Cour de Révision de Monaco, 04 mars 2002, n° 26940

Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 04 mars 2002, n° 26940 (Lire sur source officielle)

I. Le contexte factuel et procédural

A. Les faits à l'origine du litige

L'affaire soumise à l'examen de la Cour de révision de la Principauté de Monaco s'inscrit dans le cadre classique des relations contractuelles unissant un propriétaire immobilier et un professionnel de l'entremise immobilière, qualifié par le sommaire de la décision d'« agent d'affaires ». La genèse du différend remonte à la fin de l'année 1998 et met en présence, d'une part, la société Marcant Anstalt, entité de droit liechtensteinois représentée sur le territoire monégasque par M. et Mme S. U. de S. (ci-après désignée « la société Marcant »), et, d'autre part, le cabinet P., une agence immobilière dont la propriétaire exploitante est Mme G.-P.

Par un acte sous seing privé conclu le 21 décembre 1998 et expressément intitulé « mandat pour la recherche d'un locataire sans exclusivité », la société Marcant a confié au cabinet P. la mission de prospecter le marché afin de trouver un preneur pour un appartement dénommé dont elle est propriétaire. Les stipulations financières et temporelles de cette convention ont été arrêtées avec précision par les parties. Sur le plan financier, il a été convenu que le loyer annuel exigé pour la location du bien s'élèverait à la somme globale de 708 000 francs, ce montant incluant une commission de 10 % au profit de l'intermédiaire. Surtout, l'acte précisait expressément le fait générateur et la date d'exigibilité de cette rémunération : la commission du cabinet P. serait due « le jour de la signature du bail à loyer ». Sur le plan temporel et quant aux modalités d'extinction de la convention, le contrat était consenti jusqu'au « terme » de la mission dévolue au cabinet P., sous réserve d'une faculté conventionnelle de résiliation unilatérale (« sauf dénonciation contraire ») ouverte à l'une ou l'autre des parties, devant être exercée au moyen d'une lettre recommandée avec accusé de réception.

L'exécution de cette mission de recherche a rapidement donné lieu à des échanges épistolaires révélant un décalage entre les initiatives prises par l'intermédiaire et la volonté du propriétaire. Par deux courriers successifs datés des 11 et 25 janvier 1999, soit moins d'un mois après la signature de l'acte initial, le cabinet P. a informé la société Marcant qu'il avait identifié un candidat locataire. Selon les termes employés par l'agence, ce candidat acceptait de prendre les lieux « en l'état », mais assortissait toutefois son engagement d'une condition substantielle : « sous réserve que le bailleur prenne en charge certains travaux de rénovation ». L'acceptation du candidat n'était donc pas pure et simple au regard des conditions initiales, puisqu'elle impliquait une obligation financière ou matérielle supplémentaire à la charge de la société propriétaire.

Malgré l'absence d'accord formel de la société Marcant sur cette réserve relative aux travaux, le cabinet P. a pris l'initiative de pousser plus avant le processus contractuel avec le tiers candidat. Dans sa seconde lettre du 25 janvier 1999, l'agence immobilière a en effet révélé à sa mandante qu'elle avait d'ores et déjà perçu de la part du preneur pressenti une somme totale de 382 724 francs. Ce montant conséquent correspondait, selon le détail fourni par le professionnel, à trois mois de loyer, au dépôt de garantie (« caution »), à des avances sur charges, ainsi qu'aux frais d'enregistrement et au droit de timbre afférents à l'acte de location. Ayant ainsi encaissé ces fonds, le cabinet P. demandait à la société Marcant de lui faire connaître sa décision quant à la conclusion du bail « par retour du courrier ».

Face au silence gardé par la société Marcant à la suite de cette missive, la situation s'est rapidement cristallisée. Par un nouveau courrier en date du 2 février 1999, le cabinet P. a adressé une mise en demeure à sa cliente, lui enjoignant de faire connaître dans un délai particulièrement bref de quarante-huit heures son intention définitive au sujet de la conclusion du contrat de location. Ce courrier du 2 février 1999 révélait un élément factuel déterminant : le preneur avait en réalité « déjà signé lui-même » l'instrumentum du bail par l'entremise de l'agence. Le cabinet P. assortissait cette mise en demeure d'un avertissement comminatoire : à défaut de réponse de la société propriétaire dans le délai imparti de quarante-huit heures, l'agence procéderait à la restitution au preneur des fonds déjà perçus, tout en affirmant péremptoirement à l'endroit de la société Marcant : « vous resterez cependant nous devoir notre commission s'élevant à la somme de 85 384,80 francs ».

La réaction de la société Marcant s'est matérialisée quelques jours plus tard, dans le respect des formes prévues par l'acte du 21 décembre 1998. Par une lettre recommandée avec accusé de réception datée du 8 février 1999, la société propriétaire a notifié au cabinet P. une double position : d'une part, elle lui indiquait que les fonds qu'il avait cru devoir percevoir auprès du tiers « ne la concernait pas » ; d'autre part, usant de la faculté conventionnelle stipulée au contrat, elle déclarait dénoncer le contrat la liant à l'agence. C'est dans ce contexte de rupture des relations contractuelles et de refus de signature du bail par le propriétaire que le litige s'est noué sur le terrain judiciaire.

B. Le parcours procédural et les prétentions des parties

Estimant ses droits lésés par l'attitude de la société propriétaire, Mme G.-P., agissant en sa qualité de propriétaire exploitante du cabinet P., a pris l'initiative du contentieux. Par exploit en date du 24 mars 1999, elle a fait assigner devant les juridictions monégasques à la fois la société Marcant et ses représentants à Monaco, les consorts S.

Les prétentions indemnitaires et financières formulées par la demanderesse en première instance s'articulaient autour de trois chefs de demandes distincts, visant à obtenir non seulement l'équivalent de sa rémunération contractuelle, mais également la réparation de divers préjudices allégués :

1. Le paiement d'une somme de 85 484,80 francs (montant légèrement différent des 85 384,80 francs mentionnés dans la mise en demeure du 2 février 1999, sans que la décision ne précise l'origine de cet écart de cent francs) au titre de la commission d'entremise qu'elle estimait lui être acquise ;
2. Le paiement d'une somme strictement identique de 85 484,80 francs à titre de « compensation de la commission qu'elle avait restituée au locataire » ;
3. L'allocation d'une somme de 50 000 francs à titre de dommages-intérêts, fondée sur le caractère prétendument abusif et fautif de la rupture du contrat par la société mandante.

La juridiction de premier degré (dont la nature exacte et la date du jugement ne sont pas précisées dans la décision, bien qu'il s'agisse nécessairement du Tribunal de première instance au vu de l'organisation judiciaire monégasque et de la mention ultérieure d'un « arrêt confirmatif ») a rejeté l'intégralité des demandes formées par Mme G.-P.

Saisie sur appel de l'exploitante du cabinet P., la Cour d'appel de Monaco a, par un arrêt rendu le 26 juin 2001, intégralement confirmé la décision des premiers juges et débouté l'appelante de toutes ses fins et conclusions. Pour statuer ainsi, par motifs propres et adoptés, les juges du second degré ont développé une argumentation en deux temps, ancrée à la fois dans la lettre du contrat et dans l'appréciation du comportement professionnel de l'intermédiaire. D'une part, la Cour d'appel a constaté l'absence de conclusion effective du contrat de bail, en déduisant qu'aux termes mêmes de l'acte du 21 décembre 1998, aucune commission n'était due par la société Marcant. D'autre part, analysant les circonstances de la rupture, les juges d'appel ont retenu que le cabinet P., en faisant signer le bail au candidat locataire sans avoir préalablement recueilli l'assentiment du propriétaire et en percevant des fonds de la part de ce tiers, avait lui-même manqué à ses obligations contractuelles, ce qui lui interdisait d'imputer à la société Marcant une quelconque rupture fautive de leurs relations.

Mécontente de cette décision, Mme G.-P. a formé un pourvoi devant la Cour de révision de Monaco. À l'appui de son recours, la demanderesse au pourvoi a développé un moyen unique (ou « divers moyens réunis » selon la terminologie de l'arrêt) articulé en huit branches distinctes, invoquant la violation d'un ensemble fourni de textes tant procéduraux que substantiels : les articles 199, 300 et 309 du Code de procédure civile, les articles 1823, 1029 et 957 du Code civil, ainsi que l'article 3 de la loi n° 1008 du 4 janvier 1987 (texte mentionné tel quel dans le visa du pourvoi).

L'argumentation du pourvoi déployait une critique systématique de l'arrêt d'appel, mêlant griefs de forme (défaut de réponse à conclusions, contradiction de motifs) et griefs de fond (dénaturation, manque de base légale, violation de la loi) :

• Dans une première branche, il était reproché à la Cour d'appel d'avoir omis de répondre aux conclusions de l'agence soutenant que le contrat avait été exécuté de mauvaise foi et résilié de manière abusive par la société propriétaire.
• Dans une deuxième branche, la demanderesse arguait d'une contradiction de motifs : les juges du fond auraient qualifié la convention de « contrat de prestation de service » tout en s'abstenant de vérifier si, dans le cadre d'un tel contrat synallagmatique, la société Marcant avait elle-même respecté ses propres obligations.
• La troisième branche faisait grief à l'arrêt d'avoir omis de procéder à une recherche factuelle déterminante, à savoir vérifier si la société Marcant n'avait pas unilatéralement retiré son bien immobilier du marché locatif sans daigner en informer son intermédiaire, le cabinet P.
• La quatrième branche invoquait le grief classique de dénaturation des clauses claires et précises du contrat : en requalifiant l'acte initialement intitulé « mandat », la Cour d'appel en aurait dénaturé la substance.
• Dans sa cinquième branche, le pourvoi soutenait que les juges du fond ne pouvaient, sans violer la loi, refuser l'octroi d'une commission au cabinet P. tout en reconnaissant par ailleurs la réalité des diligences accomplies par ce professionnel.
• La sixième branche soulevait un moyen de pur droit des obligations, tiré de la prohibition des conditions potestatives (en lien avec l'article 1029 du Code civil visé au moyen) : selon la demanderesse, décider que l'agence n'avait droit à sa rémunération que si le bail était effectivement conclu revenait à soumettre l'efficacité du contrat à une condition purement potestative dépendant de la seule volonté du propriétaire bailleur.
• Enfin, les septième et huitième branches, faisant écho aux premières critiques, reprochaient à nouveau à la Cour d'appel un manque de base légale pour avoir omis de rechercher, d'une part, si la société Marcant avait bien rempli ses propres obligations contractuelles et, d'autre part, si cette société avait exécuté la convention de bonne foi (en référence implicite à l'article 989 du Code civil monégasque ou aux textes visés, notamment l'article 957).

II. La question de droit et la solution de la juridiction

A. Le problème juridique posé

À travers le prisme des huit branches du moyen soulevé par l'intermédiaire immobilier, la Cour de révision de Monaco était invitée à trancher une double problématique juridique fondamentale en droit des contrats spéciaux et du courtage immobilier :

En premier lieu, un professionnel de l'immobilier, chargé par un contrat intitulé « mandat pour la recherche d'un locataire sans exclusivité » stipulant que sa commission ne sera due qu'au jour de la signature du bail, peut-il prétendre au paiement de cette rémunération (ou à une indemnisation compensatrice au titre de ses diligences) lorsque le propriétaire refuse finalement de conclure le bail avec le candidat présenté et dénonce le contrat d'entremise ?

En second lieu, le propriétaire commet-il une faute contractuelle ou un abus dans la résiliation du contrat d'entremise en refusant de donner suite à une proposition de location assortie d'une réserve de travaux, alors même que l'intermédiaire a d'ores et déjà fait signer l'acte de bail par le candidat preneur et perçu des fonds de ce dernier sans l'assentiment préalable du bailleur ?

B. Le raisonnement et la motivation de la cour

Pour rejeter l'intégralité du pourvoi formé par Mme G.-P., la Cour de révision adopte une motivation particulièrement concise, ramassée en un seul attendu de principe qui valide pleinement l'analyse juridique et souveraine des juges du fond. La Haute juridiction monégasque ne répond pas isolément à chacune des huit branches du moyen, mais les neutralise globalement en mettant en exergue les deux piliers sur lesquels reposait l'arrêt de la Cour d'appel du 26 juin 2001.

Le premier pilier du raisonnement réside dans l'application stricte de la loi des parties quant au droit à rémunération de l'intermédiaire. La Cour de révision relève que, par motifs propres et adoptés, l'arrêt attaqué a retenu « que le bail n'ayant pas été conclu, la société Marcant n'est, aux termes du contrat, redevable d'aucune commission au profit de Mme G.-P. ». Ce faisant, la Haute juridiction approuve les juges du fond d'avoir subordonné le droit à commission à un résultat précis et objectif : la conclusion effective du contrat de bail entre le propriétaire et le tiers. Dès lors que la convention du 21 décembre 1998 stipulait expressément que la commission serait due « le jour de la signature du bail à loyer », l'absence de réalisation de cet événement — le bail n'ayant été signé que par le candidat preneur et jamais par la société propriétaire — faisait radicalement obstacle à la naissance de la créance de rémunération. Par cette affirmation, la Cour de révision écarte implicitement mais nécessairement les griefs tirés de la prétendue dénaturation du contrat (quatrième branche), de l'existence d'une condition potestative (sixième branche) et de la nécessaire rémunération des simples diligences (cinquième branche). Le contrat d'entremise est un contrat aléatoire quant au droit à commission : les diligences accomplies par l'agent d'affaires le sont à ses risques et périls tant que l'opération finale n'est pas juridiquement parfaite.

Le second pilier de la motivation concerne l'appréciation des fautes respectives des parties et le bien-fondé de la rupture des relations contractuelles. Pour balayer l'ensemble des griefs reprochant à la Cour d'appel de ne pas avoir recherché la mauvaise foi de la société Marcant, le manquement de celle-ci à ses propres obligations ou le caractère abusif de la résiliation (première, deuxième, troisième, septième et huitième branches), la Cour de révision met en lumière la faute préalable et rédhibitoire commise par l'intermédiaire lui-même. Elle souligne qu'« en faisant signer ce bail sans l'assentiment du propriétaire et en percevant des fonds de la part du locataire, le cabinet P. a manqué à ses obligations et ne peut dès lors imputer à la société Marcant une rupture fautive de leurs relations contractuelles ».

Le raisonnement juridique est ici d'une logique implacable :

1. L'objet de la mission confiée au cabinet P. par l'acte du 21 décembre 1998 était uniquement la « recherche d'un locataire ».
2. Or, non seulement le candidat présenté n'acceptait pas purement et simplement l'offre initiale puisqu'il exigeait la prise en charge par le bailleur de travaux de rénovation, mais surtout, le cabinet P. a outrepassé les limites de sa mission d'entremise en faisant signer l'acte de bail au tiers et en encaissant des sommes considérables (loyers d'avance, caution, charges, frais d'enregistrement) sans avoir recueilli l'accord préalable (« l'assentiment ») de la société propriétaire.
3. En agissant ainsi pour tenter de placer sa cliente devant le fait accompli, l'agent d'affaires a lui-même violé ses obligations contractuelles et professionnelles.
4. Dès lors, la dénonciation du contrat opérée par la société Marcant par lettre recommandée du 8 février 1999 constituait une réaction légitime face aux dépassements de pouvoir de l'intermédiaire. Ayant lui-même failli à ses devoirs, le cabinet P. était juridiquement mal fondé à invoquer une quelconque faute, mauvaise foi ou rupture abusive de la part de son cocontractant.

La Cour de révision conclut son contrôle de légalité par une formule classique de validation : « qu'en l'état du litige tel qu'il lui a été soumis, la Cour d'appel a, par ces seuls motifs et hors toute dénaturation, légalement justifié sa décision ; que le moyen ne peut être accueilli en aucune de ses branches ». Les motifs relatifs à l'absence de conclusion du bail et aux fautes commises par l'agence suffisaient à eux seuls à justifier légalement le rejet des demandes, rendant inopérantes toutes les autres recherches invoquées par le pourvoi (telles que le retrait éventuel du bien du marché locatif ou la qualification exacte du contrat en mandat ou en prestation de services).

C. Le dispositif

En conséquence de cette motivation, la Cour de révision prononce le rejet du recours dans les termes suivants :

« PAR CES MOTIFS : Rejette le pourvoi ; Condamne Mme G.-P. à l'amende et aux dépens. »

III. L'analyse et la portée jurisprudentielle

A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne

L'arrêt rendu le 4 mars 2002 par la Cour de révision de Monaco constitue une décision de principe majeure pour l'encadrement juridique de l'activité des professionnels de l'immobilier et des agents d'affaires au sein de la Principauté. Bien que le texte de la décision soit d'une grande sobriété, il tranche des questions théoriques fondamentales relatives à la nature juridique du « mandat » d'entremise immobilière, au régime de la rémunération de l'intermédiaire et à l'étendue de ses pouvoirs vis-à-vis des tiers.

1. La qualification du contrat d'entremise et l'étendue des pouvoirs de l'agent d'affaires

L'un des intérêts majeurs de l'espèce réside dans le décalage classique entre la dénomination donnée par les parties à leur convention et la réalité des pouvoirs juridiques qu'elle confère. L'acte du 21 décembre 1998 était intitulé « mandat pour la recherche d'un locataire sans exclusivité ». Dans son pourvoi (deuxième et quatrième branches), Mme G.-P. faisait grief à la Cour d'appel d'avoir dénaturé ce contrat de mandat en le requalifiant en « contrat de prestation de service », et invoquait à ce titre la violation de l'article 1823 du Code civil monégasque (texte relatif au mandat) ainsi que l'article 3 de la loi n° 1008 du 4 janvier 1987.

En validant l'arrêt d'appel « hors toute dénaturation », la Cour de révision consacre une analyse réaliste et substantielle de la convention d'entremise immobilière. En droit civil, le mandat proprement dit est le contrat par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom, c'est-à-dire d'accomplir des actes juridiques par représentation. Or, lorsqu'un propriétaire charge une agence immobilière de « rechercher un locataire », il ne lui confère nullement, sauf clause expresse et spéciale en ce sens, le pouvoir de conclure le contrat de bail en son nom et pour son compte. La mission de l'intermédiaire se limite à l'accomplissement d'actes matériels de prospection, de publicité, de visite des lieux et de négociation préparatoire : il s'agit techniquement d'une mission de courtage ou de louage d'ouvrage (prestation de services), quand bien même la pratique professionnelle utilise invariablement le vocable de « mandat ».

Cette distinction conceptuelle emporte une conséquence fondamentale que l'arrêt du 4 mars