Cour de révision, 2 octobre 2001, SARL Ampco International Construction c/ SCI le Lys et Me R.

Résumé

# Cour de Révision de Monaco, 02 octobre 2001, n° 27044 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 02 octobre 2001, n° 27044 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2001/10-02-27044)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige La genèse des conventions, particulièrement en matière de transactions immobilières ou de cessions de droits sociaux à fort enjeu économique, suscite régulièrement d'importantes difficultés de frontière entre la phase purement précontractuelle des pourparlers et la formation effective d'un avant-contrat ou d'une offre ferme. L'arrêt rendu le 2 octobre 2001 par la Cour de révision de la Principauté de Monaco en offre une illustration topique, mettant en lumière une tentative de cristallisation unilatérale et rétroactive d'un simple document exploratoire en un engagement contractuel contraignant. Les faits, tels qu'ils ressortent des énonciations de l'arrêt attaqué et des pièces de la procédure relatées par la Haute juridiction monégasque, débutent le 9 février 2000. À cette date, la société civile immobilière « Le Lys » (ci-après la SCI) adresse à la société à responsabilité limitée « Ampco International » (également désignée dans l'intitulé comme « SARL Ampco International Construction », ci-après la société) une correspondance. Ce pli est accompagné d'un dossier complet relatif à la société civile, laquelle est présentée comme étant « propriétaire à Monaco de l'immeuble sis ... » (l'adresse exacte est occultée dans la décision). Aux termes mêmes de ce courrier du 9 février 2000, la SCI indique qu'elle souhaite vendre cette « SCI ou l'immeuble » moyennant un prix « calculé sur la base de 125 000 000 de francs net vendeur ». Aucune suite immédiate formalisant un accord entre ces deux entités n'est mentionnée dans l'arrêt entre février et la mi-mars 2000. En revanche, la situation évolue par l'intervention d'un tiers acquéreur (dont l'identité n'est pas précisée dans la décision). En effet, par une lettre datée du 21 mars 2000 et adressée à l'attention de M. P., la SCI informe la société Ampco International qu'un compromis de vente a été signé le 14 mars 2000 par-devant Maître R., notaire à Monaco. La SCI précise dans ce même courrier que ladite vente a été traitée directement, sans l'intermédiaire d'une agence immobilière. C'est postérieurement à la réception de cette information faisant état de la signature d'un compromis avec un tiers que la société Ampco International entreprend une démarche formelle visant à se prévaloir de la correspondance initiale. À la date du 6 avril 2000 — soit plus de trois semaines après la signature du compromis notarié du 14 mars 2000 et plus de deux semaines après la lettre d'information du 21 mars 2000 — la lettre originelle du 9 février 2000 est présentée à la recette des impôts de « Le Cannet » pour y être visée pour timbre et enregistrée. Préalablement à cette formalité fiscale, le courrier du 9 février 2000 a été complété par l'apposition de la mention manuscrite suivante : « bon pour acceptation en qualité de marchand de biens de la promesse unilatérale de vente ci-dessus visée moyennant le prix de 125 000 000 de francs ». Cette mention est placée sous la signature de M. P. et accompagnée du cachet de la société « Ampco International ». Par cet acte unilatéral d'acceptation et d'enregistrement fiscal opéré le 6 avril 2000, la société Ampco International entendait manifester la levée d'une option d'achat qu'elle estimait contenue dans la lettre du 9 février 2000, qualifiant ainsi cette dernière de promesse unilatérale de vente parfaite par la rencontre des volontés. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Forte de cet enregistrement effectué la veille, la société Ampco International engage dès le lendemain, le 7 avril 2000, une action contentieuse. Elle assigne conjointement la SCI « Le Lys » ainsi que le notaire instrumentaire, Maître R., devant le Tribunal de première instance de Monaco. L'objet de sa demande tend à l'exécution forcée en nature de la transaction : elle sollicite qu'il soit fait obligation aux défendeurs de régulariser l'acte authentique de vente de l'immeuble au prix de 125 000 000 de francs, et ce, conformément à la promesse de vente qu'elle prétend lui avoir été consentie le 9 février 2000 et qu'elle affirme avoir valablement acceptée. Le Tribunal de première instance statue rapidement sur ce litige par un jugement rendu le 29 juin 2000. L'analyse des motifs exacts retenus par les premiers juges laisse apparaître une subtilité procédurale révélée par les moyens du pourvoi : selon l'argumentation développée ultérieurement par la société demanderesse dans son second moyen de révision, le Tribunal aurait initialement « reconnu l'existence à son profit d'une promesse de vente » (les motifs pour lesquels le Tribunal a néanmoins rejeté la demande de régularisation — tels que la caducité ou l'antériorité du compromis du 14 mars — ne sont pas précisés dans la décision). Quoi qu'il en soit de sa motivation précise, le dispositif du jugement du 29 juin 2000 déboute la société Ampco International de ses prétentions. La société Ampco International interjette appel de cette décision devant la Cour d'appel de Monaco. Par un arrêt rendu le 19 décembre 2000, la juridiction du second degré confirme le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société appelante de l'ensemble de ses demandes. Toutefois, la Cour d'appel procède par substitution de motifs sur la qualification de l'acte du 9 février 2000 : écartant toute qualification de promesse unilatérale de vente, elle juge que cette correspondance s'analyse exclusivement en une « invitation à entrer en pourparlers » dépourvue des éléments fondamentaux du contrat. En outre, statuant sur la demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour procédure abusive, la Cour d'appel condamne la société Ampco International à payer à la SCI « Le Lys » la somme de 400 000 francs à titre de dommages-intérêts, en raison du préjudice supplémentaire causé par le retard apporté à la conclusion définitive de l'acte de vente du fait de la procédure d'appel (la note finale annexée à la décision mentionne par une erreur matérielle de plume « la condamnation de la SCI "Le Lys" au paiement de dommages-intérêts supplémentaires », mais le corps de l'arrêt établit sans équivoque que la Cour d'appel « a débouté la société de ses prétentions et l'a condamnée à payer à la SCI la somme de 400 000 francs à titre de dommages-intérêts »). Mécontente de cette issue, la SARL Ampco International forme un pourvoi devant la Cour de révision de Monaco à l'encontre de l'arrêt du 19 décembre 2000. Au soutien de son recours, elle articule deux moyens de cassation distincts : 1. **Le premier moyen**, relatif au fond du droit des contrats, est pris de la violation des articles 989 et 1044 du Code civil monégasque. La demanderesse au pourvoi reproche à la Cour d'appel d'avoir substitué ses propres motifs à ceux des premiers juges pour dénier à la lettre du 9 février 2000 la qualification de promesse unilatérale de vente. Ce faisant, les juges d'appel auraient : - d'une part, dénaturé les termes clairs et précis de la convention en violation de l'article 989 du Code civil (qui consacre la force obligatoire du contrat) ; - d'autre part, méconnu la portée de l'article 1044 du Code civil (relatif aux obligations alternatives) quant à la détermination de l'objet de ladite convention (la vente portant sur « la SCI ou l'immeuble ») ; - enfin, à titre subsidiaire, méconnu l'obligation d'exécution de bonne foi à laquelle la SCI était tenue en application du même article 989 du Code civil. 2. **Le second moyen**, relatif au droit de la responsabilité civile délictuelle appliquée aux voies de recours, est pris de la violation de l'article 1229 du Code civil monégasque. La société fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir condamnée au paiement de 400 000 francs de dommages-intérêts sans avoir légalement caractérisé à son encontre un abus du droit d'ester en justice. Elle soutient que son appel ne pouvait être qualifié de fautif dès lors que les premiers juges avaient eux-mêmes reconnu l'existence à son profit d'une promesse de vente. De son côté, la SCI « Le Lys », défenderesse au pourvoi, conclut au rejet de celui-ci et forme devant la Cour de révision une demande additionnelle tendant à la condamnation de la société demanderesse au paiement d'une somme de 100 000 francs à titre de dommages-intérêts supplémentaires, outre l'indemnité procédurale prévue par l'article 459-4 du Code de procédure civile. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La Cour de révision était saisie d'une double problématique juridique touchant respectivement à la théorie générale de la formation du contrat et aux limites de l'exercice des voies de recours en justice : 1. **Sur le terrain de la formation du contrat de vente :** Une correspondance par laquelle le propriétaire indirect d'un bien immobilier transmet un dossier complet sur sa société et exprime le souhait de vendre soit les parts de la société civile immobilière, soit l'immeuble lui-même, sur la base d'un prix global déterminé (« calculé sur la base de 125 000 000 de francs net vendeur »), réunit-elle les éléments essentiels suffisants pour recevoir la qualification juridique de promesse unilatérale de vente (notamment par le jeu des règles sur les obligations alternatives de l'article 1044 du Code civil), ou demeure-t-elle au stade précontractuel d'une simple invitation à entrer en pourparlers insusceptible de former un contrat par la seule acceptation ultérieure de son destinataire ? 2. **Sur le terrain de la responsabilité civile pour procédure abusive :** L'exercice de la voie de l'appel par un plaideur débouté en première instance peut-il être qualifié de comportement fautif engageant sa responsabilité délictuelle sur le fondement de l'article 1229 du Code civil, au motif que cette persistance procédurale a retardé la conclusion définitive d'une vente avec un tiers et causé un préjudice supplémentaire au vendeur, alors même que le jugement de première instance avait retenu, dans ses motifs, l'existence d'une promesse de vente au profit de l'appelant ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Par un arrêt de rejet à la motivation resserrée et particulièrement incisive, la Cour de révision écarte successivement les deux moyens du pourvoi tout en rejetant la demande reconventionnelle de dommages-intérêts formée devant elle par la SCI. #### 1. Sur la qualification de la correspondance du 9 février 2000 (Premier moyen) Pour écarter le grief de dénaturation et de violation des articles 989 et 1044 du Code civil, la Cour de révision s'appuie sur le pouvoir d'interprétation et de qualification des juges du fond lorsque l'acte litigieux ne présente pas les caractères d'une convention achevée. La Haute juridiction rappelle l'analyse opérée par la Cour d'appel : pour refuser de voir dans la lettre du 9 février 2000 une promesse unilatérale de vente, les juges du second degré ont retenu que ce document ne constituait qu'une « invitation à entrer en pourparlers » qui ne prévoyait pas encore les éléments fondamentaux du contrat. En effet, l'examen des termes mêmes du courrier, tels que reproduits dans l'exposé des faits de l'arrêt, mettait en évidence deux facteurs majeurs d'indétermination exclusifs d'un engagement contractuel ferme : - D'une part, une **indétermination de l'objet et de la nature juridique de l'opération** : la SCI indiquait souhaiter vendre « cette SCI ou l'immeuble ». Or, la cession des parts sociales d'une société civile immobilière et la vente d'un actif immobilier constituent deux contrats juridiquement, fiscalement et économiquement distincts (quant aux garanties de passif, aux droits d'enregistrement, aux formalités d'urbanisme ou de purge des droits de préemption). Loin de constituer une obligation alternative au sens de l'article 1044 du Code civil dans le cadre d'un contrat déjà formé, cette dualité traduisait l'absence de choix arrêté des parties sur la structure même de la transaction envisagée. - D'autre part, une **indétermination de la consistance définitive du prix** : la lettre mentionnait un prix « calculé sur la base de 125 000 000 de francs net vendeur ». L'emploi de la locution « sur la base de » révèle qu'il s'agissait d'une valeur de référence servant d'assiette à une négociation ou à un calcul ultérieur (particulièrement nécessaire dans l'hypothèse d'une cession de parts de SCI, où le prix des titres se détermine à partir de la valeur de l'immeuble corrigée de l'actif circulant et du passif social), et non d'un prix ferme et définitif immédiatement exécutoire. Dès lors, la Cour de révision juge que « par ce seul motif, la Cour d'appel, hors de toute dénaturation, a légalement justifié sa décision ». Ce motif étant suffisant pour exclure l'existence même de tout contrat ou avant-contrat, les griefs tirés de la violation de l'article 1044 du Code civil (qui suppose un contrat d'ores et déjà conclu comportant une obligation alternative) et du manquement à l'obligation d'exécution de bonne foi des conventions prévue à l'article 989 devenaient inopérants. #### 2. Sur la caractérisation de l'abus du droit d'agir en cause d'appel (Second moyen) Sur le terrain de l'article 1229 du Code civil (équivalent monégasque de l'ancien article 1382 du Code civil français relatif à la responsabilité délictuelle pour faute), la société demanderesse tentait de bénéficier d'une immunité procédurale tirée des motifs du jugement de première instance. Selon elle, le fait que le Tribunal ait admis l'existence d'une promesse de vente démontrait le sérieux de sa thèse et excluait toute faute dans l'exercice de son droit d'appel. La Cour de révision rejette cette argumentation en validant la caractérisation de la faute opérée par les juges d'appel au regard de la chronologie spécifique de l'espèce et des effets concrets de la voie de recours. La Cour relève qu'en retenant que « la procédure d'appel révélait un comportement fautif de la société qui, en accroissant le retard de la conclusion de l'acte de vente, avait causé à la SCI un préjudice supplémentaire », les juges du fond ont légalement justifié leur décision au regard de l'article 1229 du Code civil. Ce faisant, la Cour de révision approuve la Cour d'appel d'avoir apprécié le comportement de l'appelante dans sa globalité : la société Ampco International savait pertinemment, dès le 21 mars 2000, qu'un compromis de vente avait été signé le 14 mars devant notaire avec un tiers, et n'avait procédé à l'acceptation manuscrite et à l'enregistrement fiscal de la lettre du 9 février que le 6 avril 2000 pour assigner le 7 avril et bloquer ainsi la réitération authentique de la vente conclue avec autrui. Persister en cause d'appel dans cette manœuvre d'obstruction, qui paralysait une transaction immobilière de 125 millions de francs et générait un préjudice financier additionnel lié au gel de l'opération, caractérisait suffisamment le comportement fautif exigé par l'article 1229 du Code civil, nonobstant l'appréciation juridique erronée qu'avaient pu porter les premiers juges sur la nature de la lettre initiale. #### 3. Sur les demandes accessoires devant la Cour de révision Enfin, statuant sur la demande de la SCI tendant à l'octroi de 100 000 francs de dommages-intérêts supplémentaires au titre de la procédure de révision, la Cour, usant de son pouvoir souverain d'appréciation des faits relatifs à l'instance déroulée devant elle, estime que « compte tenu des circonstances de la cause », il n'y a pas lieu de faire droit à cette prétention indemnitaire, l'allocation de 400 000 francs prononcée en appel réparant déjà amplement le préjudice subi. Elle condamne en revanche la demanderesse qui succombe à l'amende, aux frais, ainsi qu'à une indemnité de 2 000 francs au titre de l'article 459-4 du Code de procédure civile. ### C. Le dispositif La Cour de révision clôt son arrêt par le dispositif suivant : > « PAR CES MOTIFS, > Rejette le pourvoi de la SARL AMPCO International ; > la condamne à l'amende et aux frais ; > la condamne à payer à la SCI « Le Lys » la somme de 2 000 francs au titre de l'indemnité prévue à l'article 459-4 du Code de procédure civile ; > déclare la SCI « Le Lys » mal fondée en sa demande de dommages-intérêts ; l'en déboute ; » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 2 octobre 2001 par la Cour de révision de Monaco s'inscrit au cœur des principes directeurs du droit civil des obligations, dans une tradition juridique franco-monégasque où la distinction entre les pourparlers et l'offre de contracter (ou la promesse de contrat) commande l'équilibre entre la liberté contractuelle (en particulier la liberté de ne pas contracter ou de choisir son cocontractant) et la sécurité des transactions. #### 1. La frontière rigoureuse entre l'invitation à entrer en pourparlers et la promesse unilatérale de vente En droit positif monégasque, régi par les dispositions du Code civil relatives aux contrats et au titre de la vente, la formation d'une vente ou d'une promesse de vente exige la réunion d'éléments substantiels : un consentement ferme et définitif d'une part, et un accord (ou, dans le cas d'une offre ou d'une promesse unilatérale, une détermination précise par le pollicitant ou le promettant) sur les éléments essentiels du contrat que sont la chose et le prix. La tentative de la société Ampco International consistait à qualifier la lettre du 9 février 2000 de « promesse unilatérale de vente ». Rappelons que la promesse unilatérale de vente est un véritable avant-contrat par lequel le promettant accorde au bénéficiaire un droit d'option lui permettant, pendant un délai déterminé ou raisonnable, de conclure la vente par la seule manifestation de sa volonté (la levée de l'option), sans qu'un nouveau consentement du promettant soit requis. À tout le moins, pour qu'une simple acceptation unilatérale puisse former le contrat, encore faut-il que la proposition initiale constitue une véritable *pollicitation* (offre de contracter), laquelle doit présenter deux caractères cumulatifs constants en jurisprudence : la **précision** et la **fermeté**. - **L'exigence de précision quant aux éléments fondamentaux :** Une proposition ne constitue une offre ou une promesse que si elle contient tous les éléments essentiels du contrat projeté, de telle sorte que son destinataire puisse former le contrat par un simple « oui ». En l'espèce, la Cour d'appel, approuvée par la Cour de révision, relève que la lettre du 9 février 2000 « ne prévoyait pas encore les éléments fondamentaux du contrat ». Cette carence était double. Premièrement, quant à l'objet : proposer de vendre « la SCI ou l'immeuble » ne saurait s'analyser en une obligation alternative régie par l'article 1044 du Code civil. L'article 1044 du Code civil monégasque régit l'exécution d'une obligation déjà valablement née d'un contrat formé, où le débiteur se libère par la délivrance de l'une des deux choses promises. Il ne peut servir à suppléer l'absence d'accord des parties, lors de la phase précontractuelle, sur la nature juridique même de l'opération envisagée (*negotium*).

Vente Promesse de vente - Lettre invitant à entrer en pourparlers au sujet d'une vente - Éléments fondamentaux de la promesse faisant défaut - Absence de contrat de promesse de vente Action en Justice Abus de droit d'ester (appel d'une décision) - Préjudice supplémentaire - Dommages-intérêts pour comportement fautif ayant retardé la conclusion d'une vente La Cour de Révision Attendu, selon l'arrêt attaqué et les pièces de la procédure, que le 9 février 2000, la SCI « Le Lys » (la SCI) a adressé à la « SARL Ampco International » (la société) une correspondance comportant un dossier complet sur la société civile « propriétaire à Monaco de l'immeuble sis ... » et précisant qu'elle souhaitait vendre cette « SCI ou l'immeuble » à un prix « calculé sur la base de 125 000 000 de francs net vendeur » ; que par lettre du 21 mars 2000 à l'attention de M. P., la SCI informait la société qu'un compromis de vente avait été signé devant Maître R., notaire à Monaco, le 14 mars 2000 et que ladite vente avait été traitée sans l'intermédiaire d'une agence immobilière ; qu'à la date du 6 avril 2000, était visée pour timbre et enregistrée à la recette de « Le Cannet » la lettre susvisée du 9 février 2000, laquelle avait été préalablement revêtue de la mention manuscrite suivante : « bon pour acceptation en qualité de marchand de biens de la promesse unilatérale de vente ci-dessus visée moyennant le prix de 125 000 000 de francs » sous la signature de M. P. et le cachet de « Ampco International » ; Attendu que le 7 avril 2000, la société a assigné la SCI et Maître R. pour qu'il leur soit fait obligation de régulariser l'acte de vente de l'immeuble au prix de 125 000 000 de francs conformément à la promesse qu'elle prétendait lui avoir été consentie et qu'elle avait acceptée ; Attendu que par l'arrêt confirmatif attaqué, la Cour d'appel a débouté la société de ses prétentions et l'a condamnée à payer à la SCI la somme de 400 000 francs à titre de dommages-intérêts ; Sur le premier moyen pris de la violation des articles 989 et 1044 du Code civil : Attendu qu'il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir, par des motifs substitués à ceux des premiers juges, décidé que la lettre de la SCI ne constituait pas une promesse unilatérale de vente ; que pour statuer de la sorte, la Cour d'appel aurait, selon le moyen, dénaturé les termes de la convention en violation de l'article 989 du Code civil et méconnue, quant à l'objet de ladite convention, la portée de l'article 1044 du Code civil ; que subsidiairement, il est soutenu qu'aurait été également méconnue l'obligation de bonne foi à laquelle la SCI aurait été tenue par application de l'article 989 ; Mais attendu que pour décider que la lettre du 9 février 2000 ne pouvait pas s'analyser en une promesse unilatérale de vente, la Cour d'appel retient qu'elle ne constituait qu'une « invitation à entrer en pourparlers » qui ne prévoyait pas encore les éléments fondamentaux du contrat ; Que par ce seul motif, la Cour d'appel, hors de toute dénaturation, a légalement justifié sa décision ; que le moyen ne saurait être admis ; Sur le second moyen pris de la violation de l'article 1229 du Code civil : Attendu que la société fait en outre grief à la Cour d'appel de l'avoir condamnée à payer des dommages-intérêts à la SCI sans caractériser contre elle un abus du droit d'ester en justice, alors que le Tribunal avait reconnu l'existence à son profit d'une promesse de vente ; Mais attendu qu'en relevant que la procédure d'appel révélait un comportement fautif de la société qui, en accroissant le retard de la conclusion de l'acte de vente, avait causé à la SCI un préjudice supplémentaire, les juges du fond ont, et sans violer l'article 1229 du Code civil, légalement justifié leur décision ; Sur la demande de dommages-intérêts de la SCI : Attendu que la SCI sollicite la condamnation de la société outre l'indemnité prévue par l'article 459-4 du code de procédure civile, à la somme de 100 000 francs à titre de dommages-intérêts ; Mais attendu que compte tenu des circonstances de la cause, la Cour estime qu'il n'y a pas lieu de faire droit à cette demande ; PAR CES MOTIFS, Rejette le pourvoi de la SARL AMPCO International ; la condamne à l'amende et aux frais ; la condamne à payer à la SCI « Le Lys » la somme de 2 000 francs au titre de l'indemnité prévue à l'article 459-4 du Code de procédure civile ; déclare la SCI « Le Lys » mal fondée en sa demande de dommages-intérêts ; l'en déboute ; MM. Jouhaud prem. Prés. ; Malibert v. prés. rap. ; Apollis et Cathala cons. ; Serdet proc. gén. : Mme Bardy gref. en chef ; Mes Blot, Pasquier-Ciulla av. déf. ; Denis av. bar. de Paris, Waquet av. aux Conseils. Cet arrêt a rejeté le pourvoi formé contre l'arrêt rendu par la Cour d'appel le 19 décembre 2000, lequel a été précédemment publié. L'arrêt de la Cour d'appel avait confirmé le jugement du Tribunal de première instance du 29 juin 2000 en toutes ses dispositions et en y ajoutant la condamnation de la SCI « Le Lys » au paiement de dommages-intérêts supplémentaires.

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