Résumé éditorial
# Cour de Révision de Monaco, 14 février 2002, n° 26933
> Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 14 février 2002, n° 26933 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2002/02-14-26933))
## I. Le contexte factuel et procédural
### A. Les faits à l'origine du litige
Le litige soumis à la haute juridiction monégasque s'inscrit dans la durée exceptionnelle d'une relation locative commerciale nouée au début des années 1980 et marquée par un refus de renouvellement ayant engendré un contentieux séquentiel s'étalant sur près de quinze années.
L'origine contractuelle de l'affaire remonte au 11 mars 1982, date à laquelle la société du Quai du Commerce (également désignée dans l'intitulé de la décision comme la Société Immobilière Quai du Commerce) a donné à bail un local à usage commercial à la société General X Ray Company. La consistance exacte des lieux loués, le montant du loyer initial ainsi que la destination précise du commerce exploité par la société preneuse ne sont pas précisés dans la décision.
Arrivée à une échéance du contrat de bail dont les modalités ne sont pas détaillées, la société bailleresse a pris l'initiative de rompre la relation contractuelle. Ainsi, le 30 juin 1987, la société du Quai du Commerce a notifié à la société General X Ray Company un congé comportant un refus pur et simple de renouvellement du bail commercial.
Face à ce refus de renouvellement qui la privait de son titre locatif, la société locataire a entrepris les démarches nécessaires à la préservation de ses droits patrimoniaux et à la recherche d'une solution de remplacement pour la poursuite de son activité. C'est dans ce cadre factuel tendu qu'un événement déterminant pour la suite du litige est intervenu : postérieurement à la délivrance du congé du 30 juin 1987, la société General X Ray Company a contracté un nouveau bail portant sur d'autres locaux avec un autre bailleur. Parallèlement, la société bailleresse tentera plus tard de soutenir que la décision de la locataire de prendre à bail d'autres locaux aurait en réalité été prise avant même de recevoir le congé, élément factuel qui sera au cœur des débats sur l'évaluation du préjudice.
Alors que le processus judiciaire d'indemnisation de l'éviction était déjà engagé, la société du Quai du Commerce a opéré un revirement stratégique majeur. Le 30 décembre 1988, soit exactement dix-huit mois après la notification du congé initial, la bailleresse a notifié à sa locataire une offre de renouvellement du bail. Ce faisant, elle a expressément invoqué à son profit le bénéfice du droit de repentir institué par les dispositions de l'article 11 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 régissant les baux à usage commercial, industriel ou artisanal à Monaco. Toutefois, la société General X Ray Company, s'étant d'ores et déjà réinstallée ou ayant du moins sécurisé juridiquement un nouveau local auprès d'un tiers bailleur postérieurement au congé, s'est opposée à l'efficacité de ce repentir tardif, cristallisant ainsi un conflit qui allait nécessiter l'intervention répétée des juridictions spécialisées et de droit commun de la Principauté.
### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties
L'histoire procédurale de cette affaire se caractérise par son extrême complexité, marquée par une succession de décisions avant dire droit, d'expertises judiciaires et d'instances parallèles ou successives ayant progressivement purgé le litige de ses questions de principe pour ne laisser subsister, au stade de l'arrêt commenté, que la question de la liquidation chiffrée de l'indemnité d'éviction et celle de la recevabilité de demandes incidentes.
Dans un premier temps, consécutivement au congé du 30 juin 1987 et afin d'obtenir le paiement d'une indemnité d'éviction compensatrice de la perte de son droit au bail, la société General X Ray Company a engagé la procédure prévue par la législation spéciale sur les baux commerciaux. Après avoir constaté l'échec du préliminaire de conciliation obligatoire, la locataire a assigné sa bailleresse devant la juridiction compétente d'attribution : la Commission arbitrale des loyers commerciaux. Par une première décision (dont la date exacte n'est pas précisée dans la décision commentée), la Commission arbitrale a validé le congé délivré par la bailleresse, a déclaré la société du Quai du Commerce tenue au paiement d'une indemnité d'éviction au profit de la société locataire, et a ordonné une première mesure d'expertise aux fins d'en évaluer et d'en fixer le montant.
Dans un deuxième temps, à la suite de la notification par la bailleresse de son droit de repentir le 30 décembre 1988, une nouvelle phase contentieuse s'est ouverte. Saisie par la société General X Ray Company qui contestait la validité de ce repentir en se prévalant du nouveau bail qu'elle avait conclu avec un tiers postérieurement au congé, la Commission arbitrale des loyers commerciaux a statué par un jugement en date du 3 juin 1992. Par cette décision, la juridiction spécialisée a jugé tardif, et par conséquent inopérant, l'exercice du droit de repentir par la société du Quai du Commerce. Ce jugement du 3 juin 1992 a été confirmé en cause d'appel (à une date non précisée dans la décision) et est devenu définitivement irrévocable par suite du rejet du pourvoi en révision formé à son encontre. Par ailleurs, la décision commentée fait état de l'existence d'un autre jugement rendu le 24 mars 1993 et de son arrêt confirmatif du 3 mai 1994, auxquels s'attachait l'autorité de la chose jugée, sans que la teneur exacte ni l'objet précis de ces deux décisions intermédiaires ne soient détaillés par le texte de l'arrêt du 14 février 2002.
Dans un troisième temps, le principe du droit à l'indemnité d'éviction étant devenu irrévocable par l'effet de l'invalidation du droit de repentir, l'instance en fixation du quantum de cette indemnité a repris son cours. Une seconde expertise a été ordonnée et exécutée. Après le dépôt du rapport de cette seconde expertise, la Commission arbitrale des loyers commerciaux a rendu un jugement au fond le 17 décembre 1997, condamnant la société du Quai du Commerce au paiement de l'indemnité d'éviction et écartant les prétentions reconventionnelles de la bailleresse.
Sur appel de la société bailleresse, la Cour d'appel de Monaco, statuant sur appel du jugement de la Commission arbitrale, a rendu un arrêt confirmatif le 12 juin 2001. La juridiction du second degré a confirmé la condamnation de la société du Quai du Commerce au paiement de l'indemnité d'éviction et a déclaré irrecevable la demande reconventionnelle formée par cette dernière, au motif que cette demande n'avait pas été préalablement soumise au préliminaire de conciliation.
Mécontente de cette issue, la société du Quai du Commerce a formé un pourvoi devant la Cour de révision de Monaco à l'encontre de l'arrêt du 12 juin 2001. Au soutien de son recours, la demanderesse au pourvoi articulait deux moyens distincts, l'un touchant au fond du droit de l'indemnisation, l'autre relevant de la pure procédure civile et spéciale :
1. **Par son premier moyen**, la société bailleresse faisait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'être entaché d'un défaut de base légale. Selon elle, la Cour d'appel avait omis de rechercher, en l'état de l'autorité de la chose jugée attachée au jugement du 24 mars 1993 et à l'arrêt confirmatif du 3 mai 1994, si le montant de l'indemnité d'éviction mise à sa charge n'aurait pas dû être diminué. Cette diminution aurait dû, selon la demanderesse, découler de la décision qu'aurait prise le preneur de prendre à bail d'autres locaux avant même de recevoir le congé du 30 juin 1987.
2. **Par son second moyen**, la société du Quai du Commerce reprochait à l'arrêt d'avoir déclaré irrecevable sa demande reconventionnelle (dont l'objet précis n'est pas mentionné dans l'arrêt). Elle soutenait une violation des dispositions de droit commun de l'article 382 du Code de procédure civile, texte qui autorise expressément les demandes reconventionnelles dès lors qu'elles procèdent de la même cause que la demande principale, qu'elles constituent une défense à l'action principale ou qu'elles tendent au bénéfice de la compensation.
En défense, la société General X Ray Company concluait au rejet du pourvoi et formait une demande incidente tendant à la condamnation de la demanderesse au paiement de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi par elle en raison de la procédure poursuivie à son encontre.
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## II. La question de droit et la solution de la juridiction
### A. Le problème juridique posé
L'arrêt rendu par la Cour de révision le 14 février 2002 invitait la haute juridiction à trancher deux questions de droit distinctes mais complémentaires dans le cadre du contentieux spécial des baux commerciaux régi par la loi n° 490 du 24 novembre 1948 :
En premier lieu, sur le terrain du droit substantiel et du contrôle de cassation, **dans quelle mesure le bailleur, définitivement déchu de son droit de repentir, peut-il contester devant la Cour de révision l'évaluation du montant de l'indemnité d'éviction en invoquant un défaut de base légale tiré de l'omission par les juges du fond de prendre en compte l'antériorité supposée de la réinstallation du preneur par rapport au congé ?** En d'autres termes, la critique portant sur l'incidence financière du comportement du locataire sur le quantum de l'indemnité relève-t-elle d'un contrôle de qualification ou de motivation exercé par le juge du droit, ou se heurte-t-elle au pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond ?
En second lieu, sur le terrain du droit processuel et de l'articulation des normes, **le régime général de recevabilité des demandes reconventionnelles prévu par l'article 382 du Code de procédure civile permet-il au défendeur devant la Commission arbitrale des loyers commerciaux de s'affranchir de l'obligation du préliminaire de conciliation édictée par l'article 6 de la loi spéciale n° 490 du 24 novembre 1948 ?** La question posait frontalement le conflit entre une règle générale de procédure favorisant la concentration et l'économie des moyens de défense (la recevabilité de la demande reconventionnelle) et une règle spéciale d'ordre public imposant un filtre préalable de règlement amiable pour tout litige relevant de la compétence d'attribution de la juridiction spécialisée des loyers commerciaux.
### B. Le raisonnement et la motivation de la cour
Pour écarter successivement les deux moyens du pourvoi et accueillir la demande indemnitaire de la société défenderesse, la Cour de révision déploie une motivation concise, rigoureuse et conforme à l'orthodoxie de la technique de cassation.
#### 1. Sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction et le pouvoir souverain des juges du fond (Premier moyen)
Après avoir rappelé de manière détaillée l'historique procédural ayant abouti au caractère irrévocable de la tardiveté du droit de repentir (jugement du 3 juin 1992 devenu irrévocable), la Cour de révision examine le grief de défaut de base légale formulé par la société bailleresse. Cette dernière tentait habilement de déplacer le débat sur le terrain du droit en invoquant l'autorité de la chose jugée attachée à des décisions antérieures (jugement du 24 mars 1993 et arrêt du 3 mai 1994) pour reprocher à la Cour d'appel une insuffisance de motivation quant à l'incidence d'une prise à bail de nouveaux locaux qui aurait été décidée par le preneur avant même la délivrance du congé.
La Cour de révision déjoue cette tentative par une formule lapidaire et classique du contrôle de légalité : elle relève que « sous couvert de défaut de base légale, le moyen ne tend qu'à remettre en cause l'évaluation du préjudice subi par la société General X Ray Company souverainement apprécié par les juges du fond dans les limites des demandes des parties ».
Le raisonnement de la haute juridiction repose sur une distinction fondamentale entre le principe du droit à indemnisation (question de droit déjà définitivement tranchée par les décisions antérieures ayant validé le congé et écarté le repentir) et la mesure de ce préjudice (question de pur fait). Déterminer l'étendue exacte du préjudice subi par le locataire évincé, et apprécier si les circonstances entourant sa réinstallation dans d'autres locaux sont de nature à diminuer ou non le quantum de l'indemnité d'éviction au regard des rapports d'expertise, constituent une opération purement factuelle et quantitative. Dès lors que la Cour d'appel est restée « dans les limites des demandes des parties » (respect du principe dispositif), son évaluation échappe par nature au contrôle de la Cour de révision, qui n'est pas un troisième degré de juridiction. Le moyen, requalifié en une critique de pur fait déguisée en grief de droit, est logiquement déclaré non fondé.
#### 2. Sur l'irrecevabilité de la demande reconventionnelle non soumise au préliminaire de conciliation (Second moyen)
Le second volet du raisonnement de la Cour de révision présente un intérêt doctrinal et pratique encore plus marqué, en ce qu'il tranche une question de pure procédure mettant en jeu l'articulation entre le Code de procédure civile et la loi spéciale n° 490 du 24 novembre 1948.
La société du Quai du Commerce invoquait le bénéfice de l'article 382 du Code de procédure civile. Ce texte de droit commun pose les conditions dans lesquelles un défendeur peut former une demande reconventionnelle au cours d'une instance déjà engagée : il suffit que cette demande procède de la même cause que la demande principale, qu'elle serve de défense à cette action, ou qu'elle tende à opérer une compensation judiciaire. Dans l'esprit du demandeur au pourvoi, le fait que l'instance principale ait été régulièrement introduite par le preneur après un préliminaire de conciliation infructueux suffisait à saisir valablement la juridiction, permettant ainsi d'y greffer directement des demandes reconventionnelles répondant aux critères de l'article 382, sans qu'il soit besoin de retourner devant le magistrat conciliateur.
La Cour de révision rejette catégoriquement cette lecture en approuvant la motivation de la juridiction du second degré : « Mais la Cour d'appel qui a relevé que les demandes de la société du Quai du Commerce n'avaient pas été soumises, comme le prescrit l'article 6 de la loi n° 490 au préliminaire de conciliation, en a déduit à bon droit qu'elles ne pouvaient être reçues par la Commission arbitrale ».
Le raisonnement de la Cour consacre ici l'application de l'adage *specialia generalibus derogant* (les lois spéciales dérogent aux lois générales) et affirme le caractère absolu et d'ordre public du filtre de conciliation en matière de baux commerciaux. L'article 6 de la loi n° 490 impose que les litiges relevant de la Commission arbitrale soient soumis à un préliminaire de conciliation. La Cour de révision juge que cette exigence s'applique de manière autonome à chaque prétention soumise à la juridiction spécialisée, qu'elle soit formulée à titre principal par le demandeur initial ou à titre reconventionnel par le défendeur. Le lien de connexité, le caractère de défense au fond ou l'objectif de compensation visés par l'article 382 du Code de procédure civile sont impuissants à neutraliser l'exigence formelle préalable de l'article 6 de la loi spéciale. Faute d'avoir fait l'objet d'une tentative de conciliation propre, la demande reconventionnelle se heurte à une fin de non-recevoir insurmontable devant la Commission arbitrale.
#### 3. Sur la sanction de l'abus du droit d'agir (Demande de dommages-intérêts)
Enfin, statuant sur la demande incidente de la société General X Ray Company, la Cour de révision estime qu'elle « dispose d'éléments suffisants pour fixer à deux mille euros le montant du préjudice subi par la société General X Ray Company en raison de la procédure poursuivie contre elle ». Sans détailler davantage la nature de la faute procédurale, la chronologie même de l'affaire — un congé donné en 1987, un repentir déclaré irrévocablement tardif dès 1992, deux expertises, et un pourvoi formé en 2001 sur des moyens manifestement voués à l'échec — éclaire la décision de la Cour de sanctionner financièrement l'acharnement procédural de la bailleresse qui a retardé pendant près de quinze ans le règlement définitif de l'indemnité d'éviction.
### C. Le dispositif
Le dispositif de l'arrêt rendu par la Cour de révision de Monaco le 14 février 2002 est ainsi rédigé :
> « Par ces motifs :
> Rejette le pourvoi ;
> Condamne la société du Quai du Commerce à l'amende et au paiement d'une indemnité de deux mille euros (2 000 euros), à la société General X Ray Company »
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## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle
### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne
L'arrêt rendu le 14 février 2002 par la Cour de révision de Monaco constitue un jalon important dans l'édifice jurisprudentiel construit autour de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 concernant les baux à usage commercial, industriel ou artisanal. Bien que la décision soit concise dans sa formulation, elle cristallise trois principes directeurs qui structurent le contentieux des baux commerciaux dans la Principauté : l'irrévocabilité des situations acquises face au droit de repentir, l'autonomie souveraine des juges du fond dans l'évaluation de l'indemnité d'éviction, et la rigueur absolue du formalisme procédural propre à la Commission arbitrale des loyers commerciaux.
#### 1. L'articulation entre l'irrévocabilité de la déchéance du droit de repentir et la fixation de l'indemnité d'éviction
Bien que la question de la validité du droit de repentir n'ait pas été directement tranchée par l'arrêt du 14 février 2002 — puisque cette question avait déjà été définitivement purgée par le jugement du 3 juin 1992 devenu irrévocable —, le rappel liminaire opéré par la Cour de révision permet d'appréhender la cohérence globale du mécanisme de l'article 11 de la loi n° 490.
En droit monégasque des baux commerciaux, le refus de renouvellement opéré par le bailleur ouvre droit, par principe, au paiement d'une indemnité d'éviction destinée à compenser le préjudice causé au preneur par le défaut de renouvellement. Toutefois, le législateur de 1948 a ménagé au bailleur une faculté de rétractation : le droit de repentir, qui lui permet de se soustraire au paiement d'une indemnité d'éviction potentiellement très lourde en offrant finalement de renouveler le bail. Mais ce droit n'est pas discrétionnaire dans le temps. Ainsi qu'il ressort de l'exposé des faits de l'arrêt commenté, la Commission arbitrale avait jugé tardif l'exercice de ce droit (notifié le 30 décembre 1988 après un congé du 30 juin 1987) dès lors que la société locataire « se prévalait du bail qu'elle avait contracté avec un autre bailleur postérieurement au congé ».
Cette solution, devenue irrévocable dans l'affaire commentée, s'inscrit dans une logique de sécurité juridique et de protection de la croyance légitime du preneur : une fois que le locataire, prenant acte du refus de renouvellement qui lui a été notifié, a engagé des démarches irréversibles pour assurer la survie de son entreprise en prenant à bail de nouveaux locaux, le bailleur ne peut plus anéantir unilatéralement les effets de son congé par un repentir tardif.
L'intérêt majeur de l'arrêt du 14 février 2002 réside dans l'étape subséquente : le bailleur, qui a échoué à faire valider son droit de repentir en raison de la réinstallation du preneur, peut-il utiliser cette même réinstallation (et plus précisément la date à laquelle la décision de se réinstaller aurait été prise) au stade