Cour de Révision de Monaco, 09 octobre 1997, n° 26555

Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 09 octobre 1997, n° 26555 (Lire sur source officielle)

I. Le contexte factuel et procédural

A. Les faits à l'origine du litige

Le litige soumis à l'appréciation de la Cour de révision de la Principauté de Monaco s'inscrit dans la sphère des rapports locatifs d'habitation, et plus particulièrement dans la phase délicate qui précède l'exécution proprement dite du contrat de bail. L'affaire met en lumière les difficultés inhérentes à la rupture anticipée d'un accord préparatoire ou initial de location, qualifié par les parties d'« engagement de location », avant même que le bail ne prenne juridiquement effet.

Aux termes des constatations factuelles souverainement relevées par les juges du fond et reprises dans l'arrêt rapporté, une convention dénommée « engagement de location » est intervenue le 9 novembre 1990 entre Monsieur M. M., agissant en qualité de bailleur, et Madame M.-T. B., agissant en qualité de preneur. Cet acte portait sur la location d'un appartement situé sur le territoire de la Principauté de Monaco.

La conclusion de cet engagement s'est accompagnée de mouvements financiers immédiats et substantiels de la part de la future locataire. À la signature de l'acte, Madame M.-T. B. a versé au représentant du propriétaire trois sommes distinctes selon des modalités de paiement variées : un premier montant de 82 500 francs réglé par chèque, un deuxième montant de 25 815 francs également acquitté par chèque, et enfin une troisième somme de 36 000 francs versée en espèces. Le cumul de ces décaissements représentait un total de 144 315 francs. Si la décision ne détaille pas l'imputation comptable exacte de chacune de ces trois sommes lors de leur versement initial (dépôt de garantie, loyers d'avance ou frais d'intermédiation), l'examen du moyen de révision laisse apparaître qu'une partie des fonds correspondait au versement d'une commission d'agence.

Sur le plan de la temporalité contractuelle, la convention signée le 9 novembre 1990 opérait une dissociation entre la remise matérielle du bien et le point de départ juridique du contrat de louage. Il était en effet stipulé que la prise de possession des lieux par le preneur était fixée au 1er décembre 1990, tandis que le bail lui-même ne devait prendre effet qu'à compter du 1er janvier 1991.

Or, l'exécution de ce calendrier contractuel a été interrompue par une initiative unilatérale de la locataire. Le 10 décembre 1990 — soit postérieurement à la date théorique de prise de possession des lieux fixée au 1er décembre, mais antérieurement à la date de prise d'effet du bail fixée au 1er janvier 1991 —, Madame M.-T. B. a renoncé à cette location. Les motifs ayant conduit le preneur à se dédire de son engagement ne sont pas précisés dans la décision, pas plus qu'il n'est indiqué si la prise de possession matérielle avait effectivement eu lieu le 1er décembre. Toujours est-il que cette renonciation, intervenue un mois après la signature de l'acte et trois semaines avant la prise d'effet du bail, a cristallisé le contentieux autour du sort des 144 315 francs versés lors de la conclusion de l'engagement. La convention comportait en effet une stipulation spécifique excluant tout remboursement des sommes perçues pour quelque motif que ce soit, tandis qu'elle demeurait silencieuse quant aux modalités et conséquences d'une éventuelle résiliation.

B. Le parcours procédural et les prétentions des parties

Face au refus de restitution des fonds opposé par le bailleur à la suite de sa renonciation, Madame M.-T. B. a pris l'initiative du contentieux en saisissant la juridiction de première instance (dont la dénomination exacte, bien qu'il s'agisse manifestement du Tribunal de première instance, est simplement désignée sous le terme de « tribunal » dans l'arrêt). La demanderesse sollicitait des premiers juges qu'ils ordonnent le remboursement de l'intégralité de la somme versée lors de la signature de l'« engagement de location », soit le montant total de 144 315 francs.

En défense, Monsieur M. M. a conclu au rejet pur et simple de l'ensemble des prétentions de son adversaire, entendant conserver la totalité des deniers perçus en application des stipulations contractuelles. Ne se limitant pas à une posture défensive, le bailleur a formé une demande reconventionnelle tendant à voir sanctionner le comportement de la locataire. Il a ainsi réclamé la condamnation de Madame M.-T. B. au paiement d'une somme de 50 000 francs à titre de dommages-intérêts pour résiliation anticipée du contrat, outre une somme de 10 000 francs au titre des frais irrépétibles (la nature exacte du fondement textuel de ces frais n'étant pas précisée dans la décision).

Par un jugement rendu le 16 février 1995, le tribunal a opéré un partage des prétentions, n'accueillant que partiellement la demande principale et rejetant la demande reconventionnelle. Les premiers juges ont en effet condamné Monsieur M. M. à payer à Madame M.-T. B. la seule somme de 82 500 francs — ce qui correspondait exactement au montant du premier chèque émis lors de la signature — et ont débouté les parties du surplus de leurs demandes respectives. Par conséquent, le bailleur se voyait refuser tous dommages-intérêts, mais la locataire ne recouvrait pas les sommes de 25 815 francs et de 36 000 francs (soit un solde de 61 815 francs).

Insuffisamment remplie de ses droits, ou sur appel de l'une ou des deux parties (l'identité de l'appelant principal n'étant pas précisée dans la décision), l'affaire a été portée devant la Cour d'appel de Monaco. Par un arrêt rendu le 12 novembre 1996, la juridiction du second degré a réformé partiellement le jugement entrepris dans un sens intégralement favorable au preneur. Si la Cour d'appel a confirmé la décision des premiers juges en ce qu'elle avait condamné le bailleur au remboursement de la somme de 82 500 francs, elle est allée plus loin en condamnant le défendeur principal à payer, en outre, à la demanderesse la somme complémentaire de 61 815 francs. Par l'addition de ces deux condamnations (82 500 francs et 61 815 francs), Madame M.-T. B. obtenait ainsi la restitution intégrale des 144 315 francs initialement déboursés, tandis que le bailleur demeurait débouté de ses prétentions indemnitaires.

C'est contre cet arrêt d'appel du 12 novembre 1996 que Monsieur M. M. a formé un pourvoi en révision devant la Cour de révision de Monaco. Au soutien de son recours, le demandeur au pourvoi a développé un moyen unique, articulé en deux branches, dénonçant la violation par les juges d'appel des articles 989 et 1002 du Code civil monégasque (relatifs à la force obligatoire des contrats et aux effets des conventions).

Dans la première branche du moyen, le bailleur soutenait qu'en résiliant unilatéralement la convention qui les liait, Madame M.-T. B. avait nécessairement commis une faute contractuelle ou, à tout le moins, s'était rendue coupable d'un abus de droit, de sorte que la Cour d'appel ne pouvait l'exonérer de toute responsabilité sans violer la loi des parties. Dans la seconde branche du moyen, visant plus spécifiquement la condamnation à restituer le solde de 61 815 francs (incluant manifestement les frais d'intermédiation), le demandeur au pourvoi arguait de l'inopérance du motif retenu par la Cour d'appel, selon lequel le versement de la commission à l'agence immobilière était intervenu dans le cadre de relations contractuelles auxquelles la locataire était restée étrangère. En filigrane, le bailleur entendait faire prévaloir la clause de l'engagement de location excluant tout remboursement des sommes versées.

II. La question de droit et la solution de la juridiction

A. Le problème juridique posé

Le pourvoi soumis à la Cour de révision posait une double problématique fondamentale touchant au droit commun des obligations appliqué à la matière spécifique des baux d'habitation, articulée autour de la force obligatoire du contrat (articles 989 et 1002 du Code civil) et de l'équilibre contractuel.

En premier lieu, la haute juridiction devait déterminer les conséquences juridiques de la renonciation unilatérale du preneur à un « engagement de location », intervenue avant même la date de prise d'effet du bail, lorsque l'acte signé ne comporte aucune stipulation prévoyant ou organisant la résiliation de la convention. Plus précisément, le silence du contrat sur la faculté de résiliation anticipée oblige-t-il le juge à qualifier le dédit du locataire de faute contractuelle ou d'abus de droit générateur de dommages-intérêts au profit du bailleur, ou relève-t-il du pouvoir souverain d'appréciation de la volonté des parties par les juges du fond d'en déduire l'absence de faute du preneur ?

En second lieu, la Cour de révision était confrontée à la question de la validité et de l'efficacité d'une clause contractuelle de non-restitution totale des fonds. Il s'agissait de savoir si les juges du fond pouvaient, sans violer la loi des parties consacrée par l'article 989 du Code civil, écarter l'application d'une clause de l'engagement de location excluant tout remboursement des sommes perçues « pour quelque motif que ce soit », en la réputant non écrite en raison de son caractère excessif au détriment du locataire et de l'avantage exclusif qu'elle procurait au seul propriétaire.

B. Le raisonnement et la motivation de la cour

Pour rejeter le pourvoi dans l'ensemble de ses articulations, la Cour de révision déploie une motivation concise mais particulièrement dense, qui opère une distinction nette entre ce qui relève du pouvoir souverain des juges du fond en matière d'interprétation contractuelle et ce qui procède d'un contrôle de la qualification juridique des clauses déséquilibrées.

1. L'appréciation souveraine du silence du contrat et l'exclusion de la faute du preneur

Répondant à la première branche du moyen, qui reprochait à la Cour d'appel de ne pas avoir retenu de faute ou d'abus de droit à l'encontre de la locataire ayant unilatéralement rompu son engagement, la Cour de révision se retranche derrière le pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond. La haute juridiction énonce ainsi « que c'est dans l'exercice de leur pouvoir d'apprécier la volonté des parties que les juges du fond ont décidé que l'engagement de location ne comportait aucune disposition relative à la résiliation de la convention, et qu'ils ont exonéré en conséquence, la dame B. d'une faute génératrice de tout dommage-intérêt au bénéfice du bailleur ».

Le raisonnement validé par la Cour de révision mérite une attention particulière. Le contrat signé le 9 novembre 1990 était un « engagement de location » dont la prise d'effet en tant que bail était différée au 1er janvier 1991. La renonciation étant intervenue le 10 décembre 1990, elle se situait dans une période intermédiaire, antérieure à la prise d'effet du bail (comme le souligne d'ailleurs le sommaire officiel de la décision). Face à cet acte préparatoire ou initial, les juges d'appel ont constaté une lacune contractuelle : l'acte ne comportait « aucune disposition relative à la résiliation de la convention ».

Or, en droit des obligations, le silence du contrat sur les modalités de sa rupture anticipée peut faire l'objet de deux lectures antagonistes. Une lecture civiliste stricte, défendue par le pourvoi sur le fondement de l'article 989 du Code civil, consiste à dire qu'en l'absence de clause de dédit ou de résiliation unilatérale, l'engagement est irrévocable et sa rupture constitue nécessairement une inexécution fautive. À l'inverse, une lecture interprétative de la commune intention des parties permet de considérer qu'en n'organisant ni n'interdisant expressément la renonciation avant la prise d'effet du bail, et en ne prévoyant aucune sanction spécifique au titre de la résiliation, les parties n'ont pas entendu ériger le retrait anticipé du preneur en fait générateur de responsabilité contractuelle. En jugeant que cette seconde lecture relevait du pouvoir souverain des juges du fond « d'apprécier la volonté des parties », la Cour de révision refuse d'exercer un contrôle de dénaturation ou de qualification sur ce point et valide la déduction opérée par la Cour d'appel : l'absence de prévision contractuelle sur la résiliation prive le bailleur du droit d'invoquer une faute génératrice de dommages-intérêts.

2. La neutralisation de la clause de non-remboursement réputée non écrite

La réponse apportée par la Cour de révision à la seconde branche du moyen est encore plus remarquable sur le plan de la théorie générale du contrat. Pour contester sa condamnation à rembourser l'intégralité des fonds (et notamment la fraction de 61 815 francs incluant la commission d'agence), le bailleur s'attaquait au motif de l'arrêt d'appel tiré de l'effet relatif des contrats (la locataire étant étrangère aux relations entre le propriétaire et son agence) et invoquait la violation de la force obligatoire du contrat qui excluait tout remboursement.

Sans même s'attarder sur la question de l'opposabilité du contrat de mandat de l'agence immobilière (rendant ainsi implicitement surabondant le grief formulé par le pourvoi sur ce point), la Cour de révision valide le cœur du dispositif d'appel par un motif de droit substantiel touchant à la validité même de la clause de conservation des fonds. Elle affirme en effet « qu'ayant relevé que la disposition de la convention excluant tout remboursement des sommes perçues pour quelque motif que ce soit procurait un avantage au seul propriétaire, c'est à bon droit que la Cour d'appel a estimé que cette clause revêtait un caractère excessif au détriment du locataire et devait être réputée non écrite ».

L'emploi de la formule « c'est à bon droit » atteste que la Cour de révision exerce ici un contrôle de légalité et approuve pleinement la qualification juridique et la sanction retenues par la juridiction du second degré. Le raisonnement se décompose en trois étapes logiques :

1. Le constat de l'unilatéralisme absolu de la stipulation : La clause litigieuse excluait tout remboursement des sommes perçues « pour quelque motif que ce soit ». Une telle rédaction, par sa généralité absolue, permettait au bailleur de conserver l'intégralité des fonds (144 315 francs) même dans l'hypothèse où la non-réalisation du bail ne serait pas imputable à une faute du preneur, voire résulterait d'un cas fortuit ou du fait du bailleur lui-même. Elle procurait donc « un avantage au seul propriétaire », sans contrepartie pour le preneur.
2. La qualification du déséquilibre contractuel : De cet avantage unilatéral et absolu, la Cour d'appel a justement déduit que la clause « revêtait un caractère excessif au détriment du locataire ». C'est la notion même de déséquilibre significatif ou de clause abusive qui est ici mobilisée, bien qu'elle soit appliquée sur le terrain du droit commun des contrats (le pourvoi ne visant que les articles 989 et 1002 du Code civil) et non sur le fondement d'un texte consumériste spécial.
3. La sanction de l'éradication partielle : La sanction prononcée n'est ni la nullité de l'ensemble de l'engagement de location, ni la révision judiciaire du montant à l'instar d'une clause pénale, mais le fait que la clause « devait être réputée non écrite ». La stipulation étant effacée du contrat, le bailleur se trouvait privé de tout titre juridique pour conserver les 144 315 francs (qu'il s'agisse des avances ou des sommes ayant servi à payer sa propre agence), ce qui justifiait légalement sa condamnation à tout restituer, rendant le moyen infondé en toutes ses branches.

C. Le dispositif

En conséquence de cette double motivation écartant l'intégralité des griefs formulés par le bailleur, la Cour de révision prononce le rejet du recours dans les termes suivants :

« PAR CES MOTIFS, Rejette le pourvoi ; Condamne le demandeur à l'amende et aux dépens. »

III. L'analyse et la portée jurisprudentielle

A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne

L'arrêt rendu par la Cour de révision le 9 octobre 1997 constitue une décision de principe majeure en droit monégasque des contrats et des baux d'habitation. Sa portée dépasse largement le cadre factuel d'un simple litige locatif pour toucher aux fondements mêmes de la théorie générale des obligations en Principauté, en illustrant la manière dont le juge suprême monégasque articule le respect de la volonté des parties et l'exigence de justice contractuelle.

1. L'émergence prétorienne de la lutte contre les clauses abusives et la sanction du « réputé non écrit »

L'apport le plus saisissant de la décision réside incontestablement dans la validation, au visa implicite du droit commun des contrats (articles 989 et 1002 du Code civil visés au moyen), de l'éradication d'une clause contractuelle jugée excessive par le mécanisme du « réputé non écrit ». Pour mesurer l'audace et l'importance de cette solution en 1997, il convient de la replacer dans son contexte normatif et comparatiste.

Dans la tradition civiliste classique issue du Code Napoléon — dont le Code civil monégasque est directement l'héritier à travers ses articles 989 (équivalent de l'ancien article 1134 du Code civil français) et 1002 —, le contrat fait la loi des parties. En principe, le juge n'a pas le pouvoir de modifier le contenu du contrat ni d'écarter une clause librement consentie au seul motif qu'elle serait léonine ou déséquilibrée, sauf texte spécial l'y autorisant. En matière de clauses prévoyant la conservation de sommes d'argent en cas d'inexécution, le droit civil classique offre principalement la qualification de clause pénale (ou d'indemnité d'immobilisation et d'arrhes). Or, même lorsque le juge dispose du pouvoir de modérer une clause pénale manifestement excessive, cette modération consiste à réduire le montant de la peine, et non à réputer la clause non écrite dans son principe même, et elle suppose au préalable qu'une inexécution fautive soit caractérisée.

En l'espèce, le preneur ayant été exonéré de toute faute, le mécanisme de la clause pénale ne pouvait fonder la rétention des deniers. La clause litigieuse s'analysait en réalité en une clause de déchéance ou de confiscation pure et simple des fonds versés (« excluant tout remboursement des sommes perçues pour quelque motif que ce soit »). En approuvant la Cour d'appel d'avoir jugé que cette stipulation « procurait un avantage au seul propriétaire », qu'elle « revêtait un caractère excessif au détriment du locataire » et qu'elle « devait être réputée non écrite », la Cour de révision consacre une police judiciaire des clauses abusives au sein même des rapports locatifs, sans s'appuyer sur une législation spéciale de droit de la consommation.

La terminologie employée par l'arrêt du 9 octobre 1997 fait directement écho aux critères du droit européen et français des clauses abusives (l'avantage excessif procuré à une partie au détriment de l'autre, créant un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, sanctionné par le réputé non écrit). Toutefois, alors qu'en droit français ou dans le cadre de la directive européenne 93/13/CEE du 5 avril 1993, ce mécanisme repose sur des textes consuméristes spécifiques ou sur des lois spéciales régissant les baux d'habitation (qui dressent des listes de clauses réputées non écrites), la Cour de révision de Monaco valide ici cette sanction en tant qu'instrument de régulation générale du contrat de bail.

Cette approche démontre la souplesse de la jurisprudence monégasque qui, confrontée à la spécificité et à la tension du marché immobilier et locatif en Principauté — où le rapport de force économique est structurellement très favorable aux propriétaires bailleurs —