Cour de révision, 4 mars 1998, SAM de Promotion immobilière c/ SAM Shipping Management

Résumé

# Cour de Révision de Monaco, 04 mars 1998, n° 26586 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 04 mars 1998, n° 26586 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1998/03-04-26586)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'équilibre économique d'un contrat à exécution successive, et tout particulièrement d'un bail commercial conclu pour une longue durée, demeure l'une des préoccupations constantes de la pratique contractuelle et du droit spécial des baux. La décision rendue le 4 mars 1998 par la Cour de révision de la Principauté de Monaco illustre avec une particulière netteté les tensions susceptibles de naître entre les prévisions contractuelles initiales des parties — matérialisées par une clause d'échelle mobile — et les mécanismes légaux de révision de la valeur locative prévus par la législation spéciale sur la propriété commerciale. À l'origine du litige se trouve une relation contractuelle nouée entre deux personnes morales de droit monégasque : d'une part, la société anonyme monégasque (SAM) de Promotion Immobilière, agissant en qualité de propriétaire bailleur, et, d'autre part, la société Shipping Management (identifiée dans l'intitulé de la décision comme une société anonyme monégasque), preneuse à bail. Le contrat conclu entre ces deux entités portait sur la location de locaux à usage commercial, sans que l'arrêt ne précise la localisation exacte desdits locaux au sein de la Principauté, ni leur consistance matérielle ou la nature précise de l'activité exercée par la société locataire (non précisé dans la décision). Les caractéristiques temporelles et financières fondamentales de cette convention locative sont en revanche clairement établies par les constatations des juges du fond reprises par la Haute juridiction. Le contrat de bail commercial a pris effet à la date du 1er janvier 1990. Les parties avaient convenu d'inscrire leur relation contractuelle dans une certaine pérennité en fixant la durée du bail à une période de dix ans. Le terme initialement convenu était ainsi projeté à la fin de l'année 1999. Afin de prémunir le loyer contre l'érosion monétaire et d'assurer une évolution régulière de la contrepartie financière de la jouissance des lieux tout au long de cette décennie contractuelle, les cocontractants avaient pris le soin d'insérer dans leur convention une stipulation d'indexation. Aux termes de cet accord, le loyer convenu était expressément indexé sur l'indice national français du coût de la construction. La décision qualifie plus loin ce mécanisme conventionnel d'« indexation permanente convenue », ce qui laisse entendre que le loyer faisait l'objet d'ajustements automatiques et périodiques en fonction des variations de cet indice de référence, sans que la périodicité exacte de cette indexation ou le montant nominal du loyer initial ne soient mentionnés dans le texte de l'arrêt (non précisé dans la décision). Après un peu plus de quatre années d'exécution du contrat de bail, la société bailleresse a estimé que le jeu normal de la clause d'indexation ne suffisait plus à maintenir l'adéquation du loyer à la valeur réelle des locaux loués. La société anonyme monégasque de Promotion Immobilière a alors entrepris des démarches auprès de sa locataire, la société Shipping Management, en vue de renégocier les conditions financières du bail. Elle a ainsi cherché à obtenir une augmentation amiable du loyer, souhaitant que cette revalorisation prenne effet à compter du 1er juillet 1994. Toutefois, ces tentatives de rapprochement amiable se sont soldées par un échec, l'arrêt relevant sobrement que la bailleresse a cherché « sans succès » à obtenir cette augmentation conventionnelle de la part de sa cocontractante. Face au refus opposé par la société preneuse de consentir à une majoration du loyer au-delà de ce que produisait déjà l'application de la clause d'indexation sur l'indice français du coût de la construction, le différend s'est cristallisé et a pris une tournure contentieuse, conduisant la société bailleresse à saisir les juridictions monégasques pour obtenir judiciairement la révision du loyer sur le fondement des dispositions légales régissant les baux commerciaux. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties L'échec des négociations amiables visant à réévaluer le loyer à compter du 1er juillet 1994 a contraint la société anonyme monégasque de Promotion Immobilière à porter le litige devant les juridictions du fond de la Principauté, afin de voir fixer judiciairement le loyer révisé en application de l'article 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948. Le texte de l'arrêt de la Cour de révision ne détaille pas les étapes initiales de la procédure, telles que l'éventuelle phase de conciliation ou la teneur de la décision rendue en première instance par la juridiction compétente (non précisé dans la décision). Il ressort en revanche des mentions finales de la décision commentée que l'affaire a été portée devant la Cour d'appel de Monaco, laquelle a statué par un arrêt rendu le 24 juin 1997. Devant les juges d'appel, les débats se sont articulés autour de la question de savoir si les conditions légales d'une révision judiciaire du loyer, au-delà du simple jeu de l'indexation conventionnelle, étaient réunies à la date du 1er juillet 1994. La société bailleresse soutenait que la valeur locative des lieux loués justifiait une augmentation du loyer et avançait, au soutien de sa prétention, divers éléments de fait et critères d'évaluation — dont la nature précise n'est pas détaillée dans le texte de l'arrêt (non précisé dans la décision) — tendant à démontrer l'existence de variations justifiant une réévaluation. La société Shipping Management s'opposait à cette demande en faisant valoir que le loyer, tel qu'actualisé par la clause d'indexation, demeurait conforme aux exigences légales. Par son arrêt du 24 juin 1997, la Cour d'appel a débouté la société anonyme monégasque de Promotion Immobilière de sa demande d'augmentation de loyer. Après avoir examiné les conclusions respectives des deux parties, les juges du second degré ont estimé que le bailleur ne rapportait pas la preuve de variations suffisantes au titre des critères qu'il invoquait. La juridiction d'appel a ainsi considéré que la clause d'indexation avait suffi à maintenir un loyer équitable et que le loyer initial des locaux commerciaux, tel que modifié par l'indexation permanente convenue, correspondait à une valeur locative conforme aux prescriptions de l'article 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948. Insatisfaite de cette décision, la société anonyme monégasque de Promotion Immobilière a formé un pourvoi en révision contre l'arrêt du 24 juin 1997. Dans le cadre de cette instance devant la Cour de révision, où les parties étaient représentées par Maîtres Léandri et Brugnetti, avocats-défenseurs, la demanderesse au pourvoi a développé un moyen unique de cassation, articulé autour de plusieurs griefs d'ordre méthodologique et logique adressés à la motivation de la Cour d'appel. Aux termes de ce moyen unique, la société bailleresse faisait tout d'abord grief à l'arrêt attaqué d'avoir estimé que la clause d'indexation avait suffi à maintenir un loyer équitable en procédant par « affirmations d'ordre général sans réponses concrètes aux éléments de fait allégués ». Ce premier axe critique reprochait ainsi aux juges du fond une insuffisance de motivation, voire un défaut de réponse à conclusions, leur imputant d'avoir écarté les éléments factuels précis soumis à leur examen par des formules abstraites et stéréotypées. Dans un second temps, le moyen unique reprochait à la Cour d'appel de s'être contredite dans ses motifs. Selon l'analyse développée par le pourvoi, la contradiction résidait dans le fait d'avoir retenu, d'une part, « le caractère insuffisant des critères invoqués pour réclamer une réévaluation du loyer », tout en estimant, d'autre part, ces mêmes critères « suffisants pour ne pas ordonner cette réévaluation ». La demanderesse soutenait ainsi que les juges d'appel ne pouvaient logiquement dénier toute pertinence ou suffisance aux critères avancés pour justifier une hausse, tout en s'appuyant sur le résultat de cet examen pour conclure au maintien du loyer indexé. Enfin, dans un troisième volet étroitement lié aux précédents, le pourvoi reprochait à la juridiction du second degré d'avoir statué ainsi « sans ce placer au 1er juillet 1994 » (selon la graphie exacte du texte de la décision). Par ce grief, la société bailleresse soutenait que la Cour d'appel avait méconnu les règles gouvernant l'appréciation temporelle de la demande de révision, en omettant de se situer précisément à la date d'effet de l'augmentation réclamée pour apprécier l'existence des variations et la conformité du loyer à la valeur locative. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Le litige soumis à la censure de la Cour de révision posait une question fondamentale touchant à l'articulation entre la liberté contractuelle, exprimée à travers une clause d'indexation conventionnelle, et le mécanisme légal de révision du loyer des baux commerciaux prévu par l'article 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, le tout envisagé sous le prisme de l'étendue du contrôle exercé par le juge de cassation sur la motivation des juges du fond. Plus précisément, la Haute juridiction devait répondre à la question suivante : dans le cadre d'une demande de révision judiciaire du loyer d'un bail commercial assorti d'une clause d'indexation permanente, les juges du fond peuvent-ils, sans entacher leur décision d'un défaut de motifs, d'une contradiction de motifs ou d'une erreur sur la date d'appréciation, rejeter la demande d'augmentation du bailleur en estimant que ce dernier n'établit pas l'existence de variations suffisantes au regard des critères qu'il invoque et que le jeu de l'indexation conventionnelle suffit à maintenir le loyer à une valeur locative conforme aux prescriptions de l'article 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 ? Cette interrogation centrale se décomposait en trois sous-questions techniques que la Cour de révision devait nécessairement trancher pour statuer sur le moyen unique du pourvoi : En premier lieu, sur le terrain de la preuve et de l'appréciation des faits, il s'agissait de déterminer à qui incombe la charge de démontrer le déséquilibre entre le loyer indexé et la valeur locative légale, et quelle est la nature du pouvoir reconnu aux juridictions du fond pour évaluer la pertinence et l'ampleur des variations invoquées par le demandeur à la révision. L'appréciation du caractère « suffisant » ou non de ces variations relève-t-elle d'une question de droit soumise au contrôle de la Cour de révision, ou constitue-t-elle une pure question de fait abandonnée au pouvoir souverain des juges du fond ? En deuxième lieu, sur le terrain de la logique formelle du jugement, la Cour devait vérifier si le raisonnement consistant à écarter les éléments de preuve du bailleur comme insuffisants pour justifier une hausse, tout en concluant que le loyer actuel correspond à la valeur locative équitable, recèle une contradiction de motifs prohibée, ou s'il ne constitue que la conséquence normale et déductive de la défaillance du demandeur dans l'administration de la preuve qui lui incombe. En troisième lieu, sur le plan substantiel du droit des baux commerciaux, la question sous-jacente était celle de l'efficacité de la clause d'échelle mobile au regard de l'article 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 : dans quelle mesure l'évolution mathématique du loyer par l'effet d'un indice (en l'occurrence l'indice national français du coût de la construction) permet-elle de satisfaire durablement à l'exigence légale d'une valeur locative équitable, faisant ainsi obstacle à une révision judiciaire autonome tant qu'aucune modification notable des facteurs de commercialité ou des critères légaux n'est dûment démontrée à la date de la demande ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter le pourvoi formé par la société anonyme monégasque de Promotion Immobilière, la Cour de révision déploie une motivation d'une grande concision, caractéristique de la technique de cassation, mais dont chaque terme porte une charge juridique précise qui neutralise l'ensemble des griefs articulés par le moyen unique. Le raisonnement de la Haute juridiction s'articule autour d'un attendu décisif qui énonce : « Mais attendu qu'après avoir examiné les conclusions des deux parties, la Cour d'appel a souverainement estimé que le demandeur ne faisait pas la preuve de variations suffisantes, au titre des critères qu'il invoquait, et que le loyer initial, tel que modifié par l'indexation permanente convenue, correspondait à une valeur locative conforme aux prescriptions de l'article 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 ». L'analyse détaillée de cette motivation permet de mettre en lumière trois axes majeurs dans la réponse de la Cour de révision : la validation de la méthode d'examen des juges d'appel, la consécration de leur pouvoir souverain d'appréciation adossé aux règles de la charge de la preuve, et l'affirmation de la conformité du loyer indexé aux exigences légales. #### 1. La validation du respect du contradictoire et de l'examen concret des moyens Pour répondre au premier grief du pourvoi, qui reprochait à la Cour d'appel d'avoir statué par « affirmations d'ordre général sans réponses concrètes aux éléments de fait allégués », la Cour de révision prend soin de relever liminairement que les juges du second degré se sont prononcés « après avoir examiné les conclusions des deux parties ». Cette mention liminaire n'est nullement une clause de style. Elle signifie que la Cour de révision a vérifié, à la lecture de l'arrêt attaqué, que la juridiction d'appel ne s'était pas contentée d'une motivation abstraite ou préétablie, mais qu'elle avait effectivement procédé à une analyse comparative et contradictoire des écritures et des éléments de preuve soumis tant par le bailleur que par le preneur. En outre, en précisant que la Cour d'appel s'est prononcée « au titre des critères qu'il [le demandeur] invoquait », la Haute juridiction démontre que les juges du fond ont circonscrit leur examen aux paramètres précis que la société bailleresse avait elle-même choisis de mettre en débat pour tenter de justifier sa demande de réévaluation au 1er juillet 1994. Dès lors que les juges d'appel ont examiné ces critères spécifiques pour les juger insuffisamment probants, le grief tiré d'un défaut de réponse concrète ou d'une généralité excessive des motifs se trouve privé de tout fondement. Par la même occasion, le grief reprochant à la cour de ne pas s'être placée au 1er juillet 1994 est implicitement mais nécessairement écarté : en examinant les conclusions des parties et les critères invoqués par le bailleur — lesquels tendaient précisément à une réévaluation à cette date — et en appréciant le loyer « tel que modifié par l'indexation permanente convenue », les juges du fond ont bien apprécié la situation locative dans sa dynamique temporelle exacte. #### 2. La charge de la preuve et le bouclier de l'appréciation souveraine des juges du fond Le cœur du raisonnement de la Cour de révision réside dans l'affirmation selon laquelle « la Cour d'appel a souverainement estimé que le demandeur ne faisait pas la preuve de variations suffisantes ». Par cette formule, la Haute juridiction combine deux principes directeurs du procès civil : la règle d'attribution du fardeau de la preuve et la délimitation des fonctions respectives des juges du fait et du juge du droit. D'une part, la Cour rappelle avec fermeté que la charge de la preuve pèse sur le demandeur à l'action en révision du loyer. Le contrat de bail étant la loi des parties, et ce contrat prévoyant déjà un mécanisme d'adaptation du loyer par le biais d'une clause d'indexation, le loyer qui résulte du jeu normal de cette clause bénéficie d'une présomption simple d'adéquation aux prévisions contractuelles et légales. Celui qui entend remettre en cause cet équilibre — en l'espèce le bailleur qui réclame une augmentation supplémentaire — doit impérativement rapporter la preuve positive de l'existence de « variations suffisantes » dans les éléments déterminant la valeur locative. D'autre part, la Cour de révision érige le pouvoir souverain des juges du fond en rempart absolu contre la tentative du pourvoi de remettre en discussion les éléments factuels d'évaluation. Savoir si les facteurs économiques ou commerciaux invoqués par un bailleur ont subi une évolution, et déterminer si cette évolution revêt une ampleur « suffisante » pour justifier une modification judiciaire du loyer au-delà de l'indexation conventionnelle, constituent des questions de pur fait. La Cour de révision, qui n'est pas un troisième degré de juridiction, refuse d'entrer dans le détail des calculs ou des comparaisons immobilières : dès lors que la Cour d'appel a souverainement apprécié la valeur probante des éléments produits pour conclure à leur insuffisance, cette appréciation échappe par nature au contrôle de cassation. Cette articulation permet également de balayer le grief de contradiction de motifs. Le pourvoi soutenait que la Cour d'appel s'était contredite en jugeant les critères insuffisants pour réévaluer le loyer, mais suffisants pour refuser cette réévaluation. Le raisonnement de la Cour de révision fait apparaître le caractère spécieux de cette critique : la Cour d'appel n'a nullement jugé que les critères démontraient positivement la stabilité de la valeur locative ; elle s'est bornée à constater la carence probatoire du demandeur. En droit probatoire, le constat que le demandeur échoue à prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention suffit, sans la moindre contradiction logique, à justifier le rejet de sa demande et le maintien du *statu quo* contractuel. #### 3. La conformité du loyer indexé aux prescriptions de l'article 6 de la loi n° 490 Le second membre de phrase de l'attendu décisif parachève la démonstration en reliant le constat factuel aux exigences légales : les juges d'appel ont souverainement estimé « que le loyer initial, tel que modifié par l'indexation permanente convenue, correspondait à une valeur locative conforme aux prescriptions de l'article 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 ». Ici, la Cour de révision valide l'articulation opérée par la Cour d'appel entre la clause d'échelle mobile et le statut des baux commerciaux. Le raisonnement valide l'idée que l'indexation conventionnelle (en l'espèce sur l'indice national français du coût de la construction) remplit une fonction d'adaptation continue (« indexation permanente convenue ») du loyer initial. Tant qu'il n'est pas démontré par le bailleur que des variations extrinsèques ou spécifiques d'une ampleur suffisante ont rompu la corrélation entre ce loyer indexé et la valeur locative réelle, le juge du fond est pleinement fondé à considérer que l'application de la clause d'indexation a permis de maintenir un « loyer équitable », satisfaisant ainsi pleinement aux prescriptions de l'article 6 de la loi du 24 novembre 1948. L'appréciation de cette correspondance entre le montant du loyer indexé et la valeur locative légale relève, elle aussi, du pouvoir souverain des juridictions du fond. ### C. Le dispositif En conséquence de cette motivation écartant l'intégralité des branches du moyen unique, la Cour de révision prononce le rejet du pourvoi en des termes particulièrement brefs. Le dispositif de la décision est ainsi rédigé : > « PAR CES MOTIFS, > Rejette le pourvoi ; » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 4 mars 1998 par la Cour de révision de Monaco s'inscrit au cœur d'une problématique classique et fondamentale du droit des baux commerciaux : la coexistence et l'interaction entre les mécanismes conventionnels d'adaptation du loyer (clauses d'indexation ou d'échelle mobile) et les mécanismes légaux de révision judiciaire fondés sur la valeur locative. Bien que le texte de la décision soit d'une grande sobriété, les principes qu'il met en œuvre témoignent d'

Baux commerciaux Clause d'indexation - Révision du loyer - Demande d'augmentation rejetée - Valeur locative conforme aux prescriptions de l'article 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 Après examen des conclusions respectives des parties, la Cour d'appel a souverainement estimé que le bailleur ne faisait pas la preuve de variations suffisantes, au titre des critères qu'il invoquait et que le loyer initial des locaux commerciaux, tel que modifié par l'indexation permanente convenue, correspondait à une valeur locative conforme aux prescriptions de l'article 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948. La Cour de révision, Sur le moyen unique : Attendu, selon les juges du fond, que la société anonyme monégasque de Promotion Immobilière a donné, des locaux commerciaux, à bail à la société Shipping Management ; que le contrat a pris effet le 1er janvier 1990 et était conclu pour une période de dix ans, moyennant un loyer indexé sur l'indice national français du coût de la construction ; qu'elle a cherché sans succès, à obtenir de sa locataire une augmentation amiable du loyer à compter du 1er juillet 1994 ; Attendu qu'il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir estimé que la clause d'indexation avait suffi à maintenir un loyer équitable, en procédant par affirmations d'ordre général sans réponses concrètes aux éléments de fait allégués, ainsi que de s'être contredit en retenant le caractère insuffisant des critères invoqués pour réclamer une réévaluation du loyer mais en les estimant suffisants pour ne pas ordonner cette réévaluation et ce sans ce placer au 1er juillet 1994 ; Mais attendu qu'après avoir examiné les conclusions des deux parties, la Cour d'appel a souverainement estimé que le demandeur ne faisait pas la preuve de variations suffisantes, au titre des critères qu'il invoquait, et que le loyer initial, tel que modifié par l'indexation permanente convenue, correspondait à une valeur locative conforme aux prescriptions de l'article 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 ; PAR CES MOTIFS, Rejette le pourvoi ; MM. Monégier du Sorbier, prem. prés. ; Cochard vice-prés. ; Jouhaud, cons. rap. ; Malibert cons. ; Carrasco, proc. gén. ; Montecucco, gref. en chef ; Mes Léandri, Brugnetti, av. déf. Cet arrêt rejette un pourvoi formé contre l'arrêt rendu le 24 juin 1997 par la Cour d'appel. DISPOSITIF & CERTIFICATION DE LA MINUTE ORIGINELLE : Minute intégrale certifiée conforme au registre officiel de la juridiction (Cour de Révision de Monaco, réf. 26586).

Intégrité de la publication

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