Cour de révision, 23 mars 2001, G. c/ SCI Le Roqueville

Résumé

# Cour de Révision de Monaco, 23 mars 2001, n° 26849 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 23 mars 2001, n° 26849 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2001/03-23-26849)) Le droit de la copropriété et le droit de l'arbitrage entretiennent des rapports complexes, situés au carrefour de l'autonomie de la volonté contractuelle et des règles impératives régissant le statut collectif des immeubles bâtis. L'insertion d'une clause compromissoire au sein d'un règlement de copropriété soulève invariablement la question de la délimitation exacte du périmètre de compétence des juridictions étatiques face à la justice privée. C'est précisément à cette problématique d'articulation entre la liberté de compromettre et les contestations touchant à la gouvernance d'une copropriété que répond l'arrêt rendu par la Cour de révision de la Principauté de Monaco le 23 mars 2001. Bien que concise dans sa formulation, cette décision revêt une importance théorique et pratique majeure en droit monégasque. En se prononçant sur l'efficacité d'une clause compromissoire stipulée dans un règlement de copropriété pour trancher un litige relatif à l'exclusion de mandataires d'une assemblée générale et à la régularité d'une modification dudit règlement, la Haute juridiction monégasque consacre une conception résolument extensive de l'arbitrabilité des litiges en matière de copropriété. Elle opère, à cette occasion, une synthèse remarquable entre les dispositions générales du Code civil relatives au compromis et les dispositions spéciales de la législation sur la copropriété, tout en assurant le plein effet de la volonté des rédacteurs de la charte commune de l'immeuble. L'examen approfondi de cet arrêt commande d'analyser successivement le contexte factuel et procédural ayant conduit à la saisine de la Cour de révision (I), la question de droit soumise à son examen ainsi que l'architecture de sa solution (II), avant de mesurer la portée jurisprudentielle et les implications pratiques de cette décision pour les praticiens du droit (III). --- ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire trouve son origine au sein de la copropriété de l'immeuble dénommé « Le Roqueville ». Cet immeuble était doté d'un règlement de copropriété initial, établi en 1956. Dès l'origine, ce document fondateur comportait une clause compromissoire, rédigée en des termes particulièrement larges, soumettant le recours aux arbitres non pas seulement aux problèmes d'interprétation du règlement, mais « à toutes difficultés quelles qu'elles soient relatives à ce règlement ». Le texte de l'arrêt précise expressément que ce règlement initial de 1956 n'a pas été modifié sur ce point précis relatif au règlement des différends. Toutefois, une modification substantielle du règlement de copropriété est intervenue ultérieurement, en 1970, concernant les modalités de représentation des copropriétaires aux assemblées générales. Sous l'empire des stipulations antérieures à cette réforme de 1970, les propriétaires qui ne pouvaient assister personnellement aux réunions de l'assemblée générale jouissaient d'une liberté totale de choix et pouvaient se faire représenter par n'importe quel mandataire choisi par eux. La modification intervenue en 1970 est venue restreindre drastiquement ce libre choix en instaurant des conditions tenant à la qualité du représentant. Désormais, le texte modifié précisait que les propriétaires absents « auront la faculté de s'y faire représenter par un mandataire de leur choix à condition que ce mandataire soit obligatoirement un parent en ligne directe, ascendant ou descendant, ou un conjoint, ou un copropriétaire de l'immeuble ». Le litige s'est cristallisé à l'occasion de la tenue d'une assemblée générale (dont la date exacte n'est pas précisée dans la décision). Monsieur M. G., qui détenait la qualité de copropriétaire au sein de l'immeuble en cause, avait désigné pour le représenter à cette réunion Messieurs A. et M. G. Or, ces derniers n'étaient eux-mêmes pas propriétaires dans l'immeuble « Le Roqueville » (et la décision ne fait pas mention d'un lien de parenté en ligne directe ou de conjoint qui aurait permis de satisfaire aux nouvelles exigences réglementaires). Se fondant sur la restriction issue de la modification du règlement de copropriété intervenue en 1970, le syndicat de la copropriété a procédé à l'exclusion de Messieurs A. et M. G. de ladite assemblée générale. Estimant cette éviction illégitime, le copropriétaire mandant, Monsieur M. G., ainsi que ses deux mandataires évincés, Messieurs A. et M. G., ont engagé une action contentieuse les opposant au syndicat de la copropriété « Le Roqueville » (également désigné dans l'intitulé de l'affaire sous la dénomination « SCI Le Roqueville »). ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Contestant l'exclusion des mandataires lors de l'assemblée générale, Monsieur M. G. et Messieurs A. et M. G. ont porté leur différend devant les juridictions étatiques monégasques. Si les détails du jugement de première instance rendu par le tribunal civil ne sont pas explicitement relatés dans le corps de l'arrêt (non précisé dans la décision), il ressort du sommaire et des motifs que la juridiction du second degré, la Cour d'appel de Monaco, a été saisie du litige. Par un arrêt rendu le 2 mai 2000, la Cour d'appel s'est déclarée incompétente pour connaître du litige opposant les consorts G. au syndicat de copropriété. Pour motiver cette décision d'incompétence des juridictions de l'État au profit de la juridiction arbitrale, les juges d'appel ont invoqué les dispositions du règlement de copropriété prévoyant la clause compromissoire. Mécontents de cette déclaration d'incompétence qui leur fermait les portes du prétoire étatique, Monsieur M. G. (le copropriétaire) ainsi que Messieurs A. et M. G. (les mandataires non propriétaires) ont formé un pourvoi devant la Cour de révision. Au soutien de leur recours, ils ont développé un moyen unique, articulé en deux branches distinctes mais complémentaires, visant à démontrer que le litige ne pouvait légalement échapper à la compétence des tribunaux étatiques. Dans un premier temps, sur le terrain de l'étendue légale de la clause compromissoire et de la nature de la contestation, les demandeurs au pourvoi soutenaient que la Cour d'appel n'aurait pas pu invoquer la clause compromissoire du règlement pour décliner sa compétence. Selon l'analyse développée dans le corps de l'arrêt, ils faisaient valoir qu'une telle clause, dans les règlements de copropriété, n'est autorisée par la loi que pour les difficultés relatives à leur application (le sommaire introductif mentionnant par ailleurs la thèse selon laquelle elle ne serait autorisée que pour les difficultés relatives à leur interprétation). Or, les demandeurs soulignaient que leur action ne portait pas sur une simple difficulté d'application ou d'interprétation d'un texte constant, mais qu'ils contestaient la validité même de la modification du règlement de copropriété intervenue en 1970. Ils affirmaient en effet que cette modification statutaire restreignant le choix des mandataires n'aurait pu intervenir régulièrement qu'à une condition stricte de double majorité, à savoir « la moitié des copropriétaires et des trois quarts au moins des voix de l'ensemble des copropriétaires ». Dans un second temps, et en prolongement direct de cet argument touchant au processus décisionnel de l'assemblée générale de 1970, les demandeurs invoquaient la notion d'ordre public pour faire échec à l'arbitrage. Ils soutenaient que ne sauraient échapper aux juridictions de l'État les questions qui touchent à l'ordre public. Or, selon leur thèse, revêtaient précisément un tel caractère d'ordre public les conditions de quorum et de majorité qualifiée exigées par la loi pour procéder aux modifications du règlement de copropriété. Dès lors, le contrôle du respect de ces règles impératives de majorité lors du vote de 1970 devait, selon eux, relever du monopole exclusif du juge étatique, rendant la clause compromissoire inopérante en l'espèce. De son côté, la défense (le syndicat de la copropriété) concluait au rejet du pourvoi et avait, au surplus, soulevé des moyens d'irrecevabilité à l'encontre du recours (dont la teneur exacte n'est pas précisée dans la décision). --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Le pourvoi formé par les consorts G. plaçait la Cour de révision face à une question de droit fondamentale touchant à la compétence respective des juridictions étatiques et des tribunaux arbitraux en matière de copropriété : **Une clause compromissoire insérée dans un règlement de copropriété et visant « toutes difficultés quelles qu'elles soient relatives à ce règlement » donne-t-elle compétence exclusive aux arbitres, au détriment des juridictions de l'État, pour connaître d'un litige né de l'exclusion des mandataires d'un copropriétaire d'une assemblée générale, lorsque les demandeurs contestent la régularité de la modification du règlement de copropriété ayant restreint le choix des mandataires au regard des conditions légales de quorum et de majorité qualifiée qu'ils qualifient d'ordre public ?** Autrement dit, il s'agissait de déterminer si la contestation de la validité d'une modification du règlement de copropriété, fondée sur la violation alléguée des règles légales de double majorité, excède le champ d'application légal et conventionnel de l'arbitrage tel que circonscrit par le Code civil et la législation spéciale sur la copropriété, ou si elle demeure une difficulté relative à l'application dudit règlement relevant pleinement de la compétence arbitrale. ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter le moyen unique pris en ses deux branches et confirmer l'incompétence des juridictions étatiques retenue par la Cour d'appel, la Cour de révision déploie un raisonnement syllogistique d'une grande rigueur, structuré en trois temps : l'affirmation du principe général de la liberté de compromettre, sa déclinaison spéciale dans la loi sur la copropriété, et enfin l'analyse souveraine de la portée de la clause contractuelle litigieuse. #### 1. Le fondement général : la libre disponibilité des droits (article 940 du Code civil) La Haute juridiction ouvre sa motivation par un rappel solennel du droit commun des contrats spéciaux et de l'arbitrage. Elle vise directement l'article 940 du Code civil monégasque pour énoncer qu'aux termes de ce texte, « et hors les exceptions qu'il prévoit, toutes personnes peuvent compromettre en matière civile et commerciale sur les droits dont elles ont la libre disposition ». Ce premier jalon du raisonnement est essentiel pour neutraliser la seconde branche du moyen des demandeurs, qui brandissait l'argument de l'ordre public attaché aux règles de quorum et de majorité qualifiée. En plaçant d'emblée le débat sous l'égide de l'article 940 du Code civil, la Cour de révision rappelle que la capacité et le pouvoir de compromettre constituent le principe, tant en matière civile que commerciale, dès lors que les droits litigieux sont dans le commerce juridique et à la libre disposition des parties. Les restrictions à l'arbitrabilité constituent des exceptions qui, conformément aux principes généraux d'interprétation juridique, doivent être expressément prévues par la loi et interprétées strictement. En appliquant implicitement mais nécessairement ce texte au litige, la Cour de révision considère que le droit pour un copropriétaire de se faire représenter à une assemblée générale et les contestations patrimoniales ou statutaires qui en découlent au sein de la copropriété relèvent de droits dont les parties ont la libre disposition. Elle refuse ainsi de suivre les demandeurs dans leur tentative de soustraire le litige à l'arbitrage au seul motif que la règle de droit substantiel invoquée (les conditions de majorité de la moitié des copropriétaires et des trois quarts des voix pour modifier le règlement) serait impérative. Le juge du droit valide ainsi l'idée que l'invocation d'une règle légale régissant le fonctionnement de la copropriété ne place pas la matière hors des exceptions de l'article 940 du Code civil. #### 2. Le fondement spécial : l'habilitation législative expresse (article 4 in fine de la loi n° 662 du 23 mai 1959) Après avoir posé le socle du droit commun, la Cour de révision articule ce principe avec le droit spécial de la copropriété. Elle relève « que l'article 4 in fine de la loi n° 662 du 23 mai 1959 prévoit expressément la possibilité d'introduire une clause compromissoire en vue des difficultés relatives à l'application d'un règlement de copropriété » (étant observé que le sommaire de la décision mentionne par erreur matérielle la « loi n° 622 », tandis que le corps de l'arrêt vise exactement la « loi n° 662 du 23 mai 1959 »). Ce deuxième temps de la motivation répond directement à la première branche du moyen des demandeurs. Ces derniers tentaient d'opérer une distinction subtile et restrictive quant à l'objet du litige : selon le résumé de leur thèse figurant au sommaire, la loi n'autoriserait la clause que pour les difficultés d'« interprétation » ; selon les motifs de l'arrêt, ils admettaient que la loi l'autorise pour les difficultés d'« application », mais soutenaient que contester la régularité du vote de la modification de 1970 ne relevait pas de l'application du règlement. La Cour de révision écarte fermement cette lecture réductrice. En visant l'article 4 *in fine* de la loi n° 662 du 23 mai 1959, elle confirme que le législateur monégasque a expressément validé le mécanisme de la clause compromissoire dans les règlements de copropriété pour l'ensemble des difficultés relatives à leur « application ». Or, dans l'esprit de la Cour, le fait pour un syndicat de copropriété d'exclure des mandataires d'une assemblée générale sur le fondement d'une disposition modifiée du règlement, et le fait pour le copropriétaire et ses mandataires de s'y opposer en excipant de l'irrégularité de cette modification, constituent par excellence une difficulté relative à l'application du règlement de copropriété. Savoir si la règle issue de la réforme de 1970 doit ou non recevoir application lors de la tenue de l'assemblée générale entre pleinement dans le cadre légal tracé par la loi du 23 mai 1959. #### 3. Le fondement conventionnel : la portée universelle de la clause du règlement de 1956 Enfin, le troisième volet du raisonnement consiste à vérifier si la volonté des parties, telle qu'exprimée dans le règlement de copropriété de l'immeuble « Le Roqueville », n'avait pas elle-même restreint le champ de la compétence arbitrale en deçà de ce que permet la loi. Sur ce point, la Cour de révision procède à une constatation souveraine des termes de l'acte : elle relève « que le règlement de copropriété initial de 1956 qui n'a pas été modifié sur ce point, ne limite pas le recours aux arbitres aux problèmes d'interprétation du règlement de copropriété, mais "à toutes difficultés quelles qu'elles soient relatives à ce règlement" ». Cette analyse textuelle achève de ruiner l'argumentation du pourvoi. D'une part, la Cour souligne la permanence de la clause compromissoire : issue de l'acte initial de 1956, elle a traversé le temps sans être altérée, notamment lors de la modification de 1970. Sa force obligatoire est donc intacte. D'autre part, la Cour met en exergue la formulation extrêmement compréhensive retenue par les rédacteurs de 1956 : l'expression « à toutes difficultés quelles qu'elles soient relatives à ce règlement » interdit toute distinction artificielle entre l'interprétation du texte, son exécution matérielle, ou l'appréciation de l'applicabilité de ses dispositions modifiées. Dès lors que la loi autorise l'arbitrage pour les difficultés d'application du règlement et que la convention des parties vise toutes les difficultés quelles qu'elles soient relatives à ce règlement, la conjonction de la loi et du contrat impose l'incompétence du juge étatique. La Cour en déduit logiquement que le pourvoi doit être rejeté. Par un souci d'économie procédurale classique lorsque le recours est mal fondé au fond, la Cour de révision précise que ce rejet s'impose « sans qu'il y ait lieu de statuer sur les moyens d'irrecevabilité soulevés par la défense ». ### C. Le dispositif La décision de la Haute juridiction se clôt par un dispositif d'une sobriété absolue, caractéristique des arrêts de rejet : > « PAR CES MOTIFS : > Rejette le pourvoi. » --- ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne Bien que le texte de la décision commentée ne comporte aucune citation de précédents jurisprudentiels ou d'instruments internationaux, les principes qu'il met en œuvre s'inscrivent dans une dynamique juridique fondamentale touchant à la faveur pour l'arbitrage et à la conception moderne des rapports entre l'arbitre et l'ordre public. #### 1. L'autonomie et la spécificité du droit monégasque de la copropriété L'arrêt du 23 mars 2001 met en lumière une particularité notable du droit positif monégasque issue de la loi n° 662 du 23 mai 1959. En prévoyant expressément, en son article 4 *in fine*, la faculté d'insérer une clause compromissoire dans le règlement de copropriété en vue des difficultés relatives à son application, le législateur monégasque a fait un choix de politique juridique très favorable aux modes alternatifs de règlement des différends au sein des immeubles collectifs. Le règlement de copropriété étant de nature contractuelle ou statutaire, il génère un contentieux abondant, souvent technique ou lié à des relations de voisinage dégradées. En validant dès 1959 le recours à la clause compromissoire (c'est-à-dire la convention d'arbitrage conclu avant la naissance de tout litige), le droit monégasque a levé les obstacles traditionnels qui, en droit civil classique, entouraient parfois la validité des clauses compromissoires en matière purement civile, par opposition à la matière commerciale. L'apport majeur de la Cour de révision dans l'arrêt commenté est de donner à cet article 4 *in fine* de la loi n° 662 sa pleine mesure en le combinant avec l'article 940 du Code civil. La Haute juridiction refuse de cantonner l'arbitre à un rôle de simple lecteur chargé de lever les ambiguïtés littérales du règlement (la simple « interprétation »). En validant la compétence arbitrale sur le terrain de l'« application », elle englobe l'ensemble du contentieux né de la mise en œuvre concrète des stipulations réglementaires, y compris lorsque cette mise en œuvre se heurte à un moyen de défense tiré de l'irrégularité d'une modification antérieure du règlement. #### 2. La déconnexion entre le caractère impératif de la règle substantielle et l'incompétence de l'arbitre Sur le plan de la théorie générale de l'arbitrage, la réponse implicite mais ferme donnée par la Cour de révision à la seconde branche du moyen mérite une attention particulière. Les demandeurs soutenaient une conception ancienne et restrictive de l'arbitrabilité : selon eux, dès lors qu'un litige met en jeu une règle touchant à l'ordre public — en l'occurrence les conditions légales de quorum et de majorité qualifiée (moitié des copropriétaires et trois quarts des voix) requises pour modifier le règlement de copropriété —, ce litige devrait automatiquement échapper aux arbitres pour revenir dans le giron exclusif des juridictions de l'État. En écartant ce moyen au visa de l'article 940 du Code civil, la Cour de révision consacre la distinction fondamentale de la jurisprudence arbitrale contemporaine entre l'ordre public qui interdit de compromettre (l'inarbitrabilité de la matière, liée à l'indisponibilité des droits, comme l'état des personnes) et le simple caractère impératif ou d'ordre public des règles de fond applicables au litige. Il est en effet acquis dans la pensée juridique moderne que la circonstance qu'une réglementation touche à l'ordre public (qu'il s'agisse du droit de la gouvernance des groupements ou d'autres règles impératives) n'exclut pas la compétence de l'arbitre, dès lors que les droits patrimoniaux ou sociaux sous

Copropriété Litige entre copropriétaire et copropriété : sur difficultés relatives au règlement de copropriété - Règlement de copropriété contenant clause compromissoire quant à son application (loi n° 622) - Incompétence du tribunal civil : compétence des arbitres Clause compromissoire Règlement de copropriété - Incompétence du tribunal civil Les demandeurs qui sont en litige avec le syndicat de la copropriété « Le Roqueville » en raison de l'exclusion d'une assemblée générale des mandataires d'un copropriétaire, du fait de la modification du règlement de copropriété intervenue en 1970, soutiennent que la Cour d'appel n'aurait pu, pour motiver son incompétence, invoquer les dispositions du règlement de copropriété prévoyant une clause compromissoire, laquelle n'est autorisée par la loi dans les règlements de copropriété que pour les difficultés relatives à leur interprétation. Mais, aux termes de l'article 940 du Code civil, et hors les exceptions qu'il prévoit, toutes personnes peuvent compromettre en matière civile et commerciale sur les droits dont elles ont la libre disposition ; l'article 4 in fine de la loi n° 662 du 23 mai 1959 prévoit expressément la possibilité d'introduire une clause compromissoire en vue des difficultés relatives à l'application d'un règlement de copropriété. Le règlement de copropriété initial de 1956 qui n'a pas été modifié sur ce point, ne limite pas le recours aux arbitres aux problèmes d'interprétation du règlement de copropriété, mais « à toutes difficultés quelles qu'elles soient relatives à ce règlement ». Dès lors, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les moyens d'irrecevabilité soulevés par la défense, le pourvoi ne peut qu'être rejeté. La Cour de révision, Sur le moyen unique pris en ses deux branches : Attendu que Monsieur M. G., copropriétaire, ainsi que Messieurs A. et M. G., eux-mêmes non propriétaires, dans l'immeuble en cause mais qu'il avait désignés pour le représenter, font reproche, à la Cour d'appel de s'être déclarée incompétente dans un litige les opposant au syndicat de copropriété en raison de l'exclusion de Messieurs A. et M. G. d'une assemblée générale du fait de la modification du règlement de copropriété intervenue en 1970 et précisant que les propriétaires qui ne pourront assister aux réunions, et qui pouvaient se faire représenter jusque-là par n'importe quel mandataire choisi par eux, « auront la faculté de s'y faire représenter par un mandataire de leur choix à condition que ce mandataire soit obligatoirement un parent en ligne directe, ascendant ou descendant, ou un conjoint, ou un copropriétaire de l'immeuble » ; Que les demandeurs soutiennent que la cour n'aurait pu, pour motiver son incompétence, invoquer les dispositions du règlement de copropriété prévoyant une clause compromissoire, qui dans les règlements de copropriété, n'est autorisée par la loi que pour les difficultés relatives à leur application, alors qu'ils contestaient la modification intervenue en 1970 qui n'aurait pu intervenir régulièrement qu'à la double majorité de « la moitié des copropriétaires et des trois quarts au moins des voix de l'ensemble des copropriétaires » et alors aussi qui ne sauraient échapper aux juridictions de l'État ce qui touche à l'ordre public et que telles seraient les conditions de quorum et de majorité qualifiée exigées par la loi pour les modifications du règlement de copropriété ; Mais attendu qu'aux termes de l'article 940 du Code civil, et hors les exceptions qu'il prévoit, toutes personnes peuvent compromettre en matière civile et commerciale sur les droits dont elles ont la libre disposition ; que l'article 4 in fine de la loi n° 662 du 23 mai 1959 prévoit expressément la possibilité d'introduire une clause compromissoire en vue des difficultés relatives à l'application d'un règlement de copropriété ; que le règlement de copropriété initial de 1956 qui n'a pas été modifié sur ce point, ne limite pas le recours aux arbitres aux problèmes d'interprétation du règlement de copropriété, mais « à toutes difficultés quelles qu'elles soient relatives à ce règlement » ; que dès lors, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les moyens d'irrecevabilité soulevés par la défense, le pourvoi ne peut qu'être rejeté ; PAR CES MOTIFS : Rejette le pourvoi. MM. Jouhaud prem. prés. rap. ; Malibert v. prés. ; Apollis et Cathala cons. ; Serdet proc. gén. ; Mme Bardy greffier en chef ; Mes Karczag-Mencarelli, Pastor av. déf. ; Rey av. ; Piwnica av. aux conseils. Cet arrêt a rejeté le pourvoi formé contre l'arrêt de la Cour d'appel du 2 mai 2000.

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