Cour de révision, 19 mars 1996, C. c/ H.

Résumé

# Cour de Révision de Monaco, 19 mars 1996, n° 26430 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 19 mars 1996, n° 26430 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1996/03-19-26430)) L'arrêt rendu le 19 mars 1996 par la Cour de révision de la Principauté de Monaco s'inscrit au cœur de la théorie générale des obligations et du droit des contrats spéciaux, plus particulièrement à la croisée du droit de la vente immobilière et du statut des intermédiaires du commerce. Par une formule lapidaire mais d'une remarquable densité juridique, la Haute juridiction monégasque se prononce sur le sort d'un engagement de commission annexé à une promesse de vente lorsque le délai d'option stipulé dans cette dernière vient à expirer avant la conclusion de l'acte authentique de vente. Dans la pratique des affaires immobilières, le recours aux avant-contrats — au premier rang desquels figure la promesse de vente — constitue le préalable quasi systématique à la cession définitive d'un bien d'importance. Ces actes préparatoires ont pour fonction de cristalliser l'accord des parties ou l'engagement unilatéral du promettant pendant une période déterminée, permettant ainsi la levée de diverses conditions ou la structuration du financement et du véhicule d'acquisition. Parallèlement, l'intervention d'un intermédiaire ou d'un agent d'affaires ayant rapproché les parties donne fréquemment lieu à la stipulation d'une convention de rémunération, souvent matérialisée par un « engagement de commission » directement greffé sur l'instrumentum de la promesse. La difficulté surgit lorsque le calendrier contractuel initialement convenu n'est pas respecté, mais que l'opération économique finit néanmoins par se dénouer. Tel est le cas lorsque l'acte définitif de vente est conclu postérieurement à l'échéance du délai d'option fixé dans la promesse initiale, et ce, au profit d'une entité juridique distincte bien qu'apparentée aux bénéficiaires originels. Le juge du contrat est alors confronté à une tension classique entre, d'une part, le respect rigoureux de la loi des parties qui gouverne l'extinction des engagements à terme et, d'autre part, une approche économique ou réaliste visant à rechercher la continuité de l'opération globale au-delà de l'altération de ses modalités temporelles et subjectives. Saisie d'un pourvoi à l'encontre d'un arrêt infirmatif de la Cour d'appel de Monaco du 16 mai 1995 qui avait privilégié la seconde approche pour faire droit à la demande en paiement de l'intermédiaire, la Cour de révision opte résolument pour l'orthodoxie contractuelle. Au visa de l'article 989 du Code civil, elle censure les juges du second degré et affirme avec force que l'expiration du délai d'option frappe de caducité non seulement la promesse de vente elle-même, mais également tout engagement qui y est annexé. Pour apprécier toute la mesure de cet arrêt de principe, il convient d'examiner successivement le contexte factuel et procédural ayant donné naissance au litige (I), la question de droit soumise à la Cour ainsi que l'articulation de sa solution (II), avant de livrer une analyse approfondie de la portée jurisprudentielle et des implications pratiques de cette décision (III). --- ## I. Le contexte factuel et procédural L'affaire soumise à la censure de la Cour de révision trouve son origine dans une transaction immobilière complexe portant sur un bien de prestige, dont la chronologie et l'évolution structurelle ont directement nourri le contentieux relatif à la rémunération de l'intermédiaire. ### A. Les faits à l'origine du litige L'opération litigieuse avait pour objet la cession d'un bien immobilier dénommé « Villa L. M. », propriété de M. J. C. Le processus contractuel s'est déployé en trois étapes distinctes, réparties sur une période d'environ six mois entre l'automne 1990 et le printemps 1991. En premier lieu, M. A. H., intervenant en qualité d'intermédiaire pour contribuer à la réalisation de la vente, s'est vu confier ou reconnaître une mission matérialisée par une procuration en date du 16 octobre 1990. Les termes exacts et l'étendue de cette procuration ne sont pas davantage détaillés (non précisé dans la décision), mais cet acte marque le point de départ documenté de l'implication de M. A. H. dans le processus de mise en vente de l'immeuble. En deuxième lieu, le 6 novembre 1990, le propriétaire, M. J. C., a consenti une promesse de vente portant sur la « Villa L. M. ». Cette promesse a été conclue au bénéfice de deux personnes morales : la société à responsabilité limitée (SARL) ACOR/Sites et Patrimoines et la société anonyme Saint-Pierre. Cet avant-contrat était assorti d'un délai d'option dont la date exacte d'échéance n'est pas mentionnée dans le texte de l'arrêt (non précisé dans la décision), mais dont il est constant qu'il était limité dans le temps. Élément déterminant pour la suite du litige : un engagement de commission au profit de M. A. H. a été directement annexé à cette promesse de vente du 6 novembre 1990. En troisième lieu, la vente définitive de l'immeuble « Villa L. M. » n'est pas intervenue à l'intérieur du délai d'option stipulé dans la promesse du 6 novembre 1990. Ce n'est que le 22 avril 1991, soit postérieurement à l'expiration de ladite promesse, que M. J. C. a effectivement vendu le bien immobilier. Par ailleurs, la configuration subjective de la partie acquéreuse a subi une modification substantielle entre l'avant-contrat et l'acte définitif. En effet, le 22 avril 1991, l'immeuble n'a pas été acquis directement par les deux sociétés bénéficiaires de la promesse initiale, mais par une structure ad hoc, la Société civile immobilière (SCI) « Villa L. M. ». Toutefois, la composition du tour de table de cette société civile immobilière révélait un lien étroit avec les signataires de l'acte du 6 novembre 1990. La SCI « Villa L. M. » était en effet composée de quatre associés : - La SARL ACOR/Sites et Patrimoines (bénéficiaire initial de la promesse) ; - La société anonyme Saint-Pierre (également bénéficiaire initial de la promesse) ; - La société anonyme monégasque (SAM) Banque centrale monégasque de Crédit ; - Une personne physique, M. J. D. C. Considérant que l'opération immobilière avait été menée à son terme et que la cession du 22 avril 1991 découlait de son entremise, M. A. H. a sollicité auprès du vendeur, M. J. C., le règlement de sa rémunération. Face au refus de ce dernier de s'acquitter de la somme réclamée, le différend a pris une tournure judiciaire. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Afin d'obtenir le paiement de la commission qu'il estimait lui être due en raison de sa contribution à la réalisation de la vente, M. A. H. a fait assigner M. J. C. devant la juridiction de première instance (dont le sens exact du jugement et la date ne sont pas explicitement détaillés, bien qu'il s'infère du caractère infirmatif de l'arrêt d'appel que le tribunal de première instance avait rejeté la demande en paiement de l'intermédiaire). À l'appui de ses prétentions, le demandeur se prévalait expressément de la procuration du 16 octobre 1990 ainsi que de l'engagement de commission annexé à la promesse de vente du 6 novembre 1990. En défense, le vendeur, M. J. C., opposait la disparition du support contractuel de la créance alléguée. Son argumentation reposait sur un constat chronologique et structurel : la promesse de vente du 6 novembre 1990 avait expiré sans que l'option ne soit levée dans le délai imparti, et la vente du 22 avril 1991 constituait une opération distincte, conclue hors délai et avec un acquéreur juridiquement différent (la SCI « Villa L. M. » comprenant deux nouveaux partenaires aux côtés des bénéficiaires initiaux). En conséquence, la caducité de la promesse devait nécessairement entraîner celle de l'engagement de commission qui en constituait l'annexe. Saisie du litige par la voie de l'appel, la Cour d'appel de Monaco a rendu le 16 mai 1995 un arrêt infirmatif, donnant pleinement gain de cause à l'intermédiaire et condamnant M. J. C. à payer à M. A. H. une somme à titre de commission (dont le montant exact n'est pas précisé dans la décision). Pour parvenir à ce résultat et écarter le moyen tiré de la caducité, les juges du second degré ont développé une motivation en deux temps, résolument tournée vers la continuité économique de l'opération : 1. Sur le plan temporel et matériel, la Cour d'appel a relevé que bien que la vente de la villa ne soit intervenue que le 22 avril 1991, après l'expiration de la promesse du 6 novembre 1990, « la vente réalisée n'étant que la formalisation de la promesse, aucune caducité ne pouvait être retenue ». 2. Sur le plan personnel et structurel, la juridiction d'appel a estimé que « si le montage juridique de l'opération avait été modifié entre la promesse et la passation de l'acte de vente, il ne saurait être soutenu que l'acquéreur de l'immeuble ait été totalement différent des signataires de la promesse », eu égard à la présence des sociétés ACOR et Saint-Pierre au sein de la SCI acquéreuse. Mécontent de cette condamnation, M. J. C. a formé un pourvoi en révision contre l'arrêt du 16 mai 1995. Il a articulé un moyen unique de cassation, reprochant à la Cour d'appel d'avoir méconnu la force obligatoire du contrat et les effets attachés à l'expiration du terme extinctif de la promesse de vente, en violation de l'article 989 du Code civil. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction Le pourvoi formé par le vendeur invitait la Cour de révision à trancher une question de principe touchant à l'architecture même des ensembles contractuels et à l'autonomie — ou à la dépendance — des conventions accessoires par rapport à l'acte principal. ### A. Le problème juridique posé La problématique juridique soumise à la Haute juridiction monégasque peut être formulée en ces termes : l'expiration du délai d'option stipulé dans une promesse de vente entraîne-t-elle de plein droit la caducité de ladite promesse ainsi que celle de l'engagement de commission qui y est annexé, ou le juge du fond peut-il écarter cette caducité en considérant que la vente conclue postérieurement à ce délai, fût-ce selon un montage juridique modifié quant à la personne de l'acquéreur, ne constitue que la simple formalisation de la promesse initiale ? Sous cette interrogation principale se profilaient deux questions sous-jacentes fondamentales en droit des obligations : - D'une part, quelle est l'exacte portée de l'échéance du délai d'option d'une promesse de vente au regard de l'article 989 du Code civil ? Le juge dispose-t-il d'un pouvoir d'appréciation lui permettant de proroger artificiellement la survie d'un avant-contrat expiré au motif que le but économique poursuivi par les parties a finalement été atteint ? - D'autre part, quelle est la nature du lien unissant une promesse de vente à l'engagement de commission qui lui est annexé ? Cet engagement d'intermédiation jouit-il d'une autonomie lui permettant de survivre à l'anéantissement de l'avant-contrat pour s'appliquer à la vente ultérieure, ou subit-il par contagion le sort de l'acte auquel il se rattache ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour répondre à cette double interrogation et censurer l'arrêt attaqué, la Cour de révision procède par un syllogisme d'une grande rigueur formelle, caractéristique des arrêts de cassation pour violation de la loi. **Le fondement textuel : le visa de l'article 989 du Code civil.** La Cour ouvre son examen du moyen unique par le visa sec et solennel de « l'article 989 du Code civil ». Bien que le texte de l'arrêt ne reproduise pas la teneur littérale de cet article (équivalent monégasque de l'ancien article 1134 du Code civil français consacrant le principe de la force obligatoire des conventions légalement formées), le choix de ce visa est particulièrement éclairant. En plaçant sa décision sous l'égide de ce texte fondamental, la Cour de révision indique que la question de la caducité d'une promesse par expiration de son délai et le sort de ses annexes ne relèvent pas d'une simple appréciation souveraine des faits par les juges du fond, mais mettent directement en jeu le respect de la loi contractuelle voulue par les parties. **L'analyse critique de la motivation des juges du fond.** Dans un premier attendu, la Cour de révision rappelle fidèlement les deux piliers du raisonnement de la Cour d'appel : l'assimilation de la vente du 22 avril 1991 à une simple « formalisation de la promesse » malgré le dépassement du délai, et la minoration de la modification du « montage juridique » au motif que l'acquéreur final (la SCI) n'était pas « totalement différent » des signataires initiaux. En exposant ainsi les motifs de l'arrêt attaqué, la Cour de révision met en lumière le glissement opéré par les juges d'appel : ces derniers avaient substitué une analyse purement économique et substantielle (l'identité du bien vendu et la continuité partielle des acteurs économiques) à une analyse strictement juridique et formelle des actes successifs. **L'énoncé du principe et la censure.** C'est dans le second attendu que la Cour de révision délivre sa solution sous la forme d'un attendu de principe limpide : « Attendu qu'en statuant ainsi, alors qu'une promesse de vente dont le délai d'option est expiré devient caduque ainsi que tout engagement qui y est annexé, la Cour d'appel a violé le texte susvisé ». Le raisonnement de la Haute juridiction se décompose en deux propositions indissociables : 1. *La caducité automatique de la promesse expirée* : Dès lors que la promesse du 6 novembre 1990 enfermait l'engagement dans un délai d'option déterminé, le franchissement de ce terme extinctif sans levée d'option ni prorogation conventionnelle constatée a provoqué, de plein droit, la caducité de la promesse. Une promesse caduque est un acte juridiquement anéanti pour l'avenir ; elle ne peut donc plus faire l'objet d'une quelconque « formalisation » ultérieure. La vente du 22 avril 1991 procédait nécessairement d'un nouvel accord de volontés, distinct de l'avant-contrat disparu. 2. *L'effet d'entraînement sur l'engagement annexé* : En application de l'adage selon lequel l'accessoire suit le principal, l'engagement de commission qui était « annexé » à la promesse du 6 novembre 1990 partageait l'exacte condition juridique de cette dernière. Dépourvu d'autonomie, son sort était indissolublement lié à la réalisation de la vente *en exécution de cette promesse précise*. La caducité de l'acte principal a donc automatiquement emporté la caducité de l'annexe, privant l'intermédiaire du fondement contractuel sur lequel reposait sa demande en paiement à l'encontre du vendeur. ### C. Le dispositif En conséquence de cette censure pour violation de la loi, la Cour de révision anéantit la décision des juges du second degré et organise la suite de l'instance conformément aux règles procédurales applicables devant elle : > « PAR CES MOTIFS, > Casse l'arrêt prononcé par la Cour d'appel le 16 mai 1995 ; Renvoie l'affaire à la prochaine session de la Cour de révision ; » --- ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle Bien que très concis, l'arrêt du 19 mars 1996 revêt une importance théorique et pratique considérable. Il cristallise une conception rigoureuse de la temporalité contractuelle et de l'indivisibilité des engagements annexes, tout en traçant des lignes directrices claires pour les praticiens du droit immobilier et de la négociation commerciale. ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt commenté s'inscrit dans une tradition civiliste d'une grande fermeté quant au régime des avant-contrats et au droit des intermédiaires, présentant d'étroites convergences avec les solutions consacrées dans les ordres juridiques voisins de même filiation codifiée. #### 1. L'orthodoxie du mécanisme de la caducité par expiration du délai d'option La première leçon de l'arrêt réside dans la réaffirmation de la rigueur du terme extinctif dans les promesses de vente. Une promesse de vente (qu'elle soit unilatérale ou synallagmatique assortie d'un délai de réalisation) immobilise le bien ou fixe les conditions de la cession pour une durée que les parties ont souverainement déterminée. Ce délai d'option constitue un élément essentiel de l'économie du contrat : le promettant n'accepte de lier sa liberté contractuelle que pour un temps défini. En jugeant qu'« une promesse de vente dont le délai d'option est expiré devient caduque », la Cour de révision rappelle que la caducité opère de manière mécanique et objective. Dès l'instant où l'échéance est dépassée sans que la vente ou la levée d'option ne soit intervenue, l'avant-contrat perd toute efficacité juridique. Le vendeur recouvre sa pleine liberté et le bénéficiaire perd son droit d'acquérir au titre de cet acte. La censure de l'arrêt d'appel est à cet égard extrêmement instructive quant à la répartition des pouvoirs entre le juge du fond et le juge de cassation. La Cour d'appel avait tenté de sauver l'avant-contrat de la caducité en recourant à une qualification téléologique : la vente du 22 avril 1991 n'aurait été que la « formalisation » de la promesse du 6 novembre 1990. Dans une approche civiliste classique, une telle affirmation constitue une contradiction dans les termes lorsqu'aucune prorogation expresse ou tacite du délai n'a été caractérisée avant son échéance. On ne peut « formaliser » le néant juridique. Si les parties (ou une partie d'entre elles) concluent la vente après l'expiration du délai, cette vente naît d'un *nouveau* concours de volontés, autonome par rapport à la promesse éteinte. En refusant de constater la caducité acquise à l'échéance du terme, la Cour d'appel a refait le contrat des parties et violé l'article 989 du Code civil. #### 2. Le rejet implicite de la théorie de l'identité économique de l'acquéreur Le second motif de la Cour d'appel, balayé par la Cour de révision, touchait à la modification subjective de l'opération. La promesse initiale avait été consentie à deux sociétés commerciales (la SARL ACOR et la SA Saint-Pierre). La vente finale a été conclue au profit d'une société civile immobilière (la SCI « Villa L. M. ») regroupant, outre ces deux sociétés, un établissement bancaire (la SAM Banque centrale monégasque de Crédit) et une personne physique (M. J. D. C.). Pour les juges d'appel, le fait que l'acquéreur final ne soit pas « totalement différent » des signataires de la promesse suffisait à maintenir la continuité de l'opération. Or, au regard des principes fondamentaux du droit des personnes et du droit des sociétés, cette motivation se heurtait au principe de l'autonomie de la personnalité morale. La SCI « Villa L. M. » constituait un sujet de droit distinct de ses associés ; de surcroît, l'entrée au capital de deux nouveaux partenaires — dont une banque, élément déterminant pour la surface financière de l'acquéreur — démontrait précisément que le « montage juridique » initial n'avait pu aboutir en l'état et dans les délais prévus. En balayant l'argumentation de la Cour d'appel par une formule englobante sur la caducité de la promesse, la Cour de révision confirme que l'expiration du délai d'option rend inopérante toute tentative de rattacher la vente ultérieure à la promesse initiale par le biais d'une prétendue proximité économique des acquéreurs. #### 3. L'indivisibilité de l'ensemble contractuel et le sort de l'engagement de commission

Vente Promesse de vente - Expiration du délai d'option - Caducité de la promesse et des engagements annexes Commission Agent d'affaires - Promesse de vente non réalisée dans le délai d'option - Caducité de l'engagement de commission Une promesse de vente dont le délai d'option est expiré devient caduque ainsi que tout engagement de commission qui y est annexé. La Cour de révision, Attendu qu'il résulte de l'arrêt attaqué et des pièces de la procédure que J. C. a vendu le 22 avril 1991, un immeuble dénommé « Villa L. M. » à la Société civile immobilière « Villa L. M. » composée de la SARL ACOR/ Sites et Patrimoines, de la société anonyme Saint-Pierre, de la SAM Banque centrale monégasque de Crédit et de J. D. C. ; Qu'A. H. a fait assigner C. en paiement d'une commission qui lui serait due en raison de sa contribution à la réalisation de la vente ; Qu'il est prévalu d'une procuration du 16 octobre 1990 et d'un engagement de commission annexé à une promesse de vente du 6 novembre 1990 consentie par C. aux sociétés ACOR et Saint-Pierre ; Sur le moyen unique : Vu l'article 989 du Code civil, Attendu que pour condamner J. C. à payer à A. H. une somme à titre de commission, la Cour d'appel, dans l'arrêt infirmatif attaqué, a énoncé que si la vente de la villa « L. M. » n'est intervenue que le 22 avril 1991 après l'expiration de la promesse de vente du 6 novembre 1990, il apparaît que la vente réalisée n'étant que la formalisation de la promesse, aucune caducité ne pouvait être retenue ; Qu'elle a estimé que si le montage juridique de l'opération avait été modifié entre la promesse et la passation de l'acte de vente, il ne saurait être soutenu que l'acquéreur de l'immeuble ait été totalement différent des signataires de la promesse ; Attendu qu'en statuant ainsi, alors qu'une promesse de vente dont le délai d'option est expiré devient caduque ainsi que tout engagement qui y est annexé, la Cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS, Casse l'arrêt prononcé par la Cour d'appel le 16 mai 1995 ; Renvoie l'affaire à la prochaine session de la Cour de révision ; M.M. Monegier du Sorbier Prem. Prés. : Cochard V. Prés. Rap. : Jouhaud et Malibert cons. ; Carrasco Proc. Gén. ; Monteccuco greffier en chef. Mes Blot, Karczag-Mencarelli av. déf. ; de Nervo av. bar. de Paris. Cet arrêt casse l'arrêt prononcé par la Cour d'appel le 16 mai 1995 et renvoie l'affaire à la prochaine session de la Cour de revision. DISPOSITIF & CERTIFICATION DE LA MINUTE ORIGINELLE : Minute intégrale certifiée conforme au registre officiel de la juridiction (Cour de Révision de Monaco, réf. 26430).

Intégrité de la publication

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