Cour de révision, 6 mars 2002, V.-D. c/ A.

Résumé

# Cour de Révision de Monaco, 06 mars 2002, n° 26943 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 06 mars 2002, n° 26943 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2002/03-06-26943)) L’office du notaire, figure cardinale de la sécurité juridique des transactions civiles et commerciales, cristallise depuis longtemps une tension classique du droit de la responsabilité civile : si les obligations d’investigation, de vérification et de conseil qui pèsent sur l’officier public revêtent une rigueur remarquable, la mise en œuvre de sa responsabilité professionnelle demeure strictement tributaire des règles gouvernant l’existence, la certitude et l’évaluation du préjudice réparable. L’arrêt rendu le 6 mars 2002 par la Cour de révision de la Principauté de Monaco (n° 26943, *V.-D. c/ A.*) offre une illustration topique de cette articulation fondamentale entre l’intensité de la faute notariale et la souveraineté des juges du fond dans la détermination de l’étendue de la réparation. En l’espèce, la cession d’un fonds de commerce instrumentée par un notaire avait été ultérieurement anéantie par les juridictions monégasques pour défaut d’objet, parallèlement à la résiliation du bail commercial afférent, en raison d’une contrariété de l’activité exercée avec les stipulations du règlement de copropriété de l’immeuble. Se retournant contre l’officier ministériel rédacteur de l’acte, la venderesse entendait obtenir, au-delà d’une indemnisation forfaitaire modérée allouée par les premiers juges, la garantie intégrale des condamnations prononcées contre elle ainsi que la réparation de la perte d’une chance de céder son fonds moyennant une modification préalable de l’objet du bail. En rejetant le pourvoi formé contre l’arrêt confirmatif de la Cour d’appel de Monaco, la Haute juridiction monégasque rappelle avec fermeté que la caractérisation d’un manquement avéré du notaire à son devoir de vérification et de conseil — fût-il assorti d’une tentative infructueuse d’exonération conventionnelle — ne dispense nullement le demandeur à l’action en responsabilité d’établir le caractère réel et sérieux du préjudice allégué, dont la mesure relève du pouvoir souverain des juges du fond. --- ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L’affaire soumise à la censure de la Cour de révision trouve son origine dans une opération de cession d’un fonds de commerce exploité sur le territoire monégasque, dont la viabilité juridique était intrinsèquement compromise par la situation locative et immobilière du bien. Le 24 octobre 1988, la société civile immobilière (SCI) le Gallion, copropriétaire au sein d’un immeuble situé à Monaco, avait consenti un bail portant sur un local commercial à Madame V. Dans ces lieux, la preneuse exploitait un fonds de commerce dont l’activité était précisément définie comme celle de « bar de luxe et de jour, avec annexe salon de thé, glaces avec vente au détail, crêpes, club, sandwiches, jus de fruits ». Or, ainsi que le révèle la lecture de l’arrêt commenté, cette affectation commerciale se heurtait à une difficulté juridique structurelle : l’objet du bail se trouvait en contradiction avec les prescriptions du règlement de copropropriété de l’immeuble, situation conflictuelle qui avait d’ailleurs fait naître un litige opposant la preneuse, Madame V., à sa bailleresse, la SCI le Gallion. C’est dans ce contexte litigieux préexistant qu’est intervenue l’opération de cession litigieuse. Par un acte authentique en date du 18 janvier 1994, reçu par Maître A., notaire à Monaco, Madame V. a vendu ledit fonds de commerce à la société en commandite simple (SCS) Valente et Cie. Conscient des difficultés entourant la situation juridique du fonds ou cherchant à prémunir son étude contre les conséquences d’une opération périlleuse, l’officier public avait pris soin d’insérer dans l’acte de vente une clause d’exonération de sa responsabilité professionnelle. L’efficacité de cet acte authentique devait rapidement être anéantie par la voie judiciaire. Saisies du contentieux né de cette cession, les juridictions monégasques ont procédé à une remise en cause radicale de l’ensemble contractuel : 1. D’une part, par un jugement du Tribunal de première instance en date du 19 octobre 1995, confirmé par un arrêt de la Cour d’appel de Monaco du 26 novembre 1996 — lui-même devenu irrévocable à la suite du rejet d’un pourvoi par la Cour de révision le 3 octobre 1997 (l’arrêt mentionnant également dans ses motifs un arrêt du 7 octobre 1997 et le résumé final évoquant la date du 26 octobre 1997) —, l’annulation de la vente du fonds de commerce a été prononcée pour défaut d’objet. 2. D’autre part, aux termes de ce même arrêt du 26 novembre 1996, la Cour d’appel a prononcé la résiliation du bail commercial liant Madame V. à la SCI le Gallion et a simultanément débouté la venderesse de sa demande tendant à être garantie par sa bailleresse des condamnations prononcées à son encontre au titre de l’annulation de la vente. Privée à la fois du produit de la vente par l’effet rétroactif de l’annulation, de son droit au bail par l’effet de la résiliation, et de tout recours en garantie contre son bailleur, Madame V. s’est trouvée seule exposée aux conséquences financières de l’anéantissement du contrat. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Estimant que l’annulation de la cession et les préjudices subséquents découlaient directement des carences de l’officier ministériel ayant instrumenté l’acte du 18 janvier 1994, Madame V. a engagé une action en responsabilité civile professionnelle à l’encontre de Maître A. Par son assignation devant le Tribunal de première instance de Monaco, la venderesse soutenait que le notaire avait failli à ses obligations professionnelles lors de la rédaction de l’acte de vente, en particulier en y insérant une clause élusive de responsabilité au lieu de remplir son office de vérification et de conseil. Ses prétentions indemnitaires s’articulaient autour de deux chefs principaux : * Elle sollicitait, en premier lieu, que le notaire fût condamné à la garantir de l’intégralité des condamnations pécuniaires résultant du jugement du 19 octobre 1995 ainsi que des arrêts subséquents des 26 novembre 1996 et 7 octobre 1997. * Elle réclamait, en second lieu, la réparation de l’entier préjudice subi du fait de ces procédures judiciaires, en y incluant spécifiquement l’indemnisation de la perte d’une chance de vendre son fonds de commerce à des conditions régulières, moyennant une modification préalable de l’objet du bail commercial. En première instance, le tribunal a retenu le principe de la faute professionnelle de Maître A., mais a strictement circonscrit l’étendue de la réparation en condamnant le notaire au paiement d’une somme limitée à 50 000 francs à titre de dommages-intérêts, écartant le surplus des demandes de la venderesse. Sur appel de Madame V., la Cour d’appel de Monaco a, par un arrêt confirmatif rendu le 26 juin 2001, maintenu l’analyse des premiers juges. Si les juges d’appel ont confirmé la condamnation de l’officier public au versement de l’indemnité de 50 000 francs en sanction de sa faute professionnelle, ils ont en revanche expressément refusé d’indemniser la venderesse au titre de la perte d’une chance de céder son fonds après modification de l’objet du bail. Pour écarter ce chef de préjudice, la juridiction du second degré a retenu, d’une part, qu’une telle éventualité revêtait un caractère purement hypothétique et, d’autre part, que Madame V. connaissait depuis l’origine la contradiction affectant son bail au regard des stipulations du règlement de copropriété. Insatisfaite de cette réparation qu’elle jugeait insuffisante, Madame V. a formé un pourvoi en révision à l’encontre de l’arrêt du 26 juin 2001. Au soutien de son recours, articulé en deux moyens réunis par la Haute juridiction, la demanderesse au pourvoi reprochait à la Cour d’appel d’avoir violé les articles 1200, 1229 et 1230 du Code civil monégasque, ainsi que l’article 199-4° du Code de procédure civile. Son argumentation se déployait selon quatre griefs distincts : 1. Le refus d’indemniser la perte d’une chance de vendre le fonds de commerce moyennant une modification de l’objet du bail, écartée à tort selon elle comme étant « purement hypothétique » ; 2. La prise en considération de la connaissance qu’avait la venderesse, dès l’origine, de la contrariété entre le bail et le règlement de copropriété pour limiter son droit à réparation ; 3. L’omission de se prononcer sur la « dualité des fautes » commises par l’officier ministériel (en ses qualités de rédacteur d’acte et de conseil des parties) ; 4. Enfin, la méconnaissance du « caractère absolu » de l’obligation pesant sur le notaire. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La Cour de révision était ainsi invitée à trancher une question classique mais fondamentale du droit de la responsabilité notariale : **lorsqu’un notaire commet une faute professionnelle caractérisée en instrumentant un acte de vente de fonds de commerce voué à l’annulation pour défaut d’objet sans procéder aux vérifications utiles sur un litige locatif en cours ni déconseiller aux parties la passation d’un tel acte, le caractère impératif de son devoir de conseil impose-t-il la réparation intégrale de la perte de chance alléguée par le vendeur de céder son bien après régularisation du bail, ou les juges du fond disposent-ils d’un pouvoir souverain pour écarter ce préjudice comme purement hypothétique au regard notamment de la connaissance préalable du vice par le vendeur ?** En filigrane, le pourvoi posait également la question de l’articulation entre la gravité ou la pluralité des manquements professionnels de l’officier public (défaut d’investigation, défaut de conseil, insertion d’une clause de non-responsabilité) et la mesure de l’indemnisation : l’intensité de l’obligation notariale (qualifiée d’« absolue » par le pourvoi) rejaillit-elle sur l’appréciation de l’étendue du dommage réparable au regard des articles 1229 et 1230 du Code civil ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter l’ensemble des griefs formulés par la demanderesse au pourvoi dans ses deux moyens réunis, la Cour de révision procède par un attendu de principe d’une grande concision, caractéristique de sa technique de contrôle de la légalité et de la motivation des décisions des juges du fond. Le raisonnement de la Haute juridiction se décompose en deux mouvements complémentaires : la validation de la qualification de la faute notariale opérée par les juges d’appel, suivie de la consécration de leur pouvoir souverain quant à la détermination du préjudice indemnisable. #### 1. Le rappel des composantes de la faute professionnelle du notaire En premier lieu, la Cour de révision relève que la Cour d’appel a parfaitement caractérisé le comportement fautif de Maître A. Loin d’avoir ignoré la nature des obligations pesant sur l’officier public, les juges du fond ont expressément mis en évidence un double devoir méconnu par le praticien lors de la réception de l’acte du 18 janvier 1994 : * **L’obligation d’investigation et de vérification :** Le notaire « aurait dû procéder à toutes les vérifications utiles sur l’état du litige opposant Mme V. à la SCI le Gallion ». En sa qualité de rédacteur d’acte tenu d’assurer la validité et l’efficacité juridique des conventions qu’il authentifie, il ne pouvait se contenter des déclarations des parties ni s’abriter derrière une clause d’exonération de responsabilité ; il lui incombait de s’enquérir précisément de la situation contentieuse affectant le droit au bail, élément substantiel du fonds de commerce cédé. * **Le devoir de conseil et d’abstention (ou de dissuasion) :** Fort de ces vérifications, l’officier ministériel aurait dû « conseiller aux parties de ne pas passer un acte contraire aux intérêts de la venderesse, exposée au risque grave de l’annulation du contrat de vente ». La Cour de révision valide ici l’exigence d’un conseil actif et préventif : face à un risque majeur d’anéantissement de l’acte pour défaut d’objet, la neutralité passive ou la simple mise en garde formelle ne suffit pas ; le notaire doit déconseiller la conclusion d’une opération juridiquement mort-née et préjudiciable à son client. En constatant que la Cour d’appel avait ainsi relevé à la fois la carence dans les vérifications (office de rédacteur) et le manquement au devoir de dissuasion (office de conseil), la Cour de révision écarte implicitement mais nécessairement le grief tiré d’un défaut de réponse aux conclusions sur la « dualité des fautes » ou d’une violation de l’article 199-4° du Code de procédure civile relatif à l’obligation de motivation des jugements. #### 2. Le retranchement derrière l’appréciation souveraine du préjudice par les juges du fond En second lieu, répondant aux critiques relatives à l’évaluation de l’indemnisation et au rejet de la perte de chance, la Cour de révision affirme que la Cour d’appel « a souverainement apprécié l’étendue du préjudice subi à cet égard par la venderesse » et a, « sans encourir aucun des griefs du moyen, dans la limite des conclusions des parties, légalement justifié sa décision ». Ce faisant, la Haute juridiction opère une distinction orthodoxe entre le contrôle de la faute (question de droit soumise au contrôle de la Cour de révision) et l’évaluation du dommage (question de fait relevant du pouvoir souverain des juridictions du fond). En retenant que la perte d’une chance de vendre le fonds moyennant une modification préalable de l’objet du bail était « purement hypothétique », et en relevant que Madame V. connaissait depuis l’origine la contradiction entre son bail et le règlement de copropriété, la Cour d’appel s’est livrée à une appréciation factuelle de la réalité et de la certitude du préjudice allégué. Dès lors que la chance invoquée (obtenir l’accord du bailleur et de la copropriété pour modifier la destination du bail alors même qu’un litige les opposait déjà) apparaissait dépourvue de toute consistance sérieuse aux yeux des juges du fond, et que le seul préjudice directement causé par la faute du notaire résidait dans le fait d’avoir laissé la venderesse s’engager dans un acte nul (préjudice évalué souverainement à 50 000 francs), les dispositions des articles 1200, 1229 et 1230 du Code civil n’avaient nullement été violées. ### C. Le dispositif Au terme de cette motivation resserrée, la Cour de révision prononce le rejet pur et simple du recours dans les termes suivants : > « PAR CES MOTIFS : > Rejette le pourvoi ; > Condamne Madame V. à l'amende et aux dépens. » --- ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle L’arrêt rendu le 6 mars 2002 par la Cour de révision de Monaco s’inscrit dans la droite ligne des principes directeurs qui gouvernent la responsabilité civile professionnelle des officiers publics, tant en droit monégasque qu’en droit comparé franco-monégasque. Tout en réaffirmant l’intransigeance des juridictions quant à l’étendue du devoir de vérification et de conseil du notaire (A), cette décision rappelle opportunément aux praticiens que l’action en responsabilité notariale ne saurait être érigée en mécanisme de garantie automatique des risques économiques d’une opération intrinsèquement viciée (B). ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L’analyse de l’arrêt du 6 mars 2002 révèle une convergence remarquable entre la jurisprudence de la Cour de révision de Monaco et les solutions consacrées en droit civil d’inspiration napoléonienne concernant les trois piliers de la responsabilité notariale : l’inefficacité des clauses élusives de responsabilité, la vigueur du devoir de conseil, et l’autonomie de la condition relative au préjudice certain. #### 1. L’indifférence des clauses d’exonération et l’exigence d’efficacité de l’acte Bien que le moyen du pourvoi ne portât plus directement sur la validité de la clause d’exonération de responsabilité insérée par Maître A. dans l’acte du 18 janvier 1994 — la responsabilité du notaire ayant été définitivement retenue dans son principe par les juges du fond —, les faits rappelés par la Cour de révision mettent en lumière un principe intangible du droit notarial : le devoir de conseil et l’obligation d’assurer l’efficacité juridique des actes instrumentés sont d’ordre public. En effet, le notaire, investi d’une mission légale d’authentification, ne peut contractuellement s’affranchir de ses obligations statutaires par le truchement de clauses de style ou de décharges de responsabilité, à moins qu’il n’établisse avoir préalablement et formellement éclairé son client sur le risque précis encouru et que ce dernier ait persisté en toute connaissance de cause. Encore faut-il, même dans cette hypothèse, que l’acte ne soit pas affecté d’une nullité absolue ou d’un vice radical tel que le défaut d’objet. En l’espèce, la vente portait sur un fonds de commerce dont le support locatif était voué à la résiliation en raison de sa contrariété avec le règlement de copropriété, ce qui privait la cession de tout objet réel. La condamnation prononcée par les juges du fond et maintenue par la Cour de révision confirme que la stipulation d’une clause d’exonération, loin de protéger l’officier public, trahit bien souvent la conscience qu’il avait de l’irrégularité de l’opération sans pour autant avoir accompli les diligences nécessaires pour la prévenir. #### 2. La portée du devoir de conseil face au client informé : distinction entre l’existence de la faute et l’étendue du préjudice L’un des apports majeurs de l’arrêt réside dans le traitement réservé par la Cour de révision à l’argument tiré du « caractère absolu » de l’obligation du notaire et de la connaissance préalable des faits par la venderesse. Dans ses écritures, Madame V. faisait grief à la Cour d’appel d’avoir retenu qu’elle « connaissait depuis l’origine la contradiction du bail avec le règlement de co-propriété » et de ne pas s’être prononcée sur le « caractère absolu » de l’obligation notariale. Ce grief faisait manifestement écho à la jurisprudence bien établie selon laquelle les compétences personnelles du client ou la connaissance qu’il peut avoir des faits ne dispensent jamais le notaire de son devoir de conseil. Toutefois, la lecture attentive de l’arrêt montre que ni la Cour d’appel ni la Cour de révision n’ont méconnu ce principe sur le terrain de la **faute** : bien que Madame V. fût parfaitement au courant du litige l’opposant à la SCI le Gallion et de la contrariété de son bail avec le règlement de copropriété, Maître A. n’en a pas moins été déclaré fautif et condamné à 50 000 francs de dommages-intérêts pour ne pas avoir vérifié l’état de ce litige et pour ne pas avoir déconseillé la passation d’un acte exposé à l’annulation. Le caractère impératif du devoir de conseil est donc pleinement sauvegardé au stade de la qualification du fait générateur de responsabilité (sur le fondement des articles 1229 et 1230 du Code civil monégasque, équivalents des anciens articles 1382 et 1383 du Code civil français). En revanche, la connaissance préalable de la situation par la venderesse retrouve toute sa pertinence au stade de l’appréciation du **lien de causalité** et de **l’étendue du préjudice réparable**. En effet, le client qui vend un fonds de commerce en sachant pertinemment que son bail viole le règlement de copropriété et fait l’objet d’un contentieux avec le bailleur contribue par son propre comportement ou par la situation préexistante qu’il a créée à la survenance de son dommage. Surtout, il ne saur

Responsabilité civile Notaire - Faute professionnelle commise en tant que rédacteur d'un acte de vente d'un fonds de commerce annulé et de conseil des parties - Préjudice apprécié souverainement par les juges du fond Déclaré responsable de l'annulation, pour défaut d'objet de la vente d'un fonds de commerce, le notaire, qui en avait rédigé l'acte, a été condamné pour faute professionnelle par la cour d'appel, à payer 50 000 francs de dommages-intérêts à la venderesse, Mme V., laquelle fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir violé les articles 1229, 1230 et 1200 du Code civil et 199-4° du Code de procédure civile en ne réparant pas la perte d'une chance de vendre le fonds de commerce moyennant une modification de l'objet du bail au motif qu'elle serait purement hypothétique, en retenant que Mme V. connaissait depuis l'origine la contradiction du bail avec le règlement de co-propriété et de ne pas s'être prononcé sur la dualité des fautes commises par le notaire et sur le caractère absolu de son obligation. Mais après avoir relevé la faute du notaire qui aurait dû procéder à toutes les vérifications utiles sur l'état du litige opposant Mme V. à la SCI le Gallion bailleresse de cette dernière et conseiller aux parties de ne pas passer un acte contraire aux intérêts de la venderesse, exposée au risque grave de l'annulation du contrat de vente, la cour d'appel, qui a souverainement apprécié l'étendue du préjudice subi à cet égard par la venderesse, a, sans encourir aucun des griefs du moyen, dans la limite des conclusions des parties, légalement justifié sa décision. D'où il suit que le moyen n'est pas fondé. La Cour de révision, Attendu que par acte du 18 janvier 1994, reçu par Maître A., notaire, Mme V. a vendu à la SCS Valente et Cie le fonds de commerce de « bar de luxe et de jour, avec annexe salon de thé, glaces avec vente au détail, crêpes, club, sandwiches, jus de fruits », exploité à Monaco dans un local qui lui avait été donné à bail le 24 octobre 1988 par la SCI le Gallion, copropriétaire dans cet immeuble ; que la Cour d'appel de Monaco, confirmant un jugement du 19 octobre 1995, a, par arrêt du 26 novembre 1996, devenu irrévocable par rejet du pourvoi en révision le 3 octobre 1997, prononcé l'annulation de cette vente pour défaut d'objet ; que par le même arrêt la cour d'appel a, d'une part, débouté Mme V. de sa demande tendant à obtenir la garantie de son bailleur, la SCI le Gallion, pour les condamnations susceptibles d'être prononcées à la suite de l'action en nullité de la vente, et, d'autre part, a prononcé la résiliation du bail ; Attendu que Mme V., considérant que le notaire A. avait engagé sa responsabilité professionnelle lors de la rédaction de l'acte de vente, notamment par l'insertion d'une clause d'exonération de responsabilité l'a assigné en garantie de l'ensemble des condamnations résultant du jugement du 19 octobre 1995 et des arrêts du 26 novembre 1996 et 7 octobre 1997 et en réparation du préjudice subi du fait de ces procédures ; que par l'arrêt attaqué du 26 juin 2001, la cour d'appel a confirmé le jugement du tribunal de première instance qui a condamné Maître A. au paiement de 50 000 francs à titre de dommages-intérêts, mais a refusé de prendre en compte la perte pour la venderesse, d'une chance de vendre son fonds avec une modification de l'objet du bail ; Sur les deux moyens réunis : Mme V. fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir violé les articles 1229, 1230 et 1200 du Code civil et 199-4° du Code de procédure civile en ne réparant pas la perte d'une chance de vendre le fonds de commerce moyennant une modification de l'objet du bail au motif qu'elle serait purement hypothétique, en retenant que Mme V. connaissait depuis l'origine la contradiction du bail avec le règlement de co-propriété et de ne pas s'être prononcé sur la dualité des fautes commises par le notaire et sur le caractère absolu de son obligation ; Mais après avoir relevé la faute du notaire qui aurait dû procéder à toutes les vérifications utiles sur l'état du litige opposant Mme V. à la SCI le Gallion et conseiller aux parties de ne pas passer un acte contraire aux intérêts de la venderesse, exposée au risque grave de l'annulation du contrat de vente, la cour d'appel, qui a souverainement apprécié l'étendue du préjudice subi à cet égard par la venderesse, a, sans encourir aucun des griefs du moyen, dans la limite des conclusions des parties, légalement justifié sa décision ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : Rejette le pourvoi ; Condamne Madame V. à l'amende et aux dépens. MM. Jouhaud, prem. prés. ; Malibert, vice-prés. rap. ; Apollis, cons. ; Cathala, cons. rap. ; Mmes Pasquier-Ciulla et Brugneti, av. déf. Cet arrêt rejette le pourvoi formé à l'encontre de l'arrêt confirmatif de la cour d'appel du 26 juin 2001 qui avait condamné Me A. notaire au paiement de 50 000 francs à titre de dommages-intérêts mais avait refusé de prendre en compte la perte d'une chance de vendre pour la venderesse son fonds avec une modification de l'objet du bail. La responsabilité du notaire s'est trouvée engagée à la suite de l'annulation de la vente d'un fonds de commerce et la résiliation du bail afférent - prononcées par arrêt devenu irrévocable de la cour d'appel en date du 26 octobre 1997, le notaire ayant été rédacteur de l'acte de vente, dans lequel il avait inséré une clause d'exonération de sa responsabilité.

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