Résumé éditorial
# Cour de Révision de Monaco, 07 octobre 1999, n° 26716
> Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 07 octobre 1999, n° 26716 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1999/10-07-26716))
L’arrêt rendu le 7 octobre 1999 par la Cour de révision de la Principauté de Monaco s'inscrit au cœur de la théorie générale des biens et des obligations, à la croisée des mécanismes de la prescription extinctive et de la prescription acquisitive. Par cette décision d'une grande rigueur conceptuelle, la haute juridiction monégasque rappelle la frontière infranchissable qui sépare la simple détention précaire de la possession utile à l’usucapion. Elle affirme avec force que l'inaction prolongée du bailleur quant au recouvrement des loyers et l'effet libératoire de la prescription extinctive quinquennale ou trentenaire ne sauraient, à eux seuls, opérer une interversion de titre au profit du locataire ni transformer sa détention en une possession *animo domini*.
L'intérêt majeur de cet arrêt réside dans l'audace de l'argumentation soumise à la Cour par la demanderesse au pourvoi. Pour tenter de contourner l'obstacle dirimant de la précarité de son titre locatif initial, celle-ci soutenait que le jeu de la prescription extinctive, telle que régie par l'article 2061 du Code civil monégasque, avait éteint non seulement sa dette de loyers, mais également son obligation contractuelle de restituer la chose louée. De cette prétendue libération intégrale, elle déduisait une disparition de son titre de locataire valant interversion de titre, lui ouvrant ainsi la voie de la prescription acquisitive. En rejetant catégoriquement ce syllogisme, la Cour de révision préserve la cohérence du droit des biens et la sécurité juridique des propriétaires bailleurs face aux tentatives d'appropriation par des détenteurs précaires.
## I. Le contexte factuel et procédural
### A. Les faits à l'origine du litige
L'affaire trouve son origine dans une occupation immobilière s'étendant sur plusieurs décennies au sein de la Principauté de Monaco. Le 1er octobre 1949, Monsieur G. est entré dans un bien immobilier dénommé la Villa « C. », située sur un boulevard de la Principauté (dont le nom exact et le numéro ne sont pas précisés dans la décision), en qualité de locataire.
Au fil des années, Monsieur G. et son épouse, Madame A. A., se sont maintenus dans les lieux. Il ressort des constatations factuelles opérées par les juges du fond que le paiement des loyers a cessé à une date qui n'est pas précisément déterminée par l'arrêt, sans que les propriétaires initiaux, identifiés comme étant les consorts K., ne réclament le règlement de leur créance locative.
Malgré cette interruption du versement des loyers et le silence des propriétaires, les époux G. ont continué à se comporter vis-à-vis des tiers en faisant référence à leur statut originel. Ainsi, au cours de l'année 1976, Monsieur G. a adressé une correspondance à un établissement bancaire ainsi qu'au service de la construction de la Principauté, dans laquelle il se qualifiait lui-même de locataire de la Villa « C. ». Quelques années plus tard, en 1980, son épouse, Madame A. A., a adopté exactement la même qualification de locataire lors de l'établissement d'un acte d'huissier.
Devenue veuve, Madame A. A., veuve G., a toutefois entrepris un acte de disposition majeur portant sur cet immeuble. Le 27 décembre 1990, agissant comme si elle était la véritable propriétaire du bien, elle a consenti la vente de la Villa « C. » à une société civile immobilière, désignée dans l'arrêt comme la « SCI du . », située sur le même boulevard. C'est dans les suites immédiates de cette transaction immobilière que le contentieux s'est noué, Madame G. cherchant paradoxalement à remettre en cause la vente qu'elle venait de conclure tout en revendiquant la pleine propriété de l'immeuble cédé.
### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties
À une date non précisée dans la décision, mais postérieure à l'acte de vente du 27 décembre 1990, Madame A. A., veuve G., a pris l'initiative de saisir le Tribunal de première instance de Monaco. Son action poursuivait un double objectif, dont les branches étaient intrinsèquement liées :
- D'une part, à titre principal et préalable, elle demandait à la juridiction de lui reconnaître la propriété de la Villa « C. » par l'effet de l'usucapion (la prescription acquisitive). Cette reconnaissance de propriété était une condition *sine qua non* de la recevabilité et du bien-fondé de sa seconde demande.
- D'autre part, se présentant dès lors comme la venderesse légitime du bien, elle sollicitait la rescision de la vente du 27 décembre 1990 pour cause de lésion et, à titre éventuel, l'annulation de ce même contrat pour vice du consentement tiré de la violence.
L'instance a connu une évolution importante en cause d'appel avec l'intervention volontaire d'une tierce partie, Madame M. S., épouse A. Cette dernière est intervenue à la procédure en revendiquant la qualité d'héritière des précédents propriétaires de la villa, les consorts K., afin de défendre ses droits successoraux sur l'immeuble litigieux face aux prétentions acquisitives de l'occupante et à l'acte de vente conclu avec la SCI.
Le Tribunal de première instance de Monaco, puis la Cour d'appel de Monaco par un arrêt rendu le 15 décembre 1998, ont successivement rejeté l'intégralité des demandes formées par Madame G. Les juges du fond ont relevé que les époux G., puis Madame G. seule, n'avaient jamais cessé d'être des locataires et, par conséquent, de simples détenteurs précaires de l'immeuble. Faute de pouvoir prescrire la propriété du bien, Madame G. avait vendu la chose d'autrui. En conséquence, les juridictions du fond ont :
- Rejeté la demande de reconnaissance de propriété par usucapion de Madame G. ;
- Rejeté ses demandes en rescision pour lésion et en annulation pour violence ;
- Prononcé la nullité de la vente du 27 décembre 1990 ;
- Condamné Madame G. au paiement de dommages-intérêts au profit de l'acquéreur évincé, la SCI du . (le montant de cette condamnation n'étant pas précisé dans la décision).
Mécontente de cette décision, Madame G. a formé un pourvoi devant la Cour de révision de Monaco contre l'arrêt du 15 décembre 1998. Au soutien de son recours, elle a développé trois moyens de cassation :
Les deux premiers moyens, réunis dans l'examen de la Cour, étaient pris de la violation de l'article 2061 du Code civil. Madame G. articulait son argumentation autour de trois branches :
1. Elle reprochait d'abord à la Cour d'appel d'avoir jugé que les époux G. n'avaient pas été libérés de leurs dettes de loyers au motif que la prescription quinquennale limiterait seulement à cinq ans la période de réclamation du propriétaire sans éteindre définitivement la dette. Selon la demanderesse, l'article 2061 du Code civil prévoit expressément « la libération » de l'obligation contractée par l'inaction du créancier, ce qui, en vertu des principes juridiques fondamentaux, implique nécessairement l'extinction définitive de l'obligation.
2. Elle faisait ensuite grief à l'arrêt d'avoir écarté l'application du principe légal selon lequel « on peut prescrire contre son titre » au sens de l'article 2061 du Code civil. Elle soutenait que la loi étant rédigée en termes généraux, il n'y avait pas lieu de distinguer là où la loi ne distingue pas. Elle dénonçait également une contradiction de motifs dans l'arrêt d'appel, affirmant qu'il résultait de sa propre motivation que la prescription de l'article 2061 permettait au locataire d'être libéré non seulement du paiement des loyers, mais aussi de l'obligation de restituer la chose louée.
3. Enfin, parachevant sa construction théorique, elle soutenait que cette disparition par prescription extinctive de l'obligation de restituer la chose louée constituait précisément l'interversion de titre transformant le détenteur précaire en un possesseur habilité à invoquer la prescription acquisitive.
Le troisième moyen était pris de la violation de l'article 2055 du Code civil (relatif à la jonction des possessions), combiné à un grief de défaut de réponse à conclusions. Madame G. reprochait à la Cour d'appel d'avoir refusé de joindre à la possession exercée par son mari puis par elle-même avant le 27 décembre 1990, la possession exercée postérieurement à cette date par l'acquéreur, la SCI du ., sans répondre aux conclusions qu'elle avait développées sur ce point le 9 septembre 1998.
## II. La question de droit et la solution de la juridiction
### A. Le problème juridique posé
La Cour de révision était confrontée à une question de droit substantielle fondamentale, doublée d'une question relative au calcul du délai d'usucapion par jonction des possessions :
En premier lieu, l'inaction prolongée du bailleur, qui s'abstient de réclamer le paiement des loyers, et l'effet libératoire de la prescription extinctive prévue à l'article 2061 du Code civil, ont-ils pour effet d'éteindre l'obligation de restitution pesant sur le locataire et d'opérer ainsi une interversion de son titre de détention précaire, lui permettant de prescrire la propriété de l'immeuble loué par usucapion ?
En second lieu, un occupant dont la qualité de détenteur précaire est établie jusqu'à une période récente peut-il utilement invoquer les règles de la jonction des possessions de l'article 2055 du Code civil avec son propre acquéreur pour parfaire le délai trentenaire de la prescription acquisitive ?
### B. Le raisonnement et la motivation de la cour
Pour rejeter le pourvoi dans son intégralité, la Cour de révision procède à une analyse rigoureuse en deux temps, répondant d'abord aux deux premiers moyens réunis, puis au troisième moyen.
#### 1. Sur l'absence d'interversion de titre et la persistance de la détention précaire (les deux premiers moyens réunis)
Face à la thèse sophistiquée de la demanderesse qui tentait de faire jouer l'article 2061 du Code civil (selon lequel on ne peut prescrire contre son titre, si ce n'est que l'on peut prescrire la libération de l'obligation que l'on a contractée) comme un levier d'acquisition de la propriété, la Cour de révision replace le débat sur le terrain strict de la qualification du pouvoir de fait exercé sur la chose et des conditions de l'usucapion.
La Haute juridiction s'appuie sur les constatations souveraines et non équivoques des juges du fond. Elle relève d'abord l'origine de l'occupation : Monsieur G. est entré dans les lieux le 1er octobre 1949 « à titre de locataire ». Ce fait initial fixe la nature juridique du rapport entre l'occupant et l'immeuble : il s'agit d'une détention précaire, exercée en vertu d'un titre contractuel qui oblige à reconnaître le droit supérieur du bailleur propriétaire.
Ensuite, la Cour met en lumière la persistance de cette qualité à travers les propres déclarations des occupants. En 1976, Monsieur G. s'est qualifié de locataire dans des courriers officiels (à une banque et au service de la construction) ; en 1980, Madame G. a fait de même dans un acte d'huissier. La Cour souligne que le terme de « locataire » est « dépourvu d'ambiguïté ». En utilisant ce vocable, les époux G. ont expressément reconnu qu'ils détenaient le bien en vertu d'un bail.
De ces éléments factuels, la Cour de révision approuve la déduction juridique opérée par la Cour d'appel : ce titre de locataire « implique la reconnaissance par son titulaire de la propriété d'autrui ». Dès lors, il « rend précaire sa détention et lui interdit de se prévaloir de la prescription acquisitive ». La Cour insiste sur le caractère absolu et permanent de cet obstacle par une formule particulièrement ferme : cette interdiction de prescrire s'applique « quelles que soient la durée de cette détention et la volonté du détenteur ». Ainsi, ni l'écoulement du temps (fût-il supérieur à trente ans depuis 1949), ni l'intention interne ou psychologique du détenteur de se comporter en propriétaire ne suffisent à purger le vice de précarité.
La seule issue juridique ouverte au détenteur précaire pour commencer à prescrire est d'établir une « interversion du titre ». Or, répondant implicitement mais nécessairement à l'argument tiré de la prescription des loyers, la Cour de révision juge que « le seul fait de cesser de payer le loyer ne constitu[e] pas la contradiction opposée au propriétaire ». En d'autres termes, l'abstention d'exécuter l'obligation principale du preneur (le paiement du loyer) et la passivité corrélative du bailleur sont des attitudes purement passives. Elles ne constituent pas un acte positif de rébellion ou de contradiction manifeste opposé au droit du propriétaire, seul apte à inverser le titre de détention en possession *animo domini*. Par conséquent, la libération éventuelle de la dette de loyers par la prescription extinctive n'affecte en rien la précarité du titre d'occupation et n'emporte aucune interversion de titre.
#### 2. Sur le rejet de la jonction des possessions et le défaut de production des pièces (le troisième moyen)
Pour écarter le troisième moyen relatif à l'article 2055 du Code civil (permettant de joindre à sa possession celle de son auteur pour compléter la prescription), la Cour de révision mobilise un argument procédural doublé d'un argument de fond mathématique et juridique imparable.
Sur le plan procédural, le grief de défaut de réponse aux conclusions déposées le 9 septembre 1998 est déclaré irrecevable. En effet, la demanderesse au pourvoi s'est abstenue de produire lesdites conclusions devant la Cour de révision, mettant ainsi la juridiction suprême dans l'impossibilité de vérifier la réalité et la teneur des moyens prétendument délaissés par la Cour d'appel.
Sur le fond, le moyen est jugé dépourvu de fondement par une simple chronologie. Indépendamment même de la question théorique de savoir si un vendeur peut joindre à sa propre possession la possession *postérieure* de son acquéreur (l'article 2055 visant classiquement la jonction par le successeur de la possession *antérieure* de son auteur), la Cour relève un obstacle temporel rédhibitoire. La Cour d'appel ayant souverainement constaté que les époux G. avaient conservé la qualité de locataires — et donc de détenteurs précaires — au moins jusqu'en 1980 (date de l'acte d'huissier de Madame G.), aucune possession utile à l'usucapion n'avait pu commencer à courir avant cette date. Dès lors, entre 1980 et l'introduction de l'action en justice (ou la décision de 1998), « la durée de la possession prétendue ne pouvait être trentenaire ». Même en additionnant la période postérieure à la vente du 27 décembre 1990, le délai légal de trente ans requis pour l'usucapion sans titre ni bonne foi était mathématiquement impossible à atteindre.
### C. Le dispositif
Au terme de cette motivation particulièrement dense, la Cour de révision prononce le rejet du pourvoi et sanctionne financièrement la demanderesse sur le fondement des dispositions du Code de procédure civile relatives aux recours abusifs ou aux indemnités de procédure devant la Cour de révision :
> « PAR CES MOTIFS :
> Rejette le pourvoi ;
> Vu l'article 459-4 du Code de procédure civile, condamne Madame G. à payer à Madame A. 10 000 francs à titre de dommages-intérêts ; »
## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle
### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne
L'arrêt rendu le 7 octobre 1999 par la Cour de révision constitue une décision de principe majeure en droit civil monégasque, illustrant la fidélité de la jurisprudence de la Principauté aux grands principes de la tradition civiliste franco-monégasque en matière de possession et de prescription. L'analyse approfondie de cette décision permet de dégager trois axes théoriques fondamentaux : la distinction étanche entre prescription extinctive et prescription acquisitive, la rigueur de la règle de l'immutabilité du titre précaire, et les conditions strictes de l'interversion de titre.
#### 1. L'étanchéité fonctionnelle entre la prescription extinctive des créances et la prescription acquisitive des droits réels
Le cœur de l'argumentation du pourvoi reposait sur une lecture littérale et extensive de l'article 2061 du Code civil monégasque. Ce texte dispose traditionnellement que si l'on ne peut pas prescrire contre son titre (en ce sens que l'on ne peut pas se changer à soi-même la cause et le principe de sa possession), on peut néanmoins prescrire contre son titre en ce sens que l'on prescrit la libération de l'obligation que l'on a contractée.
La demanderesse tentait d'opérer une fusion entre ces deux alinéas ou ces deux aspects de la règle : puisque l'article 2061 permet au débiteur de se libérer de son obligation contractuelle par la prescription extinctive, le locataire qui ne paie plus son loyer et à qui le bailleur ne réclame rien pendant le délai légal (cinq ans pour les loyers, voire trente ans pour les obligations générales issues du bail) serait totalement libéré des liens du contrat de louage. N'étant plus tenu de payer le loyer ni de restituer la chose louée, son titre de locataire s'éteindrait. Par un effet de vase communicant, l'extinction du rapport d'obligation (prescription libératoire) ferait naître une situation de possession pure de tout lien de précarité, ouvrant droit à l'acquisition de la propriété (prescription acquisitive).
La Cour de révision condamne fermement ce sophisme juridique. Le sommaire officiel de la décision, qui synthétise la doctrine de la Cour en la combinant avec l'analyse des juges du fond, rappelle d'abord que le défaut de réclamation par le bailleur de sa créance de loyers permet certes au locataire d'invoquer la prescription quinquennale, mais n'a pas pour conséquence de fonder sa prétention à la prescription acquisitive.
Sur le plan des principes du droit civil, cette solution est irréprochable. Elle repose sur la distinction fondamentale entre le droit personnel (de créance) et le droit réel (de propriété), ainsi que sur le mécanisme propre au contrat de bail :
- **Sur la prescription des loyers :** La créance de loyer est une créance périodique soumise à la prescription quinquennale. Chaque échéance de loyer non réclamée depuis plus de cinq ans est éteinte (ou ne peut plus être réclamée au-delà de cinq ans d'arriérés), mais cette extinction ne frappe que les créances monétaires échues. Elle n'éteint nullement le contrat de bail lui-même, qui est un contrat à exécution successive.
- **Sur l'obligation de restitution :** L'argument de la demanderesse selon lequel l'obligation de restituer la chose louée se serait éteinte par prescription pendant le cours de l'occupation procède d'une erreur sur le point de départ de la prescription extinctive. Dans un contrat de bail, l'obligation du preneur de restituer le bien loué ne devient exigible qu'à l'expiration du bail. Tant que le bail est en cours — fût-ce par tacite reconduction ou maintien dans les lieux sans opposition du bailleur —, l'obligation de restituer n'est pas née ou, à tout le moins, n'est pas exigible. Or, une créance non exigible ne peut pas se prescrire (*contra non valentem agere non currit praescriptio*, ou plus exactement, la prescription ne court pas à l'égard d'une dette qui dépend d'un terme non échu). Le locataire en place ne peut donc jamais prescrire contre son obligation de restitution tant que le titre locatif n'a pas pris fin.
- **Sur l'imprescriptibilité du droit de propriété par le non-usage :** Enfin, admettre que l'inaction du bailleur à réclamer les loyers et la restitution du bien entraîne la perte de son droit au profit du locataire reviendrait à faire perdre le droit de propriété par le simple non-usage. Or, le droit de propriété est perpétuel : il ne s'éteint pas par le non-usage trentenaire