Cour de Révision de Monaco, 03 octobre 1997, n° 26551

Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 03 octobre 1997, n° 26551 (Lire sur source officielle)

I. Le contexte factuel et procédural

A. Les faits à l'origine du litige

L'affaire ayant donné lieu à l'arrêt rendu par la Cour de révision de la Principauté de Monaco le 3 octobre 1997 s'inscrit dans la matière du droit des contrats spéciaux et du droit des obligations, mettant en lumière les répercussions de la violation d'un règlement de copropriété sur la validité et l'exécution de contrats successifs ou interdépendants, à savoir un bail commercial et la cession subséquente du fonds de commerce créé dans les lieux loués.

À l'origine du litige se trouve la conclusion d'une promesse de bail consentie le 18 février 1988 par la société civile immobilière (SCI) Le Gallion au profit de Madame M. V. Cette convention portait sur la location d'un local situé au sein d'un immeuble soumis au statut de la copropriété. L'objectif poursuivi par la preneuse à travers cette prise à bail était précisément défini : l'exploitation d'un fonds de commerce de « bar, salon de thé, glacier et crêperie ».

Or, l'immeuble abritant le local litigieux était régi par un règlement de copropriété comportant une clause de destination particulièrement stricte. Cette stipulation interdisait en effet l'exercice de tout commerce au sein de l'immeuble, à la seule exception d'un unique magasin d'antiquités qui préexistait. La question de la conformité du projet commercial de Madame M. V. avec la charte commune des copropriétaires s'est rapidement posée, avant même la réitération du bail définitif. Ainsi, le 6 juin 1988, une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires s'est tenue. Madame M. V. assistait personnellement à cette réunion. Au cours de cette assemblée, la collectivité des copropriétaires a opposé un refus formel à l'exploitation projetée, refus expressément motivé par la clause d'interdiction commerciale figurant au règlement de copropriété.

En dépit de ce refus explicite de l'assemblée générale extraordinaire du 6 juin 1988, dont tant la bailleresse que la future locataire avaient connaissance, les parties ont persévéré dans leur entreprise contractuelle. Le 24 octobre 1988, la SCI Le Gallion et Madame M. V. ont procédé à la signature du contrat de bail définitif faisant suite à la promesse initiale du 18 février 1988. Plus encore, ignorant délibérément l'opposition du syndicat des copropriétaires et les prescriptions du règlement de copropriété, Madame M. V. et la SCI Le Gallion ont fait réaliser dans le local loué les travaux d'adaptation nécessaires à la nature spécifique du commerce de restauration légère et de débit de boissons projeté.

Cette situation de fait, créée en contravention directe avec les règles régissant l'immeuble, a déclenché un premier contentieux initié aux fins d'obtenir la cessation de l'exploitation illicite et la remise en état des lieux. Dans le cadre de cette première séquence judiciaire, la Cour d'appel avait initialement rejeté les demandes tendant à la fermeture du commerce et à la remise des lieux dans leur état antérieur. Toutefois, saisie d'un pourvoi, la Cour de révision de Monaco a, par un premier arrêt en date du 1er octobre 1993, cassé et annulé cet arrêt de la Cour d'appel. Puis, statuant au fond par un second arrêt rendu le 14 mars 1994, la haute juridiction monégasque a ordonné la fermeture définitive de ce fonds de commerce ainsi que la remise des lieux dans un état compatible avec les stipulations du règlement de copropriété.

C'est précisément dans l'intervalle temporel séparant ces deux décisions de la Cour de révision — c'est-à-dire après l'arrêt de cassation du 1er octobre 1993, mais avant l'arrêt statuant au fond du 14 mars 1994 ordonnant la fermeture effective — que s'est nouée une seconde opération contractuelle majeure. Madame M. V. a en effet procédé à la vente de son fonds de commerce à une société en commandite simple dénommée la société Valente. Conscientes de la précarité extrême de la situation juridique affectant le bien cédé, les parties à l'acte de cession y avaient inséré une stipulation particulière relative aux risques contentieux. Aux termes de cet acte de vente, l'acquéreur, la société Valente, avait expressément déclaré « bien connaître l'état du litige en cours » (ou, selon les termes repris au moyen, « bien connaître l'existence du litige et faire son affaire de ses éventuelles conséquences ») et s'était formellement engagé à en assumer les conséquences.

Une fois la fermeture du commerce définitivement ordonnée par l'arrêt du 14 mars 1994, l'édifice contractuel bâti tant entre la bailleresse et la locataire qu'entre la locataire cédante et la société cessionnaire s'est trouvé privé de toute viabilité matérielle et juridique, donnant naissance à une nouvelle série d'instances judiciaires.

B. Le parcours procédural et les prétentions des parties

À la suite des arrêts de la Cour de révision des 1er octobre 1993 et 14 mars 1994, diverses instances ont été introduites devant les juridictions du fond afin de tirer les conséquences civiles et commerciales de l'impossibilité définitive d'exploiter le local conformément à la destination convenue. Ce second volet procédural opposait, d'une part, Madame M. V. à son acquéreur, la société en commandite simple Valente, au sujet du sort de la cession du fonds de commerce, et, d'autre part, Madame M. V. à sa bailleresse, la SCI Le Gallion, concernant le sort du bail commercial du 24 octobre 1988 et les responsabilités découlant de son inexécution.

Statuant sur ces différentes instances, la Cour d'appel de Monaco a, par un arrêt rendu le 26 novembre 1996, tranché l'ensemble des litiges par un double dispositif substantiel :

• En premier lieu, s'agissant des rapports entre la cédante et la cessionnaire du fonds, la Cour d'appel a prononcé la nullité pure et simple du contrat de vente du fonds de commerce conclu entre Madame M. V. et la société Valente.
• En second lieu, s'agissant des rapports locatifs entre la SCI Le Gallion et Madame M. V., les juges d'appel ont prononcé la résiliation du bail commercial aux torts réciproques des deux parties, en fixant la date d'effet de cette résiliation de manière rétroactive au 1er octobre 1993, date correspondant au premier arrêt de la Cour de révision par l'effet duquel, selon l'appréciation de la Cour d'appel, « avait disparu tout espoir d'exploiter le fonds ».
• En outre, sur un plan strictement procédural et disciplinaire lié à la police des débats écrits, la Cour d'appel a refusé d'ordonner la suppression des termes « sournoiseries et cabotinage » qui figuraient dans des écritures, estimant que ces mots n'étaient « que le résultat d'une connaissance mal maîtrisée de la langue française » et « ne manifestaient aucune volonté d'offense particulière ».

Mécontente de cette décision qui anéantissait la vente de son fonds de commerce tout en résiliant son bail à ses torts partagés, Madame M. V. a formé un pourvoi en révision contre l'arrêt du 26 novembre 1996. Son pourvoi, déclaré recevable, s'articulait autour de six moyens distincts, répartis en trois blocs selon les parties adverses visées et la nature des griefs.

Le premier moyen du pourvoi, dirigé exclusivement contre la société en commandite simple Valente, attaquait le chef de l'arrêt ayant prononcé l'annulation de la cession du fonds de commerce. Madame M. V. reprochait à la Cour d'appel d'avoir annulé la vente au motif qu'au moment de la transaction, la venderesse connaissait l'existence de l'arrêt de la Cour de révision du 1er octobre 1993 et savait, par conséquent, que le fonds était inexploitable. L'argumentation de la demanderesse au pourvoi se déployait en deux branches :

• D'une part, elle soutenait sur le terrain du droit des obligations qu'une telle annulation pour défaut d'objet ne pouvait légalement se justifier que par « l'inexistence totale de l'objet du contrat ». Or, selon elle, les juges du fond avaient omis de procéder à une recherche analytique indispensable : ils n'avaient pas vérifié si, parmi les divers éléments constitutifs du fonds de commerce — tels que le droit au bail, la clientèle, le stock de marchandises et la mise à disposition matérielle d'un local —, il n'en subsistait pas néanmoins quelques-uns susceptibles de maintenir un objet à la vente.
• D'autre part, sur le terrain de la force obligatoire des conventions et de la gestion contractuelle des risques, elle faisait grief à la Cour d'appel de n'avoir tenu aucun compte de la clause expresse d'acceptation des risques insérée dans l'acte de cession, par laquelle la société Valente avait formellement déclaré « bien connaître l'existence du litige et faire son affaire de ses éventuelles conséquences ».

Les deuxième, troisième, quatrième et cinquième moyens du pourvoi, tous dirigés contre la bailleresse, la SCI Le Gallion, critiquaient le chef de l'arrêt ayant déclaré le bail résilié à la demande de la SCI et aux torts réciproques des cocontractants :

• Par un premier grief (deuxième moyen), Madame M. V. invoquait la violation des règles contractuelles gouvernant la rupture du bail, soutenant que la mise en œuvre de la clause résolutoire selon la procédure simplifiée prévue au contrat exigeait impérativement la délivrance d'une mise en demeure préalable, formalité qui n'avait pas été respectée.
• Par un deuxième grief (troisième moyen), pris d'un défaut de réponse à conclusions, elle reprochait à la Cour d'appel de ne pas avoir répondu à son argumentation soulignant une divergence textuelle entre l'avant-contrat et le contrat définitif : à la différence de la promesse de bail initiale du 18 février 1988, le bail effectif signé le 24 octobre 1988 n'avait pas repris dans les mêmes termes la clause relative à la destination des lieux.
• Par un troisième grief (quatrième moyen), touchant à la responsabilité contractuelle du bailleur, la demanderesse soutenait qu'on ne pouvait lui dénier le droit de mettre en cause la responsabilité de la SCI Le Gallion sous prétexte qu'elle connaissait l'incompatibilité de son activité commerciale avec le règlement de copropriété, dès lors qu'elle ignorait cette interdiction à la date cruciale de la signature de la promesse de bail, le 18 février 1988 (antérieure à l'assemblée générale du 6 juin 1988).
• Par un quatrième grief (cinquième moyen), d'ordre probatoire et fondé sur le principe du contradictoire, Madame M. V. affirmait que les juges du fond ne pouvaient tirer aucune conséquence juridique de la réunion de l'assemblée générale des copropriétaires du 6 juin 1988, au motif que le procès-verbal de cette réunion ne figurait pas parmi les pièces régulièrement communiquées entre les parties au cours de l'instance.

Enfin, le sixième moyen du pourvoi portait sur l'incident relatif à la police des écritures judiciaires. Madame M. V. faisait grief à la Cour d'appel d'avoir refusé d'ordonner la suppression des termes « sournoiseries et cabotinage » contenus dans ses conclusions, en critiquant le motif jugé inapproprié retenu par les juges d'appel (lesquels avaient imputé ces vocables à une maîtrise imparfaite de la langue française dépourvue d'intention offensante).

II. La question de droit et la solution de la juridiction

A. Le problème juridique posé

La Cour de révision de Monaco était amenée à résoudre une série de questions juridiques distinctes, dont la principale présente un intérêt théorique et pratique de premier plan en droit des obligations et en droit commercial.

La question centrale, soulevée par le premier moyen, peut être formulée ainsi : la vente d'un fonds de commerce dont l'activité spécifique (bar, salon de thé) est prohibée par le règlement de copropriété de l'immeuble et frappée d'une mesure judiciaire de fermeture encourt-elle la nullité pour impossibilité de l'objet, nonobstant la survie éventuelle de certains éléments isolés du fonds et la présence dans l'acte de cession d'une clause par laquelle l'acquéreur déclare connaître le litige en cours et en assumer les risques ? En d'autres termes, l'impossibilité juridique et matérielle d'exploiter le fonds selon sa destination essentielle entraîne-t-elle l'inexistence de l'objet même de la vente, paralysant par voie de conséquence toute clause d'acceptation des risques stipulée entre les parties ?

De manière complémentaire, les moyens dirigés contre la société bailleresse posaient quatre questions secondaires touchant au droit du bail et au droit judiciaire privé :

1. Le juge saisi d'une demande de résiliation judiciaire d'un bail est-il tenu de vérifier le respect des formalités préalables (telle la mise en demeure) stipulées au contrat pour le jeu de la clause résolutoire de plein droit ?
2. L'invocation d'une différence de rédaction concernant la clause de destination entre une promesse de bail et le bail définitif constitue-t-elle un moyen déterminant exigeant une réponse expresse des juges du fond, lorsque le commerce effectivement ouvert correspond à celui prévu dans la promesse ?
3. Le prononcé de la résiliation d'un bail aux torts réciproques du bailleur et du preneur équivaut-il à une reconnaissance par le juge de la mise en cause de la responsabilité du bailleur par le locataire ?
4. Le juge du fond peut-il fonder sa décision sur le résultat d'une assemblée générale de copropriété dont le procès-verbal n'a pas été formellement communiqué entre les parties, dès lors qu'il est établi que chacune d'elles avait personnellement connaissance de l'issue de cette réunion ?

Enfin, le dernier moyen soulevait une question de procédure civile : une partie est-elle recevable ou fondée à se plaindre devant la juridiction de cassation du refus des juges du fond de supprimer des termes prétendument injurieux ou inappropriés, lorsque ces termes figurent dans ses propres conclusions ?

B. Le raisonnement et la motivation de la cour

Pour rejeter l'intégralité du pourvoi formé par Madame M. V., la Cour de révision déploie une motivation rigoureuse, répondant point par point aux trois séries de griefs.

1. Sur la nullité de la vente du fonds de commerce pour objet impossible et l'inefficacité de la clause de connaissance du litige (Premier moyen)

Pour écarter le premier moyen qui tentait de sauver la cession du fonds de commerce par une approche analytique des composants du fonds et par l'invocation du contrat aléatoire ou de l'acceptation des risques, la Cour de révision approuve pleinement la démarche synthétique et finaliste adoptée par la Cour d'appel.

Le raisonnement de la haute juridiction repose sur une définition exigeante de la nature juridique du fonds de commerce et de son objet dans le cadre d'un contrat de vente. La Cour rappelle que la Cour d'appel a souverainement et justement relevé que le fonds de commerce « n'a d'existence qu'en fonction de tous les éléments qui le composent et dont la destination constituait un élément essentiel ». Ce faisant, la Cour de révision refuse la décomposition artificielle proposée par le pourvoi : on ne cède pas une addition d'éléments épars (du matériel, un stock, un bail résiduel), mais une universalité affectée à une exploitation économique déterminée. Dès lors que la nature même de l'exploitation envisagée — en l'espèce un commerce de bar, salon de thé, glacier et crêperie — constituait un élément essentiel de cet ensemble, l'impossibilité absolue d'exercer cette activité précise détruit l'existence même du fonds de commerce en tant qu'objet de la vente.

Or, cette impossibilité d'exploitation résultait directement de la conjonction de deux facteurs juridiques irréfragables relevés par les juges du fond : d'une part, la stipulation prohibitive du règlement de copropriété et, d'autre part, la décision de la Cour de révision ayant cassé l'arrêt favorable à la locataire et ordonné la fermeture du fonds. Par conséquent, la vente se présentait « comme portant sur un objet impossible ».

Tirant la conséquence logique de cette qualification d'objet impossible, la Cour de révision valide la déduction de la Cour d'appel selon laquelle « le contrat de vente était nul et ne pouvait produire effet en aucune de ses clauses ». Cette formule finale répond de manière péremptoire à la seconde branche du moyen relative à la clause d'acceptation des risques par la société Valente. Puisque le contrat est frappé d'une nullité radicale faute d'objet possible (condition structurelle de validité de toute convention), l'anéantissement affecte l'acte dans sa globalité. La clause par laquelle l'acquéreur déclarait connaître le litige et en faire son affaire personnelle, faisant partie intégrante d'un contrat dépourvu d'objet, est emportée par la nullité de l'ensemble et ne saurait survivre pour valider l'acte ou paralyser l'action en nullité.

2. Sur la résiliation judiciaire du bail aux torts réciproques et le respect du contradictoire (Deuxième à cinquième moyens)

Réunissant les quatre moyens dirigés contre la SCI Le Gallion, la Cour de révision les écarte successivement par quatre motifs distincts d'une grande netteté technique :

• La distinction entre résiliation judiciaire et clause résolutoire de plein droit : En réponse au grief tiré du défaut de mise en demeure préalable, la Cour opère une distinction classique mais fondamentale. Elle relève que les juges du fond étaient saisis d'une « demande de résiliation judiciaire ». Dès lors, la Cour d'appel n'avait nullement à faire application de la procédure spécifique et simplifiée stipulée au contrat de bail, laquelle n'avait vocation à régir que « la seule résiliation de plein droit ». L'action en résiliation judiciaire obéit à son propre régime légal et l'assignation en justice suffit à saisir le juge sans que les formalités contractuelles propres au jeu automatique de la clause résolutoire ne puissent être opposées comme fin de non-recevoir ou condition de fond.
• La distinction entre le moyen déterminant et le simple argument : S'agissant du défaut de réponse aux conclusions invoquant des différences de rédaction de la clause de destination entre la promesse du 18 février 1988 et le bail du 24 octobre 1988, la Cour de révision estime que ces divergences alléguées étaient « d'autant moins significatives que le commerce ouvert après signature de celui-ci était conforme à ce que prévoyait la promesse ». L'exécution effective du contrat par les parties démontrant leur commune intention de poursuivre le projet initialement défini dans la promesse, l'allégation de variations rédactionnelles dans l'acte définitif était dépourvue de portée opérante. Elle ne constituait donc « qu'un simple argument et non un moyen requérant réponse », dispensant ainsi la Cour d'appel d'une motivation spécifique sur ce point.
• L'interprétation du prononcé des torts réciproques : Sur le grief reprochant aux juges d'appel d'avoir dénié à la locataire le droit d'engager la responsabilité de son bailleur au motif qu'elle connaissait l'incompatibilité du commerce avec le règlement de copropriété (alors qu'elle l'ignorait lors de la promesse), la Cour de révision procède à une lecture salvatrice de l'arrêt attaqué.Tout en concédant que la Cour d'appel a usé d'une « formulation peu appropriée », la haute juridiction constate qu'en réalité, dans son dispositif et sa solution concrète, la juridiction du second degré « a bien admis Mme V. à mettre en cause la responsabilité de son bailleur, en reconnaissant à ce dernier des torts égaux aux siens propres ». En prononçant la résiliation aux torts réciproques, les juges ont nécessairement retenu la faute de la SCI Le Gallion à hauteur de moitié, rendant le grief de la locataire inopérant faute d'intérêt ou comme manquant en fait.
• La connaissance personnelle d'un fait suppléant le défaut de communication de la pièce : Enfin, sur la violation alléguée des règles de communication des pièces concernant le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 6 juin 1988, la Cour de révision adopte une approche pragmatique du principe du contradictoire. Elle juge que « peu importe que le procès-verbal de la réunion de copropriété du 6 juin 1988 n'ait pas été communiqué entre parties, dès l'instant qu'il est relevé que chacune d'