Cour de révision, 17 mars 2000, SAM Universe c/ Consorts S.

Résumé

# Cour de Révision de Monaco, 17 mars 2000, n° 26791 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 17 mars 2000, n° 26791 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2000/03-17-26791)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire ayant donné lieu à l'arrêt rendu par la Cour de révision de la Principauté de Monaco le 17 mars 2000 s'inscrit dans le cadre de la formation et de l'exécution d'une convention complexe relative à un local commercial, mêlant la cession d'un droit d'entrée — communément qualifié de pas-de-porte — et la conclusion d'un contrat de bail commercial assorti d'obligations d'aménagement à la charge des bailleurs. Il ressort des constatations factuelles souverainement opérées par les juges du fond et reprises dans la décision commentée que, par un courrier en date du 22 avril 1996, les consorts S. ont formellement confirmé à la société anonyme monégasque (SAM) Universe la vente du pas-de-porte d'un local commercial. Cette transaction initiale a été conclue moyennant un prix substantiel, fixé par les parties à la somme de 1 600 000 francs. Afin de matérialiser l'intégralité de l'opération économique projetée, un contrat de bail était joint à cette lettre du 22 avril 1996 pour être soumis à la signature de la société preneuse. Les stipulations de ce bail prévoyaient une prise d'effet différée au 1er septembre suivant, soit le 1er septembre 1996, et fixaient le montant du loyer annuel à la somme de 36 000 francs. L'équilibre contractuel voulu par les parties ne se limitait toutefois pas à la simple mise à disposition des lieux en contrepartie du versement du pas-de-porte et du loyer périodique. En effet, l'arrêt précise qu'en contrepartie de la vente de ce pas-de-porte, les consorts S., agissant en qualité de bailleurs, avaient souscrit un engagement particulier : ils s'étaient obligés à effectuer certains travaux au sein du local loué. Selon le sommaire et les motifs de la décision, l'exécution de ces travaux par les bailleurs était contractuellement subordonnée à la présentation d'un devis. Dans un premier temps, le processus contractuel a suivi son cours normal. La SAM Universe s'est acquittée de son obligation principale relative à la cession du droit d'entrée en procédant au règlement intégral du prix du pas-de-porte, soit la somme de 1 600 000 francs, à la date du 14 juin 1996. Cependant, très rapidement après ce paiement, et avant même la date prévue pour la prise d'effet du bail fixée au 1er septembre 1996, la pérennité des accords s'est trouvée compromise par un changement d'attitude de la société preneuse. Dès le 4 juillet 1996, soit moins de trois semaines après le versement des fonds, la SAM Universe a manifesté sa volonté de se délier de ses engagements. Pour justifier cette rétractation, la société a invoqué une circonstance tenant à la configuration et à la réglementation administrative du bien loué, à savoir que l'accueil du public ne serait pas autorisé dans le sous-sol du local commercial faisant l'objet des accords. Estimant que cette impossibilité d'accueillir de la clientèle en sous-sol vidait le contrat de sa substance ou faisait défaillir une condition essentielle de son engagement, la SAM Universe a formellement déclaré, à cette date du 4 juillet, qu'elle ne pouvait donner suite aux accords conclus. En conséquence logique de cette prise de position, elle a sollicité auprès des consorts S. la restitution immédiate de la somme de 1 600 000 francs correspondant au prix du pas-de-porte précédemment versé. Face à cette demande de rupture et de remboursement, les consorts S. ont opposé un refus catégorique. Considérant que le contrat était valablement formé et qu'il conservait toute sa force obligatoire entre les parties, les bailleurs ont non seulement refusé de restituer le montant du pas-de-porte, mais ils ont également exigé l'exécution forcée du contrat en réclamant à la SAM Universe le règlement du loyer convenu. C'est dans ce contexte d'opposition frontale entre, d'une part, une société preneuse cherchant à anéantir la convention et à recouvrer les fonds engagés et, d'autre part, des bailleurs exigeant le maintien du bail et le paiement des loyers tout en se déclarant prêts à exécuter les travaux promis sur présentation de devis, que le litige s'est cristallisé et a été porté devant les juridictions monégasques. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Prenant l'initiative du contentieux face au refus des bailleurs de restituer les fonds et à leur demande de paiement des loyers, la SAM Universe a fait assigner les consorts S. devant le Tribunal de première instance de Monaco. Aux termes de son acte introductif d'instance, la société demanderesse poursuivait l'anéantissement rétroactif de l'ensemble contractuel. Elle demandait initialement à la juridiction du premier degré de déclarer « nuls et de nul effet » les accords intervenus entre les parties. Au soutien de cette prétention en nullité, la SAM Universe développait une argumentation fondée sur la théorie des conditions et du consentement : elle soutenait que la condition précise et déterminante de ces accords, consistant dans la possibilité d'accueillir du public dans le sous-sol du local commercial, ne pouvait être réalisée. Outre cette demande fondée sur l'inaptitude alléguée des locaux à leur destination espérée, le débat judiciaire s'est également étendu à la question de la résiliation ou de la résolution du contrat pour inexécution, entre autres motifs, des travaux auxquels les bailleurs s'étaient engagés, la société demanderesse sollicitant dans tous les cas la restitution du prix du pas-de-porte. Le Tribunal de première instance a rendu un jugement nuancé qui, tout en écartant la thèse principale de la demanderesse, lui a néanmoins donné gain de cause sur le terrain de l'inexécution contractuelle. En effet, les premiers juges ont d'abord procédé à une analyse de la force obligatoire du contrat et de ses éléments constitutifs : ils ont considéré que la SAM Universe était bel et bien engagée par le bail commercial et ont formellement rejeté le moyen tiré de la condition défaillante, en jugeant que ledit bail n'était nullement soumis à la condition de la possibilité d'accueil du public en sous-sol. Toutefois, après avoir ainsi validé l'existence et l'efficacité initiale du lien contractuel, le Tribunal de première instance s'est penché sur la phase d'exécution des obligations réciproques. Il a retenu que les travaux promis par les consorts S. en contrepartie de la vente du pas-de-porte n'avaient pas été exécutés dans le délai convenu par les parties. Se fondant sur cette défaillance matérielle dans la réalisation des aménagements, le tribunal a fait droit, pour cette unique raison, à la demande en résolution formulée par la société preneuse et a, par voie de conséquence, ordonné la restitution du prix du pas-de-porte à la SAM Universe. Mécontents de cette décision qui prononçait la résolution des accords à leurs torts et les condamnait à rembourser la somme de 1 600 000 francs, les consorts S. ont interjeté appel de ce jugement devant la Cour d'appel de Monaco. Par un arrêt infirmatif rendu le 2 mars 1999, la juridiction du second degré a entièrement réformé l'appréciation portée par les premiers juges sur la responsabilité de la non-réalisation des aménagements. La Cour d'appel a débouté la SAM Universe de la totalité de ses prétentions, refusant de prononcer la résiliation du bail et d'ordonner la restitution du pas-de-porte. Pour motiver son arrêt infirmatif, la cour a notamment jugé que l'inexécution des travaux promis n'était pas imputable aux consorts S. Elle a constaté que les bailleurs demeuraient prêts à exécuter ces travaux, lesquels ne devaient l'être que sur présentation d'un devis par la société preneuse, devis qui n'avait pas été présenté. La Cour d'appel a également retenu que c'était la SAM Universe qui avait voulu illégitimement mettre fin aux accords conclus, justifiant ainsi le maintien du plein effet du contrat de bail. C'est contre cet arrêt de la Cour d'appel du 2 mars 1999 que la SAM Universe a formé un pourvoi en révision devant la Cour de révision de Monaco. Au soutien de son recours, la demanderesse au pourvoi a articulé un moyen unique, mais particulièrement dense, subdivisé en plusieurs branches mêlant des griefs de droit substantiel et de droit processuel. En premier lieu, la SAM Universe faisait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dénaturé l'accord écrit des parties et d'avoir violé les dispositions de l'article 489 du Code civil (tel que mentionné dans le texte de l'arrêt) en considérant qu'en l'absence de présentation d'un devis émanant de la société Universe, les consorts S. n'avaient pas manqué à leur obligation contractuelle d'exécuter les travaux convenus. En deuxième lieu, sur le terrain de la procédure civile et du principe dispositif, la société demanderesse reprochait à la Cour d'appel d'avoir méconnu les données du litige et d'avoir violé les articles 156, 177 et 180 du Code de procédure civile. Selon le pourvoi, cette violation résultait du fait que les juges d'appel auraient relevé d'office le motif tiré de l'absence de présentation d'un devis pour exonérer les bailleurs de leur responsabilité. En troisième et dernier lieu, la SAM Universe soutenait que la décision attaquée était privée de base légale au regard de l'article 989 du Code civil. Ce défaut de base légale découlait, selon l'argumentation du pourvoi, du refus de la Cour d'appel de prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur et du fait d'avoir conféré à l'établissement dudit devis le caractère d'un préalable nécessaire à l'exécution des travaux promis par les consorts S. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Le pourvoi formé par la SAM Universe soumettait à la censure de la Cour de révision une question juridique complexe, située au carrefour du droit des obligations contractuelles et des principes directeurs du procès civil. De manière synthétique, la Haute juridiction monégasque était appelée à déterminer dans quelle mesure une juridiction du fond peut, sans dénaturer les conventions écrites des parties, sans modifier l'objet du litige en violation des règles procédurales, et sans priver sa décision de base légale au regard des règles régissant la résolution des contrats pour inexécution, refuser de prononcer la résiliation d'un bail commercial aux torts du bailleur pour défaut de réalisation de travaux promis, dès lors qu'elle constate que l'exécution de ces travaux était subordonnée à la présentation d'un devis et que le preneur a cherché à rompre illégitimement les accords. Plus précisément, le problème de droit se décomposait en trois interrogations distinctes mais complémentaires, correspondant aux trois griefs articulés au sein du moyen unique de révision : Premièrement, sous l'angle de l'interprétation du contrat et du contrôle de la dénaturation (au visa de l'article 489 du Code civil cité par le moyen), la Cour d'appel avait-elle altéré le sens clair et précis des écrits formalisant les accords des parties (notamment la lettre du 22 avril 1996 et le bail joint) en jugeant que l'obligation des bailleurs d'effectuer les travaux était subordonnée à la présentation préalable d'un devis par le preneur, et qu'à défaut d'un tel devis, aucune inexécution fautive ne pouvait leur être reprochée ? Deuxièmement, sous l'angle du droit judiciaire privé (au visa des articles 156, 177 et 180 du Code de procédure civile), le fait pour la Cour d'appel de retenir que les travaux devaient être exécutés sur présentation d'un devis et de relever l'absence de ce devis constituait-il un moyen relevé d'office modifiant illicitement les données ou l'objet du litige, ou relevait-il au contraire de l'office normal du juge dans l'appréciation des éléments de fait et de preuve compris dans le débat ? Troisièmement, sous l'angle de la sanction de l'inexécution des contrats synallagmatiques (au visa de l'article 989 du Code civil), l'arrêt d'appel était-il légalement justifié en ce qu'il rejetait la demande de résiliation du bail et de restitution du pas-de-porte, dès lors que l'inexécution matérielle des travaux dans le délai initialement prévu était avérée, mais que cette inexécution résultait à la fois de l'absence de présentation du devis constituant un préalable nécessaire et de la volonté unilatérale et illégitime de la société preneuse de mettre fin aux accords avant même la prise d'effet du bail ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter l'ensemble des griefs formulés par la SAM Universe et valider l'arrêt infirmatif rendu par la Cour d'appel de Monaco le 2 mars 1999, la Cour de révision déploie une motivation concise mais particulièrement dense, caractéristique de la technique de rédaction des arrêts de rejet. En un seul attendu de principe répondant globalement aux trois branches du moyen unique, la Haute juridiction balaie successivement les reproches d'ordre procédural, le grief de dénaturation et le moyen tiré du manque de base légale. Tout d'abord, la Cour de révision examine la critique procédurale relative à la prétendue violation des articles 156, 177 et 180 du Code de procédure civile et à la méconnaissance des données du litige. La demanderesse soutenait que la Cour d'appel avait indûment relevé d'office le motif tiré de l'absence de devis. Pour écarter cet argument, la Cour de révision affirme que la Cour d'appel « n'a pas motivé l'objet du litige en constatant que les bailleurs demeuraient prêts à exécuter les travaux qui devaient l'être sur présentation de devis » (étant observé que la formule « motivé l'objet du litige », qui figure tant dans le sommaire que dans le corps de l'arrêt, renvoie manifestement, dans la logique du contrôle des articles 156, 177 et 180 du Code de procédure civile relatifs à la méconnaissance des données du litige, à l'idée que la juridiction du second degré n'a nullement modifié ou dénaturé l'objet du litige). Le raisonnement implicite mais certain de la Cour de révision repose ici sur la distinction fondamentale entre l'objet du litige, fixé par les prétentions respectives des parties, et les éléments de fait ou d'interprétation contractuelle que le juge est en droit de puiser dans le dossier pour trancher le différend. Dès lors que la SAM Universe demandait la résolution du contrat pour inexécution des travaux par les consorts S., la question des modalités d'exécution de cette obligation de faire et des causes de sa non-réalisation était nécessairement dans le débat. En constatant que les bailleurs restaient disposés à accomplir leur obligation et que celle-ci dépendait de la présentation d'un devis, la Cour d'appel s'est bornée à vérifier les conditions d'application de la clause contractuelle litigieuse sans sortir des limites du débat judiciaire tel que circonscrit par les parties. Ensuite, la Cour de révision se prononce sur le grief de dénaturation des écrits formalisant les accords des parties (auquel le moyen associait la violation de l'article 489 du Code civil). Le contrôle de la dénaturation permet au juge de cassation ou de révision de s'assurer que les juges du fond, sous couvert d'interprétation, n'ont pas méconnu le sens clair et précis d'un écrit. En l'espèce, la Cour de révision valide pleinement la lecture du contrat opérée par les juges d'appel en jugeant que la Cour d'appel a statué « sans dénaturer les écrits formalisant les accords des parties ». Cela signifie que les documents contractuels soumis aux juges du fond — qu'il s'agisse de la lettre du 22 avril 1996 ou des stipulations du bail annexé — comportaient des mentions qui soit prévoyaient clairement la nécessité d'un devis préalable, soit présentaient une ambiguïté rendant nécessaire une interprétation souveraine par les juges du fond, exclusive par nature de toute dénaturation. En retenant que la présentation d'un devis constituait un préalable à la réalisation des travaux par les bailleurs, la Cour d'appel n'a fait qu'appliquer ou interpréter souverainement la loi des parties sans en trahir la lettre. Enfin, la Cour de révision répond au grief de manque de base légale au regard de l'article 989 du Code civil. Pour qu'une résolution ou une résiliation judiciaire d'un contrat synallagmatique soit prononcée aux torts d'une partie, encore faut-il que l'inexécution alléguée soit fautive et juridiquement imputable au débiteur de l'obligation inexécutée. Or, la Cour de révision relève que les juges d'appel se sont appuyés sur deux constatations factuelles déterminantes pour écarter toute faute des bailleurs : d'une part, ils ont retenu « que la société Universe avait voulu illégitimement mettre fin à ces accords » (rappelons que dès le 4 juillet 1996, sous le prétexte erroné d'une impossibilité d'accueillir le public en sous-sol, la société avait déclaré ne plus vouloir donner suite au contrat avant même sa prise d'effet au 1er septembre) ; d'autre part, et par voie de conséquence directe tant de cette rupture unilatérale anticipée que du défaut de production du devis par la preneuse, ils ont jugé « que l'inexécution des travaux n'était pas imputable aux consorts S. ». En l'absence d'imputabilité de l'inexécution aux bailleurs — lesquels se heurtaient au comportement de leur cocontractant qui refusait d'exécuter le contrat et s'abstenait de fournir le devis nécessaire, tout en demeurant eux-mêmes prêts à exécuter leurs engagements —, les conditions d'application de la résolution judiciaire aux torts des bailleurs n'étaient manifestement pas réunies. La Cour de révision en déduit logiquement que la Cour d'appel a « légalement justifié sa décision de maintenir son plein effet au bail ». Le moyen unique étant ainsi écarté en toutes ses branches comme non fondé, le pourvoi ne pouvait qu'être rejeté. ### C. Le dispositif Au terme de son analyse, la Cour de révision prononce le rejet du recours formé par la société preneuse. Le dispositif de l'arrêt est ainsi rédigé : > « PAR CES MOTIFS : > Rejette le pourvoi ; > Condamne la demanderesse à l'amende et aux dépens. » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 17 mars 2000 par la Cour de révision de Monaco s'inscrit dans une tradition juridique classique, profondément ancrée dans les principes du droit civil des obligations d'inspiration romano-germanique, dont le Code civil monégasque est l'héritier direct. Bien que la décision ne fasse pas état de normes supranationales ou européennes — le litige étant strictement circonscrit au droit interne des contrats et de la procédure civile monégasque —, les solutions qu'elle consacre présentent une résonance remarquable avec les règles fondamentales gouvernant la théorie générale du contrat, tant en Principauté de Monaco que dans les systèmes juridiques voisins partageant la même matrice codifiée. L'apport majeur de cette décision réside dans la mise en lumière du rôle central de l'imputabilité et de la bonne foi dans le mécanisme de la résolution judiciaire pour inexécution, régi par l'article 989 du Code civil monégasque (visé au moyen). Dans tout contrat synallagmatique, l'inexécution par l'une des parties de ses engagements ouvre en principe à l'autre le droit de demander en justice la résolution de la convention. Toutefois, ainsi que le démontre avec une grande netteté le contraste entre le jugement du Tribunal de première instance et l'arrêt de la Cour d'appel confirmé par la Cour de révision, le juge de la résolution ne saurait se limiter à un constat purement matériel et objectif de la non-réalisation d'une prestation à l'échéance prévue. Le Tribunal de première instance avait adopté une approche mécanique : constatant que des travaux avaient été promis par les bailleurs et qu'ils n'étaient pas exécutés dans le délai convenu, il avait prononcé la résolution du contrat et ordonné la restitution des 1 600 000 francs du pas

Baux commerciaux Résiliation du bail (non) - Obligations du bailleur : exécution de travaux subordonnée à la présentation d'un devis - Défaut d'inexécution de ses obligations (non) - Devis non présenté Pourvoi en révision Matière civile - Dénaturation des accords écrits : non - Rejet du pourvoi Les consorts S. ont vendu à la SAM Universe le pas-de-porte d'un local commercial, en s'engageant à effectuer certains travaux sur présentation d'un devis ; la SAM Universe a demandé la résiliation du contrat et la restitution du pas-de-porte, entre autres motifs, pour inexécution des travaux. Par arrêt infirmatif, la cour d'appel a débouté la SAM Universe de sa demande. Celle-ci a formé un pourvoi en soutenant notamment que la décision attaquée, en relevant d'office le motif de l'absence de devis, avait violé les articles 156, 177 et 180 du Code de procédure civile, et qu'elle manquait de base légale au regard de l'article 989 du Code civil en ne prononçant pas la résiliation du bail aux torts du bailleur, et en conférant à l'établissement du devis un caractère de préalable nécessaire à l'exécution des travaux. Mais la cour d'appel, qui n'a pas motivé l'objet du litige, en constatant que les bailleurs demeuraient prêts à exécuter les travaux qui devaient l'être sur présentation de devis, a, sans dénaturer les écrits formalisant les accords des parties, en retenant que la Société Universe avait voulu illégitimement mettre fin à ces accords et que l'inexécution des travaux n'était pas imputable aux consorts S., légalement justifié sa décision de maintenir son plein effet au bail. La Cour de révision, Attendu, selon l'arrêt attaqué, que par lettre du 22 avril 1996, les consorts S. ont confirmé la vente, à la SAM Universe pour le prix de 1 600 000 francs, du pas-de-porte d'un local commercial ; qu'à la lettre était joint, pour signature, un bail qui devait prendre effet le 1er septembre suivant, avec un loyer annuel de 36 000 francs ; que les consorts S. s'étaient engagés, en contre-partie de la vente, à effectuer certains travaux dans le local loué ; que le prix du pas-de-porte fut réglé le 14 juin, mais que le 4 juillet, invoquant la circonstance que l'accueil du public ne serait pas autorisé dans le sous-sol du local, la SAM Universe déclarait ne pas pouvoir donner suite aux accords et demandait la restitution du prix du pas-de-porte ; que les consorts S. ayant refusé cette restitution et demandé le règlement du loyer, furent assignés par la SAM Universe pour faire déclarer nuls et de nul effet les accords des parties, faute que puisse être réalisée la condition précise et déterminante de ces accords, à savoir l'accueil du public en sous-sol ; que le Tribunal de première instance, tout en considérant que la société Universe était bien engagée par le bail qui n'était pas soumis à la condition de la possibilité d'accueil du public en sous-sol, retient que les travaux promis n'étaient pas exécutés dans le délai convenu et fit droit, pour cette raison, à la demande en résolution et à la restitution du prix du pas-de-porte ; que ce jugement fut infirmé par la cour d'appel qui rejeta la totalité des prétentions de la SAM Universe, en jugeant notamment que l'inexécution des travaux n'était pas imputable aux consorts S. ; Sur le moyen unique : Attendu que la SAM Universe fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dénaturé l'accord des parties et violé l'article 489 du Code civil en considérant qu'en l'absence de devis de la société Universe les consorts S. n'avaient pas manqué à leur obligation d'exécuter les travaux convenus ; d'avoir, de surcroît, méconnu les données du litige et violé les articles 156, 177 et 180 du Code de procédure civile en relevant d'office le motif de l'absence de devis et d'avoir enfin privé sa décision de base légale, au regard de l'article 989 du Code civil en ne prononçant pas la résiliation du bail aux torts du bailleur, et en conférant à l'établissement du devis un caractère de préalable nécessaire à l'exécution des travaux ; Mais attendu que la cour d'appel, qui n'a pas motivé l'objet du litige en constatant que les bailleurs demeuraient prêts à exécuter les travaux qui devaient l'être sur présentation de devis, a, sans dénaturer les écrits formalisant les accords des parties, en retenant que la société Universe avait voulu illégitimement mettre fin à ces accords et que l'inexécution des travaux n'était pas imputable aux consorts S., légalement justifié sa décision de maintenir son plein effet au bail ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : Rejette le pourvoi ; Condamne la demanderesse à l'amende et aux dépens. MM. Jouhaud, prem. prés. ; Malibert, vice-prés. ; Appolis, cons. ; Cathala, cons. rap. ; Serdet, proc. gén. ; Bardy, gref. en chef adj. ; Mes Sbarrato, Brugnetti, av. déf. ; Gorra, av. bar. de Nice. Cet arrêt rejette le pourvoi formé contre l'arrêt de la Cour d'appel du 2 mars 1999.

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