Résumé éditorial
# Cour de Révision de Monaco, 18 mars 1994, n° 26280
> Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 18 mars 1994, n° 26280 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1994/03-18-26280))
## I. Le contexte factuel et procédural
### A. Les faits à l'origine du litige
L'affaire soumise à l'examen de la Cour de révision de la Principauté de Monaco s'inscrit dans le cadre classique, mais toujours épineux sur le plan probatoire, des opérations d'entremise immobilière réalisées sur le territoire monégasque et impliquant des structures sociétaires étrangères.
À l'origine du litige se trouve une transaction immobilière portant sur la vente d'un appartement situé à Monaco. Cette vente a été consentie par une entité venderesse, la Société Jamera, au profit d'une entité acquéreuse, la Société Vernal Establishment. Il ressort des énonciations de l'arrêt que ces deux personnes morales sont toutes deux des sociétés de droit liechtensteinois. Dans le cadre de cette opération d'acquisition immobilière, la Société Vernal Establishment était représentée par une personne physique, M. L. La date exacte de la conclusion de la vente immobilière ainsi que le montant de la transaction ne sont pas précisés dans la décision.
En marge de la réalisation de cette cession immobilière, un contentieux est né quant à l'intervention d'un professionnel de l'entremise et à la rémunération subséquente de ses diligences. Dame S., épouse C., agissant en sa qualité de propriétaire de l'agence immobilière dénommée Ageprim, ainsi que la société B. et Cie (désignée dans le corps de l'arrêt comme la société B.), venant aux droits de ladite agence immobilière Ageprim, ont allégué que cette dernière avait agi en qualité d'intermédiaire dans le cadre de la vente de l'appartement monégasque intervenue entre la Société Jamera et la Société Vernal Establishment.
S'estimant dès lors créancières d'une rémunération au titre de cette intermédiation, Dame S. épouse C. et la société B. ont entendu obtenir le règlement d'une commission d'agence. Face au refus ou à l'absence de règlement spontané de cette commission par la partie acquéreuse (les circonstances exactes des démarches amiables préalables n'étant pas précisées dans la décision), les demanderesses ont initié une action en justice. Il convient de relever que leurs prétentions financières n'étaient pas dirigées contre la société venderesse (la Société Jamera), mais exclusivement contre la partie acquéreuse au sens large, à savoir la Société Vernal Establishment, acquéreuse en titre du bien immobilier, ainsi que les époux L., M. L. étant intervenu comme représentant de ladite société liechtensteinoise.
Le nœud factuel du litige résidait dans l'existence même et la matérialisation d'un contrat de mandat qui aurait été préalablement confié à l'agence immobilière Ageprim par les acquéreurs de l'appartement, contrat seul susceptible de fonder juridiquement le droit à perception d'une commission d'entremise à leur encontre. Les éléments factuels précis produits aux débats par l'agence immobilière pour tenter d'établir la réalité de son intervention et de son mandat (tels que d'éventuels bons de visite, des correspondances ou des témoignages) ne sont pas détaillés dans le texte de l'arrêt rapporté.
### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties
Pour obtenir la condamnation de la Société Vernal Establishment et des époux L. au paiement de la commission litigieuse, Dame S. épouse C. et la société B., venant aux droits de l'agence Ageprim, ont saisi les juridictions monégasques du fond. La date de l'assignation initiale ainsi que la teneur exacte du jugement rendu en première instance par le Tribunal de première instance de Monaco ne sont pas précisées dans la décision.
Toujours est-il que le litige a été porté devant la juridiction du second degré. Par un arrêt rendu le 6 juillet 1993, la Cour d'appel de Monaco a statué en défaveur des professionnels de l'immobilier. La juridiction d'appel a en effet débouté Dame S. épouse C. et la société B. de l'intégralité des demandes en paiement de commission qu'elles avaient formées à l'encontre tant de la Société Vernal Establishment que des époux L. Pour fonder cette décision de rejet, les juges d'appel ont estimé que l'agence immobilière Ageprim ne justifiait nullement de l'existence d'un mandat la liant aux acquéreurs de l'immeuble, retenant notamment que l'agent immobilier ne fournissait aucun commencement de preuve par écrit de son mandat.
Insatisfaites de cette décision, Dame S. épouse C. et la société B. ont formé un pourvoi en révision à l'encontre de l'arrêt de la Cour d'appel du 6 juillet 1993 devant la Cour de révision de Monaco. À l'appui de leur recours, les demanderesses au pourvoi ont développé une argumentation articulée autour de deux moyens de cassation (que la Haute juridiction examinera conjointement), reprochant essentiellement à la Cour d'appel d'avoir méconnu les règles gouvernant le droit de la preuve des contrats en droit monégasque et d'avoir privé sa décision de base légale.
Par une première branche (ou premier moyen), les demanderesses au pourvoi plaçaient le débat sur le terrain du droit commercial et du principe de la liberté de la preuve. Elles faisaient grief à l'arrêt attaqué d'avoir dénaturé les documents de la cause qui, selon elles, établissaient la qualité de commerçant de la Société Vernal Establishment. En refusant de reconnaître cette commercialité par le biais d'une dénaturation documentaire, la Cour d'appel aurait, selon le pourvoi, privé sa décision de tout fondement légal au regard de l'article 2 du Code de commerce monégasque et du principe de la liberté de la preuve en matière commerciale. L'objectif stratégique de ce moyen était manifeste : si la Société Vernal Establishment était qualifiée de commerçante, le mandat litigieux revêtait à son égard un caractère commercial, ce qui permettait à l'agence immobilière de prouver l'existence du mandat par tous moyens, sans être assujettie à l'exigence civiliste d'une preuve littérale ou d'un commencement de preuve par écrit.
Par une seconde branche (ou second moyen), les demanderesses au pourvoi se plaçaient, à titre subsidiaire ou complémentaire, sur le terrain du droit civil de la preuve. Elles reprochaient à la Cour d'appel de ne pas avoir légalement justifié sa décision au regard de l'article 1188 du Code civil monégasque, en ce que l'arrêt attaqué avait énoncé que l'agent immobilier ne fournissait aucun commencement de preuve par écrit de son mandat. Selon les auteurs du pourvoi, les éléments versés aux débats auraient dû recevoir cette qualification juridique ou, à tout le moins, la Cour d'appel aurait insuffisamment caractérisé son refus de retenir l'existence d'un tel commencement de preuve par écrit.
En défense, la position détaillée développée devant la Cour de révision par la Société Vernal Establishment et les époux L. n'est pas expressément reproduite dans l'arrêt, mais elle tendait nécessairement au rejet du pourvoi et au maintien de l'arrêt d'appel les ayant exonérés de toute obligation de paiement.
## II. La question de droit et la solution de la juridiction
### A. Le problème juridique posé
La Cour de révision de Monaco était saisie d'une question fondamentale touchant à la fois au droit spécial des contrats (le mandat d'entremise immobilière), au droit de la preuve (l'articulation entre preuve libre commerciale et preuve réglementée civile) et à la technique de cassation (la délimitation précise entre le contrôle de légalité exercé par le juge du droit et le pouvoir souverain des juges du fond).
Le problème juridique soumis à la Haute juridiction pouvait se formuler de la manière suivante : l'appréciation par les juges du fond des éléments de preuve produits par une agence immobilière pour établir l'existence d'un mandat lui ouvrant droit à commission à l'encontre de l'acquéreur d'un immeuble relève-t-elle de leur pouvoir souverain, de sorte qu'en constatant, hors toute dénaturation, l'absence totale de justification d'un tel mandat, la cour d'appel justifie légalement le rejet de la demande en paiement de commission sans encourir les griefs de manque de base légale tirés des règles relatives à la liberté de la preuve commerciale (article 2 du Code de commerce) ou au commencement de preuve par écrit en matière civile (article 1188 du Code civil) ?
En d'autres termes, il s'agissait de déterminer si les critiques relatives au mode de preuve admissible (preuve libre ou preuve par écrit assouplie par un commencement de preuve) étaient opérantes devant le juge de cassation, dès lors que la juridiction d'appel avait souverainement estimé que les pièces soumises à son examen étaient, en tout état de cause, dépourvues de valeur probante pour démontrer l'existence même d'un lien contractuel de mandat.
### B. Le raisonnement et la motivation de la cour
Pour répondre à cette problématique et écarter l'argumentation des demanderesses au pourvoi, la Cour de révision procède à une réunion des deux moyens soulevés et déploie un raisonnement d'une grande concision, caractéristique des arrêts de rejet se retranchant derrière le pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond.
L'architecture de la motivation de la Haute juridiction repose sur trois piliers argumentatifs étroitement imbriqués : la consécration du pouvoir souverain d'appréciation probatoire des juges d'appel, le constat de l'absence de dénaturation des écrits versés aux débats, et la déduction logique de l'inopérance des griefs de manque de base légale par le constat que la décision attaquée se trouve légalement justifiée par ces seuls motifs.
En premier lieu, la Cour de révision rappelle avec force le principe selon lequel l'appréciation de la valeur et de la portée des éléments de preuve soumis au débat contradictoire appartient exclusivement aux juges du fond. En énonçant que ces derniers « ont apprécié souverainement la valeur et la portée des éléments de preuve qui leur étaient soumis », la Haute juridiction trace une ligne de démarcation stricte quant à son propre office. La Cour de révision n'est pas un troisième degré de juridiction ; il ne lui appartient pas de réexaminer les faits ni de substituer sa propre évaluation de la force probante des pièces à celle opérée par la Cour d'appel de Monaco. Qu'il s'agisse de déterminer si des documents établissent la qualité de commerçant d'une société étrangère ou s'ils constituent l'indice d'une relation contractuelle de mandat, cette pesée probatoire relève du domaine du fait, souverainement appréhendé par les juges d'appel.
En deuxième lieu, la Cour de révision prend soin de verrouiller la seule voie par laquelle ce pouvoir souverain aurait pu être censuré, à savoir le grief de dénaturation. Le pourvoi soutenait en effet que la Cour d'appel avait dénaturé les documents de la cause censés établir la commercialité de la Société Vernal Establishment. La Haute juridiction écarte fermement cette critique en affirmant que les juges du fond se sont prononcés « sans dénaturer aucun écrit ». Ce faisant, la Cour de révision exerce son contrôle disciplinaire minimal : elle vérifie que la Cour d'appel n'a pas fait dire à un document clair et précis le contraire de ce qu'il énonçait. Dès lors qu'aucune dénaturation n'est caractérisée, l'interprétation des pièces éventuellement ambiguës ou l'évaluation de leur insuffisance probatoire redevient pleinement souveraine.
En troisième lieu, la Cour de révision valide la conséquence juridique directe tirée par les juges d'appel de leur appréciation souveraine des faits. Elle relève que les juges du fond « ont déclaré exactement [...] que l'agence immobilière Ageprim ne justifiait nullement de l'existence d'un mandat la liant aux acquéreurs de l'immeuble et qu'en conséquence elle n'était pas fondée à réclamer le paiement d'une commission ». L'emploi de l'adverbe « exactement » souligne l'orthodoxie juridique de la déduction opérée par la Cour d'appel : en matière d'entremise immobilière, le droit à commission procède nécessairement d'un contrat de mandat préalable. Faute de preuve de l'existence de ce contrat liant l'agent immobilier à la personne à qui la rémunération est réclamée (en l'occurrence les acquéreurs), la demande en paiement est dépourvue de tout fondement contractuel et doit être rejetée.
C'est à l'aune de ce constat d'absence radicale de preuve du mandat (« ne justifiait nullement ») que la Cour de révision neutralise les deux branches du moyen tirées d'un prétendu défaut de base légale au regard de l'article 2 du Code de commerce et de l'article 1188 du Code civil. La Haute juridiction conclut en effet que les juges d'appel « ont, par ces seuls motifs, légalement justifié leur décision et que le moyen ne peut être accueilli ».
La logique implicite mais implacable de cette formule est la suivante : peu importe, en définitive, que le régime probatoire applicable fût celui de la liberté de la preuve commerciale (article 2 du Code de commerce) ou celui de la preuve civile tempérée par le commencement de preuve par écrit (article 1188 du Code civil). Même dans un système de preuve libre, ou même en admettant la recevabilité de présomptions complétant un commencement de preuve par écrit, encore faut-il que les éléments produits emportent la conviction du juge quant à l'existence du contrat allégué. Or, la Cour d'appel ayant souverainement estimé que les éléments soumis à son examen ne justifiaient « nullement » l'existence d'un mandat, la défaillance probatoire de l'agence immobilière était totale, quel que soit le filtre légal d'admissibilité de la preuve retenu. Les moyens reprochant un manque de base légale quant à la détermination du mode de preuve applicable devenaient dès lors inopérants face au constat souverain du vide probatoire affectant la prétention des demanderesses.
Enfin, tirant les conséquences procédurales du rejet du pourvoi, la Cour de révision fait application des dispositions sanctionnant les recours infondés en condamnant les demanderesses à une amende civile ainsi qu'aux frais de l'instance.
### C. Le dispositif
La Cour de révision prononce le rejet du pourvoi dans les termes exacts suivants :
> « PAR CES MOTIFS,
>
> Rejette le pourvoi,
>
> Condamne la dame S. et la société B. à une amende de 2 000 F en vertu de l'article 459-4 du Code de procédure civile, et aux dépens ; »
## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle
### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne
L'arrêt rendu par la Cour de révision de Monaco le 18 mars 1994 s'inscrit avec une grande cohérence dans la tradition juridique monégasque, laquelle partage une parenté structurelle et conceptuelle étroite avec le droit civil et processuel français, tout en conservant ses spécificités textuelles et économiques propres au marché immobilier de la Principauté.
En premier lieu, sur le terrain du droit substantiel des contrats et du droit de l'entremise immobilière, cet arrêt réaffirme un principe directeur fondamental : la nature strictement contractuelle du droit à rémunération de l'intermédiaire immobilier. En validant la proposition selon laquelle l'agence immobilière qui ne justifie pas de l'existence d'un mandat la liant aux acquéreurs n'est « en conséquence [...] pas fondée à réclamer le paiement d'une commission », la Cour de révision rappelle que la seule intervention factuelle d'une agence dans le rapprochement des parties ou dans la réalisation d'une vente ne suffit pas, en l'absence d'un contrat de mandat dûment établi avec le débiteur recherché, à faire naître une créance de commission.
Une analyse attentive des textes visés dans l'arrêt de 1994 permet de mesurer l'évolution et la nature du droit monégasque en la matière. Contrairement au droit français où le contentieux de la commission d'agence immobilière est, depuis la loi dite « Hoguet » n° 70-9 du 2 janvier 1970, entièrement absorbé par un formalisme d'ordre public exigeant un mandat écrit préalable mentionnant à peine de nullité le montant de la rémunération et la partie qui en a la charge, le débat devant la Cour de révision de Monaco en 1994 se déploie intégralement sur le terrain du droit commun de la preuve des contrats (article 1188 du Code civil monégasque et article 2 du Code de commerce monégasque).
L'article 1188 du Code civil monégasque constitue le pendant, en droit interne monégasque, des règles civilistes classiques relatives au commencement de preuve par écrit (comparables à l'ancien article 1347 du Code civil français, devenu l'article 1362). Ce texte permet de déroger à l'exigence de la preuve littérale (par acte authentique ou sous seing privé) des actes juridiques excédant une certaine somme, lorsqu'il existe un écrit émanant de la personne contre laquelle la demande est formée et qui rend vraisemblable le fait allégué. De même, l'article 2 du Code de commerce monégasque, invoqué par le pourvoi en liaison avec le principe de la liberté de la preuve en matière commerciale, renvoie à la théorie des actes de commerce et des actes mixtes : à l'égard d'une partie ayant la qualité de commerçant agissant pour les besoins de son commerce, l'existence d'un contrat (y compris un mandat) peut être rapportée par tous moyens (témoignages, présomptions, factures, correspondances).
Toutefois, l'apport majeur de l'arrêt du 18 mars 1994 réside dans la manière dont la Cour de révision articule ces règles de droit substantiel de la preuve avec la technique du contrôle de cassation. La jurisprudence monégasque, à l'instar de celle de la Cour de cassation française, opère une distinction fondamentale entre l'admissibilité des modes de preuve (question de droit soumise au contrôle de la Cour de révision) et la force probante des éléments produits (question de fait abandonnée au pouvoir souverain des juges du fond).
En ce qui concerne l'article 1188 du Code civil, la jurisprudence constante issue de la tradition franco-monégasque distingue traditionnellement deux aspects dans la notion de commencement de preuve par écrit : d'une part, la question de savoir s'il existe un écrit émanant de la partie adverse (contrôlée par le juge du droit ou relevant du constat matériel hors dénaturation) ; d'autre part, la question de savoir si cet écrit « rend vraisemblable le fait allégué ». Or, l'appréciation de cette vraisemblance relève invariablement du pouvoir souverain des juges du fond. En l'espèce, la Cour d'appel ayant retenu que l'agent immobilier ne fournissait aucun commencement de preuve par écrit et ne justifiait nullement d'un mandat, la Cour de révision refuse d'entrer dans le détail de cette appréciation factuelle. Dès lors qu'aucun écrit n'a été dénaturé dans sa matérialité ou son sens clair, le constat de l'absence de commencement de preuve par écrit échappe à la censure.
Plus éclairante encore est la neutralisation du moyen tiré de l'article 2 du Code de commerce et de la commercialité prétendue de la Société Vernal Establishment. Le pourvoi tentait d'attraire la Cour de révision sur le terrain de la qualification juridique de commerçant d'une entité de droit liechtensteinois (un *Establishment* ou *Anstalt*). En droit du commerce international et en droit comparé, la qualification commerciale d'une telle structure étrangère réalisant une acquisition immobilière à Monaco dépend tant de sa forme statutaire selon sa *lex societatis* que de la nature de ses activités effectives. Le pourvoi soutenait que les documents produits établissaient cette qualité de commerçant et que les juges d'appel les avaient dénaturés.
En balayant ce grief par l'affirmation que les juges du fond ont apprécié souverainement la valeur et la portée des éléments de preuve sans dénaturer aucun écrit, la Cour de révision délivre un enseignement méthodologique de premier plan : d'une part, la démonstration de la qualité de commerçant d'une société étrangère par des documents extrinsèques relève de l'appréciation souveraine de la portée probatoire de ces pièces ; d'autre part et surtout, le débat sur la liberté de la preuve commerciale devient purement théorique et surabondant lorsque le juge du fond constate que le demandeur ne rapporte *aucune* preuve (« ne justifiait nullement ») de l'existence du contrat. En effet, le principe de la liberté de la preuve en matière commerciale dispense le plaideur de produire un écrit préconstitué conforme aux exigences du Code civil, mais il ne le dispense nullement de prouver l'existence de l'obligation dont il réclame l'exécution. La liberté de