient le 4 juin 1988, la Cour ordonne dans son dispositif la remise des locaux « dans un état conforme aux exigences du règlement de copropriété ». ### C. Le dispositif En conséquence de cette motivation, la Cour de révision prononce la décision suivante : > « PAR CES MOTIFS, > > Infirme le jugement du 13 décembre 1990 en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Villa Médecin » de ses demandes tendant à la fermeture du commerce de bar exploité dans l'immeuble par Madame M. V. épouse P. et à la remise des locaux dans leur état antérieur ; > > Statuant à nouveau de ces chefs, ordonne à la SCI Le Gallion de procéder à la fermeture du bar ouvert au rez-de-chaussée de l'immeuble « Villa Médecin », et de remettre les locaux dont elle est propriétaire dans un état conforme aux exigences du règlement de copropriété, le tout aux frais de la SCI le Gallion et sous le contrôle d'un architecte désigné par le syndic de la copropriété ; > > Dit qu'à défaut d'exécution dans un délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt, la SCI Le Gallion pourra y être contrainte par une astreinte comminatoire de 10 000 F par jour de retard ; » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 14 mars 1994 par la Cour de révision de Monaco constitue une décision de principe majeure en droit monégasque de la copropriété et du droit des obligations. Sa portée théorique et dogmatique s'apprécie à travers deux axes fondamentaux : la consécration de la force obligatoire absolue du règlement de copropriété par le mécanisme de l'exécution forcée en nature, et l'affirmation de la responsabilité objective du copropriétaire bailleur comme garant de la paix de l'immeuble. #### 1. La primauté de l'exécution forcée en nature et la rigueur de l'article 998 du Code civil L'apport premier de cet arrêt réside dans l'application stricte et implacable de l'article 998 du Code civil monégasque aux violations du règlement de copropriété. Ce texte, qui est l'exact pendant de l'ancien article 1143 du Code civil français (antérieur à la réforme du droit des contrats de 2016), dispose que le créancier a le droit de demander que ce qui aurait été fait par contravention à l'engagement soit détruit. Dans la théorie générale du contrat, cette disposition illustre la primauté de l'exécution forcée en nature sur l'exécution par équivalent (l'allocation de dommages et intérêts). Longtemps, une controverse doctrinale et jurisprudentielle a agité les prétoires quant au point de savoir si les obligations de faire ou de ne pas faire se résolvaient nécessairement en dommages et intérêts en cas d'inexécution (en vertu de l'adage *nemo praecise cogi potest ad factum*), ou si l'exécution en nature devait demeurer la règle toutes les fois qu'elle est matériellement possible sans contrainte sur la personne physique du débiteur. Par son arrêt du 14 mars 1994, la Cour de révision de Monaco tranche résolument en faveur de la force obligatoire du contrat dans toute sa rigueur. En énonçant que le créancier « a le droit » de demander la destruction de ce qui a été fait en contravention à l'engagement, et en accueillant « dès lors » les demandes du syndicat après avoir simplement constaté la contrariété des actes au règlement, la haute juridiction consacre plusieurs principes directeurs : - **La nature contractuelle du règlement de copropriété** : En appliquant l'article 998 du Code civil, texte propre aux engagements conventionnels, la Cour confirme que le règlement de copropriété a la nature d'un contrat liant l'ensemble des copropriétaires. Chaque copropriétaire s'est engagé envers la collectivité (représentée par le syndicat, qualifié de « créancier ») à respecter les clauses d'habitation, d'affectation commerciale et d'harmonie esthétique de l'immeuble. - **L'absence d'exigence d'un préjudice** : Il est tout à fait remarquable de

Copropriété Règlement de copropriété : transgression - Action du Syndicat contre le copropriétaire responsable de la contravention au règlement (C. civ., art. 998 ; Ord.-loi n° 662, 23 mai 1959, art. 4) En l'état des transgressions aux stipulations du règlement de copropriété interdisant la location aux fins d'exploitation d'un bar et les transformations à l'aspect extérieur de l'immeuble sans autorisation préalable, le syndicat des propriétaires est fondé en application de l'article 998 du Code civil, en tant que créancier à demander que ce qui a été fait par contravention à l'engagement soit détruit et à diriger son action en fermeture du commerce de bar et en remise en état des lieux contre le copropriétaire bailleur de ce fonds, celui-ci étant en vertu de l'article 4 de l'ordonnance-loi n° 662 du 23 mai 1959 responsable des infractions de toute nature commises tant par lui-même que par ses locataires. La Cour de révision, Attendu que les faits de la cause et les prétentions initiales des parties sont exactement exposés dans les motifs du jugement susvisé que la cour adopte ; Attendu que la cassation de l'arrêt du 6 octobre 1992 ne porte que sur le débouté du syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Villa Médecin », de ses demandes dirigées contre la SCI Le Gallion et tendant à la fermeture du commerce de bar exploité dans l'immeuble par la locataire de cette société et à la remise en état des lieux ; Attendu que dans ses conclusions additionnelles le syndicat des copropriétaires se borne à solliciter la fermeture du bar ouvert au rez-de-chaussée de l'immeuble sous astreinte de 10 000 F par jour de retard et la remise des lieux dans l'état où ils se trouvaient le 4 juin 1988 aux frais de la SCI Le Gallion sous le contrôle d'un architecte désigné par le syndic de la copropriété et sous astreinte de 10 000 F par jour de retard ; Attendu qu'il est constant que le commerce de bar exploité par Madame M. P. locataire et les transformations apportées sans autorisation à l'aspect extérieur de l'immeuble sont contraires aux stipulations du règlement de copropriété ; Attendu qu'aux termes de l'article 998 du Code civil le créancier a le droit de demander que ce qui a été fait par contravention à l'engagement soit détruit ; qu'en vertu de l'article 4 de l'ordonnance-loi n° 662 du 23 mai 1959 tout copropriétaire est responsable des infractions de toute nature commises tant par lui-même que par ses locataires ; Attendu qu'il convient dès lors d'accueillir les demandes du syndicat tout en accordant à la SCI un délai pour s'acquitter de ses obligations ; PAR CES MOTIFS, Infirme le jugement du 13 décembre 1990 en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Villa Médecin » de ses demandes tendant à la fermeture du commerce de bar exploité dans l'immeuble par Madame M. V. épouse P. et à la remise des locaux dans leur état antérieur ; Statuant à nouveau de ces chefs, ordonne à la SCI Le Gallion de procéder à la fermeture du bar ouvert au rez-de-chaussée de l'immeuble « Villa Médecin », et de remettre les locaux dont elle est propriétaire dans un état conforme aux exigences du règlement de copropriété, le tout aux frais de la SCI le Gallion et sous le contrôle d'un architecte désigné par le syndic de la copropriété ; Dit qu'à défaut d'exécution dans un délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt, la SCI Le Gallion pourra y être contrainte par une astreinte comminatoire de 10 000 F par jour de retard ; MM. Charliac, prem. prés. rap. ; Monegier du Serbier, vice prés. ; Cochard et Jouhaud, cons. ; Carresco, proc. gén. ; Vecchierini greffier en chef ; - Mes Karczag-Mencarelli et Lorenzi, av. déf. ; Tamisier, av. bar. Nice.

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