Cour de révision, 5 octobre 1994, Dame M. c/ SCI Serenita

Résumé

# Cour de Révision de Monaco, 05 octobre 1994, n° 26308 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 05 octobre 1994, n° 26308 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1994/10-05-26308)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire ayant donné lieu à l'arrêt rendu le 5 octobre 1994 par la Cour de révision de la Principauté de Monaco s'inscrit dans le cadre classique, mais toujours épineux, du contentieux de l'exécution des baux commerciaux et de la mise en œuvre des clauses résolutoires de plein droit pour défaut de paiement des loyers. En l'espèce, une personne physique, désignée dans la décision sous le nom de dame A. M., exerçait une activité commerciale dans des locaux qui lui avaient été donnés en location par une société civile immobilière, la SCI Sérénité (également dénommée SCI Serenita dans l'intitulé de la décision). La nature exacte du commerce exercé, la localisation précise de l'immeuble ainsi que la date de conclusion initiale du contrat de bail ne sont pas précisées dans la décision. La chronologie des relations contractuelles, telle qu'elle ressort des constatations reproduites dans l'arrêt, révèle une première étape importante le 21 mai 1990. À cette date, la bailleresse a fait délivrer à sa locataire un congé. L'analyse de la nature de cet acte a fait l'objet d'une divergence factuelle entre les parties lors du pourvoi : tandis que la preneuse soutenait qu'il s'agissait d'un congé sans offre de renouvellement, la Cour de révision relève souverainement, à la lecture des pièces soumises aux juges du fond, que le congé délivré le 21 mai 1990 comportait bien une offre de renouvellement du bail, assortie de la proposition d'un nouveau prix. Postérieurement à ce congé, les relations financières entre les parties se sont dégradées, donnant lieu à des impayés locatifs dont le montant exact n'est pas précisé dans la décision. Afin de recouvrer sa créance et de tirer les conséquences contractuelles de cette défaillance, la SCI Sérénité a mis en œuvre le mécanisme de la clause résolutoire insérée au bail. Pour ce faire, elle a fait délivrer à dame A. M., le 8 juin 1993, un commandement de payer. Cet acte mettait formellement la débitrice en demeure de régler le montant des loyers impayés, augmenté des intérêts de retard, et lui impartissait un délai d'un mois pour s'acquitter de sa dette, sous peine de voir jouer la clause résolutoire. Au cours de ce délai crucial d'un mois suivant le commandement du 8 juin 1993, la locataire n'est pas restée totalement inactive. Selon les éléments repris dans le moyen du pourvoi, elle a procédé à une offre amiable ainsi qu'à deux offres réelles de paiement à destination de sa bailleresse. Toutefois, ces offres se sont heurtées à un refus de la part de la SCI Sérénité (les motifs précis de ce refus par le bailleur ne sont pas précisés dans la décision). Surtout, fait déterminant pour la suite du litige, ces deux offres réelles pratiquées par la locataire dans le délai d'un mois n'ont pas été immédiatement suivies d'une consignation des fonds à la Caisse des dépôts et consignations à l'intérieur dudit délai. La date éventuelle d'un dépôt ultérieur, ou l'absence totale de dépôt, n'est pas précisée dans la décision, laquelle retient uniquement que la locataire ne s'est pas acquittée de sa dette dans le délai d'un mois imparti. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Considérant que le délai d'un mois fixé par le commandement du 8 juin 1993 était expiré sans que le paiement libératoire ne soit intervenu, la SCI Sérénité a saisi la juridiction des référés afin de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire et d'obtenir l'expulsion de la locataire. Par une ordonnance dont la date n'est pas précisée dans la décision, le juge des référés a fait droit aux demandes de la bailleresse. Dame A. M. a interjeté appel de cette ordonnance. Statuant en matière de référé, la Cour d'appel de Monaco a rendu un arrêt confirmatif (à une date non précisée dans la décision). Les juges du second degré ont constaté la résiliation du bail commercial par l'effet de la clause résolutoire et ont ordonné, en conséquence, l'expulsion du preneur. Pour parvenir à cette solution, la Cour d'appel a estimé que la locataire ne s'était pas valablement libérée de sa dette dans le délai d'un mois suivant le commandement, jugeant que les offres réelles de paiement non suivies de consignation dans ce délai étaient insuffisantes pour faire échec au jeu de la clause résolutoire, et que cette constatation ne se heurtait à aucune contestation sérieuse excédant les pouvoirs du juge des référés. Insastisfaite de cette décision qui la privait de son titre locatif et de la jouissance de ses locaux commerciaux, dame A. M. a formé un pourvoi en révision devant la Cour de révision de Monaco. À l'appui de son recours, elle a développé un moyen unique, mais particulièrement dense, articulé autour de plusieurs griefs reprochant à la Cour d'appel d'avoir violé, d'une part, les articles 989 et 990 du Code civil et, d'autre part, les articles 743 à 747 du Code de procédure civile. L'argumentation de la demanderesse au pourvoi se décomposait en quatre branches ou séries de critiques distinctes, visant toutes à démontrer qu'il existait des contestations sérieuses ou des obstacles juridiques que la Cour d'appel avait omis d'examiner ou mal tranchés : En premier lieu, dame A. M. reprochait à la Cour d'appel de s'être abstenue de rechercher si la signification antérieure d'un congé (qu'elle qualifiait de congé sans offre de renouvellement) n'avait pas eu pour effet juridique de priver le bailleur du droit d'invoquer ultérieurement la clause résolutoire stipulée au bail. Selon cette thèse, la rupture du lien contractuel par l'effet du congé aurait rendu caduque ou inapplicable la clause résolutoire. En deuxième lieu, la locataire soutenait que les juges d'appel avaient omis de rechercher si le commandement de payer du 8 juin 1993 n'était pas entaché de nullité, dès lors que le bailleur n'avait pas présenté préalablement une quittance de loyer. Cet argument renvoyait manifestement au principe de la quérabilité du paiement et aux formalités préalables exigées du créancier avant toute mise en demeure. En troisième lieu, le moyen critiquait l'arrêt d'appel pour avoir décidé que l'offre amiable et les deux offres réelles de paiement effectuées par le preneur dans le mois du commandement n'avaient pu faire échec au jeu de la clause résolutoire. La demanderesse estimait que ces démarches actives de paiement, réalisées dans le délai imparti, suffisaient à démontrer l'exécution de son obligation ou, à tout le moins, empêchaient le juge des référés de constater l'acquisition automatique de la clause. En quatrième et dernier lieu, dame A. M. faisait grief à la Cour d'appel d'avoir omis de rechercher si le refus par le bailleur de ces offres (amiable et réelles) ne procédait pas d'une intention exclusive de bonne foi. Elle invoquait ainsi la théorie de la mauvaise foi contractuelle du créancier qui, en faisant obstacle au règlement de sa propre créance, cherche à provoquer artificiellement la défaillance du débiteur pour obtenir la résolution du contrat. C'est à cet ensemble d'arguments mêlant droit des contrats, droit des baux commerciaux, procédure d'offres réelles et office du juge des référés que la Cour de révision devait répondre. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La Cour de révision était saisie d'une question principale touchant à l'articulation entre la compétence du juge des référés et le régime juridique du paiement par voie d'offres réelles dans le cadre de la mise en œuvre d'une clause résolutoire de plein droit insérée dans un bail commercial. Plus précisément, le problème de droit pouvait se formuler de la manière suivante : le juge des référés, saisi d'une demande de constatation de la résiliation d'un bail commercial par l'effet d'une clause résolutoire à la suite d'un commandement de payer demeuré infructueux pendant le délai d'un mois, tranche-t-il une contestation sérieuse et viole-t-il les dispositions régissant le droit des contrats et la procédure des offres réelles (notamment l'article 746 du Code de procédure civile) lorsqu'il prononce la résiliation du bail et l'expulsion du preneur, au motif que les offres réelles de paiement pratiquées par le locataire dans le délai du commandement n'ont pas été suivies d'une consignation effective des fonds à la Caisse des dépôts et consignations dans ce même délai, et ce malgré les contestations du preneur relatives à l'existence d'un congé antérieur, à la régularité formelle du commandement et à la mauvaise foi alléguée du bailleur ayant refusé les offres ? Cette interrogation centrale exigeait de déterminer le moment exact où s'opère la libération juridique du débiteur confronté au refus de son créancier de recevoir le paiement, et de vérifier si l'application de cette règle procédurale relevait de l'évidence permettant au juge des référés de statuer sans excéder ses pouvoirs. ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter le pourvoi et valider intégralement l'arrêt confirmatif de la Cour d'appel, la Cour de révision procède par un raisonnement extrêmement resserré et méthodique, scindé en deux temps qui répondent successivement aux différentes branches du moyen unique. Dans un premier temps, la Haute juridiction évacue l'argumentation relative à l'incidence du congé antérieur sur la survie du droit d'invoquer la clause résolutoire. Sans même avoir besoin de se prononcer en droit sur le point de savoir si un congé sans offre de renouvellement prive ou non le bailleur de la faculté de se prévaloir d'une clause résolutoire pour des manquements postérieurs, la Cour relève une inexactitude matérielle dans la prémisse même du raisonnement de la demanderesse. Elle énonce ainsi que, « contrairement aux affirmations du pourvoi, le congé délivré à Mme M. le 21 mai 1990 comportait offre de renouvellement du bail à un nouveau prix ». Dès lors, le bail se poursuivait ou était en cours de renouvellement, et l'allégation d'un congé sec mettant fin irrévocablement à toute relation contractuelle était factuellement erronée. La Cour en déduit logiquement « qu'ainsi la première branche du moyen manque en fait ». Cette technique de cassation classique permet d'écarter immédiatement un grief reposant sur une dénaturation ou une présentation inexacte des pièces de la procédure par le demandeur au pourvoi. Dans un second temps, la Cour de révision aborde le cœur juridique du litige, à savoir l'efficacité libératoire des offres réelles et l'office du juge des référés. La motivation se fonde d'abord sur le rappel des constatations souveraines des juges du fond : dame M. a bien été mise en demeure, par un commandement du 8 juin 1993, de régler le montant des loyers impayés ainsi que les intérêts de retard, et elle ne s'est pas acquittée de ces sommes dans le délai d'un mois qui lui était imparti. Forte de ces constatations factuelles, la Cour de révision approuve le raisonnement juridique déduit par la Cour d'appel. Elle affirme que les juges du référé « ont décidé exactement, sans trancher aucune contestation sérieuse, qu'en application des dispositions de l'article 746 du Code de procédure civile la libération de la débitrice n'était acquise qu'au jour du dépôt à la Caisse des dépôts et consignations et non à dater des deux offres réelles pratiquées ». Ce faisant, la Cour de révision livre une interprétation stricte et littérale de l'article 746 du Code de procédure civile monégasque. Dans le mécanisme probatoire et libératoire des offres de paiement et de la consignation (régi par les articles 743 à 747 dudit code, visés au moyen), l'offre réelle présentée au créancier ne constitue que la première étape du processus. Si le créancier refuse l'offre, le débiteur qui entend se libérer valablement et éteindre sa dette ne peut s'en tenir à ce seul acte d'offre ; il doit impérativement franchir la seconde étape en consignant la somme offerte à la Caisse des dépôts et consignations. Aux termes de l'article 746, c'est uniquement ce dépôt effectif qui opère la libération du débiteur et qui tient lieu de paiement à son égard. Transposée au mécanisme rigoureux de la clause résolutoire assortie d'un délai préfix d'un mois, cette règle procédurale produit un effet couperet : puisque le locataire doit avoir payé dans le délai d'un mois pour neutraliser l'acquisition de la clause résolutoire, et puisque les offres réelles refusées ne valent paiement qu'à la date de la consignation subséquente, il est impératif que la consignation elle-même intervienne avant l'expiration du délai d'un mois. En l'espèce, seules deux offres réelles avaient été pratiquées dans ce délai, sans que le dépôt à la Caisse des dépôts et consignations n'ait été effectué en temps utile. Par conséquent, aux yeux de la loi, la débitrice n'était pas libérée à l'échéance du mois. Par ailleurs, la Cour de révision valide l'intervention du juge des référés en soulignant que cette solution a été retenue « sans trancher aucune contestation sérieuse ». La règle posée par l'article 746 du Code de procédure civile étant claire, précise et dépourvue d'ambiguïté, son application aux faits constants de l'espèce (absence de consignation dans le mois) relevait de l'évidence juridique. Quant aux autres griefs soulevés par la locataire — relatifs à l'absence de présentation préalable d'une quittance et à la prétendue mauvaise foi du bailleur refusant les offres —, la Cour de révision les écarte globalement en concluant que les juges du fond « ont répondu aux conclusions invoquées et légalement justifié leur décision, d'où il suit que le moyen n'est pas fondé ». Implicitement mais nécessairement, la Haute juridiction considère que dès lors que la procédure légale de libération (la consignation) était ouverte à la débitrice pour surmonter le refus du bailleur et qu'elle n'a pas été menée à son terme dans le délai requis, les discussions périphériques sur les motifs du refus du créancier ou sur la présentation préalable d'une quittance ne constituaient pas des contestations sérieuses susceptibles de paralyser le constat objectif de l'acquisition de la clause résolutoire. ### C. Le dispositif Au terme de cette motivation concise et rigoureuse, la Cour de révision prononce le dispositif suivant : > « PAR CES MOTIFS, > Rejette le pourvoi ; > Condamne la demanderesse à l'amende et aux dépens ; » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 5 octobre 1994 par la Cour de révision de Monaco constitue une décision de principe majeure en droit monégasque des obligations et de la procédure civile, particulièrement dans son application au contentieux des baux commerciaux. Sa portée s'apprécie à la lumière de trois grands axes théoriques : la rigueur du mécanisme des offres réelles et de la consignation, la force obligatoire du contrat à travers le jeu de la clause résolutoire, et l'étendue des pouvoirs du juge des référés face à la notion de contestation sérieuse. En premier lieu, sur le terrain du droit du paiement et de l'extinction des obligations, la décision consacre avec une fermeté remarquable l'autonomie et la portée impérative de l'article 746 du Code de procédure civile. Le paiement est le mode normal d'extinction des obligations. Toutefois, lorsque le créancier refuse de recevoir le paiement que lui propose le débiteur, la loi organise une procédure spécifique permettant au débiteur de vaincre cette inertie ou cette obstruction : la procédure des offres réelles suivies de consignation (visée aux articles 743 à 747 du Code de procédure civile mentionnés dans le pourvoi). Une controverse classique en doctrine et en jurisprudence consiste à déterminer à quel moment précis le débiteur est réputé s'être acquitté de son obligation lorsque le créancier refuse l'offre. Deux thèses s'affrontent historiquement. Une conception subjective, favorable au débiteur, soutient que dès l'instant où le débiteur a fait une offre réelle régulière et complète dans le délai imparti, il a accompli tout ce qui dépendait de lui ; si le créancier refuse, la demeure change de camp (*mora creditoris*) et l'effet libératoire de la consignation ultérieure devrait rétroagir au jour de l'offre réelle. À l'inverse, une conception objective et formaliste, fondée sur la lettre des textes procéduraux, considère que l'offre réelle n'est qu'un acte préparatoire qui ne dessaisit pas le débiteur des fonds ; tant que la somme n'est pas déposée dans une caisse publique (la Caisse des dépôts et consignations), le débiteur conserve la maîtrise des deniers et le paiement n'est pas réalisé. En affirmant que « la libération de la débitrice n'était acquise qu'au jour du dépôt à la Caisse des dépôts et consignations et non à dater des deux offres réelles pratiquées », la Cour de révision de Monaco tranche sans équivoque en faveur de la conception objective et refuse toute rétroactivité de la consignation au jour de l'offre. Tant que le dépôt n'est pas matériellement effectué, l'obligation subsiste. L'offre amiable, et même l'offre réelle par ministère d'huissier, sont dépourvues en elles-mêmes d'effet extinctif de la dette. Le texte de l'article 746 du Code de procédure civile est appliqué dans toute sa rigueur : seule la consignation libère le débiteur. En deuxième lieu, cette solution prend une dimension particulièrement sévère lorsqu'elle est combinée avec le droit des contrats (les articles 989 et 990 du Code civil visés au pourvoi, qui consacrent en droit monégasque la force obligatoire des conventions et l'exigence d'exécution de bonne foi) et le régime des clauses résolutoires dans les baux commerciaux. La clause résolutoire expresse est une stipulation contractuelle par laquelle les parties conviennent que le bail sera résilié de plein droit en cas d'inexécution d'une obligation déterminée, après un commandement demeuré infructueux pendant un certain délai (en l'espèce, un mois). Le propre de cette clause est son automaticité : à l'expiration du délai d'un mois suivant le commandement du 8 juin 1993, si la cause du commandement n'a pas disparu par un paiement intégral, le contrat est anéanti par la seule volonté commune initiale des parties, sans que le juge ait à prononcer la résolution ; il ne fait que la constater. En jugeant que les offres réelles effectuées dans le mois ne suffisent pas et que la consignation elle-même doit intervenir dans ce délai préfix d'un mois, la Cour de révision soumet le preneur à une contrainte temporelle extrêmement stricte. Le locataire qui attend les derniers jours du délai d'un mois pour pratiquer des offres réelles s'expose, en cas de refus du bailleur, à l'impossibilité matérielle de procéder aux formalités de consignation à la Caisse des dépôts et consignations avant l'échéance fatidique du mois. Cette rigueur mécanique interroge nécessairement la place laissée à la bonne foi contractuelle (article 990 du Code civil). Le pourvoi reprochait précisément à la Cour d'appel d'avoir omis de rechercher si le refus des offres par la SCI Sérénité « ne procédait pas d'une intention exclusive de bonne foi ». En droit des obligations, il est traditionnellement admis que la clause résolutoire ne peut être acquise si elle est mise en œuvre de mauvaise foi par le créancier, ou si ce dernier fait obstacle de manière déloyale à l'exécution par le débiteur dans le délai imparti. Pourtant, la Cour de révision rejette ce grief en estimant que les juges ont légalement justifié leur décision par la seule application de l'article 746 du Code de procédure civile. L'enseignement implicite de cet arrêt sur ce point est fondamental : la mauvaise foi du bailleur qui

Référés Clause résolutoire - bail commercial - Absence de contestation sérieuse : commandement de payer non exécuté - Offres de payer non suivies de consignation Baux commerciaux Clause résolutoire - Compétence du Juge des référés : commandement de payer demeuré sans effet - Offres de payer non suivies de consignation Après avoir constaté que la locataire avait été mise en demeure par commandement de régler le montant des loyers impayés, outre les intérêts de retard et qu'elle ne s'était pas acquittée dans le délai d'un mois imparti, les juges de référé, ayant constaté la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, ont décidé exactement, sans trancher aucune contestation sérieuse, qu'en application des dispositions de l'article 746 du Code de procédure civile, la libération de la débitrice n'était acquise qu'au jour du dépôt à la Caisse des dépôts et consignations et non à dater des deux offres réelles pratiquées, invoquées par l'intéressée. LA COUR DE RÉVISION, Sur le moyen unique : Attendu que dame A. M., exerçant le commerce dans les locaux donnés en location par la SCI Sérénité, fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué, statuant en référé, d'avoir constaté la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire et d'avoir ordonné l'expulsion du preneur alors, selon le moyen, que la Cour d'appel a violé les articles 989 et 990 du Code civil et 743 à 747 du Code de procédure civile en s'abstenant de rechercher si, comme l'avait soutenu dame M., la signification d'un congé sans offre de renouvellement n'avait pas eu pour effet de priver le bailleur du droit d'invoquer la clause résolutoire et si le commandement de payer n'était pas nul dès lors que le bailleur n'avait pas présenté préalablement une quittance de loyer, en décidant que l'offre amiable et les deux offres réelles de paiement faites par le preneur dans le mois du commandement n'avaient pu faire échec au jeu de la clause résolutoire et en omettant de rechercher si le refus de ces offres ne procédait pas d'une intention exclusive de bonne foi ; Mais attendu d'abord que, contrairement aux affirmations du pourvoi, le congé délivré à Mme M. le 21 mai 1990 comportait offre de renouvellement du bail à un nouveau prix, qu'ainsi la première branche du moyen manque en fait ; Attendu ensuite qu'après avoir constaté que Mme M. avait été mise en demeure, par commandement du 8 juin 1993, de régler le montant des loyers impayés, outre les intérêts de retard et qu'elle ne s'était pas acquittée dans le délai d'un mois imparti, les juges du référé ont décidé exactement, sans trancher aucune contestation sérieuse, qu'en application des dispositions de l'article 746 du Code de procédure civile la libération de la débitrice n'était acquise qu'au jour du dépôt à la Caisse des dépôts et consignations et non à dater des deux offres réelles pratiquées ; Qu'ils ont répondu aux conclusions invoquées et légalement justifié leur décision, d'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS, Rejette le pourvoi ; Condamne la demanderesse à l'amende et aux dépens ; MM. Charliac Prem. Prés. rapp. ; Monégier du Sorbier V. Prés. ; Cochard et Jouhaud cons. ; Carrasco Proc. Gén. ; Vecchierini gref. en chef ; DISPOSITIF & CERTIFICATION DE LA MINUTE ORIGINELLE : Minute intégrale certifiée conforme au registre officiel de la juridiction (Cour de Révision de Monaco, réf. 26308).

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